Cour d'appel, 16 février 2023. 22/01462

ARRET N° S.A.R.L. A.T.M. ENERGIES C/ S.A.R.L. THERMOCALO CV COUR D'APPEL D'AMIENS CHAMBRE ÉCONOMIQUE ARRET DU 16 FEVRIER 2023 N° RG 22/01462 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IMRU ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS EN DATE DU 10 MARS 2022 PARTIES EN CAUSE : APPELANTE S.A.R.L. A.T.M. ENERGIES représentée par son gérant domicilé en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Pierre BACLET de la SCP JALLU BACLET ASSOCIES, avocat au barreau de BEAUVAIS ET : INTIMEE S.A.R.L. THERMOCALO prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me CASSEL substituant Me Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 65 DEBATS : A l'audience publique du 08 Décembre 2022 devant : Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre, Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère, et Mme Cybèle VANNIER, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la loi, la Présidente a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 16 Février 2023. Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du Code de procédure civile. GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Sophie TRENCART, adjointe administrative faisant fonction. PRONONCE : Le 16 Février 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre a signé la minute avec Mme Sophie TRENCART, faisant fonction de Greffier. DECISION Par acte d'huissier en date du 29 novembre 2021 , la Sarl Thermocalo a fait assigner la Sarl Atm Energies devant le Tribunal judiciaire de Beauvais , statuant en référé , afin que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de sous location commerciale conclu entre les parties le 23 septembre 2020 , et pour obtenir l'expulsion de la défenderesse ainsi que sa condamnation à lui payer à titre provisionnel la somme de 10 716, 95 € en principal au titre des arriérés locatifs , une indemnité d'occupation jusqu'au départ effectif des lieux , sollicitant en outre que lui soit acquis le dépôt de garantie . Par ordonnance en date du 10 mars 2022 , le juge des référés du Tribunal judiciaire de Beauvais a : -constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail signé le 23 septembre 2020 entre les sociétés Thermocalo et Atm Energies . -ordonné à défaut de restitution volontaire des locaux du bail précité matérialisé par la remise des clés , l'expulsion de la société Atm Energies et de tout occupant de son chef , au besoin , avec le concours de la force publique . -dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution . -condamné par provision la société Atm Energies à payer à la société Themocalo une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer dû si le contrat de bail n'avait pas été résilié de plein droit et ce , jusqu'à complète libération des lieux occupés . -condamné la Sarl Atm Energies à payer à la société Thermocalo une somme provisionnelle de 6 786, 68 € au titre de l'arriéré locatif du mois d'avril au mois de septembre 2021 , toutes taxes comprises avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2021 , date de délivrance du commandement de payer . -débouté la Sarl Thermocalo de sa demande relative à la conservation du dépôt de garantie . -autorisé la société Atm Energies à régler la somme de 6 786, 86 € en 9 mensualités de 678 € , le solde le 10 ème mois , le premier versement à intervenir le 15 du mois suivant la signification de l'ordonnance et les versements suivants le 15 de chaque mois . -dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité , à terme échu , l'ensemble de la dette sera exigible par anticipation . -condamné la société Atm Energies aux dépens . -condamné la société Atm Energies à payer à la société Thermocalo la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La société Atm Energies a interjeté appel le 29 mars 2022. Le dossier a fait l'objet d'une fixation à bref délai par ordonnance du 11 avril 2022. Aux termes de ses dernières conclusions en date du 31 mai 2022 expurgées de ses demandes de constater et dire , la société Atm Energies demande à la Cour de : -la déclarer recevable et bien fondée en son appel . -infirmer l'ordonnance de référé du 10 mars 2022 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a débouté la société Thermocalo de sa demande relative au dépôt de garantie . -débouter la société Thermocalo de son appel incident . -débouter la société Thermocalo de l'ensemble de ses demandes . Très subsidiairement , -lui accorder un délai de 24 mois pour s'acquitter des sommes qui seraient mises à sa charge. Dans tous les cas, -débouter la société Thermocalo de ses demandes au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile . -condamner la société Thermocalo à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile . -condamner la société Thermocalo aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels seront recouvrés par M.Pierre Baclet , avocat , conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile . Aux termes de ses dernières conclusions en date du 1er décembre 2022 expurgées de ses demandes de juger , la Sarl Themocalo demande à la Cour de : -confirmer l'ordonnance rendue sur l'acquisition de la clause résolutoire , l'expulsion des lieux , la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, la destination des meubles et objets mobiliers et la somme allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . -l'infirmer pour le surplus , y ajoutant , statuant à nouveau , -condamner la Sarl Atm Energies à lui payer la somme de 10 716, 95 € au titre de l'arriéré locatif de mars 2021 à novembre 2021 outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 août 2021. -subsidiairement, confirmer l'ordonnance sur la condamnation au paiement de la somme de 6 786, 86 € au titre de l'arriéré locatif du mois d'avril au mois de septembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2021 . -condamner la Sarl Atm Energies à lui payer la somme provisionnelle de 7 100, 67 € et au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation pour la période du 1er décembre 2021 jusqu'au 6 mai 2022 . -débouter la Sarl Atm Energies de toutes ses demandes , fins et conclusions . En tout état de cause , -condamner la Sarl Atm Energies à lui verser la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel . L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 décembre 2022 . Pour un exposé détaillé des prétentions et moyens des parties , la Cour renvoie à leurs écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile . SUR CE Sur les demandes de résiliation ,d'expulsion et les demandes en paiement La société Atm Energies expose que la société Thermocalo a pris à bail des locaux auprès de la société GLS Immo qu'elle lui a sous loués , qu'elle a rencontré des difficultés financières importantes à compter du mois d'avril 2021et s'est trouvée dans l'incapacité de régler son loyer à la société Thermocalo, qu'elle a reçu une mise en demeure de payer le 9 août 2021 puis que les gérants des deux sociétés se sont rencontrés et sont convenus d'une résiliation du bail à la date du 17 août 2021avec un paiement échelonné des sommes dues , qu'elle a libéré les lieux le 9 août 2021 en présence de la société Thermocalo , est revenue à la demande du dirigeant de Thermocalo le 9 septembre 2021 afin d'effectuer un nettoyage complet des locaux ,que contrairement à l'accord conclu , elle a reçu le 10 septembre 2021 un commandement de payer visant la clause résolutoire . Elle fait valoir que les demandes de constatation de résiliation du bail , d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation sont sans objet , qu'outre le fait que la libération des lieux est intervenue le 9 août 2021 , les parties étaient d'accord pour mettre fin au bail , que la société Thermocalo détenait les clefs du local , seul un double ayant été remis à la société Atm Energies , que la société Thermocalo conteste de façon infondée la résiliation amiable du bail , que dans tous les cas , il existe une contestation sérieuse qui ne pourrait ressortir que de la compétence du juge du fond . Elle ajoute qu'aucune somme n'est due au titre du paiement des charges et taxes foncières , puisque le contrat de bail ne comporte aucun inventaire des charges imputées à la société preneuse , qu'il fait juste mention d'une provision mensuelle sur des charges qui ne sont pas précisées , qu'il n'indique aucune clé de répartition des charges et impôt entre les différents occupants, que la société Thermocalo ne pouvait donc exiger le paiement d'aucune charge mais doit au contraire rembourser les provisions sur charges et taxes qu'elle a encaissées , qu'un compte doit être réalisé pour déduire les charges indûment réglées des sommes réclamées , que la société Thermocalo doit produire un décompte régulier ce qu'elle ne fait pas ,et qu'aucune condamnation à paiement ne pouvait donc être prononcée par le juge des référés . La société Thermocalo réplique qu'elle a toujours honoré son loyer mais a connu des difficultés financières en raison de la crise sanitaire , qu'elle a donc demandé à son bailleur l'autorisation de sous louer une partie de ses locaux ce qui lui a été accordé , que le bail de sous location avec la société Atm Energies a pris effet le 23 septembre 2020, le loyer mensuel étant fixé à 13 573, 80 € TTC soit 942, 62 € HT par mois , soit 1 131, 15 € TTC outre une provision sur charges de 35 € HT par mois mais qu'à compter du mois d' avril 2021 , la société Atm Energies n'a réglé que partiellement ses loyers , qu'après l'envoi de deux messages aux fins de régularisation , elle lui a adressé une mise en demeure de payer le 9 août 2021 la somme de 5 468, 84 € puis un commandement de payer pour une somme de 8 203, 26 € visant la clause résolutoire le 10 septembre 2021et que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois. Elle déclare que la locataire , contrairement à ses allégations , ne l'a jamais informée de son départ du local et ne lui a jamais restitué les clés , n'a formulé aucune proposition de règlement , que l'état des lieux et une remise effective des clés n'a eu lieu que le 6 mai 2022 en présence d'un huissier de justice , que par ailleurs les clés remises à cette date étaient différentes de celles remises lors de l'entrée dans les lieux , la Sarl Atm Energies ayant fait procéder au changement des serrures lors de son occupation , qu'elle ne peut également soutenir avoir quitté les lieux le 9 août 2021 et les avoir nettoyés , alors que l'huissier de justice a constaté la présence de matériel lui appartenant ainsi que la saleté des locaux , qu'aucune résiliation amiable du bail n'a été opérée , que l'ordonnance de référé doit être confirmée tant sur l'acquisition de la clause résolutoire que l'expulsion . Elle souligne que les charges dues par le locataire sont clairement précisées dans le contrat de sous location , ainsi que le montant du loyer , que la provision sur charge était indiquée , qu'aux sommes dues s'ajoutent la somme de 318, 58 € HT au titre de l'assurance PNO en février de chaque année , qu'il était précisé dans le bail que le sous locataire devait verser au locataire principal la moitié des charges foncières , et les impôts fonciers répartis par moitié entre le sous locataire et le locataire principal , qu'il convient de condamner l'appelante à régler la somme de 10 176, 95 € au titre de l'arriéré locatif du mois d'avril au mois de novembre 2021 majorée des intérêts et subsidiairement , si la Cour estimait qu'il existe une contestation sérieuse s'agissant des charges et impôts fonciers ,de confirmer l'ordonnance entreprise sur la condamnation au paiement de la somme de 6 786, 86 € au titre de l'arriéré locatif du mois d'avril au mois de septembre 2021 majorée des intérêts . Selon l'article L 145-41 du code de commerce , toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux .Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai . Selon l'article 835 alinea 2 du code de procédure civile , le président du Tribunal judiciaire , peut dans tous les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable , accorder une provision . L'article 145-40-2 du code de commerce précise notamment que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges , impôts , taxes et redevances liés à ce bail , comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Le bail de sous location en date du 23 septembre 2020 rappelait le bail principal conclu entre la société Gls Immo et la société Thermocalo portant sur des locaux industriels sis [Adresse 1] portant sur une surface de 538 m2 environ conclu pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel de base hors taxes de 21 600 € outre les taxes puis comportait les clauses de sous location aux termes desquelles , la société Thermocalo sous louait une partie des locaux à la société ATm Energies moyennant un loyer annuel TTC de 13 573, 80 € soit un loyer mensuel HT de 942, 62 € outre une provision sur charges de 35 € , soit un total à régler chaque mois de 1 173, 14 € ttc .Il était indiqué que le locataire avait versé au titre du dépôt de garantie la somme de 1 885, 24 € .Il comportait une clause résolutoire en cas de commandement de payer demeuré infructueux . Il ressort des pièces produites que la société Thermocalo adressait chaque mois à la société Atm Energies une facture de sous location , que plusieurs factures sont demeurées impayées malgré des relances , qu'une mise en demeure de payer la somme de 5 468, 84 € au titre des loyers d'avril , mai , juin et juillet 2021 adressée en recommandé avec accusé de réception en date du 9 août 2021 est restée vaine et qu'un commandement de payer délivré par huissier de justice le 10 septembre 2021 pour un montant de 8 365, 49 € visant la clause résolutoire est resté infructueux , ce commandement étant délivré pour paiement et charges des mois d'avril à septembre 2021 , soit une somme mensuelle de 1 367, 21 € par mois outre intérêts et frais de l'acte . Le juge des référés étant saisi d'une demande d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et des conséquences en résultant ainsi que d'une demande de provision pouvait, ainsi qu'il l'a fait , apprécier si une résiliation amiable du bail avait eu lieu , et le cas échéant constater que les demandes étaient sans objet puisque ce moyen était soulevé devant lui .Il a ainsi constaté , comme la Cour le constate également que le courrier non daté produit par la société Atm Energies adressé à la société Thermocalo dans lequel elle indique prendre acte que le contrat est résilié et a pris fin le 17 août 2021 ne démontrait nullement qu'une résiliation amiable ait été convenue entre les parties pour cette date , la société Thermocalo ayant seulement dans sa lettre de mise en demeure du 9 août 2021 sollicité le paiement de la somme de 5 468, 84 € et dit qu' à défaut de paiement sous 8 jours elle se verrait contrainte de diligenter une procédure pour recouvrer les sommes dues et la résiliation du bail , qu'ainsi le bail n'était pas résilié à la date de délivrance du commandement de payer. Concernant les sommes dues qui sont contestées par le locataire ,s'il est constant que l'article 145-40-2 du code de commerce précise notamment que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges , impôts , taxes et redevances liés à ce bail , comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire , et que dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires , le contrat de location précise la répartition des charges entre les différents locataires , cette répartition étant fonction de la surface exploitée , il convient de constater en l'espèce que le bail de sous location précise clairement que le sous locataire s'oblige à payer un annuel de 11 311, 50 € ht auquel il y a lieu d'ajouter la TVA à hauteur de 20 % , que le loyer sera réglé chaque mois à hauteur de 942, 62 € ht ainsi qu'une provision sur charges et taxes de 35 €, soit un loyer mensuel de 1 173, 14 € , le sous locataire devant également verser au locataire principal le montant de l'assurance PNO en février de chaque année soit 318, 58 € hors taxes, ainsi que la moitié des taxes foncières par 1/ 10 avec une revalorisation avant le 15 octobre de chaque année à hauteur de 1 550 € base 2020 soit le versement mensuel de 155 € de janvier à octobre .Il s'agit donc d'un inventaire précis et limitatif des charges et impôts avec une répartition claire entre le locataire et le sous locataire étant précisé que les factures de loyer n'ont pas été contestées à réception , de même que les causes du commandement de payer , la société Atm Energies ne contestant pas son défaut de paiement des loyers, ayant sollicité seulement par courrier, le 3 décembre 2021, des délais de paiement pour régler la somme de 8365, 49 € en 12 mensualités de 697, 12 € par mois étant observé que les avis de taxes foncières 2020 et 2021 ont été produits. Dés lors , il convient de confirmer l'acquisition de la clause résolutoire, mais de condamner la société Atm Energies à payer non pas la somme de 6786, 86 € mais celle de 10 716, 95 € au vu des justificatifs produits au titre de l'arriéré locatif pour la période du mois de mars 2021 au mois de novembre 2021 majorée des intérêts au taux légal à compter du mois de décembre 2021 .Le premier juge a pu à juste titre ordonner l'expulsion de la société à défaut de départ volontaire, et le paiement d'une indemnité d'occupation , jusqu'à complète libération des lieux , ces derniers n'ont été restitués avec remise des clefs que le 6 mai 2022 ainsi qu'en atteste un constat d'huissier , lequel mentionne que du matériel appartenant à la société Atm Energies est toujours dans les locaux à cette date , enlevé le même jour par ladite société . Compte tenu de la libération des lieux le 6 mai 2022 , il y a lieu de faire droit à la demande en paiement à titre provisionnel de la somme de 7 100 € TTC soit 5 mois à 1367, 21 € (6 836, 05 € )à laquelle s'ajoute la somme de 264, 62 € jusqu'au 6 mai . Il y a lieu en revanche de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a débouté la société Thermocalo de sa demande de conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts, la clause insérée dans le bail à ce sujet s'analysant en une clause pénale laquelle est susceptible d'être modérée par un juge du fond . Sur les délais de paiement La société Atm Energies sollicite l'octroi de délais de paiement à hauteur de 24 mois, fait valoir que le délai de 10 mois accordé par le premier juge est insuffisant ,qu'elle a subi d'importantes difficultés financières dues à la crise sanitaire , que sa perte est de l'ordre de 69 000 € pour l'exercice 2021, qu'elle a été contrainte de solliciter des moratoires auprès de plusieurs créanciers afin d'éviter un dépôt de bilan. La société Thermocalo s'oppose à l'octroi de délais de paiement , souligne que la débitrice n'a pas tenté d'apurer sa créance , que les éléments versés aux débats ne permettent pas d'apprécier le caractère obéré de sa situation financière .A titre subsidiaire , elle demande que le calendrier de paiement soit assorti d'une clause de déchéance du terme , prévoyant qu'à la première échéance impayée et 8 jours après une mise en demeure restée infructueuse , la totalité de la somme sera immédiatement exigible. Si la société Atm Energies produit son bilan pour l'exercice 2020 qui fait état d'une perte de 23 132 € au 31 décembre 2020, elle justifie avoir sollicité et obtenu en 2021 des délais de paiement pour s'acquitter de la somme de 14 983 € auprès de l'URSSAF et de la somme de 3 295, 95 € auprès de la Caisse de Congés Intempéries BTP , sa situation financière justifie que lui soient octroyés des délais de paiement à hauteur de 24 mois selon les modalités indiquées au dispositif de la décision . Sur les frais irrépétibles et les dépens La société Atm Energies succombant en ses prétentions principales , sera condamnée à payer la somme de 1 200 € à la société Thermocalo sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens . PAR CES MOTIFS La Cour , statuant par arrêt contradictoire , en dernier ressort par mise à disposition au greffe , Confirme la décision en toutes ses dispositions à l'exception de la condamnation au titre de l'arriéré locatif et des délais de paiement . Statuant à nouveau , y ajoutant Condamne la société Atm Energies à payer à la Sarl Thermocalo la somme provisionnelle de 10 716, 95 € au titre de l'arriéré locatif du mois de mars 2021 au mois de novembre 2021 outre les intérêts au taux légal à compter du mois de décembre 2021. Condamne la société Atm Energies à payer à la Sarl Thermocalo la somme provisionnelle de 7 100, 67 € au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation du 1er décembre au 6 mai 2022 . Dit que la société Atm Energies pourra se libérer de sa dette en 23 mensualités de 720 € chacune le 5 de chaque mois , la 24 ème mensualité devant être égale au solde de la dette . Dir qu'à défaut de paiement d'une seule échéance , la totalité de la créance sera immédiatement exigible 8 jours après une mise en demeure de payer restée infructueuse. Condamne la société Atm Energies à payer à la Sarl Thermocalo la somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . Condamne la société Atm Energies aux dépens . Le Greffier, La Présidente,