Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/06329

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Me Emmanuelle BELLAICHE Monsieur [N] [T] Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/06329 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3DTQ N° MINUTE : /TJ JUGEMENT rendu le jeudi 08 février 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], [Adresse 1], représenté par son syndic la société PIERRE ET GESTION dont le siège social est sis [Adresse 3] représenté par Me Emmanuelle BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0293 DÉFENDEUR Monsieur [N] [T], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique assisté de Laura DEMMER, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 08 novembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 février 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Laura DEMMER, Greffier Décision du 08 février 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06329 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3DTQ EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [N] [T] est propriétaire des lots n°249, 269, 271, 274 et 293 (parkings) au sein de l'immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 5] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic le cabinet PIERRE ET GESTION a fait assigner Monsieur [N] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de le condamner avec capitalisation des intérêts à lui payer les sommes suivantes : - 2 085,13 euros au titre des appels de charges et travaux impayés arrêtés au 1er octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 6 mars 2023, - 2 275,72 euros de frais de recouvrement arrêtés au 1er octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 6 mars 2023, - 1 500 euros de dommages et intérêts, - 1 200 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. A l'audience du 8 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Assigné à domicile par remise de l'acte à sa fille, Monsieur [N] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 février 2024. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Il est de principe que les décisions d'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats: - la fiche d'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [N] [T], - l'extrait du compte copropriétaire de Monsieur [N] [T] arrêté au 5 octobre 2023 à la somme de 4 360,85 euros, en ce inclus 2 275,72 euros de frais de recouvrement, - les procès-verbaux des assemblées générales des 12 mars 2019, 4 mars 2020, 12 mai 2021, 9 mars 2022, 12 mai 2022 et 25 mai 2023 comportant notamment : - approbation des comptes des exercices 2019 à 2022 et du budget prévisionnel 2023, - vote du fonds ALUR, - vote des travaux et opérations suivantes : pose détecteurs de présence (Assemblée générale du 12 mai 2022, résolutions n°23 à 25), réalisation d'un diagnostic technique global (Assemblée générale du 12 mai 2022, résolutions n°18 à 19), remplacement de la centrale de l'ascenseur du parking (Assemblée générale du 12 mai 2022, résolutions n°21 à 22),remplacement des luminaires par des détecteurs de présence-bloc habitation (Assemblée générale du 12 mai 2022, résolutions n°23 à 25), remplacement des luminaires par des détecteurs de présence-bloc parking (Assemblée générale du 12 mai 2022, résolutions n°26 à 28), remplacement tronçon en fonte entre les magasins Naturalia et Monoprix (Assemblée générale du 25 mai 2023, résolution n°15), pose pics anti-pigeons (Assemblée générale du 25 mai 2023, résolution n°16). - les différents appels de fonds adressés à Monsieur [N] [T] pour la période du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus), faisant apparaître les relevés de compte individuels, - la répartition définitive des charges des exercices 2019 à 2022 inclus, - les sommations de payer des 21 septembre 2021, 8 décembre 2021, 30 juin 2022, mars 2023 avec les factures de commissaire de justice correspondantes, - les mises en demeure des 28 octobre 2019, 29 janvier 2020, 7 mai 2020,27 juillet 2020, 5 août 2021, 18 mai 2022 sans les accusés de réception, - les relances des 26 février 2020, 24 août 2021 et 8 juin 2022, - les factures de gestion, - le contrat de syndic. Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 085,13 euros, après déduction des frais de recouvrement (4 360,85 euros - 2 275,72 euros de frais de recouvrement), à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 6 mars 2023 sur la somme de 1 965,24 euros et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre ) d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées. Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En l'espèce les frais de mise en demeure des 28 octobre 2019 (45 euros), 29 janvier 2020 (45 euros), 7 mai 2020 (45 euros), 27 juin 2020 (49,44 euros), 5 août 2021 (45 euros), 18 mai 2022 (48 euros) seront rejetés à défaut de preuve d'envoi par recommandé avec accusé de réception, comme requis par l'article 64 du décret du 17 mars 1967. Les frais de la relance du 26 février 2020 (25 euros) qui n'a pas été précédée d'une mise en demeure seront également rejetés. Les frais de "constitution de dossier auxiliaire de justice" (155 euros + 159 euros), "préparation dossier huissier" (165 euros), de "transmission dossier huissier" (340 euros), de "transmission dossier avocat" (340 euros) et de " suivi de procédure " (170 euros) du syndic ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité car il s'agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile. La demande portant sur ces frais sera ainsi rejetée. En revanche, les frais de commandement de payer des 21 septembre 2020 (138,96 euros), 8 décembre 2021 (129,04 euros), 20 juin 2022 (149,33 euros) et 6 mars 2023 (138,19 euros) seront retenus. Les frais des relances des 24 août 2021 (25 euros) et 8 juin 2022 (28 euros) précédés d'un commandement de payer valant mise en demeure seront également retenus. Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 608,52 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2023, au titre des frais nécessaires pour le recouvrement des charges. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. En omettant de s'acquitter des charges dues, Monsieur [N] [T] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts. Sur la capitalisation La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est demandée. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil. La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 20 octobre 2023. Sur les autres demandes Monsieur [N] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [N] [T] à payer au syndicat de l'immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par son syndic le cabinet PIERRE ET GESTION les sommes suivantes : - 2 085,13 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 5 octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2023 sur la somme de 1 965,24 euros et à compter du 20 octobre 2023 pour le surplus, - 608,52 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêt au taux légal à compter du 20 octobre 2023, - 200 euros à titre de dommages et intérêts, - 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil à compter du 20 octobre 2023, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, CONDAMNE Monsieur [N] [T] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés. La Greffière,Le Président