Cour d'appel, 25 mars 2024. 22/03921

MINUTE N° 24/163 Copie exécutoire à : - Me Sacha CAHN - Me Guillaume HARTER Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 25 Mars 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/03921 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H6EK Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Colmar APPELANT : Monsieur [E] [H] [Adresse 2] Représenté par Me Sacha CAHN, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉE : S.A.S. IMMOBILIERE MARTIN prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège, [Adresse 1] Représentée par Me Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 08 janvier 2024, en audience publique, devant la cour composée de : Mme FABREGUETTES, présidente de chambre Mme DESHAYES, conseillère M. LAETHIER, vice-président placé qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : M. BIERMANN ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : M. [E] [H] est propriétaire d'un bien immobilier au sein de la copropriété de la résidence « [3] » située [Adresse 2]. La Sas Immobilière Martin était le syndic de cette copropriété, composée de 23 appartements à usage d'habitation et 2 locaux commerciaux. Par requête introductive d'instance réceptionnée au greffe le 17 juin 2019, M. [H] a fait citer la Sas Immobilière Martin devant le tribunal d'instance de Colmar, aux fins d'obtenir sa condamnation à rectifier les décomptes de charges qui lui ont été adressés en défalquant les frais de ménage et de relance mis en compte sous astreinte de 50 euros par jour de retard, lui communiquer la fiche synthétique de l'immeuble sous astreinte de 50 euros par jour de retard ainsi qu'au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [H] exposait dans sa requête que la Sas Immobilière Martin a refacturé aux copropriétaires des frais de ménage qui n'ont pas été approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires et qu'elle lui a facturé des frais de relance indus liés à son refus légitime de régler les montants injustement mis en compte et les appels de provision au titre du fonds de travaux au motif que le syndic s'est abstenu d'ouvrir un compte travaux deux ans et demi après le vote de l'assemblée générale du 3 octobre 2016. M. [H] faisait également état de divers manquements du syndic de nature à engager sa responsabilité délictuelle. La Sas Immobilière Martin a conclu au rejet des prétentions de M. [H] et a sollicité sa condamnation au paiement d'une somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La Sas Immobilière Martin a fait valoir, s'agissant des frais de nettoyage des parties communes, que les comptes ont été définitivement approuvés lors de l'assemblée générale du 16 octobre 2017, que le quitus a été donné au syndic et qu'aucune contestation n'a été faite dans les formes et délais prévus par la loi du 10 juillet 1965. Elle a également soutenu que les frais de relance étaient dus par le copropriétaire et qu'il n'existe aucune défaillance du syndic susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle. Par jugement contradictoire du 2 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar a : - débouté M. [E] [H] de l'ensemble de ses demandes, - condamné M. [E] [H] à payer à la société Immobilière Martin la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [E] [H] aux entiers dépens, -ordonné l'exécution provisoire du jugement. Pour statuer ainsi, le juge a retenu que la contestation de M. [H] relative aux frais de nettoyage des parties communes doit s'analyser en une contestation des comptes de copropriété et non en une contestation de son compte individuel et que le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 octobre 2017, approuvant les comptes de l'exercice du 1er avril 2016 au 31 mars 2017, n'a pas été contesté par le demandeur. Le juge a également relevé que le contrat d'entretien de la société Calypso'net a été validé lors de l'assemblée générale du 27 novembre 2018 pour un montant mensuel de 456 euros par mois à compter du 1er janvier 2019 (contre 835,55 euros auparavant) et que si la société de nettoyage n'a pas immédiatement modifié le montant de ses factures, elle a cependant établi un avoir de 2 188,80 euros le 27 août 2019. S'agissant des frais de relance de 8 et 23 euros, le juge a considéré que le syndic était en droit de les réclamer. En ce qui concerne la demande de dommages et intérêts, le premier juge a retenu qu'aucune faute délictuelle n'était rapportée par M. [H] qui se contente de procéder par affirmations et que le retard lié à l'ouverture du compte « fonds travaux Alur », les points qui n'ont pas été mis à l'ordre du jour des assemblées générales et la délivrance tardive des procès-verbaux des assemblées générales ne sont pas suffisants pour établir l'existence d'une faute délictuelle. M. [H] a interjeté appel à l'encontre de ce jugement par déclaration adressée au greffe par voie électronique le 20 octobre 2022. Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 13 janvier 2023, M. [H] demande à la cour de : - recevoir l'appel et le dire bien fondé, - rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la société Immobilière Martin, - infirmer le jugement en toutes ses dispositions, Et statuant à nouveau, - condamner la société Immobilière Martin à rectifier les décomptes de charges adressés à M. [H] en y défalquant les frais de ménage indument versés ainsi que les frais de relance mis en compte, sous peine d'astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, - condamner la société Immobilière Martin à restituer à M. [H] les montants injustement engagés à ce titre, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, En conséquence, - condamner la société Immobilière Martin à payer à M. [H] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral, - condamner la société Immobilière Martin au paiement d'une somme globale de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à savoir 2 000 euros pour la première instance et 3 000 euros pour la procédure d'appel, - condamner la société Immobilière Martin aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. M. [H] fait valoir que le premier juge n'a pas satisfait aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, de sorte que le jugement entrepris doit être annulé pour insuffisance de motivation. L'appelant soutient que la responsabilité du syndic est engagée car il a outrepassé ses pouvoirs en régularisant un devis de la société Calypso'net d'un montant mensuel de 836,55 euros alors que les copropriétaires ont approuvé, lors de l'assemblée générale du 3 octobre 2016, la signature d'un contrat d'entretien et de nettoyage d'un montant mensuel de 491,02 euros et ont voté, lors de l'assemblée générale du 27 novembre 2018, pour un contrat d'entreprise d'un montant mensuel de 456 euros à compter du 1er juillet 2019. M. [H] indique que le syndic a maintenu ses appels de provision sur la base d'une facturation à hauteur de 836,55 euros alors qu'il aurait dû convoquer une assemblée pour solliciter l'approbation des copropriétaires et que l'appelant a donc légitimement refusé de régler le surplus mensuel exigé, soit la somme de 258,87 euros. M. [H] affirme qu'il s'est opposé à l'approbation des comptes depuis l'assemblée générale du 3 octobre 2016 et qu'en tout état de cause, l'approbation des comptes par la majorité des copropriétaires ne le prive pas de son droit de contester son compte individuel dans la mesure où le syndic a régularisé une convention dont le coût n'a pas été validé par les copropriétaires. Il ajoute que l'avoir de 2 188,80 euros est insuffisant à corriger la surfacturation effectuée puisqu'il ne correspond qu'à la facturation de l'année 2019 et que le devis litigieux a été signé le 30 décembre 2016. M. [H] expose qu'il n'est pas redevable de frais de relance, s'agissant de frais indus qui n'ont pas été approuvés en assemblée générale et qui n'ont pas fait l'objet d'une mise en demeure préalable. M. [H] expose que la constitution d'un fonds de travaux a été approuvé lors de l'assemblée générale du 3 octobre 2016 et que le syndic n'a effectué les démarches d'ouverture du compte qu'en date du 8 août 2019, de sorte que le délai de 3 mois résultant de la loi Alur était largement expiré, ce qui constitue une faute de nature à engager sa responsabilité. Il précise également que le syndic s'est rendu coupable de négligences et d'omissions qui ont gravement nuit à la gestion sereine de la copropriété, comme l'immatriculation tardive de la copropriété qui n'a été sollicitée qu'en date du 8 août 2019 alors que cette prestation a été facturée par le syndic en mai 2018. Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 17 avril 2023, la Sas Immobilière Martin demande à la cour de : - juger que la cour n'est pas saisie d'une demande de nullité du jugement, subsidiairement que cette demande est irrecevable, - débouter M. [E] [H] de l'intégralité de ses fins et conclusions, En conséquence, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Colmar du 2 septembre 2022, Y ajoutant, - condamner M. [H] à verser à la Sas Immobilière Martin la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts par application des articles 1240 du code civil, en réparation du préjudice causé par le caractère abusif de la procédure, En tout état de cause, - condamner M. [E] [H] aux entiers frais et dépens des deux instances ainsi qu'au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La société Immobilière Martin fait valoir que la déclaration d'appel de M. [H] ne mentionne pas qu'elle tend à l'annulation du jugement et le dispositif de ses conclusions ne contient pas de demande d'annulation de jugement, de sorte que la cour n'est pas saisie d'une telle demande. L'intimée explique qu'une discussion a eu lieu lors de l'assemblée générale du 16 octobre 2017 sur l'application du contrat avec la société Calypso'net, les copropriétaires souhaitant que la société de nettoyage effectue plus d'heures qu'initialement prévu, les comptes ont cependant été approuvés et le quitus a été donné au syndic. Elle ajoute que le procès-verbal de l'assemblée générale a été notifié à M. [H] et qu'aucune contestation n'a été faite dans les formes et délais prévus par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que les comptes sont définitivement approuvés. La société Immobilière Martin soutient que le contrat d'entretien relève de l'entretien de la copropriété et n'a pas à être soumis à une autorisation d'assemblée générale puisqu'il relève des pouvoirs propres du syndic, que ce contrat a été validé dans le cadre de l'approbation des comptes par l'assemblée générale et que le syndic a utilisé les factures de l'entreprise de nettoyage pour les appels de charge et les décomptes. Elle indique que M. [H] ne démontre pas que l'avoir de 2 188,80 euros ne correspondrait qu'à une surfacturation effectuée en 2019. S'agissant des frais de relance, l'intimée fait valoir qu'ils n'ont pas à être approuvés en assemblée générale et qu'ils sont exigibles en application de l'article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965. En ce qui concerne la demande de dommages et intérêts, le syndic indique que M. [H] ne justifie pas de fautes susceptibles d'engager sa responsabilité délictuelle, ni du préjudice moral dont il fait état. Pour l'exposé complet des prétentions et moyens de l'appelante, la cour se réfère aux dernières conclusions précédemment visées en application de l'article 455 du code de procédure civile. La clôture de la procédure a été prononcée le 28 novembre 2023. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 8 janvier 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le périmètre de saisine de la cour : Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. En l'espèce, M. [H] demande à la cour, dans le corps de ses conclusions, de prononcer la nullité du jugement pour insuffisance de motivation. Cependant, cette demande n'est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions dans lequel il sollicite l'infirmation du jugement déféré. Il en résulte que la cour n'est pas saisie d'une demande de nullité du jugement. Sur la responsabilité délictuelle du syndic : M. [H] soutient que la responsabilité du syndic est engagée en raison de fautes commises dans l'exercice de son mandat, de sorte qu'il y a lieu de considérer qu'il agit à son encontre sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Aux termes de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Il incombe à M. [H] de démontrer la faute qu'aurait commise le syndic de copropriété dans l'exécution de ses missions et le préjudice qu'elle lui aurait causé. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 définit les missions du syndic de copropriété et notamment celle d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat. En l'espèce, M. [H] reproche tout d'abord au syndic le non-respect des résolutions votées par l'assemblée générale en ce qui concerne les frais de ménage. Il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 3 octobre 2016 que les copropriétaires ont choisi, à l'unanimité, l'entreprise Calypso'net pour effectuer l'entretien des communs pour un montant maximum de 5 892 euros TTC par an, soit 491,02 euros par mois. Le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 octobre 2017 fait mention d'un désaccord de M. [H] concernant l'approbation des comptes de l'exercice du 1er avril 2016 au 31 mars 2017 au motif qu'une somme mensuelle de 836,56 euros a été réglée à la société Calypso'net alors qu'une somme de 491,02 euros avait été approuvée lors de l'assemblée générale de 2016. Il est précisé dans le procès-verbal que les membres du conseil syndical ne nient pas cette modification qu'ils justifient verbalement par le fait que le devis voté en 2016 ne permettait pas un nettoyage satisfaisant des parties communes. En dépit de ce désaccord, les comptes ont été approuvés et quitus a été donné au syndic pour l'exercice clos le 31 mars 2017, à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés. Enfin, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 27 novembre 2018 que les copropriétaires ont approuvé, à l'unanimité des votes exprimés, le nouveau contrat de l'entreprise Calypso'net pour un montant de 456 euros TTC mensuel, avec prise d'effet au 1er janvier 2019. Ils ont également approuvé, à la majorité des votes exprimés, les comptes de l'exercice du 1er avril 2017 au 31 mars 2018. La Sas Immobilière Martin justifie avoir adressé une réclamation à la société Calypso'net le 26 août 2019 au motif que les prélèvements de l'année 2019 ont été effectués à hauteur de 856,56 euros au lieu du montant accepté de 456 euros et l'entreprise de nettoyage, par courriel en réponse du 27 août 2019, a consenti un avoir de 2 188,80 euros. Cependant, cette régularisation concerne exclusivement l'année 2019 et non les années 2017 et 2018. Il est pourtant établi par le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 octobre 2017 (résolution n° 2) que le syndic a procédé au règlement d'une somme mensuelle de 836,56 euros au bénéfice de la société Calypso'net alors que l'accord donné par les copropriétaires portait sur un montant mensuel maximum de 491,02 euros. Le fait que M. [H] n'ait pas contesté l'approbation des comptes résultant des décisions d'assemblée générale du 16 octobre 2017 et du 27 novembre 2018 est sans incidence, dès lors que l'approbation des comptes se rapporte à l'ensemble des comptes de la copropriété, c'est-à-dire de la collectivité, mais ne concerne pas la position comptable de chaque copropriétaire qui conserve la possibilité de mettre en cause la responsabilité du syndic dans la gestion de son compte individuel. Il en est de même s'agissant du quitus, donné par l'assemblée au nom du syndicat et non par les copropriétaires pris individuellement, qui ne fait pas obstacle à l'action de ces derniers en réparation de leur préjudice personnel sur le fondement de la responsabilité délictuelle. La Sas Immobilière Martin n'est pas fondée à soutenir que le contrat d'entretien n'avait pas à être soumis à une autorisation d'assemblée générale alors qu'il lui appartenait d'exécuter la délibération claire et non équivoque de l'assemblée générale du 3 octobre 2016 fixant le coût de l'entretien des communs à un montant maximum de 491,02 euros par mois, ce qu'elle n'a pas fait en effectuant des règlements à hauteur de 836,56 euros. Il en résulte que le syndic a commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité. Cependant, M. [H] ne démontre pas l'existence d'un préjudice personnel en lien avec la faute du syndic, dès lors que son compte individuel n'est affecté d'aucune irrégularité, les sommes réclamées correspondant à des dépenses pouvant être imputées à ce copropriétaire du fait de l'approbation des comptes par l'assemblée générale qui rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Par conséquent, la demande formée par l'appelant au titre des frais de ménage sera rejetée, le jugement étant confirmé sur ce point. M. [H] invoque également un préjudice moral causé par les fautes du syndic résultant de l'ouverture tardive d'un compte Alur ainsi qu'une « longue liste de négligences et d'omissions », telle que l'immatriculation tardive de la copropriété. S'agissant du compte Alur, en vertu de l'article 18 de la loi n° 65-556 du 10 juillet 1965, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé d'ouvrir un compte séparé rémunéré au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2-1. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. En l'espèce, il est établi que la constitution d'un fonds de travaux a été approuvée lors de l'assemblée générale du 3 octobre 2016 et que le syndic n'a sollicité l'ouverture d'un compte bancaire spécifique travaux que le 5 octobre 2018. Ce délai de deux ans pour satisfaire aux obligations des dispositions précitées est excessif et caractérise une faute susceptible d'engager sa responsabilité. En ce qui concerne l'immatriculation de la copropriété imposée par l'article L 711-1 du code de la construction et de l'habitation, il est démontré que cette formalité a été facturée par le syndic, à hauteur de 100 euros, le 22 mai 2018 et qu'elle n'a été effectuée que le 12 août 2019. Cette immatriculation tardive, sans explication de la part du syndic, caractérise également une faute susceptible d'engager sa responsabilité. Cependant, M. [H] n'apporte aucune précision et ne produit aucune pièce concernant le préjudice moral qu'il prétend avoir subi. Il en résulte que le préjudice moral allégué, en lien avec les fautes du syndic, n'est pas démontré par l'appelant de sorte qu'il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts, le jugement étant confirmé sur ce point. Sur les frais de relance : Selon l'article 10-1 a de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. En application de ces dispositions, l'imputation des frais ne peut être admise qu'à compter d'une mise en demeure préalable. En l'espèce, la Sas Immobilière Martin ne justifie pas de l'envoi d'une mise en demeure antérieure aux lettres de relance des 23 novembre 2017 et 13 décembre 2018. Pour autant, la demande en remboursement de ces sommes ne peut être dirigée que contre la copropriété et non contre le syndic pris en son nom personnel, étant relevé que M. [H] ne réclame pas à ce titre de dommages et intérêts. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté cette prétention. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la Sas Immobilière Martin : Le droit d'agir en justice et de former appel ne dégénère en abus qu'en cas de faute ou de légèreté blâmable du demandeur. En l'espèce, la Sas Immobilière Martin ne rapporte pas la preuve d'une telle faute ou légèreté blâmable imputable à M. [H], de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées. L'appelant succombant en ses prétentions, les dépens de première instance et d'appel seront mis à sa charge. Il sera fait droit à la demande de l'intimée au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer en appel, à hauteur de la somme de 700 euros. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement rendu le 2 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar, Y ajoutant, DEBOUTE la Sas Immobilière Martin de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, CONDAMNE M. [E] [H] à payer à la Sas Immobilière Martin la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE la demande de l'appelant fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [E] [H] aux dépens de première instance et d'appel. Le Greffier La Présidente