Cour d'appel, 13 décembre 2022. 21/01023

ARRET N°591 N° RG 21/01023 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GHM3 S.A.S. PROMOTION OUEST IMMOBILIERE C/ [W] [Y] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 13 DECEMBRE 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01023 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GHM3 Décision déférée à la Cour : jugement du 05 février 2021 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHE SUR YON. APPELANTE : S.A.S. PROMOTION OUEST IMMOBILIERE [Adresse 2] [Localité 3] ayant pour avocat postulant Me François MUSEREAU de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Cyril TOURNADE, avocat au barreau de NANTES, substitué par Me Victoire BRETECHE, avocat au barreau de NANTES INTIMES : Monsieur [B] [W] né le 25 Août 1956 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 4] Madame [F] [Y] épouse [W] née le 01 Mars 1962 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 4] ayant tous les deux pour avocat Me Cedric ROBERT de la SARL 3CR AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 24 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Anne VERRIER, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Thierry MONGE, Président de Chambre Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller Madame Anne VERRIER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD, ARRÊT : - Contradictoire - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS Par acte du 27 février 2018, la société Promotion Ouest Immobilière (POI) a conclu avec les époux [W] une promesse de vente portant sur un immeuble sis à [Localité 6] pour un prix de 260 000 euros. L'acte stipule une indemnité d'immobilisation s'élevant à 26 000 euros. Il prévoit que 'De convention expresse entre les parties, cette somme sera versée par le bénéficiaire qui s'y oblige, au plus tard le jour de la signature de l'acte authentique'. La promesse était assortie d'une condition suspensive relative à l'obtention par le bénéficiaire d'une ou plusieurs offres définitives de prêts. La promesse était consentie pour une durée expirant initialement le 31 mai 2018. Plusieurs avenants sont intervenus, avenants modifiant la date d'expiration et la date d'obtention des prêts. Par courrier du 1er octobre 2018, le notaire du promettant demandait copie de l'offre de prêt aux époux [W]. Il réitérait sa demande le 3 octobre, précisait que sans nouvelles de leur part avant le 5 octobre prochain, le vendeur serait en droit d'exiger le versement de l'indemnité d'immobilisation égale à 10 % du prix de vente. Par courrier du 17 décembre 2018, le notaire mettait en demeure les époux [W], rappelait que le délai de validité de la promesse de vente était expiré, qu'ils auraient dû justifier avant le 31 août 2018 de l'obtention ou du refus des prêts demandés. Par courrier recommandé du 8 janvier 2019, le promettant a demandé paiement de l'indemnité d'immobilisation. Par acte du 2 septembre 2019, la société POI a assigné les époux [W] devant le tribunal de grande instance de La Roche sur Yon aux fins de condamnation à lui payer l'indemnité d'immobilisation de 26 000 euros . Les époux [W] ont conclu au débouté. Par jugement du 5 février 2021 , le tribunal judiciaire de La Roche sur Yon a statué comme suit : - rejette l'ensemble des demandes de la société PROMOTION OUEST IMMOBILIERE ; - condamne la société PROMOTION OUEST IMMOBILERE à payer à Monsieur [B] [W] et Madame [F] [Y] épouse [W] la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamne la société PROMOTION OUEST IMMOBILIERE aux entiers dépens. Le premier juge a notamment retenu que : L'indemnité d'immobilisation qui devait être versée par les acquéreurs n'a jamais été versée. L'acte prévoyait que l'indemnité serait versée au promettant et lui resterait acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute pour le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Le promettant a consenti une prorogation de la promesse de vente jusqu'au 23 octobre 2018. La date butoir convenue entre les parties pour justifier de la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt ou de production d' une attestation de refus de prêt (antérieure au 31 août 2018 visée dans la mise en demeure du 17 décembre 2018) a nécessairement été implicitement reconduite par le promettant. La société POI ne justifie pas du délai qu'elle avait finalement octroyé aux époux [W] pour obtenir leur financement. En tout état de cause, l'irrespect de cette échéance n'est pas sanctionné par l'exigibilité de la clause d'immobilisation. Il n'est pas contesté par les époux [W] que la date de réalisation de la condition suspensive était fixée au 23 octobre 2018. La promesse stipule que le bénéficiaire ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, versée qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait; à défaut l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant. Le promettant doit prouver que les époux [W] ont empêché la réalisation de la condition suspensive. Ceux-ci justifient de la présentation d'un dossier de financement à 4 établissements bancaires et de deux refus de prêt immobilier. Il n'est pas démontré qu'ils ont fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive. LA COUR Vu l'appel en date du 26 mars 2021 interjeté par la société Promotion Ouest Immobilière Vu l'article 954 du code de procédure civile Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 8 juin 2021, la société POI a présenté les demandes suivantes : Vu les articles 1304-3 du Code civil,les jurisprudences et pièces versées au débat, La société PROMOTION OUEST IMMOBILIERE demande à la Cour de : - INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judicaire de la Roche sur Yon en date du 5 février 2021 en ce qu'il a : -rejeté l'ensemble des demandes de la société PROMOTION OUEST IMMOBILIERE ; -condamné la société PROMOTION OUEST IMMOBILERE à payer à Monsieur [B] [W] et Madame [F] [Y] épouse [W] la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamné la société PROMOTION OUEST IMMOBILIERE aux entiers dépens. -JUGER recevable et bien fondée la société PROMOTION OUEST IMMOBILIERE en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; Et statuant à nouveau : - JUGER que les époux [W] ont transmis les refus de prêts hors des délais contractuellement prévus dans la promesse de vente ; -JUGER que les caractéristiques du prêt sollicités par les époux [W] ne sont pas conformes aux caractéristiques définies dans la promesse de vente; -JUGER que les époux [W] ont délibérément fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive de l'obtention du prêt ; -CONDAMNER Monsieur [B] [W] et Madame [F] [Y] épouse [W] à payer à la société PROMOTION OUEST IMMOBILIERE la somme de 26.000 euros au titre de l'indemnité d'éviction définie dans la promesse de vente ; -CONDAMNER les époux [W] à payer à la société PROMOTION OUEST IMMOBILIERE la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; -CONDAMNER les époux [W] aux entiers dépens. A l'appui de ses prétentions, la société POI soutient en substance que : -L'avenant du 16 juillet 2018 prévoyait que la condition suspensive serait réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres au plus tard le 31 août 2018. -Les avenants du 11 septembre et du 4 octobre 2018 sont muets sur la date d'obtention des offres. -La date à laquelle les offres de prêt devaient être consenties est demeurée celle du 31 août 2018. -Le tribunal a inversé la charge de la preuve. -Les refus de prêts ont été transmis hors délais. Les délais étaient impératifs. -La date butoir pour justifier de l'obtention ou du refus des prêts n'a pas été tacitement modifiée. -Les refus sont non-conformes aux stipulations contractuelles. -L'indemnité est due de plein droit. -Les demandes de prêt sont non-conformes. -Le bénéficiaire s'est engagé en cas de non-obtention du financement demandé à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. -Le dépôt des demandes , les 4 refus ne sont pas prouvés ,contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal. -Il s'agit de refus de complaisance. -La BPE a instruit la demande de prêt en un jour. Le Crédit mutuel aurait émis un refus oral -Le courriel du 13 février 2020 est sans valeur, n'est corroboré par aucune pièce. -Les époux [W] ont des revenus, un patrimoine immobilier important, auraient obtenu leur prêt s'ils l'avaient demandé. -Elle avait renoncé à demander le versement de l'indemnité d'immobilisation. -Elle a ensuite accepté que les époux [W] fassent des travaux avant l'acquisition , travaux qui n'ont pas été réglés. Une autre procédure est en cours. Les époux [W] ont constitué avocat, n'ont pas conclu. Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. Vu l'ordonnance de clôture en date du 12 septembre 2022 . SUR CE -sur le paiement de l'indemnité d'immobilisation L'action exercée par le promettant est fondée sur l'article 1403-3 du code civil qui prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La promesse de vente prévoit que l'indemnité d'immobilisation restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus. Il appartient donc au promettant de prouver que le bénéficiaire a empêché la réalisation de la vente, au bénéficiaire de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. a) respect des délais L'acte initial prévoit que la condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 30 avril 2018. Il prévoit en outre que ' pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive, le bénéficiaire devra justifier du dépôt de sa demande de prêt et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive, et se prévaloir, au plus tard à la date ci dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu du refus de ce ou ces prêts.' 'A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure par lettre recommandée. Passé ce délai sans que le bénéficiaire ait apporté justification , la condition sera censée défaillie. Les présentes seront caduques de plein droit.' Les avenants successifs précisent qu'ils ne modifient la promesse de vente que sur les points qu'ils traitent et donc uniquement la date d'expiration de la promesse et la date d'obtention ou de refus des prêts. Il existe cependant une différence entre les derniers avenants des 4 et 23 octobre 2018 et ceux qui les ont précédés en ce qu'ils modifient la seule date d'expiration de la promesse de vente. Contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal, la signature par le promettant des deux derniers avenants ne peut s'interpréter comme valant accord tacite du promettant pour consentir un nouveau délai d'obtention et de justification d'obtention ou de refus d'un prêt. Si les parties avaient entendu proroger le délai d'obtention des prêts, l'avenant l'aurait prévu étant observé que les avenants sont tous rédigés par le même notaire et que la différence de rédaction entre les avenants ne peut être fortuite. La date de justification du dépôt de la demande de prêt a donc été modifiée pour la dernière fois par l'avenant du 16 juillet 2018 et fixée au 31 août 2018. Il appartenait donc aux époux [W] de justifier de leurs demandes et diligences avant le 31 août 2018. Ils avaient jusqu'au 31 août 2018 au plus tard pour justifier du dépôt de ses demandes, se prévaloir d'un refus de prêt (par télécopie ou courrier électronique confirmé par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant). Il est certain que les époux [W] ne se sont pas prévalus d'un refus de prêt selon les formes prescrites par la promesse de vente. b) respect des caractéristiques convenues L'acte prévoit, en page 15, un paragraphe intitulé ' refus de prêt-justification'. 'Le bénéficiaire s'engage en cas de non-obtention du financement demandé à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus.' Les caractéristiques ont été définies en page 14: montant maximum de la somme empruntée : 280 150 euros durée de remboursement : 20 ans Le premier juge a estimé que les époux [W] avaient fait le nécessaire pour obtenir des prêts, qu'ils n'avaient donc pas empêché la réalisation de la condition suspensive. Il résulte des productions les éléments suivants : M. [N] a confirmé par courriel du 13 février 2020 adressé à M. [W] avoir monté un dossier, l'avoir présenté à 4 banques qu'il énumère : BPE, Crédit Mutuel, Crédit Agricole, Banque Populaire. Il confirme 'avoir eu 4 refus parfois même avant passage en comité '. Les époux [W] ont produit en première instance un courrier du 27 mars 2019 émanant du Crédit Mutuel. La banque leur a notifié un refus de prêt pour un montant global de 420 150 euros, a fait référence à une demande du 15 mars 2018. La demande n'est manifestement pas conforme aux caractéristiques du prêt dont le montant maximum est de 280 150 euros. Ils avaient également produit un courrier du 20 décembre 2018 rédigé par l'agence BPE de [Localité 6]. Elle exprime dans un courrier adressé à M. [W] ses regrets suite à leur entretien du 20 décembre 2018 de ne pouvoir accéder à sa demande portant sur un prêt de 214 969 euros pour une durée de 180 mois. Le prêt demandé est cette fois inférieur au montant maximum de 280 150 euros La durée de remboursement est de 180 mois au lieu de 240 mois. La demande et la décision de refus sont datées du 20 décembre 2018 alors que la décision d'obtention ou de refus devait être connue et notifiée au plus tard le 31 août 2018. Enfin, le Crédit Lyonnais a adressé un courrier le 27 mars 2019 à M. [W], indiqué lui avoir refusé verbalement au printemps 2018 une demande de prêt formée le 15 mars 2018 pour un montant de 420 150 euros. Cette demande n'est pas conforme aux caractéristiques du prêt d'un montant maximum de 280 150 euros. Il importe peu que le refus ait été signifié par téléphone au printemps 2018. Il résulte des éléments précités que les époux [W] n'ont pas justifié avoir fait les démarches nécessaires pour obtenir un prêt conforme aux caractéristiques de la promesse dans les délais contractuels. Le jugement sera donc infirmé et les époux [W] condamnés à payer l'indemnité d'immobilisation convenue. -sur les autres demandes Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).' Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d'appel seront fixés à la charge des époux [W] . Il est équitable de les condamner à payer à l'appelante la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . PAR CES MOTIFS statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort -infirme le jugement entrepris Statuant de nouveau -dit l'action exercée contre les époux [W] recevable -condamne M. [B] [W] et Mme [F] [Y] épouse [W] à payer à la société Promotion Ouest Immobilière la somme de 26 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation -condamne M. [B] [W] et Mme [F] [Y] épouse [W] à payer à la société Promotion Ouest Immobilière la somme de 2000 euros à titre d'indemnité de procédure Y ajoutant : -déboute les parties de leurs autres demandes -condamne M. [B] [W] et Mme [F] [Y] épouse [W] aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,