Cour d'appel, 16 mars 2023. 21/15121

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-9 ARRÊT AU FOND DU 16 MARS 2023 N° 2023/240 Rôle N° RG 21/15121 N° Portalis DBVB-V-B7F-BIJKV Syndicat SDC [Adresse 5] C/ S.A.R.L. LES VIEUX MURS Copie exécutoire délivrée le : à : Me Emmanuelle BENITAH Me Sandra JUSTON Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l'exécution de GRASSE en date du 21 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/01613. APPELANTE Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal le syndic AGENCE DU GOLF, immatriculé au RCS d'ANTIBES sous le numéro 349 146 373, dont le siège social est sis [Adresse 3], représenté par son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, représenté et plaidant par Me Emmanuelle BENITAH de SELARL CABINET BENITAH-CIAIS, avocat au barreau de GRASSE INTIMÉE S.A.R.L. LES VIEUX MURS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2] FRANCE représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Eric AGNETTI, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 01 Février 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Pascale POCHIC, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Evelyne THOMASSIN, Président Madame Pascale POCHIC, Conseiller Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2023, Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Faits, procédure et prétentions des parties La SARL Les Vieux Murs est locataire commerciale au rez de chaussée d'un immeuble en copropriété au [Adresse 1] à [Localité 4], dans lequel elle exploite un établissement de restauration, affecté de désordres liés à des infiltrations. A l'issue d'une expertise judiciaire, le tribunal de grande instance de Grasse par jugement du 7 juillet 2017, assorti de l'exécution provisoire, a entre autres dispositions, condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire pour faire cesser les infiltrations d'eau, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter d'un délai de trois mois suivant la signification qui sera faite de la décision rendue, et à payer à la société Les Vieux Murs la somme de 7 440 euros HT au titre des dommages matériels occasionnés aux embellissements des locaux outre frais irrépétibles. Ce jugement, signifié le11 septembre 2017 au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], n'a pas été frappé d'appel. L'astreinte a été liquidée pour la période comprise entre le 12 décembre 2017 et le 11 septembre 2018 à la somme de 54 800 euros le 20 décembre 2019 par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Grasse qui a rejeté la demande de majoration du taux de l'astreinte. Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision qui a été confirmée par arrêt de cette cour en date du 17 juin 2021 excepté sur le quantum de la liquidation de l'astreinte réduit à la somme de 27 000 euros. Au cours de cette procédure d'appel, la société Les Vieux Murs a par assignation du 24 avril 2020, saisi la même juridiction d'une nouvelle action en liquidation de l'astreinte à hauteur de la somme de 109 200 euros, pour la période ayant couru entre le 12 septembre 2018 et le 11 mars 2020, demandé condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de frais d'huissier et à s'acquitter des condamnations mises à sa charge par jugement du 7 juillet 2017, demandes auxquelles s'est opposé le défendeur qui s'est prévalu de la survenance d'une cause étrangère. Par jugement du 21 septembre 2021 le juge de l'exécution a : ' liquidé l'astreinte ayant couru sur la période du 12 septembre 2018 au 11 mars 2020 à la somme de 30 000 euros, ' condamné le syndicat des copropriétaires au paiement de la dite somme ; ' rejeté les autres demandes ; ' condamné le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en ce compris les frais de constat d'huissier de justice, ainsi qu'aux dépens. Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision dans les quinze jours de sa notification, par déclaration du 25 octobre 2021. Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 2 janvier 2023, auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de ses moyens en application de l'article 455 du code de procédure civile, il demande à la cour de : - débouter la société Les Vieux Murs de l'ensemble de ses demandes ; - recevoir le syndicat des copropriétaires dans ses prétentions ; - apprécier que l'inexécution de l'obligation est liée au fait d'un tiers, consistant en la défaillance du syndic débiteur de l'obligation ; - apprécier l'impossibilité d'exécuter l'astreinte prononcée par jugement du 7 juillet 2017, dans le délai imparti au regard de la technicité de l'oeuvre ; - apprécier le comportement diligent du syndicat des copropriétaires qui, de bonne foi, a été informé de la survenance et de la teneur du jugement rendu le 7 juillet 2017 extrêmement tardivement, à savoir le 21 octobre 2019 et qui a immédiatement mis en oeuvre des opérations concrètes afin de régulariser la situation ; Au regard de ces éléments : - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Statuant de nouveau, - débouter purement et simplement la société Les Vieux Murs de l'ensemble de ses demandes; A titre subsidiaire, - réduire considérablement et à de plus justes proportions le montant de l'astreinte liquidée ; En tout état de cause, - supprimer l'astreinte prononcée par jugement du 7 juillet 2017 pour l'avenir, celle-ci étant devenue sans objet ; - condamner la société Les Vieux Murs au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Au soutien de ses demandes l'appelant invoque à nouveau pour l'essentiel une cause étrangère liée à l'incurie de son syndic, le cabinet C.A.I, qui ne l'a pas informé du jugement de condamnation du 7 juillet 2017 et n'a entrepris aucune démarche en vue de son exécution en dépit des sollicitations de la société Les Vieux Murs, des demandes du président du conseil syndical qui dès le 4 avril 2016 l'invitait à obtenir de nouveaux devis pour la réalisation des travaux de ravalement par des professionnels compétents, à l'informer des procédure en cours et des échéances à intervenir. Il ajoute que suite à la désignation par assemblée générale du 21 octobre 2019, d'un nouveau syndic, tout a été mis en oeuvre pour remettre en état la copropriété, malgré le comportement de l'intimée qui a saisi les fonds de la copropriété faisant échec à une exécution volontaire et aggravant son passif. Il affirme par ailleurs que compte tenu de la singularité du bâtiment et de la procédure préalable obligatoire à mettre en oeuvre, il était en tout état de cause, impossible de réaliser les travaux dans le délai imparti de trois mois puisque outre la constitution du dossier de demande de permis de construire et l'instruction du dossier par les services de l'urbanisme, il fallait adresser une demande d'avis à la direction régionale des affaires culturelles et obtenir la validation par l'architecte des bâtiments de France. Il précise qu'à la suite des démarches entreprises par le nouveau syndic, le permis de construire a été accordé le 10 juin 2021, les devis ont été réalisés et les travaux,votés en assemblée générale pour un coût de 222 552 euros, ont été reportés à la demande de la société Les Vieux Murs, au 25 avril 2022. L'appelant rappelle enfin que l'astreinte ne saurait se confondre avec des dommages et intérêts et que l'intimée est mal fondée à lui reprocher un « immobilisme chronique » alors que le nouveau syndic a été confronté aux conséquences de la pandémie de Covid 19. Il conteste le lien fait par la société Les Vieux Murs entre sa mise sous sauvegarde judiciaire et la situation de l'immeuble depuis 10 ans, au regard du chiffre d'affaires qu'elle réalisait encore en 2016. Par dernières écritures en réponse notifiées le 30 mai 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé complet de ses moyens, la société Les Vieux Murs formant appel incident demande à la cour de : - la recevoir en son appel incident ; - infirmer le jugement entrepris sur le quantum de l'astreinte liquidée ; - condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 109 200 euros au titre de la liquidation de l'astreinte pour la période ayant couru du 12 septembre 2018 au 11 mars 2020 ; - juger que le syndicat des copropriétaires est demeuré totalement défaillant sur toute cette période de liquidation d'astreinte ; - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a refusé de fixer une nouvelle astreinte valorisée à hauteur de 500 euros par jour de retard depuis le 12 mars 2020 ; - le confirmer pour le surplus ; - débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ; - le condamner au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A cet effet l'intimée, après rappel des procédures intervenues depuis l'année 2011 à la suite des désordres affectant le local commercial qu'elle exploite, invoque la situation d'immobilisme qu'elle continue de subir et la persistance des infiltrations constatée par procès-verbaux d'huissier de justice du 23 décembre 2021 et 7 janvier 2022, malgré ses interventions et réclamations auprès du syndic et elle dénonce l'amateurisme des intervenants qui lors des travaux prévus initialement au début du mois d'avril 2022, n'ont pas envisagé les mesures de sécurité et de protection de son commerce et la nécessité de la poursuite de son activité, exercée depuis 10 ans dans un local lourdement impacté et détérioré à l'origine de sa mise sous sauvegarde judiciaire le 29 mars 2023 et encore aggravée par la défaillance du syndicat des copropriétaires. Elle ajoute que les difficultés se sont accrues à la suite de l'affaissement de la porte d'un local Edf survenu au mois de juin 2021 occasionnant des blessures et de l'écroulement de partie des façades de l'immeuble au mois de novembre 2021. Elle souligne que l'appelant invoque à nouveau une cause étrangère résultant du fait d'un tiers alors que le syndic d'une copropriété n'est pas un tiers à celle-ci mais son mandataire, que la responsabilité de ce syndic n'a pas été recherchée par le syndicat des copropriétaires qui en outre ne peut se prévaloir du confinement liée à la situation sanitaire, alors que la période pour laquelle est demandée la liquidation de l'astreinte est antérieure à cette mesure de prévention et que l'injonction de travaux lui a été signifiée près de trois ans auparavant. L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 3 janvier 2023. L'appelant a notifié de nouvelles écritures reprenant ses prétentions antérieures, et communiqué une nouvelle pièce (n°74), le 30 janvier 2023 en demandant la révocation de l'ordonnance de clôture afin que ce document établissant la fin des travaux avec facture, datée du 20 janvier 2023, soit admis aux débats. MOTIVATION DE LA DÉCISION Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture : La nécessité de communiquer une nouvelle situation de travaux attestant de leur fin ne constitue pas une cause grave, au sens de l'article 803 du code de procédure civile, dès lors que la période de la liquidation de l'astreinte soumise à l'examen de la cour est antérieure à cette pièce datée du 20 janvier 2023, il s'ensuit le rejet de la demande ; En conséquence la cour ne statuera qu'au vu des conclusions notifiées par les parties les 2 janvier 2023 et 30 mai 2022 énoncées à l'exorde du présent arrêt, et des pièces communiquées par elles à cette date. Sur la demande de liquidation de l'astreinte : Selon l'article L.131-4 du code des procédures civiles d'exécution le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter, l'astreinte pouvant être supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution provient en tout ou partie d'une cause étrangère ; Il est sollicité la liquidation de l'astreinte pour la période ayant couru du 12 septembre 2018 au 11 mars 2020 et il est constant qu'aucun des travaux impartis par jugement du 7 juillet 2017 n'a été effectué à cette date ; Pour expliquer sa défaillance et solliciter la suppression de l'astreinte, l'appelante invoque à nouveau une cause étrangère résultant de l'inertie totale de son syndic en dépit des relances du président du conseil syndical et de la société Les Vieux Murs; Toutefois ainsi que rappelé par arrêt de cette cour rendu le 17 juin 2021 statuant sur la précédente action en liquidation de l'astreinte engagée par cette société, la cause étrangère qui inclut la force majeure, le cas fortuit, le fait d'un tiers et la faute de la victime, ne saurait s'appliquer en l'espèce, le syndic n'étant pas un tiers, l'incurie qui lui est reprochée ne peut relever que de l'exécution ou l'inexécution fautive de son mandat permettant au syndicat des copropriétaires d'engager le cas échéant la responsabilité de son mandataire ; De même, l'arrêt du 17 juin 2021 et le jugement entrepris ont relevé que l'absence alléguée d'information par le syndic de la condamnation prononcée le 7 juillet 2017 et de la précédente assignation en liquidation d'astreinte délivrée au mois de janvier 2019, outre le défaut de tenue d'une assemblée générale depuis le 24 avril 2017, n'avait suscité aucune réaction adéquate du conseil syndical ou des copropriétaires avant la démission de ce syndic le 3 mai 2019, suivie de la convocation d'une assemblée générale qui s'est tenue le 21 octobre 2019, et dont le procès-verbal mentionne, sans autre remarque, à la question relative aux façades « information sur le jugement rendu au sujet des malfaçons de la façade. Dispositions à prendre en vue de confier un architecte DPLG et maître d''uvre l'émission de déposer un permis de construire pour les travaux de ravalement de façade. Le syndic demandera des devis qu'il soumettra au conseil syndical » alors que le délai accordé pour la réalisation des travaux impartis à peine d'astreinte avait couru depuis de deux ans sans manifestation du syndic pour en assurer la réalisation ; Par ailleurs la lettre de relance du président du conseil syndical adressée au syndic relativement aux travaux de rénovation de façade, dont fait état l'appelant, est datée du 4 avril 2016 soit un an avant le jugement du 7 juillet 2017 impartissant la mise en oeuvre de ces travaux ; D'autre part, l'appelant qui argue de la singularité du bâtiment et la procédure préalable obligatoire attestée par le mail adressé le 29 avril 2019 au précédent syndic par le cabinet d'avocat Atelier Deval Maury, ne peut sérieusement se prévaloir de l'impossibilité de faire réaliser lesdits travaux dans le délai de trois mois imposé par le juge du fond, alors que les démarches entreprises pour les débuter, n'ont été effectuées qu'à compter du mois d'avril 2019 soit près d'un an et demi après le prononcé de l'injonction judiciaire ; Enfin, la période de confinement liée à la pandémie de Covid-19, mise en avant par le syndicat des copropriétaires pour expliquer le ralentissement du processus d'obtention du permis de construire, de même que le retard pris au mois d'avril 2022 pour la restauration des façades en raison de l'opposition de la société Les Vieux Murs à la mise en place d'échafaudage pendant la saison touristique, ou encore les mesures d'exécution mises en oeuvre par elle pour le recouvrement des condamnations prononcées à son profit par le jugement du 20 décembre 2019 statuant sur la première demande de liquidation d'astreinte, sont postérieurs à la période de liquidation de l'astreinte soumise à la cour ; Ainsi en l'absence de preuve d'une cause étrangère, le principe de la liquidation de l'astreinte est acquis ; Toutefois le premier juge doit être approuvé en ce qu'il a modéré l'astreinte ainsi qu'il l'a fait, en tenant compte, conformément aux dispositions de l'article L.131- 4 précité, des difficultés d'exécution rencontrées par le syndicat des copropriétaires en raison du défaut d'information et de l'inaction de son ancien syndic, et des diligences entreprises par le nouveau syndic depuis sa désignation en vue de l'exécution de l'injonction judiciaire. Sur la demande de fixation d'une astreinte majorée : Compte tenu de ces démarches désormais entreprises et de leur avancée, il n'apparaît pas justifié de porter le montant de l'astreinte initiale à un montant de 500 euros par jour de retard, comme le réclame l'intimée en cause d'appel ; En conséquence l'astreinte qui demeure applicable, sera due à concurrence du même montant que celui initialement fixé ; Sur les autres demandes : Le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge, dont le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions ; A hauteur de cour, il convient d'accorder à l'intimée, contrainte d'exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité complémentaire sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dans les conditions précisées au dispositif ci-après. Partie perdante, l'appelant ne peut prétendre au bénéfice de ces dispositions et supportera les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS : La cour statuant après en avoir délibéré, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, REJETTE la demande de majoration de l'astreinte présentée par la Sarl Les Vieux Murs ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer à la Sarl Les Vieux Murs la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE la demande formée à ce titre par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1]; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens d'appel. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE