Cour d'appel, 31 janvier 2024. 23/00642

N° RG 23/00642 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JJPG + 23/00670 COUR D'APPEL DE ROUEN 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 31 JANVIER 2024 DÉCISION DÉFÉRÉE : 22/00310 Ordonnance du président du tribunal judiciaire de Rouen du 31 janvier 2023 APPELANTES et INTIMEES : SAS RESTAURANT LE XXI RCS de Rouen 879 311 777 [Adresse 4] [Localité 7] représentée par Me Valérie GRAY de la Selarl GRAY SCOLAN, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Astrid LEFEZ, avocat au barreau de Rouen substituée par Me GRAY SCI DEL RIZZO RCS de Rouen 848 610 122 [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Me Vincent MOSQUET de la Selarl LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Thomas DUBREIL de la Selarl DPR Avocat, avocat au barreau de Rouen substituée par Me GRAY INTIMEE : Syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic la Sarl AGENCE CEGIMMO RCS de Rouen 339 716 045 [Adresse 5] [Localité 7] représentée par Me Céline BART de la Selarl EMMANUELLE BOURDON-CÉLINE BART AVOCATS Associés, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Jean-Marie MALBESIN de la Scp LENGLET MALBESIN et Associés, avocat au barreau de Rouen COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 20 novembre 2023 sans opposition des avocats devant Mme BERGERE, conseillère, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre Mme Magali DEGUETTE, conseillère Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Catherine CHEVALIER DEBATS : A l'audience publique du 20 novembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 31 janvier 2024 ARRET : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 31 janvier 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition. * * * EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La Sci Del Rizzo est propriétaire de plusieurs lots au sein d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 7], notamment le lot n°101 correspondant à un local commercial et le lot n°110 correspondant à une cour extérieure, qui sont, suivant acte du 11 décembre 2019, donnés à bail commercial à la Sas Restaurant le XXI qui exploite un fonds de commerce de restauration avec un objectif d'inclusion sociale (emploi de personnes en situation de handicap). Des copropriétaires se sont plaints de la construction d'un bâtiment dans la cour intérieure dont l'usage était dédié à l'installation d'un matériel réfrigérant et aux vestiaires du personnel. Par exploits d'huissier des 25 avril et 7 juin 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a fait assigner la Sci Del Rizzo à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rouen, afin d'obtenir la démolition de la construction litigieuse. Par exploit d'huissier du 2 juin 2022, la Sci Del Rizzo a fait assigner en garantie la Sas Restaurant le XXI. Les instances ont été jointes. Par ordonnance contradictoire du 31 janvier 2023, le juge des référés a : - condamné la Sci Del Rizzo et la Sas Restaurant le XXI à démolir la construction litigieuse située dans la cour intérieure de l'ensemble immobilier correspondant au lot n°110 du bâtiment B en rez-de-chaussée et à remettre les lieux en l'état antérieur, dans un délai de 90 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard une fois passé le délai, - condamné la Sci Del Rizzo et la Sas Restaurant le XXI aux dépens, en ce compris le constat d'huissier de Me [X], - condamné in solidum la Sci Del Rizzo et la Sas Restaurant le XXI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires, - rappelé que l'ordonnance était exécutoire par provision. Par déclaration reçue au greffe le 19 février 2023, la Sas Restaurant le XXI a formé appel de l'ordonnance. Par déclaration reçue au greffe le 21 février 2023, la Sci Del Rizzo a également interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions. Les deux instances ont été jointes suivant ordonnance du 16 mai 2023. Sur décision du président de chambre du 20 mars 2023, le calendrier de procédure à bref délai prévu par les articles 905, 905-1 et 905-2 du code de procédure civile a été notifié à l'appelante. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 5 septembre 2023, la Sas Restaurant le XXI demande à la cour, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, de : - statuer ce que de droit sur l'appel de la Sci Del Rizzo, - infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, à titre principal, - débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 7] et la Sci Del Rizzo de toutes leurs demandes, à titre subsidiaire, - dire qu'il existe une contestation sérieuse et en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 7] et la Sci Del Rizzo de toutes leurs demandes, en tout état de cause, - constater que l'ordonnance entreprise a été exécutée et que les lieux ont été remis en l'état antérieur, et ce dans l'attente de l'issue de l'arrêt à intervenir, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 7] et la Sci Del Rizzo à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et celle de 3 000 euros pour la procédure devant la cour d'appel, outre les entiers dépens avec distraction au profit de Me Valérie Gray de la Selarl Gray Scolan. La Sas Restaurant le XXI fait valoir, à titre principal, qu'il n'existe aucune atteinte aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble constituant une voie de fait. Elle rappelle que le bail commercial qu'elle a signé décrit les locaux loués et notamment le lot n°110 comme doté dans la cour d'un local à usage d'office et de W.-C, que la construction litigieuse a donc été édifiée sur une partie privative et non sur une partie commune, qu'elle est conforme à la destination à usage commercial de ce lot, exploité de manière interrompue depuis 1988. Elle précise également, contrairement aux affirmations du syndicat des copropriétaires, qu'il n'y a eu aucune modification du système d'évacuation des eaux pluviales et qu'il ne s'agit pas d'une construction nouvelle, mais de la réhabilitation d'une construction de piètre qualité, qui a seulement été mise aux normes, avec le concours et l'aval de l'architecte de la ville de [Localité 7]. En outre, eu égard à cette situation, elle conclut à l'absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite, ajoutant que le restaurant est une entreprise adaptée qui emploie des personnes en situation de handicap, de sorte qu'il a des horaires d'ouverture restreints, qu'il est notamment fermé du samedi soir au mardi midi, et n'est ouvert qu'un seul soir par semaine, le vendredi. Les éventuelles nuisances causées par l'utilisation du bâtiment dans la cour sont donc très modérées. A titre subsidiaire, elle conclut à l'existence d'une contestation sérieuse sur la notion d'atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble justifiant la compétence du juge du fond pour statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires. En tout état de cause, elle fait observer qu'à la suite de l'ordonnance refusant la suspension de l'exécution provisoire rendue le 14 juin 2023, elle a exécuté la décision, sans pour autant tromper son bailleur sur les conséquences négatives sur son activité, expliquant que celle-ci a été maintenue grâce à la solidarité des habitants et commerçants du quartier, qui, notamment, ont mis à sa disposition, une chambre froide pour remplacer celle démontée conformément à l'ordonnance déférée. Par dernières conclusions notifiées le 31 octobre 2023, la Sci Del Rizzo demande à la cour de : - statuer ce que de droit sur l'appel de la Sas Restaurant le XXI, - infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, à titre principal, - débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] de toutes ses demandes, à titre subsidiaire, - dire que la Sas Restaurant le XXI doit la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, - ordonner, en tant que de besoin, à la Sas Restaurant le XXI de procéder à la démolition des ouvrages litigieux, dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard une fois passé ledit délai, en tout état de cause, - condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de 1ère instance et d'appel, outre les entiers dépens. La Sci Del Rizzo fait valoir qu'il n'existe pas véritablement de trouble manifestement illicite, puisque la construction litigieuse n'est pas une construction nouvelle, s'agissant d'un bâtiment rénové et non construit par son locataire. En outre, elle relève qu'il ne s'agit pas d'une construction qui affecte les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble en ce que la descente d'eau pluviale n'est plus affectée par le bâtiment et qu'il ne peut être affirmé de manière péremptoire que ladite construction modifie l'aspect extérieur de l'immeuble. Plus généralement, elle fait observer qu'en l'absence d'atteinte à la destination de l'immeuble, les droits des copropriétaires sont respectés. Par ailleurs, elle estime que n'étant pas l'auteur de la construction, elle n'a aucun droit sur sa démolition et que dans ces conditions, elle ne pouvait être condamnée à le faire, ni encore moins à réaliser ces travaux sous astreinte. Sa responsabilité éventuelle ne pouvait que porter sur le paiement de dommages et intérêts mais non sur une obligation de faire, le bailleur n'ayant qu'une seule voie d'intervention possible, celle d'enjoindre à son locataire de procéder à un tel acte, le cas échéant sous la menace d'une action en résiliation judiciaire du bail. Enfin, elle demande à la cour d'examiner son recours en garantie sur lequel le premier juge n'a pas statué, faisant observer à cet égard que depuis le démontage de la chambre froide litigieuse, son preneur ne lui a soumis aucune demande sérieuse pour engager de nouveaux travaux soumis à approbation de l'assemblée générale des copropriétaires et destinés à mettre en oeuvre une solution pérenne. Par dernières conclusions notifiées le 15 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, la Sarl Agence Cegimmo, demande à la cour, au visa des articles 25b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 835 du code de procédure civile, de : - rejeter les appels interjetés par la Sas Restaurant le XXI et la Sci Del Rizzo comme étant dénués de fondement, - confirmer, en conséquence, l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, - rejeter toutes les demandes de la Sas Restaurant le XXI et la Sci Del Rizzo, - condamner in solidum la Sas Restaurant le XXI et la Sci Del Rizzo à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, outre les entiers dépens avec distraction au profit de Me Céline Bart. Au soutien de ses intérêts, l'intimé entend rappeler que contrairement à ce qu'affirment la Sas Restaurant le XXI et la Sci Del Rizzo, le lot n°110, à la suite de la démolition du bâtiment qui était édifié, ne constituait qu'une unique cour intérieure, que c'est au demeurant en ce sens que la Sci Del Rizzo a obtenu une modification du nombre de ses tantièmes. En outre, il rappelle que si l'assemblée des copropriétaires a, le 17 novembre 2020, validé la réalisation de travaux de réaménagement, le cahier des clauses techniques particulières établi par l'architecte et soumis à l'assemblée ne prévoyait aucunement l'édification du bâtiment litigieux, précisant qu'il ne peut exister aucune confusion entre la présence d'un auvent, tel que prévu par le projet de l'architecte, et la construction d'un bâtiment. Au demeurant, les copropriétaires ne sont pas les seuls à en solliciter la démolition, puisqu'étant contraire au permis de construire délivré, les services de l'urbanisme ont également mis en demeure la Sas Restaurant le XXI de démolir ledit bâtiment. Sur le trouble manifestement illicite, l'intimé fait observer que la modification de l'aspect extérieur de l'immeuble est incontestable et résulte autant des pièces qu'elle verse aux débats que des éléments communiqués par ses adversaires. En l'absence d'autorisation de la part des copropriétaires, le trouble manifestement illicite est donc caractérisé, peu important que la destination de l'immeuble soit respectée. Rappelant que la circonstance que les travaux aient été réalisés par le locataire est sans incidence sur la responsabilité du bailleur à l'égard des autres copropriétaires, elle estime que l'ordonnance entreprise doit être confirmée. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2023. MOTIFS Sur la demande de cessation du trouble manifestement illicite Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En outre, l'article 25b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. L'accomplissement par un copropriétaire de travaux sans l'autorisation requise constitue en soi un trouble manifestement illicite qui doit être sanctionné par la remise des lieux en leur état antérieur, le cas échéant sous astreinte, et ce peu important qu'ils n'entraînent qu'une emprise minime sur les parties communes ou qu'ils n'engendre aucun préjudice. En l'espèce, la cour dans laquelle a été édifié le bâtiment litigieux est une partie privative. Il s'agit plus précisément du lot n°110 décrit dans l'état modificatif de l'état descriptif de division établi le 3 juillet 2014 comme étant 'une cour extérieure avec wc'. S'il est exact que la construction litigieuse a été, en partie, réalisée à l'emplacement des WC, rénovant ainsi le bâtiment abritant cette commodité, il ne peut, néanmoins, être sérieusement soutenu que ce réaménagement de la cour ne modifie pas l'aspect extérieur de l'immeuble et qu'il n'a fait que procéder à la rénovation d'un bâtiment existant délabré. En effet, il ressort du courrier établi par le conseil de la Sci Del Rizzo le 16 septembre 2008 que le bâtiment qui constituait le lot n°110 décrit à l'origine comme étant un 'local commercial' a été démoli en 1988, laissant uniquement à cet emplacement une cour. En considération de cette situation, la Sci Del Rizzo, aux termes de ce courrier, sollicitait une modification de la répartition des tantièmes de copropriété. C'est dans ce contexte qu'est intervenu l'état modificatif de l'état descriptif de division établi le 3 juillet 2014. Il résulte de ce document que les tantièmes affectés au lot n°110 qui n'était donc plus un 'local commercial' mais uniquement 'une cour extérieure avec wc' ont été diminués de 193 à 27. Le plan annexé à cet acte confirme la nouvelle configuration de ce lot privatif en matérialisant l'emplacement de la cour par rapport au lot n°101 qui constitue le local commercial appartenant à la Sci Del Rizzo, et à l'intérieur de ladite cour, l'emplacement des WC ainsi que des escaliers permettant l'accès aux caves situées au sous-sol. Or, au vu des photographies prises lors du constat d'huissier dressé le 9 février 2022 à la demande du syndicat des copropriétaires ou lors du constat d'huissier dressé le 25 novembre 2022 à la demande de la Sas Restaurant le XXI, l'emprise au sol de la construction visée dans l'état descriptif (WC et toit abritant les escaliers) est beaucoup moins importante que celle du bâtiment litigieux qui s'étend sur toute la largeur de la cour et qui empiète également sur sa longueur de manière conséquente. De même, la comparaison avec les photographies produites aux débats par la Sas Restaurant le XXI - destinées à établir l'ancienneté de la destination de cette cour exploitée comme terrasse par les restaurants successifs ayant pris à bail le local commercial de la Sci Del Rizzo - permet d'établir que le bâtiment litigieux a une emprise au sol et une hauteur bien plus importante que l'ancienne construction abritant uniquement les WC. En outre, à la lecture du procès-verbal d'assemblée générale du 17 novembre 2020, aucune confusion n'était possible sur les travaux d'aménagement du local commercial exploité par la Sas Restaurant le XXI autorisés par la copropriété. La résolution n°9 expose de façon très explicite que 'les lot 11-12 et 14 sont refusés au vu de la difficulté rencontré pour l'utilisation de la cour. Les autres points du projet sont acceptés'. Or, le lot 11 du projet de l'architecte de la Sas Restaurant le XXI soumis à l'assemblée générale des copropriétaires portait sur 'la terrasse extérieure' qu'il était prévu d'installer dans la cour litigieuse, avec la pose d'un auvent et l'installation d'aménagement paysager impliquant la création de fosse de plantation pour y implanter des arbres. Non seulement, il n'était aucunement prévu, au titre de l'aménagement de la cour, l'édification d'un bâtiment devant abriter les WC, un vestiaire et une chambre froide, mais de plus et en tout état de cause, les copropriétaires ont expressément manifesté leur désaccord sur tout aménagement de cette cour modifiant son aspect extérieur. Au demeurant, les explications de l'architecte de la Sas Restaurant le XXI ne viennent aucunement contredire cette analyse, confirmant au contraire qu'une surface supplémentaire a été créée sur 5 m² pour y installer une chambre froide. Par ailleurs, la question du respect de la destination de ce lot privatif et l'absence de préjudice résultant de cette modification de l'aspect extérieur est indifférente, et ce d'autant qu'en présence d'un trouble manifestement illicite, le juge des référés peut prescrite des mesures de remise en état, même en présence d'une contestation sérieuse. Enfin, l'édification de la construction litigieuse n'a pas été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, le gérant de la Sas Restaurant le XXI le reconnaissant, de surcroît, expressément dans son mail adressé à tous les copropriétaires de l'immeuble le 26 mars 2023 en expliquant que cette construction a dû être édifiée en urgence, pour pallier la défection d'un cuisinier exploitant, remplacé par un cuisinier salarié aux horaires de travail différents. Au vu de l'ensemble de ces éléments, la demande de démolition et de remise en état des lieux présentée en première instance en référé était parfaitement fondée au regard du trouble manifestement illicite. Certes, la Sas Restaurant le XXI rapporte la preuve, constat d'huissier du 29 juin 2023 à l'appui, qu'en exécution de l'ordonnance litigieuse, la chambre froide installée dans le bâtiment a été démontée. Néanmoins, ce constat montre également qu'il n'a pas été intégralement procédé à la remise en état des lieux, seule la moitié de l'emprise actuelle du bâtiment litigieux ayant disparu. Or, les photographies de ce constat permettent de considérer que le trouble manifestement illicite persiste, puisque la construction restante modifie toujours l'aspect extérieur de l'immeuble, l'accès aux caves et au sol-sous ayant été agrandi et modifié de manière significative. En conséquence, l'action de démolition et de remise en état des lieux intentée par le syndicat des copropriétaires en référé, demeure justifiée. Sur le débiteur de l'obligation de remise en état et l'action en garantie de la Sci Del Rizzo En cas de violation du règlement de copropriété, conformément à l'application de l'article 1222 du code civil, le syndicat des copropriétaires, créancier d'une obligation contractuelle, a le droit de demander au copropriétaire du lot litigieux de procéder à la remise en état des lieux, peu important que la construction litigieuse ait été commise par un tiers, notamment par le preneur à bail. Parallèlement et concomitamment, le syndicat des copropriétaires a également la possibilité d'agir directement, sur le terrain délictuel, à l'égard du preneur à bail fautif qui ne respecterait pas le règlement de copropriété et les droits des copropriétaires ; à ce titre, il peut obtenir que soient prononcées, à l'encontre du locataire, les mêmes sanctions que celles qui pourraient être encourues par le bailleur copropriétaire. En l'espèce, il est constant que les travaux litigieux dont il est sollicité la démolition avec remise en état des lieux ont été réalisés à la demande de la Sas Restaurant le XXI, preneur à bail de la Sci Del Rizzo aux termes d'un acte reçu le 11 décembre 2019. Le bailleur étant, à l'égard de la copropriété, tenu des agissements de son locataire contrevenant à ses droits et soumis à l'obligation de faire cesser le trouble en résultant, c'est à tort que la Sci Del Rizzo critique les dispositions de l'ordonnance entreprise l'ayant condamné, avec la Sas Restaurant le XXI, à faire cesser le trouble en procédant à la démolition du bâtiment litigieux, avec astreinte. En conséquence, il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la Sci Del Rizzo et la Sas Restaurant le XXI à démolir la construction litigieuse située dans la cour intérieure de l'ensemble immobilier correspondant au lot n°110 du bâtiment B en rez-de-chaussée et à remettre les lieux en l'état antérieur, dans un délai de 90 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard une fois passé le délai. En revanche, c'est à juste titre que la Sci Del Rizzo fait valoir que le premier juge a omis de statuer sur son action récursoire tendant à obtenir la garantie de son preneur pour toutes les condamnations mises à sa charge dans le cadre du présent litige. Il n'est ni sérieusement contestable, ni sérieusement contesté que la Sas Restaurant le XXI, en faisant édifier, dans un des deux lots privatifs mis à sa disposition, un bâtiment modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble, sans autorisation de la copropriété, a commis une faute à l'égard de son preneur, le respect du règlement de copropriété et des droits du syndicat des copropriétaires s'imposant à lui. En conséquence, complétant la décision déférée, il convient de condamner la Sas Restaurant le XXI à garantir son bailleur, la Sci Del Rizzo, de toutes les condamnations qui sont mises à sa charge dans le cadre du présent litige. Sur les dépens et frais irrépétibles Les dispositions de première instance sur les dépens et frais de procédure seront confirmées. Partie perdante à titre principal, la Sas Restaurant le XXI sera condamnée aux dépens d'appel, avec distraction au profit de Me Céline Bart. L'équité et la nature du litige commandent qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à concurrence de la somme de 2 000 euros chacun au profit du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 7] et de la Sci Del Rizzo. PAR CES MOTIFS, La cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la Sas Restaurant le XXI à garantir la Sci Del Rizzo de toutes les condamnations qui sont mises à sa charge dans le cadre du présent litige, Condamne la Sas Restaurant le XXI à payer à la Sci Del Rizzo la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la Sas Restaurant le XXI à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la Sas Restaurant le XXI aux dépens avec distraction au profit de Me Céline Bart. Le greffier, La présidente de chambre,