Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
62 rue Franklin
93100 MONTREUIL
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REFERENCES : N° RG 23/02572 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNWF
Minute :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [H]
C/
Monsieur [N] [D]
Madame [E], [F], [O] [I]
copie Exécutoire délivrée à :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [H]
Copie certifiée conforme délivrée à :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [H]
Monsieur [N] [D]
Madame [E], [F], [O] [I]
Le
JUGEMENT DU 21 MARS 2024
Jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 21 Mars 2024;
par Mme Laurence HAIAT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 30 janvier 2024 tenue sous la présidence de Mme Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [H], demeurant 17 rue Molière - 93100 MONTREUIL
représentée
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [N] [D], demeurant 105, rue Edouard Branly - Rez de chaussée Logt 801 - 93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS
comparant en personne
Madame [E], [F], [O] [I], demeurant 105, rue Edouard Branly - Rez de chaussée Logt 801 - 93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 1er février 2016, l'OPH [H] a donné à bail à Monsieur [N] [D] et Madame [E] [I], un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) n°801 situé au 105 rue Edouard Branly, 93100 MONTREUIL, type F3, pour un loyer mensuel de 548,02 euros, hors charges.
Des loyers étant demeurés impayés, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH [H] a fait signifier à Monsieur [N] [D] et Madame [E] [I], par acte d'huissier en date du 5 septembre 2023, un commandement de payer la somme de 3.935,14 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 1er septembre 2023, et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par acte d'huissier en date du 14 novembre 2023, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT a fait assigner Monsieur [N] [D] et Madame [E] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- déclarer acquises au profit du requérant les clauses de résiliation de plein droit incluses au bail, relatives au paiement du loyer et des charges et, en conséquence, résilier le bail en vertu des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner la libération des lieux, et celle de tous les occupants de son chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance du requérants et ce, dès signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, à peine d'y être contraint par expulsion réalisée, avec l'assistance de la force publique si besoin,
- condamner solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [E] [I] à lui payer les sommes suivantes :
5.383,08 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 9 novembre 2023,
les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l'assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l'audience,
une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif des locataires matérialisé par remise des clefs ou expulsion,
200 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 janvier 2024.
L'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, régulièrement représenté, a actualisé sa créance à la somme de 3.476,46 euros, échéance du mois de décembre 2023 comprise, selon décompte en date du 29 janvier 2024.
Monsieur [N] [D] comparant en personne, explique la situation financière du couple et propose de régler la dette locative à hauteur de 250 euros par mois, en sus du loyer.
Madame [R] [P], assignée à étude, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 16 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 30 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 8 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail concernant le logement à usage d'habitation conclu le 1er février 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 septembre 2023, pour la somme en principal de 3.935,14 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 novembre 2023.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Monsieur [N] [D] et Madame [E] [I] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
L'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [D] et Madame [E] [I] lui doivent la somme de 3.476,46 euros, à la date du 29 janvier 2024, mois de décembre 2023 inclus.
Monsieur [N] [D] et Madame [E] [I] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 3.476,46euros.
Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement
Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années". Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [N] [D] et Madame [E] [I] ont repris le versement de leur loyer et ont effectué des versements en sus afin de faire diminuer la dette locative. Ils perçoivent chacun un salaire de 1.900 euros net par mois et le loyer s’élève à la somme de 710,29 euros.
Compte tenu de ces éléments, Monsieur [N] [D] et Madame [E] [I] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
L’attention des locataires est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Monsieur [N] [D] et Madame [E] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
L'article 1051-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, faute de justifier tant de la mauvaise foi des débiteurs que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires accordés ci dessus, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [N] [D] et Madame [E] [I], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2016 entre l'OPH [H] et Monsieur [N] [D] et Madame [E] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 105 rue Edouard Branly, 93100 MONTREUIL, sont réunies à la date du 5 novembre 2023 ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [E] [I] à verser à l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l'OPH [H] la somme de 3.476,46 euros (décompte arrêté au 29 janvier 2024, incluant la mensualité de décembre 2023) ;
AUTORISE Monsieur [N] [D] et Madame [E] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités de 200 euros chacune et une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
RAPPELLE qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [N] [D] et Madame [E] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que Monsieur [N] [D] et Madame [E] [I] soient condamnés à verser à l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT ou à son mandataire ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT,
DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [D] et Madame [E] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection
