Cour d'appel, 21 mars 2024. 19/10775

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-3 ARRÊT AU FOND DU 21 MARS 2024 N° 2024/79 Rôle N° RG 19/10775 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BERIT [Y] [R] [P] [W] C/ Société ADVENIS VALUE ADD Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sophie RICHELME-BOUTIERE Me Michel MOATTI Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 06 Décembre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/03809. APPELANTS Monsieur [Y] [R] né le 19 Janvier 1978 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Sophie RICHELME-BOUTIERE de l'AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [P] [W] née le 04 Mai 1980 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Sophie RICHELME-BOUTIERE de l'AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE Société ADVENIS VALUE ADD, demeurant [Adresse 3] représentée par Me Michel MOATTI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Marianne CADOT, avocat au barreau de LYON, postulant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Béatrice MARS, Conseiller Rapporteur et Madame Florence TANGUY, Conseiller Rapporteur. Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente Madame Béatrice MARS, Conseiller Madame Florence TANGUY, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Michèle LELONG. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcée par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2024 Signé par Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Président eet M. Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Le 16 février 2006, la société Avenir Finance Immobilier a fait l'acquisition, dans le cadre de son activité de professionnel du marchand de biens, d'un immeuble situé [Adresse 1]. L'immeuble a été divisé en lots. Le 27 juin 2008, une association syndicale libre (ASL) a été créée afin de veiller, notamment, à l'harmonisation et à la surveillance des travaux de restauration des parties privative et des parties communes de l'immeuble. Le 31 décembre 2013, M. [Y] [R] et Mme [P] [W] ont signé avec la société Avenir Finance Immobilier un compromis pour l'acquisition des lots 39 (appartement),18 (cave) et 34 (parking au rez-de-chaussée) au sein de l'immeuble. Le 28 février 2014, la vente a été régularisée par acte authentique. Le 11 mars 2014, les clés ont été remises à M. [Y] [R] et Mme [P] [W], lesquels ont formulé des réserves. Le 25 mars 2014, ils ont demandé la livraison de la cave et du parking, puis ils ont adressé plusieurs courriers de réclamation, y compris concernant les réserves non levées et l'existence de désordres. Le 18 juillet 2014, ils ont fait établir un constat d'huissier. Par acte extrajudiciaire en date du16 décembre 2014, ils ont assigné en référé la société Avenir Finance Immobilier à l'effet d'obtenir la condamnation à titre provisionnel de cette dernière à leur verser la somme de 20 000 euros. Par ordonnance du 1er septembre 2015, le juge des référés les a déboutés de leurs demandes et dit n'y avoir lieu à référé. Selon acte extrajudiciaire en date du16 mars 2016, Mme [P] [W] et M. [Y] [R] ont assigné Avenir Finance Immobilier aux fins de la voir condamnée au paiement de la somme de 10 716 euros au titre de la levée des réserves, 4 596 euros au titre des travaux de réalisation de la cave, 12 650 euros au titre de l'indemnisation du préjudice de jouissance pour la cave, la place de parking et la terrasse. * Vu le jugement en date du 6 décembre 2018 par lequel le tribunal de grande instance de Marseille a : - débouté Mme [P] [W] et M. [Y] [R] de leurs demandes à l'égard de la SAS Advenis Value Add au titre des levées de réserve, des travaux de la cave et de leur préjudice de jouissance, - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties, - ordonné l'exécution provisoire, - condamné in solidum Mme [P] [W] et M. [Y] [R] aux dépens avec distraction ; Vu l'appel relevé le 3 juillet 2019 par M. [Y] [R] et Mme [P] [W] ; Vu l'avis de passage de la chambre 1-4 en date du 24 janvier 2023 ; Vu les dernières conclusions, notifiées le 22 décembre 2023 par voie électronique, aux termes desquelles M. [Y] [R] et Mme [P] [W] demandent à la cour de : Vu les dispositions des articles 135 et 906 du code de procédure civile Vu les dispositions des articles 1193 et suivants Vu les dispositions des articles 1217 et suivants Vu les dispositions des articles 33 et suivants de la Loi du 9 juillet 1991 Vu les dispositions des articles 51 et suivants du Décret du 31 juillet 1992, - réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 6 décembre 2018 en ce qu'il a débouté les consorts [R] [W] de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance résultant de l'absence de cave et de parking, - débouter la société Advenis Value Add anciennement Avenir Finance de sa demande de voir écarter les pièces communiquées par les concluants, - condamner la société Advenis Value Add anciennement Avenir Finance au paiement de la somme de 47.040 euros en réparation du préjudice subi du fait de ses inexécutions contractuelles résultant de l'impossibilité pour les consorts [R] [W] de jouir du lot n° 18 et 34, - juger que l'indemnisation du préjudice de jouissance subi par les consorts [R] [W] ne saurait être inférieur à la somme de 22.000 euros séquestrée, à l'initiative du vendeur, - condamner la société Advenis Value Add anciennement Avenir Finance au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts résultant du préjudice moral subi par les consorts [R] [W], - condamner la société Advenis Value Add anciennement Avenir Finance au paiement de la somme de de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner aux entiers dépens en ce compris ceux de première instance la société Advenis Value ADD anciennement Avenir Finance ; Vu les dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 décembre 2023, par lesquelles la société Advenis Value Add anciennement Avenir Finance Immobilier demande à la cour de : Vu l'article 906 du code de procédure civile, Vu les articles 1601-1 et suivant du code civil, Vu les articles 262-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, - confirmer le jugement rendu le 6 décembre 2018 par le tribunal de grande instance de Marseille en ce qu'il a retenu que la vente intervenue le 28 décembre 2014 entre Mme [P] [W], M. [Y] [R] et la société Advenis Value ADD est une vente en l'état, et rejeté les demandes de Mme [P] [W] et M. [Y] [R] au titre des levées des réserves, des travaux de réalisation de la cave et du préjudice de jouissance, - infirmer le jugement rendu le 6 décembre 2018 par le tribunal de grande instance de Marseille en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de la société Advenis Value Add, En toute hypothèse, In limine litis : - constater que Mme [P] [W] et M. [Y] [R] n'ont pas communiqué leurs pièces simultanément avec les conclusions d'appelant ; En conséquence, - écarter des débats l'ensemble des pièces visées par Mme [P] [W] et M. [Y] [R] ou, a minima, leur pièce n°8 nouvelle en cause d'appel ; A titre principal : - constater que Mme [P] [W] et M. [Y] [R] ne formulent aucune demande en cause d'appel au titre des levées de réserves de leur appartement et du préjudice de jouissance pour la terrasse, - constater que dans le cadre de leurs conclusions d'appel n°2 Mme [P] [W] et M. [Y] [R] ne maintiennent pas leur demande au titre des travaux de réalisation de la cave, - juger que Mme [P] [W] et M. [Y] [R] ont acquis en l'état les lots 39, 18 et 34 situés au [Adresse 1]), - juger que les demandes de Mme [P] [W] et M. [Y] [R] sont infondées et injustifiées, - rejeter l'intégralité des demandes de Mme [P] [W] et M. [Y] [R] tant en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais et accessoires, A titre subsidiaire : si par l'impossible l'argumentation de Mme [P] [W] et M. [Y] [R] est retenue par la cour, - juger que les demandes indemnitaires de Mme [P] [W] et M. [Y] [R] tant au titre du préjudice de jouissance que du préjudice moral ne sont ni démontrées, ni justifiées tant dans leur principe, que dans leur quantum, - débouter Mme [P] [W] et M. [Y] [R] de l'intégrité de leurs demandes tant en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais et accessoires ; En tout état de cause : - condamner solidairement Mme [P] [W] et M. [Y] [R] à lui régler la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel ; - dire que, dans l'hypothèse où l'exécution forcée devrait être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par l'huissier par application de l'article 10 du décret n°2001-212 du 8 mars 2001 devra être supporté par les parties succombantes, en sus de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ; Vu l'ordonnance de clôture en date du 12 janvier 2024 ; SUR CE, LA COUR, L'intimée indique que les appelants ont communiqué leurs pièces le 10 janvier 2020. Ces pièces ne sauraient être écartées des débats, en application de l'article 135 du code de procédure civile, dès lors qu'elles ont été communiquées en temps utile et bien avant l'ordonnance de clôture prononcée trois ans plus tard. Les appelants reprochent à l'intimée l'inexécution du contrat, en raison de leur impossibilité d'utiliser la cave et la place de parking, et évaluent leur préjudice à la somme de 47 040 euros. Ils précisent qu'une somme de 22 000 euros a été séquestrée. L'intimée réplique qu'elle a vendu l'immeuble en l'état, sans avoir la charge juridique et technique de la réalisation de travaux. Elle fait valoir que les consorts [R] [W] ont procédé à l'acquisition des lots en toute connaissance de cause. L'acte authentique de vente en date du 28 février 2014 désigne les biens vendus, en l'occurrence le lot n°39 composé d'un local à usage d'habitation, le lot n°18 composé d'une cave située au sous-sol, et le lot n°34 composé d'un parking situé au rez-de-chaussée, sans autres précisions, outre des fractions de parties communes. La vente n'est pas conclue en l'état futur d'achèvement et il est indiqué, page 4, que l'acquéreur est propriétaire des biens vendus à compter de ce jour. Il en a la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle les biens vendus étant entièrement libres de location ou occupation, ainsi que le vendeur le déclare et que l'acquéreur a pu le constater en les visitant. Le prix est payé comptant, financé par des prêts obtenus par les acquéreurs. Les conditions générales de la vente précisent : - page 8 : que l'acquéreur prendra l'objet des présentes, sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties dans l'acte par le vendeur, dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des risques apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages s'ils existent pourraient être affectés. Le vendeur sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés si la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il s'est comporté comme tel sans en avoir les compétences professionnelles, - page 10 : le vendeur déclare et l'acquéreur reconnaît que l'immeuble nécessite d'importants travaux notamment en ce qui concerne le ravalement de façade pour laquelle une mise en demeure a été effectuée par les services de la ville de [Localité 5] (') l'acquéreur déclare en avoir été parfaitement informé et faire son affaire personnelle de la situation. En conséquence, vendeur et acquéreur reconnaissent que le prix de vente indiqué aux présentes tient compte de l'état actuel des biens vendus. Ainsi aucuns travaux ne sont mis à la charge du vendeur. De leur côté, les acquéreurs connaissent les lieux qu'ils ont visités et sont informés de travaux à effectuer. Le courrier du 9 mai 2014 adressé par les consorts [R] et [W] à la société Avenir Finance fait état de travaux non réalisés qui rendraient, selon eux, l'utilisation de la cave et du parking impossible ; parties communes travaux non faits ou restant à réaliser : toutes les caves ne sont pas aménagées ; la cour de la copropriété est en état de chantier, absence de revêtement, matérialisation des emplacements. Le procès-verbal de constat d'huissier en date du 10 juillet 2014 confirme dans le sous-sol une grande cellule dépourvue de toute cloison séparative et devant l'immeuble aucun emplacement matérialisé. Il convient de relever que l'ordonnance de référé en date du 1er septembre 2015 mentionne que les consorts [R] et [W] se désistent de leur demande tendant la délivrance sous astreinte de la cave et du parking. L'absence de délivrance de la cave et du parking n'est pas caractérisée et les appelants ne peuvent imputer, au regard des clauses susmentionnées, à la SAS Advenis Value Add des inexécutions contractuelles en ce qui concerne la réalisation des travaux relatifs à ces lots, notamment au titre d'emplacements non matérialisés ou délimités. Leur préjudice de jouissance et leur préjudice moral ne sont pas davantage démontrés ainsi que le fait valoir l'intimée. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement et contradictoirement Déboute la société Advenis Value Addde sa demande tendant à écarter les pièces produites par M. [Y] [R] et Mme [P] [W] ; Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Rejette toutes autres demandes, notamment celles au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [Y] [R] et Mme [P] [W] aux dépens d'appel ; LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE