Cour d'appel, 06 mars 2024. 21/01779

5ème Chambre ARRÊT N° 95 N° RG 21/01779 - N° Portalis DBVL-V-B7F-ROYM Mme [E] [M] C/ S.C.I. BC PLANCHETTE Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : Me Delomel (+ afm) Me Esnault RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 06 MARS 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 15 Janvier 2024, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 06 Mars 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : Madame [E] [M] née [O] née le 29 Octobre 1965 à [Localité 4], de nationalité française, conductrice de car scolaire [Adresse 1] [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/001808 du 19/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES) Représentée par Me Ornella REMOND MALHERBE substituant Me Arnaud DELOMEL, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES INTIMÉE : S.C.I. BC PLANCHETTE, immatriculée au RCS de Nantes sous le n° 479 991 184, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Joachim ESNAULT de la SELARL ESNAULT & BONY, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES Suivant acte sous seing privé du 22 mai 2018, la SCI BC Planchette, représentée par M. [B] [F] et Mme [R] [D], a donné à bail à Mme [E] [M] née [O] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 500 euros, outre une provision sur charges de 7 euros par mois. Par acte sous seing privé du 31 mai 2018, M. [V] [T] s'est porté caution solidaire pour le paiement du loyer de Mme [E] [M] jusqu'à la date du 31 mai 2021. Le 8 novembre 2019, la société BC Planchette a fait délivrer à Mme [E] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2 028 euros au titre des loyers et charges échus et impayés de juillet à octobre 2019. Ce même commandement, visant l'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, l'a mise également en demeure d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs par la production d'une attestation délivrée par son assureur. Le 22 novembre 2019, la société BC Planchette a dénoncé à M. [V] [T], la caution, la signification du commandement de payer délivré à la locataire. Par acte d'huissier de justice des 17 et 28 janvier 2020, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 29 janvier 2020, la société BC Planchette a fait assigner Mme [E] [M] née [O] et M. [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes. Par jugement du 8 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes a : - rejeté l'exception d'inexécution soulevée par Mme [E] [M], - rejeté la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d'assurance locative, - condamné solidairement Mme [E] [M] et M. [V] [T] à payer à la société BC Planchette la somme de 5 346 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 6 juillet 2020, échéance du mois de juillet 2020 incluse, déduction faite des versements reçus par le bailleur de la caisse d'allocation familiales depuis le 5 novembre 2019 et jusqu'au 5 juillet 2020, - accordé à Mme [E] [M] un délai de paiement de 16 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, de 15 fois 350 euros, la 16ème mensualité devant solder la dette principale, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la décision, - rappelé que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues, - dit que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, - dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, En tant que besoin dans l'hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail, fondée sur le défaut de paiement des loyers, au 9 janvier 2020, - dit que Mme [E] [M] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués [Adresse 1] à [Localité 5], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, - ordonné à défaut, l'expulsion de Mme [E] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'avoir à libérer les lieux, - condamné Mme [E] [M] à payer à la société BC Planchette une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, soit la somme de 507 euros par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, - renvoyé le bailleur aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution concernant le sort réservé aux meubles, - débouté la société BC Planchette de sa demande de dommages et intérêts, - débouté Mme [E] [M] de sa demande de remboursement des travaux réalisés sur le velux, - condamné in solidum Mme [E] [M] et M. [V] [T] à payer à la société BC Planchette la somme de 300 euros de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum Mme [E] [M] et M. [V] [T] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au préfet, du commandement de payer en date du 8 novembre 2019 et sa dénonciation à la caution le 22 novembre 2019, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, - dit qu'une copie de ce jugement sera communiqué au représentant de l'Etat dans le département. Le 19 mars 2021, Mme [E] [O] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 4 décembre 2023, elle demande à la cour de : - infirmer le jugement de première instance en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation de remboursement des travaux réalisés sur le velux, outre sa condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, - confirmer pour le jugement de première instance pour le surplus, Et statuant à nouveau : - débouter la société BC Planchette de l'ensemble de ses demandes, - condamner la société BC Planchette à lui verser la somme de 638,01 euros au titre du prix des travaux sur le velux, - condamner la société BC Planchette à procéder ou faire procéder aux travaux suivant dans le logement occupé par elle : * remplacement du radiateur hors d'usage, * remplacement/réparation de l'évacuation extérieure, * curage des évacuations intérieures, * réparation ou remplacement de la fenêtre de la chambre n° 2 (non-fonctionnement du verrouillage extérieur de la fenêtre), Cela sous astreinte de 500 euros par jour de retard, suivant un délai de 10 jours après signification de la décision à intervenir, - condamner la société BC Planchette aux entiers dépens. Par dernières conclusions notifiées le 11 janvier 2024, la société BC Planchette demande à la cour de : - constater que la Cour n'est saisie par Madame [M] que des condamnations l'ayant - déboutée de sa demande de remboursement des travaux réalisés sur le velux, - condamnée aux dépens et à verser à la SCI PLANCHETTE la somme de 300 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile La déclarer irrecevable pour toute autre demande en cause d'appel - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : * condamné solidairement Mme [E] [O] et M. [V] [T] à lui payer la somme de 5 346 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 6 juillet 2020, échéance du mois de juillet 2020 incluse, déduction faite des versements reçus par le bailleur de la caisse d'allocation familiales depuis le 5 novembre 2019 et jusqu'au 5 juillet 2020, * constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail, fondée sur le défaut de paiement des loyers, au 9 janvier 2020, * dit que Mme [E] [O] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués [Adresse 1] à [Localité 5], en satisfaisant aux obligations des locataires sortant, notamment par la remise des clefs, * ordonné à défaut, l'expulsion de Mme [E] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'avoir à libérer les lieux, * condamné Mme [E] [O] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, soit la somme de 507 euros par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, * débouté Mme [E] [O] de sa demande de remboursement des travaux réalisés sur le velux, * condamné in solidum Mme [E] [O] et M. [V] [T] à lui payer la somme de 300 euros de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné in solidum Mme [E] [M] et M. [V] [T] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au préfet, du commandement de payer en date du 8 novembre 2019 et sa dénonciation à la caution le 22 novembre 2019, - infirmer, en revanche, le dit jugement en ce qu'il a : * accordé à Mme [E] [M] un délai de paiement de 16 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant fois de 15 fois 350 euros, la 16ème mensualité devant solder la dette principale, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la décision, * rappelé que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues, * dit que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir jouée, Y ajoutant : - condamner solidairement Mme [E] [O] et M. [V] [T] à lui payer la somme de 4 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement Mme [E] [O] et M. [V] [T] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la caution. Par ordonnance du 9 décembre 2021, le conseiller de la mise en état a débouté la SCI BC Planchette de son incident relatif au caractère nouveau des demandes portant sur le radiateur, les évacuations et une fenêtre. L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 janvier 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Mme [O] rappelle que le logement est assuré. Elle signale qu'elle a intégralement payé la somme de 5 346 euros en cinq mois avec un dernier règlement au mois de février 2021 et qu'ainsi la clause résolutoire du contrat n'a plus lieu d'être. Elle expose que le tribunal ne s'est prononcé que sur les travaux de réparation du velux. Elle indique que la canne télescopique fournie par le bailleur ne permettait pas d'atteindre le velux et qu'elle a réglé la facture d'un montant de 638,01 euros pour le remplacement du kit de motorisation. Elle affirme que le bailleur n'est pas intervenu pour le remplacement d'un radiateur hors d'usage, pour le curage des évacuations intérieures et pour la réparation ou le remplacement de la fenêtre n° 2. En réponse, la SCI BC Planchette s'étonne de l'absence de M. [T] à la procédure. Elle expose que Mme [O] a limité son appel à deux dispositions du jugement sur sa demande en remboursement des travaux réalisés sur le velux ainsi que sur les frais irrépétibles et dépens. Elle estime que la demande ayant trait à une question d'évacuation extérieure est nouvelle et en tout cas mal fondée. Concernant le velux, elle rappelle que l'état des lieux a mentionné le problème et y a remédié en fournissant à Mme [M] une canne télescopique pour permettre l'ouverture et la fermeture du velux et qu'ainsi il n'y avait aucune utilité à changer le velux sans son accord. Pour les sommes dues, la SCI BC Planchette avance que le décompte de Mme [O] était erroné devant le premier juge et que la somme due a été réglée par la locataire. Elle signale que le premier juge aurait dû tirer toutes les conséquences de l'absence de justification de l'assurance du logement et du non paiement des loyers dans les délais et prononcé la résolution du bail. Elle affirme que Mme [O] est débitrice d'une somme de 740 euros. - Sur la saisine de la cour d'appel. Selon l'article 901, 4°du code de procédure civile, la déclaration d'appel est faite, à peine de nullité, par acte contenant notamment les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. En application des articles 748-1 et 930-1 du même code, cet acte est accompli et transmis par voie électronique. En application de l'article 562 du code de procédure civile, seul l'acte d'appel emporte dévolution des chefs critiqués du jugement. La déclaration d'appel de Mme [O] porte sur la disposition du jugement qui l'a déboutée de sa demande de condamnation de remboursement des travaux réalisés sur le velux et porte sur sa condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La demande de condamnation de la société BC Planchette à procéder ou faire procéder aux travaux sous astreinte au titre du remplacement du radiateur hors d'usage, du remplacement/réparation de l'évacuation extérieure, du curage des évacuations intérieures et de la réparation ou remplacement de la fenêtre de la chambre n° 2 (non-fonctionnement du verrouillage extérieur de la fenêtre) n'est ainsi pas déférée à la cour. - Sur le velux. L'état des lieux d'entrée du 16 juin 2018 mentionne que l'ouverture et la fermeture du velux du logement sont défectueuses et qu'il convient de 'remettre en état ou fournir canne télescopique'. Il n'est pas contesté que le bailleur a remis à Mme [O] une canne télescopique. Mme [O] ne démontre pas qu'elle ne pouvait pas ouvrir ou fermer le velux avec cette canne. Elle ne justifie pas plus avoir été dans l'impossibilité de jouir de l'appartement. Ainsi sans l'accord du bailleur, Mme [O] n'était pas en droit de procéder elle-même à la motorisation du velux. C'est à bon droit que le premier juge a débouté Mme [O] de sa demande en remboursement de la somme de 638,01 euros au titre du prix des travaux sur le velux. - Sur l'assurance. En application de l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. À défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Le contrat de bail contient une clause résolutoire de plein droit applicable en cas de non souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire. Mme [O] a justifié avoir souscrit une assurance pour la période du 8 novembre 2019 au 1er août 2020. C'est par une juste appréciation que le premier juge a rejeté la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bailleur. - Sur le paiement des loyers. En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement visant la clause résolutoire du contrat de bail a été signifié à Mme [O] le 8 novembre 2019. Il n'est pas contesté que Mme [M] n'a pas payé l'arriéré de loyer dans le mois du commandement d'un montant de 5 346 euros. L'article 24 précité prévoit pour le juge d'accorder des délais de paiement au locataire pour régler sa situation locative. Pendant le délai accordé par le premier juge, Mme [O] justifie avoir réglé la somme de 5 346 euros en février 2021, soit avant la fin du délai accordé. Une attestation de M. [F], gérant de la SCI PC Planchette indique que Mme [O] est à jour du paiement de ses loyers au 20 octobre 2021. Ainsi c'est par une juste appréciation que le premier juge a condamné solidairement Mme [E] [O] à payer à la société BC Planchette la somme de 5 346 euros au titre des loyers et charges échus, a accordé à Mme [E] [M] un délai de paiement, a rappelé que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues, a dit que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible. La SCI BC Planchette ne démontre pas le non paiement de la somme de 740 euros. En conséquence, le jugement est confirmé. - Sur les autres demandes. L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI BC Planchette est déboutée de cette demande. Chaque partie succombant en appel, les dépens d'appel sont partagés entre Mme [O] et la SCI BC Planchette. Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe : Juge que la demande de condamnation la société BC Planchette à procéder ou faire procéder aux travaux sous astreinte au titre du remplacement du radiateur hors d'usage, du remplacement/réparation de l'évacuation extérieure, du curage des évacuations intérieures et de la réparation ou remplacement de la fenêtre de la chambre n° 2 (non-fonctionnement du verrouillage extérieur de la fenêtre) n'est pas déférée à la cour d'appel ; Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Déboute la SCI BC Planchette de sa demande en frais irrépétibles ; Dit que les dépens d'appel sont pris en charge par Mme [O] et la SCI BC Planchette, chacune pour moitié. Le greffier, La présidente,