Cour d'appel, 27 février 2024. 22/00219

ARRET N° N° RG 22/00219 N°Portalis DBWA-V-B7G-CKIG M. [Z]-[Y] [T] Mme [B] [N] C/ M. [I] [H] [X] Mme [F] [J] [A] COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 27 FEVRIER 2024 Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de [Localité 5], en date du 15 Mars 2022, enregistré sous le n° 20/01122 ; APPELANTS : Monsieur [Z]-[Y] [T] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Catherine RODAP, avocat au barreau de MARTINIQUE Madame [B] [N] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Catherine RODAP, avocat au barreau de MARTINIQUE INTIMES : Monsieur [I] [H] [X] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Me Lucien ALEXANDRINE, avocat au barreau de MARTINIQUE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/002301 du 15/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de FORT DE FRANCE) Madame [F] [J] [A] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Lucien ALEXANDRINE, avocat au barreau de MARTINIQUE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/002168 du 15/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de FORT DE FRANCE) COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Décembre 2023, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de : Présidente : Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de chambre Assesseur : Mme Amandine PELATAN, Vice-Présidente placée Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseiller Greffiière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 27 Février 2024, ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 7 février 2019, Mme [F] [A] et M. [I] [X] ont signé, es qualités de vendeurs, au bénéfice de Mme [B] [N] et M. [Z] [T], acquéreurs, un compromis de vente portant sur un terrain à bâtir de 1000m2, cadastré section B n°[Cadastre 2], sis [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant le paiement d'une somme de 65000€, sous réserve de la réalisation de plusieurs conditions suspensives. En l'absence de régularisation de la vente devant notaire, Mme [N] et M. [T] ont, par acte d'huissier de justice en date du 14 août 2020, assigné Mme [F] [A] et M. [I] [X] devant le tribunal judiciaire de Fort de France en vue d'obtenir la résolution du compromis de vente signé et à titre principal la condamnation solidaire des vendeurs au remboursement de la somme de 3400€ correspondant au dépôt de garantie et à l'acompte sur le prix de vente ainsi que le paiement de la somme de 13 100€ à titre de dommages et intérêts ou, subsidiairement, le paiement de la somme de 6 500€ en application de la clause pénale outre 1 600€ au titre de leur participation à la rémunération d'un géomètre expert. Par jugement contradictoire du 15 mars 2022 le tribunal a : - débouté Mme [B] [N] et M. [Z] [T] de l'ensemble de leurs demandes, - constaté la caducité du compromis de vente signé entre Mme [B] [N], M. [Z] [T], Mme [F] [A] et M. [I] [X], - débouté Mme [F] [A] et M. [I] [X] du surplus de leurs demandes, - condamné in solidum Mme [B] [N] et M. [Z] [T] au paiement des dépens de l'instance, excluant les honoraires de l'expert géomètre [M] [C], avec distraction au profit de Me Salomon Marlène, - condamné in solidum Mme [B] [N] et M. [Z] [T] à payer à Mme [F] [A] et M. [I] [X] la somme de 2000€ (deux milles euros) au titre des frais irrépétibles, - débouté Mme [B] [N] et M. [Z] [T] de leur demande au titre des frais irrépétibles. Par déclaration reçue le 13 juin 2022, Mme [N] et M. [T] ont interjeté appel de cette décision, limité aux chefs de jugement expressément critiqués. Aux termes de leurs premières conclusions du 03 août 2022, et dernières du 08 septembre 2023, les appelants demandent de : - les recevoir en leur appel, Y faisant droit, - infirmer le jugement rendu le 15 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Fort de France, en ce qu'il a : *débouté Mme [B] [N] et M. [Z] [Y] [T] de l'ensemble de leurs demandes, *constaté la caducité du compromis de vente signé entre Mme [B] [N] et M. [Z] [Y] [T] d'une part et Mme [F] [A] et M. [I] [X] d'autre part, *condamné in solidum, Mme [B] [N] et M. [Z] [Y] [T] au paiement des dépens, excluant les honoraires de l'expert géomètre [M] [C] avec distraction au profit de Me Salomon, *condamné Mme [B] [N] et M. [Z] [Y] [T] au paiement de la somme de 2 000 € autitre des frais irrépétibles, *débouté Mme [B] [N] et M. [Z] [Y] [T] de leur demande au titre des frais irrépétibles ; Statuant à nouveau sur ces chefs : - prononcer la résolution du compromis de vente convenu le 7 février 2019 entre d'une part M. [I] [X] et Mme [F] [A] et d'autre part M. [Z] [Y] [T] et Mme [B] [N] pour inexécution par les vendeurs de leurs obligations ; En conséquence, - ordonner la restitution de la somme de 3 250 € versée en séquestre à titre d'acompte sur le prix à la comptabilité de l'office notarial Bordes et Arnaud et de la somme de 150 € versée à titre d'acompte sur les frais d'acquisition, - condamner solidairement M. [I] [X] et Mme [F] [A] à payer à M. [Z] [Y] [T] et Mme [B] [N] la somme de 13 100 € à titre de dommages et intérêts, tous chefs de préjudices confondus ; A titre subsidiaire, Et pour le cas seulement où par extraordinaire la cour ne retenait pas le caractère dolosif de la faute de M. [I] [X] et Mme [F] [A], - condamner solidairement M. [I] [X] et Mme [F] [A] à payer à M. [Z] [Y] [T] et Mme [B] [N] la somme de 6 500 € au titre de la clause pénale stipulée au compromis du 07 février 2019, - condamner solidairement M. [I] [X] et Mme [F] [A] à payer à M. [Z] [Y] [T] et Mme [B] [N] la somme de 1 600 € versée au titre de leur participation aux frais de géomètre, - débouter M. [I] [X] et Mme [F] [A] de l'ensemble de leurs demandes, moyens et prétentions ; Dans tous les cas, - confirmer le débouté de Mme [F] [A] et de M. [I] [X] du surplus de leurs demandes reconventionnelles - condamner M. [I] [X] et Mme [F] [A] à payer à M. [Z] [Y] [T] et Mme [B] [N] la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [I] [X] et Mme [F] [A] aux entiers dépens de l'article 699 du CPC. Par conclusions du 24 mai 2023, les intimés demandent de : - dire et juger Mme [F] [A] et M. [I] [X] recevables et bien-fondés en leurs moyens ; En conséquence, -confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté Mme [F] [A] et M. [I] [X] de leurs demandes indemnitaires ; Et statuant à nouveau, - ordonner le versement au profit de Mme [F] [A] et M. [I] [X] du dépôt de garantie d'un montant de 3.250 €, - condamner Mme [B] [N] et M. [Z]-[Y] [T] à payer à Mme [F] [A] et M. [I] [X] la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts, - condamner Mme [B] [N] et M. [Z]-[Y] [T] à payer à Mme [F] [A] et M. [I] [X] la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les mêmes aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Lucien Alexandrine. La clôture de l'instruction est intervenue le 19 octobre 2023. L'affaire a été évoquée à l'audience du 15 décembre 2023 et la décision a été mise en délibéré au 27 février 2024. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées et au jugement déféré. MOTIFS : 1/ Sur la demande de résolution du compromis de vente : Le tribunal a rejeté cette demande au motif que les vendeurs n'avaient pas l'obligation de faire procéder au bornage et à la division cadastrale de la parcelle à vendre, ce d'autant que ces démarches sont apparues avoir été réalisées avant la signature du compromis. Il a par ailleurs considéré que les acheteurs ne justifiant pas de la réalisation des démarches effectuées en vue d'obtenir un permis de construire et un prêt, prévues à titre de conditions suspensives de la vente, ils ne pouvaient se prévaloir d'aucune défaillance des vendeurs dans l'exécution de leur engagement contractuel puisque celui-ci n'était pas né. Il a en conséquence rejeté la demande de résolution du compromis et celle de remboursement de l'acompte. Les appelants soutiennent que le respect de l'obligation, incombant aux vendeurs, de faire procéder au bornage de la parcelle était nécessaire à leur parfaite information quant à la consistance et à la situation du terrain vendu ; que si le compromis mentionne l'existence d'un bornage, aucun plan de bornage et de division n'a été annexé au compromis. Ils relèvent à cet égard que le plan de bornage communiqué en cours d'instance n'a pas été signé par tous les voisins de la parcelle. Ils affirment que ces éléments étaient nécessaires à la levée des conditions suspensives. Les appelants soulignent par ailleurs que les vendeurs ont, par courrier du 05 avril 2019, soit antérieurement à la date fixée pour la réitération de la vente, renoncé à la vente, ce, alors que le compromis ne mentionnait aucune clause de dédit et que l'intervention chirurgicale invoquée par M. [X] pour justifier de cette renonciation pouvait être différée. Ils font grief au tribunal d'avoir prononcé la caducité du compromis alors que seule la résolution pouvait l'être. Les intimés relèvent que la caducité du compromis a été prononcée sur le fondement des stipulations contractuelles. Ils font valoir que le bornage n'était pas une condition dirimante de la vente et qu'en tout état de cause, le nécessaire avait été fait, le document d'arpentage du géomètre ayant été déposé au cadastre. Ils se prévalent du non-respect par les acheteurs des obligations mises à leur charge au titre des conditions suspensives. Ils contestent toute renonciation de la vente de leur part et soulignent que les vendeurs n'ont pas agi en exécution forcée de la vente. La cour retient que le compromis précisait la localisation, la référence cadastrale et la surface de la parcelle, soit un terrain à bâtir sis [Adresse 1], cadastré section B n° [Cadastre 2], de 00 ha 10 a 00 ca ; que les acheteurs étaient donc informés de la consistance et de la localisation du bien. En outre, il ne faisait pas obligation aux vendeurs de faire procéder au bornage de la parcelle, mais indiquait simplement que le dit bornage avait été réalisé. Si le notaire déplorait, par mail du 27 février 2019, l'absence de communication du dit plan, ce document, nécessaire à l'efficacité de l'acte de vente, pouvait être communiqué jusqu'à la date de réitération de cette dernière, le compromis ne fixant aucun délai plus court pour qu'il soit produit. Faute de démontrer que la communication du plan de bornage était nécessaire avant la réitération de la vente et devait nécessairement compléter dès la signature du compromis les éléments d'information rappelés plus haut, ou qu'elle était exigée lors du dépôt d'une demande de permis de construire, à laquelle ne doivent être joints que des plans du terrain à bâtir, les appelants ne peuvent utilement soutenir que la non-réalisation des conditions suspensives doit être imputée aux vendeurs. En revanche, la non-réalisation des conditions suspensives d'obtention d'un permis de construire et d'un prêt ne pouvait conduire le tribunal à considérer que le compromis était caduc. A cet égard, le compromis stipulait : « CONDITIONS SUSPENSIVES D'OBTENTION DU PERMIS DE CONSTRUIRE. Le compromis est soumis en faveur du BENEFICIAIRE à la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours. Le BENEFICIAIRE s'oblige à déposer le dossier complet nécessaire à l'instruction de sa demande et à en justifier au PROMETTANT dans un délai de 21 jours à compter des présentes. Dans le cas où le BENEFICIAIRE n'aurait pas apporté la justification du dépôt par tous moyens, le PROMETTANT pourra se prévaloir de la caducité des présentes... L'obtention ou la non-obtention du permis de construire devra intervenir au plus tard le 06 juin 2019. L'obtention ou la non-obtention du permis de construire devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivants l'expiration du délai ci-dessus. A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci -après élu. Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire n'ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.... ... CONDITION SUSPENSIVE D'OBTENTION DE PRET.... Obligations du bénéficiaire vis à vis du crédit sollicité. Il s'oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt, à déposer le dossier complet nécessaire à l'obtention du prêt, à déposer le dossier complet nécessaire à l'instruction de sa demande et à en justifier au PROMETTANT dans un délai de trente jours à compter des présentes. A défaut d'avoir apporté la justification dans le délai imparti le PROMETTANT aura la faculté de demander au BENEFICIAIRE par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt de dossier de prêt. Dans le cas où le BENEFICIAIRE n'aura pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l'accusé de réception, le PROMETTANT pourra se prévaloir de la caducité des présentes...» Ainsi, si l'acte faisait obligation aux acheteurs de déposer un dossier complet nécessaire à l'instruction d'une demande de permis de construire dans un délai de 21 jours à compter du 07 février 2019, force est de relever que les vendeurs ne se sont pas prévalus de la caducité du compromis avant le 06 juin 2019, date limite d'obtention du permis, ce dont il se déduit qu'ils avaient renoncé à cette première caducité. Par ailleurs, la caducité du compromis supposait que les vendeurs aient préalablement mis en demeure les acheteurs de leur justifier de la réalisation ou de la défaillance des conditions d'obtention du permis de construire avant le 06 juin 2019 et de réception d'une offre de prêt avant le 1er avril 2019. Or, en l'espèce, cette mise en demeure fait défaut. Enfin, il convient de souligner que ces conditions suspensives étant prévues au seul bénéfice des acheteurs, ceux-ci pouvaient y renoncer et qu'en tout état de cause, leur responsabilité contractuelle engagée pour ne pas avoir effectué les démarches nécessaires à la levée des conditions suspensives ne pouvait être appréciée qu'à la date de réitération de la vente, ou des mises en demeure sus évoquées, si les conditions n'étaient pas entre-temps levées ou s'ils n'y avaient pas renoncé. Or, par courrier du 05 avril 2019 (pièce n° 4 des appelants), M. [X] et Mme [A] ont indiqué ne plus vouloir vendre le bien dans l'immédiat en raison d'une intervention chirurgicale programmée pour le premier et sollicitant la compréhension des acheteurs qui, selon les vendeurs, avaient fait comprendre à ces derniers qu'ils renonceraient à la vente. En l'absence de justification de la date, de la nature et de l'urgence de l'intervention chirurgicale invoquée, mais aussi de la renonciation à la vente des acheteurs exprimée avant le 05 avril 2019, comme de toute disposition du compromis les autorisant à revenir sur leur engagement, il se déduit de ce courrier que les vendeurs ont manqué à leur obligation contractuelle de réitérer la vente. Conformément aux dispositions de l'article 1217 du code civil, les acheteurs pouvaient en conséquence solliciter la résolution du contrat et l'obtention de dommages et intérêts, sans qu'il leur soit utilement reproché de ne pas avoir poursuivi son exécution forcée. 2/ Sur l'indemnisation des préjudices : Le tribunal, considérant qu'aucune faute contractuelle ne pouvait être imputée aux vendeurs, a débouté les acheteurs de leur demande de paiement de la somme de 13 100€ à titre de dommages et intérêts. Il a également débouté M. [T] et Mme [N] de leur demande de paiement de la somme de 13 100€ en application de la clause pénale au motif que ceux-ci étaient responsables du défaut de réalisation des conditions suspensives évoquées supra. Il a enfin rejeté la demande de remboursement de la somme de 1600€ au titre de la participation financière aux frais de rémunération d'un géomètre en l'absence de justificatif de cette participation à hauteur de la somme réclamée. Les appelants affirment que les vendeurs ont commis une faute lourde ou dolosive en s'abstenant de communiquer le plan de bornage de la parcelle ; que celle-ci permet de déroger à une indemnisation forfaitaire de leur préjudice, qu'ils évaluent à la somme de 13 100€. Subsidiairement toutefois, ils sollicitent le paiement de la somme prévue par la clause pénale, outre le remboursement de leur participation financière aux frais de géomètre. Au regard de ce qui précède, la faute lourde ou dolosive des intimés liée à l'absence de communication d'un plan de bornage ne peut qu'être écartée. Le séquestre, d'un montant de 3 250€, qui devait s'imputer sur le prix de vente doit, en l'absence de réalisation de celle-ci, être restitué aux appelants, ainsi que la somme de 150€ versée à titre d'acompte sur les frais d'acquisition (pièce n° 3 des appelants). En outre, la clause pénale du compromis, aux termes de laquelle la partie qui n'est pas en défaut pourra invoquer la résolution du contrat et percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 6 500€, doit recevoir application. Toutefois, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 alinéa 2 du code civil, cette pénalité doit être minorée en ce qu'elle paraît excéder la réparation du préjudice subi, étant souligné que les vendeurs ont fait connaître dès le 05 avril 2019, soit moins de deux mois après la signature du compromis, leur intention de ne pas réitérer la vente, les acheteurs n'étant ainsi laissés dans l'expectative de la réalisation de leur projet que peu de temps, et que le fait qu'ils n'aient pas sollicité l'exécution forcée de la vente conduit à retenir qu'ils n'étaient pas particulièrement attachés à cette réalisation. Les éléments de l'espèce permettent ainsi de fixer à 3 000€ la réparation de leur préjudice. Le tribunal les a, à bon droit, déboutés de leur demande de remboursement de la somme de 1600€ au titre de leur participation aux frais de géomètre en l'absence de tout justificatif du bien fondé de celle-ci dans son quantum. 3/ Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts : Le tribunal a également rejeté cette demande en l'absence de faute contractuelle dès lors que, les conditions suspensives n'ayant pas été levées, l'obligation contractuelle n'était pas née et que cette absence de réalisation des conditions suspensives n'était sanctionnée que par la caducité du compromis. Il a également retenu que la faute extracontractuelle des acheteurs invoquée par les vendeurs, qui faisaient état de « propos injurieux », n'était pas démontrée. Les intimés font valoir que la faute des acheteurs, qui ont engagé leur responsabilité contractuelle en n'effectuant pas les démarches nécessaires à la réalisation des conditions suspensives, doit conduire à leur octroyer le montant du dépôt de garantie et la somme de 10 000€ à titre de dommages et intérêts. Les appelants répliquent qu'ils n'ont commis aucune faute ou manquement et que les intimés ne subissent aucun préjudice puisqu'ils restent propriétaires de la parcelle. La cour retient de ce qui précède, soit l'absence de faute de la part des acheteurs, que la demande des intimés, visant tant à bénéficier du séquestre que du paiement de dommages et intérêts, doit être rejetée. 4/ Sur les dépens et les frais irrépétibles : Le jugement doit être infirmé, compte tenu de ce qui précède, en ce qu'il a condamné M. [T] et Mme [N] aux dépens et à payer à M. [X] et Mme [A] la somme de 2 000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les dépens, de première instance comme d'appel, seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle dont bénéficient les intimés. Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [T] et de Mme [N] l'intégralité des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Une somme de 2 000€ leur sera allouée en application de l'article 700 du C.P.C. PAR CES MOTIFS La cour, Par arrêt contradictoire, en dernier ressort et mis à disposition par le greffe, INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Fort de France du 15 mars 2022 sauf en ce qu'il a débouté : - Mme [B] [N] et M. [Z]-[Y] [T] de leur demande de paiement de la somme de 1 600€ au titre du remboursement de leur participation aux frais de géomètre ; - Mme [F] [A] et M. [I] [X] de leur demandes de versement du dépôt de garantie et de paiement de dommages et intérêts ; Statuant à nouveau, PRONONCE la résolution du compromis de vente du 07 février 2019 aux torts de M. [I] [X] et de Mme [F] [A] ; ORDONNE la restitution à Mme [B] [N] et M. [Z]-[Y] [T] de la somme de 3 250€ (trois mille deux cent cinquante euros) versée en séquestre et de la somme de 150€ (cent cinquante euros) versée à titre d'acompte sur les frais d'acquisition ; CONDAMNE Mme [F] [A] et M. [I] [X] à payer à Mme [B] [N] et M. [Z]-[Y] [T] la somme de 3 000€ (trois mille euros) à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale du compromis du 07 février 2019 ; CONDAMNE Mme [F] [A] et M. [I] [X] aux dépens de première instance et dit que ceux-ci seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ; CONDAMNE Mme [F] [A] et M. [I] [X] à payer à Mme [B] [N] et M. [Z]-[Y] [T] la somme de 2 000€ (deux mille euros) au titre des frais irrépétibles ; Et y ajoutant, CONDAMNE Mme [F] [A] et M. [I] [X] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Signé par Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre et Mme Micheline MAGLOIRE, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,