Tribunal judiciaire, 25 juin 2024. 23/02085

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/02085 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GMDO NAC : 50A JUGEMENT CIVIL DU 25 JUIN 2024 DEMANDEURS M. [B] [L] [Adresse 4] [Localité 8] Rep/assistant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [N] [L] [Adresse 4] [Localité 8] Rep/assistant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEURS M. [A] [E] [Adresse 3] [Localité 7] Mme [P] [J] [E] domiciliée : chez Monsieur [A] [E] [Adresse 3] [Localité 7] Mme [K] [F] épouse [E] [Adresse 2] [Localité 9] Rep/assistant : Maître Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 25.06.2024 CCC délivrée le : à Me Alain ANTOINE, Maître Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Sophie PARAT, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 15 Avril 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 21 Mai 2024 prorogé le 25 Juin 2024. JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 25 Juin 2024, en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Allégant avoir versé 117 000 euros pour acquérir des parcelles cadastrées AZ [Cadastre 1] et AS [Cadastre 6], dont la vente n’est jamais intervenue, et ne s’être fait rembourser que la somme de 45 242 euros, Monsieur [N] [L] et Monsieur [B] [L] ont, par actes de commissaire de justice en date du 13 juin 2023, assigné Monsieur [A] [E], Madame [P] [J] [E] et Madame [K] [E] épouse [F] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin d’obtenir l’annulation des compromis de vente et des baux emphytéotiques signés par eux et le paiement de la somme de 71 758 euros. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 12 janvier 2024, ils demandent au tribunal de: A TITRE PRINCIPAL - ANNULER les compromis de vente signés par les consorts [E] avec [N] [L] et [B] [L] le 3 mars 2021, ainsi que les baux emphytéotiques signés par les consorts [E] avec [N] [L] et [B] [L] le 3 mars 2021, En conséquence, - CONDAMNER in solidum Monsieur [A] [E], Madame [P] [E] et Madame [K] [E] épouse [F] à payer à Monsieur [N] [L] et [B] [L] la somme restant due de 71 758 € A TITRE SUBSIDIAIRE - CONDAMNER in solidum Monsieur [A] [E], Madame [P] [E] et Madame [K] [E] épouse [F] à payer à Monsieur [N] [L] et [B] [L] la somme restant due de 71 758 € EN TOUT ETAT DE CAUSE : - CONDAMNER in solidum Monsieur [A] [E], Madame [P] [E] et Madame [K] [E] épouse [F] à payer à Monsieur [N] [L] et [B] [L] la somme de 5 000 € à titre de résistance abusive et injustifiée - DEBOUTER les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et écritures - CONDAMNER in solidum Monsieur [A] [E], Madame [P] [E] et Madame [K] [E] épouse [F] à payer à Monsieur [N] [L] et [B] [L] la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile - CONDAMNER in solidum Monsieur [A] [E], Madame [P] [E] et Madame [K] [E] épouse [F] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Alain ANTOINE qui pourra les recouvrer conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. Au soutien de leurs demandes, ils font valoir à titre principal que les contrats signés le 3 mars 2021 sont nuls, en invoquant les dispositions des articles 1128 et 1163 du code civil: ils considèrent que les stipulations contradictoires des actes signés ne permettent pas de connaître l’objet même du contrat, les actes conférant des droits distincts incompatibles sur la même parcelle. A titre subsidiaire, ils invoquent les dispositions des articles 1302 et suivants et 1303 et suivants du code civil pour demander la restitution des sommes conservées par les consorts [E], alors qu’aucun acte translatif de propriété n’a été réalisé. Ils maintiennent leurs demandes dirigées contre Madame [K] [E] épouse [F], présentée comme propriétaire des parcelles concernées dans les actes en litige et considèrent que les engagements conclus entre les consorts [E] leur sont totalement étrangers. Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 28 mars 2024, Madame [K] [E] épouse [F] demande au tribunal de : A TITRE PRINCIPAL : - PRONONCER la mise hors de cause de Madame [E] épouse [F] ; - DEBOUTER les demandeurs de l’intégralité des demandes fins et conclusions formulées à son encontre ; - CONDAMNER Messieurs [N] et [B] [L] au paiement de la somme de 5.000 euros au profit de Madame [K] [E] épouse [F] du fait de la procédure abusive. A TITRE SUBSIDIAIRE : - DEBOUTER Messieurs [N] et [B] [L] de leurs de demande d’annulation des contrats signés le 3 mars 2021 concernant les parcelles AZ [Cadastre 1] et AS [Cadastre 6], EN TOUT ETAT DE CAUSE: - DEBOUTER Messieurs [N] et [B] [L] de leurs demandes de condamnation au paiement de la somme de 71.758 euros, A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE : - CONDAMNER solidairement Monsieur [A] [E] et Madame [P] [E] à relever et garantir Madame [K] [F] épouse [E] de toutes les éventuelles condamnations à venir concernant les contrats signés le 3 mars 2021 ; EN TOUT ETAT DE CAUSE : - CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [L] et Monsieur [B] [L] à verser à Madame [K] [E] épouse [F] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL PAYEN sur le fondement de l’article 699 du CPC. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir à titre principal qu’elle doit être mise hors de cause, puisqu’elle a déjà remboursé à son propre co-contractant la somme de 45 242 euros, au titre du compromis de vente qui portait sur la parcelle AS [Cadastre 5], dont elle est propriétaire. Elle soutient également que sa soeur [P] a procédé au remboursement des sommes réclamées par les demandeurs, et ce par virement en date du 30 août 2023, de sorte que l’action est abusive. A titre subsidiaire, elle fait valoir que les actes signés doivent être envisagés comme un ensemble contractuel, en vertu de l’article 1189 du code civil: elle considère que les parties ont entendu régulariser un bail emphytéotique dans l’attente de la cession définitive des parcelles par acte notarié, prévue au 1er janvier 2024. Elle considère également que le prix est déterminé, et que le montant versé dans le bail emphytéotique correspond à 18 années de location. Elle considère qu’en tout état de cause, n’étant ni propriétaire des parcelles litigieuses, ni détentrice d’aucune somme reçue des demandeurs, les demandes au titre de l’enrichissement sans cause ne peuvent qu’être rejetées. Ni Monsieur [A] [E] ni Madame [P] [E] n’ont constitué avocat. Par ordonnance du 8 avril 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et autorisé les parties à déposer leur dossier le 15 avril 2024. Les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 mai 2024. Le délibéré a été prorogé au 25 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la régularité de la saisine de ce tribunal à l’égard de la partie non comparante: Il résulte de la combinaison des articles 14, 471 et 655 à 659 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que lorsqu'une partie, citée à comparaître par acte d'huissier de justice, ne comparaît pas, le juge, tenu de s’assurer de ce que cette partie a été régulièrement appelée, doit vérifier que l'acte fait mention des diligences prévues, selon les cas, aux articles 655 à 659 susvisés ; et qu'à défaut pour l'acte de satisfaire à ces exigences, le juge ordonne une nouvelle citation de la partie défaillante (Civ. 2, 1er octobre 2020, n° 18-23.210). L’article 655 du code de procédure civile dispose: “Si la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence. L'huissier de justice doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification. La copie peut être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence du destinataire. La copie ne peut être laissée qu'à condition que la personne présente l'accepte et déclare ses nom, prénoms et qualité. L'huissier de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l'avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l'acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise.” En l’espèce, si Monsieur [A] [E] a été assigné à personne, Madame [P] [E] a été assignée à domicile, de sorte qu’il convient de vérifier la régularité de notre saisine la concernant. Force est de constater en l’espèce que le procès-verbal de l’assignation délivrée à Madame [P] [J] [E] mentionne précisément les diligences opérées par le commissaire de justice pour vérifier l’exactitude du domicile de la destinataire (confirmation du domicile par son frère, présent, qui a accepté de recevoir une copie de l’acte). Par suite, le tribunal est régulièrement saisi à l’égard de la partie non comparante. Sur la nullité des contrats passés par les consorts [L] Aux termes de l’article 1128 du code civil : “Sont nécessaires à la validité d'un contrat: 1° Le consentement des parties ; 2° Leur capacité de contracter ; 3° Un contenu licite et certain.” Aux termes de l’article 1163 du même code: “L'obligation a pour objet une prestation présente ou future. Celle-ci doit être possible et déterminée ou déterminable. La prestation est déterminable lorsqu'elle peut être déduite du contrat ou par référence aux usages ou aux relations antérieures des parties, sans qu'un nouvel accord des parties soit nécessaire.” Enfin, aux termes de l’article 1189 du même code: “Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. Lorsque, dans l'intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s'interprètent en fonction de celle-ci.” Par actes sous signature privée en date du 3 mars 2021, Monsieur [A] [E], Madame [P] [J] [E] et Madame [K] [E] épouse [F] ont signé : - un compromis de vente avec Monsieur [N] [L], portant sur la parcelle cadastrée AZ [Cadastre 1] située à [Localité 7], pour un prix de 59 560 euros, - un compromis de vente avec Monsieur [B] [L], portant sur la parcelle cadastrée AS [Cadastre 6] située à [Localité 7], pour un prix de 47 200 euros. Ces compromis de vente stipulaient que le prix était payable le jour de la signature du bail emphytéotique, que la condition suspensive relative au financement serait considérée comme réalisée dès lors [que] les règlements seront réalisés pour la totalité des baux emphytéotiques ci-joints. Par actes sous signature privée du même jour, les mêmes parties ont conclu des contrats dénommés “baux à fermage emphytéotique” portant sur les mêmes parcelles. Ces baux ont été “conclus pour une durée de 99 ans, qui ne prendront fin qu’au moment de la transformation du bail en acte de vente, qui devra se faire au 1er janvier 2024". Cette date du 1er janvier 2024 est qualifiée par le dernier article des compromis de vente de “date butoir”. Conformément aux dispositions de l’article 1189 précité, il convient donc d’interpréter les clauses de ces contrats en tentant de conserver la cohérence de l’ensemble contractuel qu’elles constituent, c’est-à-dire en l’espèce de l’opération constituée par la signature le même jour d’un compromis de vente et d’un bail emphytéotique. Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, la lecture de ces actes permet de comprendre aisément le montage, certes imparfait, qui avait été envisagé: les parties ont signé concomitamment un compromis de vente et un bail emphytéotique, permettant aux preneurs de jouir immédiatement des parcelles de terrain, en contrepartie du versement du prix des terrains, jusqu’à ce que l’acte authentique de vente soit régularisé, au plus tard à la date du 1er janvier 2024. S’il est vrai que la clause “VIII - PROPRIETE ET JOUISSANCE” du compromis de vente est contradictoire, en ce qu’elle énonce que l’acquéreur deviendra propriétaire des biens “à compter du jour de la signature du Bail Emphytéotique de 99 ans l’acte authentique de vente ci-joint prévue”, la clause “VI - CONDITIONS GENERALES DE LA VENTE” permet de l’interpréter, puisqu’elle précise que “l’acquéreur aura la propriété de l’immeuble” “à compter de la signature de l’acte authentique”. Au regard de ces éléments, la demande de nullité des compromis de vente et baux emphytéotiques signés le 3 mars 2021 ne saurait prospérer. Sur la demande subsidiaire au titre de la restitution de l’indu ou de l’enrichissement sans cause Aux termes de l’article 1302 du code civil: “Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.” Aux termes de l’article 1303 du même code: “En dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement.” En l’espèce, aucun des deux fondements invoqués par les demandeurs à titre subsidiaire ne saurait prospérer, puisque la validité de l’ensemble contractuel a été admise plus tôt. Le paiement reçu par les bailleurs / promettants était dû, au regard de l’engagement pris de céder la propriété des parcelles de terrain visés dans les actes. Sans qu’il soit besoin d’envisager de rouvrir les débats pour soumettre aux parties un autre fondement - tel que l’exception d’inexécution - à cette demande, il sera observé que la défenderesse verse aux débats en pièce 8 un avis d’opéré de l’office notarial de Me [W], [Z], [S] et [M], démontrant que la somme de 71 708 euros a été versée du compte de Madame [P] [J] [E] (épouse [F]) en direction de celui de Monsieur [C] [L]. [C] [L] est le co-contractant des consorts [E] pour un compromis de vente signé également le 3 mars 2021 (pièce 2 de la défenderesse), sur le même modèle que ceux en litige, concernant la parcelle cadastrée AS [Cadastre 5] dont seule Madame [K] [E] épouse [F] est propriétaire. Il réside à la même adresse que les demandeurs. Il s’agit donc très probablement du fils et du frère des demandeurs. C’est d’ailleurs lui qui a reçu un premier virement de 45 242 euros réalisé le 14 avril 2022 par Madame [K] [E] épouse [F], virement pris en compte par les demandeurs au titre des sommes déjà remboursées par les consorts [E]. [C] [L], quoique non attrait à la procédure, n’est donc pas étranger à l’ensemble contractuel décrit. Le virement bancaire de 71 708 euros qu’il a reçu le 30 août 2023 établit qu’aucun des défendeurs n’est aujourd’hui dépositaire des sommes réclamées par les demandeurs, de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande subsidiaire. Leur demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive et injustifiée est par conséquent rejetée. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile: “Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés”. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l’espèce, les consorts [L], qui ont poursuivi leur action en justice pour réclamer des sommes dont ils avaient reçu remboursement peu après la délivrance de leur assignation, ont agi de toute évidence de façon abusive, de sorte qu’il sera fait droit à la demande de Madame [K] [E] épouse [F] à hauteur de 3 000 euros. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Les demandeurs, qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’à verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Madame [K] [E] épouse [F]. PAR CES MOTIFS Le tribunal, REJETTE la demande tendant à annuler les compromis de vente signés par les consorts [E] avec [N] [L] et [B] [L] le 3 mars 2021, ainsi que les baux emphytéotiques signés par les consorts [E] avec [N] [L] et [B] [L] le 3 mars 2021, REJETTE les demandes, tant principale que subsidiaire de Monsieur [N] [L] et Monsieur [B] [L] tendant à obtenir la condamnation in solidum de Monsieur [A] [E], Madame [P] [E] et Madame [K] [E] épouse [F] à leur payer la somme restant due de 71 758 €, REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [N] [L] et Monsieur [B] [L] au titre de la procédure abusive, CONDAMNE Monsieur [N] [L] et Monsieur [B] [L] à payer à Madame [K] [E] épouse [F] la somme de 3 000 (trois mille) euros de dommages et intérêts, CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [L] et Monsieur [B] [L] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL PAYEN, CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [L] et Monsieur [B] [L] à payer à Madame [K] [E] épouse [F] la somme de 2 000 (deux mille) euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit, La greffièreLa présidente