Tribunal judiciaire, 12 mars 2024. 21/03314

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 21/03314 N° Portalis 352J-W-B7F-CT5M5 N° MINUTE : 5 Assignation du : 20 Janvier 2021 Jugement de fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 12 Mars 2024 DEMANDEURS Monsieur [R] [E] [Adresse 1] [Localité 14] Madame [T] [U] veuve [E] [Adresse 4] [Localité 8] Monsieur [D] [E] [Adresse 3] [Localité 6] Monsieur [K] [E] [Adresse 10] [Localité 5] représentés par Maître Mélanie BRAUGE-BOYER, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0351 DEFENDERESSE Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE [Adresse 15] [Adresse 16] [Localité 2] représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0182 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 12 Janvier 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2008, Mme [H] [E], M.[D] [E], M. [K] [E] et M. [W] [E] (ci-après les consorts [E]) ont donné à bail commercial à la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, des locaux dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 7], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2008, l'exercice de l'activité de « commerce d'alimentation générale et de tous produits vendus ensemble ou séparément dans les magasins de type supermarché » et un loyer annuel en principal de 188.000 euros. Par acte d'huissier de justice signifié le 25 mars 2020, la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE a sollicité des consorts [E] le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2020 moyennant un loyer annuel de 120.000 euros par an. Selon mémoire préalable notifié le 23 novembre 2020 par lettre recommandée avec avis de réception, les consorts [E] ont sollicité la fixation du prix du loyer du bail à la somme annuelle de 225.626 euros en principal à compter du 1er avril 2020. Puis, par acte d'huissier de justice signifié le 20 janvier 2021, les consorts [E] ont assigné la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Par un jugement rendu le 7 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment : - constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er avril 2020 ; - désigné en qualité d' expert M. [I] [N] en lui donnant notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2020 au regard des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce ; - fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges. L'expert a déposé son rapport le 5 juillet 2023. L'affaire a été rappelée à l'audience du juge des loyers commerciaux du 12 janvier 2024 à laquelle les consorts [E] et la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE étaient représentés par leur avocat. Dans leur dernier mémoire régulièrement notifié (mémoire n°2 en ouverture de rapport), les consorts [E] demandent au juge des loyers commerciaux de : A titre principal, - ordonner une contre-expertise dotée des mêmes missions que celles données a l'expert [N] ; A titre subsidiaire, - fixer le prix du bail renouvelé à la somme de 225.626 euros hors taxes et hors charges, par an en principal, à compter du 1er avril 2020 ; - condamner la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE au paiement des intéréts légaux sur les loyers arriérés à compter de chaqne date d'exigibilité en application de l'article 1231-6 du code civil, les intéréts dus pour plus d'une année entière étant eux-memes capitalisés par application de l'article 1343-2 du même code ; - condamner la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à payer aux bailleurs la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ; - condamner la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE aux entiers dépens. Dans son dernier mémoire régulièrement notifié (mémoire en ouverture de rapport n°2), la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE demande au juge des loyers commerciaux de : - juger que la valeur locative des lieux loués au 1er avril 2020 s'établit à la somme de 142.000 euros par an et qu'elle est inférieure au montant du plafond indiciaire ; - fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 à la somme annuelle en principal hors taxes de 142.000 euros ; - juger que les trop-perçus de loyer produiront intérêts au taux légal depuis leur date d'exigibilité jusqu'au remboursement à la société preneuse, et ce en vertu de l'article 1231-6 du code civil, avec capitalisation dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du même code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d'un an ; - juger que la décision à intervenir constitue un titre exécutoire permettant au preneur d'agir en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés ; - condamner les consorts [E] in solidum à lui payer la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise ; - débouter les consorts [E] de toutes leurs demandes ; - juger que rien ne s'oppose à l'exécution provisoire de la décision à intervenir, qui est de droit en application de l'article 514 du Code de procédure civile. Les moyens développés par les parties à l'appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement. L'affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION 1- Sur la demande de contre-expertise Les consorts [E] sollicitent une contre-expertise en exposant que l'expert a utilisé une méthodologie surprenante qui l'a conduit à diminuer drastiquement la valeur locative des locaux loués et qui jette un voile sur son impartialité. Ils indiquent que l'expert a, d'une part, diminué la surface louée en se référant à l'utilisation des locaux et non au contrat de bail ainsi qu'en excluant la surface de doublage des murs et, d'autre part, procédé à un déclassement de certaines surfaces ce qui l'a conduit à appliquer une pondération plus importante. Ils contestent la valeur locative retenue par l'expert en soulignant qu'elle a diminué en cours d'expertise. Ils indiquent que si le relevé du géomètre-expert fait ressortir une diminution de la surface du local par rapport à celle mentionnée au contrat de bail, il ne peut être retenu, ainsi que l'a fait l'expert, que cette diminution est due au doublage des murs sur une surface importante dans la mesure où ce doublage relève de la liberté d'aménagement du preneur et de l'application de normes anti-incendie qui n'existent pas et que le preneur n'est pas contraint d'appliquer. Les consorts [E] contestent de plus l'affectation des surfaces et la pondération retenues par l'expert, lesquelles selon eux contribuent à écarter certaines surfaces ou à en diminuer la superficie par rapport à la surface contractuelle donnée à bail. Ils invoquent enfin que l'expert et l'avocat du preneur ont participé ensemble à un même colloque. La société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE s'oppose à la demande de contre-expertise en expliquant que si au cours de l'expertise la surface des locaux a diminué, c'est en raison des incohérences relevées et à la suite d'un mesurage réalisé par un géomètre-expert pour y remédier. Elle indique qu'il est apparu que trois surfaces n'avaient pas été prises en compte dans le premier relevé et que la surface totale s'est avérée inférieure à celle relevée en 2005 en raison du doublages des murs qu'elle a dû réaliser pour les isoler du feu. Elle ajoute que si les estimations définitives sont inférieures c'est en raison de l'ajustement de la majoration pour absence de charges. Elle souligne enfin qu'à chaque évolution de son extimation, l'expert s'est expliqué objectivement et contradictoirement. Sur ce, A la lecture du rapport d'expertise, il apparaît que s'il y a effectivement eu une difficulté sur l'appréciation de la surface des locaux et qu'il a dû avoir recours à un géomètre-expert, l'expert a régulièrement, tant lors de réunions sur place ou à son cabinet que par la communication de notes récapitulatives, informé les parties de ses diligences et analyses. En outre, tout au long de l'expertise, les parties assistées de leur avocat ont eu la possibilité de faire parvenir leurs observations à l'expert, observations auxquelles il a répondu. Il ressort enfin que l'expert a rempli sa mission telle qu'elle lui avait été confiée par le jugement du 7 janvier 2022. Une analyse différente des constations de l'expert et une critique de la méthode appliquée, sans qu'il soit d'ailleurs indiqué ce qui aurait dû être fait, ne peuvent suffire à justifier qu'une mesure de contre-expertise soit ordonnée, étant rappelé qu'une expertise a pour but d'éclairer le juge afin de lui permettre de trancher les questions techniques qui lui sont soumises et non de conforter les prétentions des parties. Il est en outre rappelé que selon l'article 246 du code de procédure civile le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions de l'expert mais qu'il est libre d'apprécier souverainement leur valeur et leur portée. Enfin, il n'est nullement rapporté la preuve d'une connivence entre l'expert et le conseil du preneur. Par conséquent, la demande de contre-expertise des consorts [E] sera rejetée. 2- Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé Selon l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative . A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1- les caractéristiques du local concerné ; 2- la destination des lieux ; 3- les obligations respectives des parties ; 4- les facteurs locaux de commercialité ; 5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments. Selon l'article L.145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l'évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33. En l'espèce, les consorts [E] sollicitent que le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2020 soit fixé à la somme de 225.626 euros hors charges par an qui correspond selon eux au loyer plafonné à la variation de l'indice du coût de la construction. La société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE demande que ce même loyer soit fixé à la valeur locative en ce qu'elle est inférieure au loyer plafonné, soit la somme de 142.000 euros. Les prétentions des parties impliquent ainsi d'évaluer tant le loyer plafonné que la valeur locative. a) Sur le loyer plafonné Les consorts [E] évaluent le loyer plafonné à la somme de 225.626 euros hors charges par an en exposant qu'il y a lieu de faire application de l'indice du coût de la construction ainsi que le prévoit le contrat de bail et non de l'indice des loyers commerciaux. La société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE soutient, d'une part, que cette évaluation est contraire à l'article L.145-34 du code de commerce car les consorts [E] ont utilisé l'indice du coût de la construction au lieu de l'indice des loyers commerciaux et, d'autre part. Elle indique également que le juge des loyers a déjà apprécié le loyer plafonné dans son jugement du 7 janvier 2022 et que selon le calcul de l'expert il s'élève à 218.380,80 euros par an. Sur ce, Il est rappelé que dans son jugement du 7 janvier 2022 le juge des loyers commerciaux s'est d'ores et déjà prononcé sur le calcul et le montant du loyer plafonné en précisant qu'à l'article 5 du contrat de bail la référence faite à l'indice national du coût de la construction portait seulement sur les modalités de la révision triennale du loyer et que, par conséquent, le loyer plafonné devait être fixé, en application de l'article L.145-34 du code de commerce, par référence à l'indice trimestriel des loyers commerciaux, soit : 188.000 (loyer initial) x 116,6 (dernier indice publié au 1er avril 2020 soit celui du 4ème trimestre 2019) /100 ( indice publié du 1er trimestre 2008, la durée du bail étant de 11 ans et 3 trimestres) = 218.380,80 euros. Le loyer plafonné au 1er avril 2020 s'élève donc à 218.380,80 euros. b) Sur la valeur locative Les consorts [E] soutiennent que les locaux sont propices à l'exploitation d'un supermarché à prépondérance alimentaire et sont situés dans un environnement de bonne commercialité ainsi que le relève l'expert. Ils exposent que si le niveau de prix retenu par l'expert [Z] était de 375 euros/m²P pour l'année 2011, il ne peut être de 300 euros/m²P dix ans plus tard puisque la valeur locative a augmenté selon les principales sources d'information relatives à la valeur des locaux commerciaux à [Localité 14]. La société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE s'en remet à la description de l'emplacement des locaux faite par l'expert. S'agissant des surfaces, elle soutient qu'il y a lieu de tenir compte des travaux qu'elle a réalisés en application de l'article R.145-3 du code de commerce, ce qui correspond à l'approche « après travaux du locataire » de l'expert. Elle indique en outre s'en remettre à la pondération appliquée par l'expert en invoquant que la surface invoquée par les bailleurs est apparue inexacte et que les règles de pondération qui avait été appliquées par l'expert [Z] ont depuis été modifiées. Elle s'en remet enfin à l'estimation de l'expert quant au montant de la valeur locative unitaire et soutient que la moyenne entre l'approche « boutique » et l'approche « grande surface » est adaptée car les locaux sont entre ces deux catégories. Si elle accepte l'application d'un abattement de la valeur locative de 10% pour travaux du locataire, en revanche elle conteste, la majoration au réel pour absence de charges locatives pratiquée par l'expert. Sur ce, - Sur les caractéristiques du local Selon l'article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. Selon l'article R.145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux. Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial. • Sur la situation du local Il ressort du rapport d'expertise que le local est situé à [Localité 14] arrondissement, [Adresse 7], dans le quartier [Adresse 13], [Adresse 12] étant une artère en déclivité s'étendant du [Adresse 9] à [Adresse 11]. L'expert indique que le local bénéficie d'une bonne situation dans un quartier mixte commerçant, résidentiel et de bureau, sur une artère à forte circulation automobile et la desserte par les transports en commun étant assurée par la station de métro Gaîté située à 77 m environ. Cela n'est pas contesté par les parties. • Sur la description du local Le local dépend d'un immeuble ancien élevé sur sous-sol, comprenant un rez-de-chaussée, quatre étages droits, un cinquième sous toiture, un balcon filant au quatrième étage, et une couverture en zinc. Il comprend : - au rez-de-chaussée : . une boutique située à droite de l'entrée de l'immeuble accessible de plain-pied par une porte vitrée coulissante, . une aire de vente de forme irrégulière avec une hauteur sous faux plafond variant entre 2,58 et 2,98 m environ et un sol plastifié, . un bureau sans éclairage naturel accessible depuis l'aire de vente avec faux plafond à éclairage encastré, hauteur sous faux plafond de 2,43 m environ et sol carrelé, . une salle de pause accessible depuis l'aire de vente avec éclairage naturel par une verrière, une hauteur sous faux plafond de 2,19 m environ, une hauteur sous verrière de 5,69 m environ et un sol carrelé, . un vestiaire avec sol carrelé, . des sanitaires avec WC à l'anglaise, urinoir, lavabo et sol carrelé, . une réserve avec hauteur sous plafond de 2,31 m environ et sol plastifié, . une réserve avec chambre froide éclairée par une verrière, hauteur sous plafond de 4,25 m environ et 2,49 m environ pour la partie arrière, sol bétonné, . une pièce avec siphon d'écoulement au sol ; - au premier étage, accessible par un escalier privatif de 0,88 m de large environ : . un dégagement donnant accès à plusieurs pièces non aménagées, . un local technique avec sol carrelé, . une pièce sous toiture avec revêtement mural en faïence, hauteur sous plafond de 2,58 m environ et sol carrelé, . une pièce sur toiture accessible par une petite ouverture au niveau du sol, avec sol carrelé. L'expert relève que l'impression d'ensemble est assez bonne compte tenu : - des locaux en état d'usage, - du linéaire de façade de 10 m environ permettant une bonne visibilité depuis l'avenue, - des volumes moyens, - de l'éclairage naturel moyen, - des contraintes dues aux poteaux porteurs, - de la répartition des surfaces sur deux niveaux reliés, - de l'aire en vente en profondeur. • Sur la surface L'expert distingue entre les surfaces telles qu'elles existaient avant les travaux réalisés par la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE et les surfaces après travaux : - surfaces avant travaux de 932,20 m² rez-de-chaussée 721,80 m² mezzanine 52,40 m² 1er étage 158,00 m² sous-solforfait - surfaces après travaux de 925,40 m² rez-de-chaussée 715,00 m² mezzanine 52,40 m² 1er étage 158,00 m² sous-solforfait L'expert indique que les surfaces ont été relevées par la société TARTACEDE BOLLAERT, géomètre-expert, en juin 2022 puis corrigées le 19 décembre 2022. Il convient de les retenir dès lors qu'elles ont été établies par un géomètre-expert, et qu'il s'agit des surfaces réelles. Les modifications réalisées par l'expert en cours d'expertise ne sont pas dues à un manque de méthode de sa part, contrairement à ce que soutiennent les consorts [E], mais constituent des ajustements nécessaires après mesurages par le géomètre-expert et constatations des caractéristiques de certaines pièces qui n'avaient pas été visitées lors de la première visite. En outre, les consorts [E] ne peuvent se baser sur le seul contrat de bail dès lors que les surfaces qu'il mentionne le sont à titre purement indicatif et sans aucun engagement ou garantie de leur part, ni sur le rapport de l'expert [Z] puisque les surfaces mentionnées se sont révélées inexactes. S'agissant des travaux de doublage qu'elle a réalisés afin de respecter les normes anti-incendie, doublage qui réduit la surface du local, la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE justifie de la réglementation applicable, à savoir l'arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissement recevant du public. Il ne peut être sérieusement contesté qu'elle est tenue de s'y conformer dès lors qu'elle reçoit du public. Cependant le contrat de bail stipule que « Le Preneur laissera en fin de bail, et sans indemnité de la part du Bailleur, toutes les améliorations et tous embellissements qu'il aura faits et constituant des immeubles par destination. Le Bailleur ne pourra exiger du Preneur la remise de locaux en l'état primitof, concernant les travaux autorisés. En cas de renouvellement du présent bail, le Bailleur s'interdit de tenir compte pour le calcul de la valeur locative des investissements réalisés par le Preneur, au début de bail, dans le cadre des travaux autorisés par le Bailleur » (cf article 7, 9°). Ainsi, dès lors qu'en cas de renouvellement du bail et pour le calcul de la valeur locative, le bailleur s'interdit de tenir compte des travaux réalisés par le preneur en début de bail, l'appréciation de cette valeur locative au 1er avril 2020 ne peut être réalisée qu'en tenant compte de la configuration des lieux avant travaux. Il sera donc tenu compte de la seule surface avant travaux. • Sur la pondération de la surface L' article R.145-7 du code de commerce exige que l'analyse des prix pratiqués dans le voisinage soit réalisée par unité de surface et qu'elle concerne des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6 du même code. Ainsi, la pratique de la pondération des surfaces est fondée sur l'obligation de se référer aux valeurs de comparaison par unité de surface et permet une mise en équivalence avec des loyers de comparaison également exprimés en mètre carré unitaire pondéré. L'expert indique avoir fait application de la grille de pondération qui figure dans la 5ème édition de la Charte de l'expertise applicable à compter du 1er juillet 2015. S'agissant des commerces, l'unité de référence est celle des premiers mètre carrés situés derrière la vitrine, lesquels sont les mieux exposés à la vue des éventuels clients. L'éloignement progressif depuis la vitrine est ensuite noté par l'application de coefficients de pondération dépréciatifs, la zone de vente étant découpées par zones. Il en est de même des surfaces accessoires. Ainsi c'est à juste titre que l'expert a divisé les locaux en zones et annexes et appliqué un coefficient de pondération en fonction des caractéristiques de chaque partie du local, étant rappelé que l'expert a précisé avoir qualifié d'annexe, les surfaces non accessibles à la clientèle. C'est également à juste titre que l'expert a procédé par une double approche, en boutique et en moyenne surface, compte tenu de la surface des locaux, de 863,8 m² outre 72,1 m² pour les annexes, située entre les deux catégories. Les bailleurs ne peuvent soutenir que les coefficients de pondération sont appliqués par l'expert sans aucune explication alors que celui-ci détaille au préalable la méthode appliquée par référence à la charte. Ils ne peuvent davantage faire référence à la pondération appliquée par l'expert [Z] dans son rapport de 2015 dès lors que la charte a depuis été actualisée. Dans ces conditions, il convient de retenir la surface pondérée avant travaux telle qu'elle a été déterminée par l'expert soit : - en base boutique, 337,81 m²PB - en base moyenne surface, 575,34 m²PMGS. - Sur la destination des lieux Les locaux sont destinés à l'exercice de l'activité de « commerce d'alimentation générale et de tous produits vendus ensemble ou séparément dans les magasins de type supermarché ». - Sur le prix unitaire L'expert retient : - un prix unitaire de 500 euros/m²P en base boutique, - un prix unitaire de 300 euros/m²P en base moyenne surface. Au titre des références locatives, il mentionne tant des locations nouvelles que des renouvellements de baux, des locations de boutiques et de moyennes surfaces, dans la même avenue et un rayon de 400 m en ce qui concerne les locations de boutique et dans un rayon de 1,5 km en ce qui concerne les moyennes surfaces. L'expert tient également compte de la bonne situation et du quartier, du linéaire de façade de 10,50 m, de la forme irrégulière de l'aire de vente et de sa configuration en profondeur, de l'inconvénient de gros poteaux dans l'aire de vente, du sol en déclivité ascendante, des hauteurs variables des réserves, de l'inconvénient de la livraison par l'aire de vente, de l'accès médiocre au premier étage par un escalier en bois et son absence d'aménagements, des activités autorisées par le bail, de l'existence d'une clause de non-concurrence dans un rayon de 500 m, de l'absence de clause exorbitante du droit commun, de la clause d'accession avec un nivellement partiel, de la faculté de sous-location partielles dans l'activité et de 10% au maximum de la surface de vente, de l'état du marché locatif commercial qui s'inscrivait en baisse en 2020. L'ensemble des références locatives citées par l'expert seront retenues en ce qu'elles permettent d'apprécier les prix pratiqués dans le secteur pour des locaux équivalents. Si les bailleurs font état d'une augmentation de la valeur locative des locaux commerciaux du 14ème arrondissement, il s'avère qu'ils n'en rapportent pas la preuve puisqu'ils se réfèrent à diverses sources dont ils citent des extraits mais sans produire aucun document justificatif ni aucune date de référence. Eu égard aux éléments ci-dessus visés par l'expert, il y a lieu de retenir un prix unitaire de 500 euros/m²B en base boutique et de 300 euros/m²MS en base moyenne surface au 1er avril 2020. - Sur les correctifs Il résulte des dispositions de l'article L. 145-33 précité que la valeur locative est fixée en tenant compte notamment des obligations respectives des parties. L'article R.145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. En outre, selon l'article R. 145-35 du même code, ne peuvent être imputés au locataire, d'une part, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, et, d'autre part, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent. En l'espèce, l'expert applique sur la valeur locative un abattement de 10% au titre des travaux réalisés par le preneur en début de bail ainsi qu'une majoration au réel de 4.400 euros pour absence de charges. Il est rappelé que le contrat de bail stipule que « Le Preneur laissera en fin de bail, et sans indemnité de la part du Bailleur, toutes les améliorations et tous embellissements qu'il aura faits et constituant des immeubles par destination. Le Bailleur ne pourra exiger du Preneur la remise de locaux en l'état primitif, concernant les travaux autorisés. En cas de renouvellement du présent bail, le Bailleur s'interdit de tenir compte pour le calcul de la valeur locative des investissements réalisés par le Preneur, au début de bail, dans le cadre des travaux autorisés par le Bailleur » (cf article 7, 9°). Cependant, il n'y a pas lieu à abattement en raison des travaux réalisés par la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE dès lors que la valeur locative a été appréciée selon la configuration des lieux avant travaux. En outre, il n'y a pas lieu à application d'une majoration pour absence de charges locatives puisque, selon les dispositions légales susvisées ce sont les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie ainsi que des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, qui constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Par conséquent, la valeur locative au 1er avril 2020 s'établit comme suit : - en base boutique, 337,81 m²B x 500 euros = 168.905 euros - en base moyenne surface, 575,34 m²MGS x 300 euros = 172.602 euros estimation retenue (moyenne des deux bases) = 170.754 euros valeur locative 170.754 euros c) Sur le loyer de renouvellement Au 1er avril 2020, la valeur locative de 170.754 euros étant inférieure au loyer plafonné de 218.380,80 euros, le montant du loyer du bail renouvelé sera fixé à 170.754 euros par an, hors charges et hors taxes. 3- Sur les demandes accessoires Les intérêts au taux légal sur l'éventuel trop-perçu de loyer, correspondant à la différence entre le montant du loyer provisionnel acquitté par la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE et le montant du loyer fixé par le présent jugement, seront dus par les consorts [E] à compter du 20 janvier 2021, date de l'assignation délivrée par les consorts [E] pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière. En outre, il n'appartient pas au juge d'énoncer dans le dispositif de son jugement que la décision à intervenir constitue un titre exécutoire permettant au preneur d'agir en exécution forcée pour recouvrir le trop-perçu des loyers versés alors que la présente décision ne prononce aucune condamnation à ce titre. Enfin, la procédure et l'expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d'ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d'expertise, par moitié entre les parties. Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire étant de droit, il n'y a pas lieu de l'ordonner. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Rejette la demande de contre-expertise de Mme [H] [E], M. [D] [E], M. [K] [E] et M. [W] [E] ; Fixe à la somme annuelle en principal de 170.754 euros hors charges et hors taxes, à compter du 1er avril 2020, le loyer du bail renouvelé entre, d'une part, Mme [H] [E], M. [D] [E], M. [K] [E] et M. [W] [E] et, d'autre part, la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE pour les locaux situés à [Localité 14] arrondissement, [Adresse 7] ; Dit qu'ont couru les intérêts au taux légal sur l'éventuel trop-perçu de loyer, correspondant à la différence entre le montant du loyer provisionnel acquitté par la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE et le montant du loyer fixé par le présent jugement, à compter du 20 janvier 2021 pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ; Partage les dépens, en ce inclus les frais d'expertise, par moitié entre les parties ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à PARIS, le 12 mars 2024. LA GREFFIERELA PRESIDENTE C. BERGER S. FORESTIER