Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/00645

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY Immeuble l'Européen - Hall A 1 Promenade Jean Rostand 4ème étage 93009 BOBIGNY CEDEX Téléphone : 01 48 96 11 10 Télécopie : 01 48 96 07 52 @ : civil.tj-bobigny@justice.fr N° RG 24/00645 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7HB Minute : 24/00428 S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE Représentant : Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de Paris, vestiaire : P0462 C/ Monsieur [V] [E] Madame [W] [X] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Juin 2024 DEMANDEUR : S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de Paris DÉFENDEURS : Monsieur [V] [E] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] non comparant, ni représenté Madame [W] [X] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] non comparante, ni représentée DÉBATS : Audience publique du 24 Mai 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. RAPPEL DES FAITS Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 8 et 10 mars 2019, la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire a consenti à Monsieur [V] [E] et Madame [W] [X] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à Bondy (93410), moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 697,73 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 150,49 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal. Aux mêmes dates, la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire a également consenti à Monsieur [V] [E] et Madame [W] [X] un contrat de bail portant sur une place de stationnement n° 3 situé à la même adresse, moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 50 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 4,67 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal. Les locataires ayant cessé de payer régulièrement leurs loyers, le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 20 octobre 2023, à Monsieur [V] [E] et Madame [W] [X] un commandement de payer la somme en principal de 1481,09€ arrêtée au 16 octobre 2023 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée aux contrats de location. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 1er mars 2024, la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire a fait citer Monsieur [V] [E] et Madame [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : "constater l'acquisition de la clause résolutoire, "ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [E] et Madame [W] [X] et celle de tous occupants de leur chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, "condamner solidairement Monsieur [V] [E] et Madame [W] [X] au paiement : Ïde la somme provisionnelle de 3 317,20 €, outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de la décision à intervenir, Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu'à leur départ effectif, Ïde la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les défendeurs ont cessé de payer régulièrement leurs loyers et leurs charges, qu'un commandement de payer leur a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'ils n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 24 mai 2024, la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire, représentée, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 5119,95€, hors frais, selon décompte arrêté au 13 mai 2024. Elle s'est désistée de sa demande d'expulsion, les locataires ayant quitté les lieux, sans donner congé, le 25 avril 2024. Monsieur [V] [E] et Madame [W] [X], cités à étude, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge des contentieux de la protection. L'affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque les défendeurs ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la recevabilité Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 5 mars 2024, soit plus de deux mois avant l'audience du 24 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le 20 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 1er mars 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public. Les baux des 8 et 10 mars 2019, contiennent une clause résolutoire (article 7 et 8). Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 20 octobre 2023, pour la somme en principal de 1484,09 € arrêtée au 16 octobre 2023, au titre de l'arriéré locatif. Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 20 décembre 2023. Il convient de constater le désistement de la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire de sa demande d'expulsion des défendeurs. Sur les demandes de condamnation au paiement En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défendeurs causent jusqu'à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé. Par conséquent, Monsieur [V] [E] et Madame [W] [X] seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 21 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d'habitation, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution. Cette condamnation sera assortie de la solidarité en vertu des clauses de solidarité présentes aux contrats, prévoyant expressement que cette solidarité s'étend aux indemnités d'occupation. Les défendeurs n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation. La SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire produit un décompte indiquant que Monsieur [V] [E] et Madame [W] [X] restent lui devoir la somme de 3443,90 € arrêtée au 8 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse. Il convient de déduire de cette somme les frais contentieux de 126,70 euros. Monsieur [V] [E] et Madame [W] [X] seront donc condamnés à verser à la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire une somme provisionnelle de 3 317,20 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 8 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse. En vertu des clauses de solidarité présentes aux contrats de baux (articles 8 et 10), cette condamnation sera assortie de la solidarité. Sur les demandes accessoires Monsieur [V] [E] et Madame [W] [X], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire, Monsieur [V] [E] et Madame [W] [X] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux du 8 et 10 mars 2019, entre la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire et Monsieur [V] [E] et Madame [W] [X] concernant le local à usage d'habitation porte A333 et la place de stationnement n°3 situé [Adresse 3], à Bondy (93140) sont réunies à la date du 20 décembre 2023 ; Constatons le désistement de la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire de sa demande d'expulsion ; Condamnons solidairement Monsieur [V] [E] et Madame [W] [X] à payer à la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 21 décembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux ; Condamnons solidairement Monsieur [V] [E] et Madame [W] [X] à verser à la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire la somme provisionnelle de 3 317,20 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 8 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse ; Condamnons in solidum Monsieur [V] [E] et Madame [W] [X] à verser à la SCI Le Fonds de Logement Intermédiaire une somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons in solidum Monsieur [V] [E] et Madame [W] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 28 juin 2024. Le GreffierLe Juge