Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/00666

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 3] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 23/00666 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YIUK Minute : 24/00093 Madame [E]-[X] [I]-[C] Représentant : Me Arnaud AUBIGEON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J115 C/ Monsieur [Z] [P] Représentant : Me Serge LE ROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 76 AJ Partielle (25 %) n° 2023-008823 du 20.10.2023 Copie, dossier délivrés à : Me AUBIGEON Arnaud Me LE ROUX Serge Le ORDONNANCE DE REFERE Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE par Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, en qualité de juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé Assistée de Madame [N] [S], adjoint administratif assermenté faisant fonction de greffier Après débats à l'audience publique du 9 JANVIER 2024 tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame [S] [N], adjoint administratif assermenté faisant fonction de greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : Madame [E]-[X] [I]-[C], demeurant [Adresse 4] représentée par Maître AUBIGEON Arnaud, avocat au barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 5] - [Localité 8] Représenté par Me LLE ROUX Serge, avocat au barreau de la Seine Saint Denis, désigné au titre de l’aide juridictionnelle Partielle numéro 2023008823 du 20/10/2023 D'AUTRE PART EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 12/12/2018, prenant effet à la même date, Mme [E]-[X] [I]-[C] a consenti à M. [Z] [P] un bail portant sur un logement à usage d’habitation sis, [Adresse 5], sur la commune de [Localité 8]. Une somme a été versée par le preneur à titre de dépôt de garantie. Par exploit de commissaire de justice du 26/09/2023, Mme [E]-[X] [I]-[C] a fait citer M. [Z] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion immédiate du défendeur et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique, - condamner le défendeur à lui payer, à titre de provision : . la somme de 2 974,58 € au titre des loyers et charges non payés au 15/04/2023, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, . d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et de la provision pour charges, soit 842,62 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, . en cas de maintien dans les lieux passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance d’expulsion, l’équivalent du loyer majoré de 100 %, à titre de dommages et intérêts, outre les charges et taxes exigibles, - condamner le défendeur au paiement des entiers dépens, en ce compris les droits de plaidoirie et le coût du commandement de payer, outre la somme de 450 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’affaire a été appelée à l’audience du 28/11/2023 et la présidente a donné connaissance aux parties des éléments contenus dans le diagnostic social et financier afin qu’il en soit débattu. Cependant, un renvoi de l’affaire a été jugé nécessaire afin de permettre aux parties de se mettre en état, après que le défendeur a invoqué l’insalubrité du logement et contesté le montant du loyer. A l’audience du 09/01/2024, Mme [E]-[X] [I]-[C], représentée par son avocat, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 1 774,16 €, terme du mois de janvier 2024 inclus, et a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance. M. [Z] [P], représenté par son avocat, a demandé la mise hors de cause de son épouse, en expliquant que leur mariage est antérieur à la conclusion du contrat de location et qu’elle est donc co-titulaire du bail, sans être concernée par la procédure. Il a contesté le montant de la dette locative réclamée par la demanderesse en affirmant que celle-ci s’élève à la somme de 926,54 € terme du mois de décembre 2023 inclus et a précisé que ses difficultés de paiement résultent d’une régularisation de charges sur 3 ans effectuée en une seule fois, laquelle constitue l’essentiel de la dette. Il reproche à la bailleresse d’avoir En outre, le locataire a contesté l’indexation du loyer, qui aurait dû avoir procédé à l’indexation en juin 2022 puis en avril 2023 alors que selon lui l’opération devait être effectuée à la date anniversaire du contrat, soit le 12/12 de chaque année, et considère que Mme [E]-[X] [I]-[C] a ainsi un trop perçu de 348,58 € qu’il demande de déduire de la dette locative. Il souligne, qu’un accord a été conclu entre les parties en avril 2023, pour un apurement de la dette par mensualités de 200 € en plus du loyer et des charges et s’étonne de ce que la bailleresse ait engagé cette action. En revanche, après avoir souligné que le montant de la dette a sensiblement diminué, il sollicite des délais de paiement et un remboursement par mensualités de 100 € outre le loyer et les charges. A titre reconventionnel, il demande la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 11 000 € à titre de provision sur le préjudice de jouissance qu’il subit au regard des moisissures résultant d’importantes fuites d’eau depuis le 20/09/2020 qui n’ont jamais été réparées. Il demande enfin que les dépens ne soient pas mis à sa charge. En réponse au défendeur, l’avocat de Mme [E]-[X] [I]-[C] souligne que l’épouse de M. [Z] [P] n’a pas été attraite devant le tribunal et considère que la demande de mise hors de cause est dénuée de fondement. Il affirme que les difficultés invoquées au soutien de la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance sont réglées et en veut pour preuve le classement sans suite du dossier par la mairie de [Localité 8] le 02/02/2023 qui a constaté que les travaux ont été réalisés. Il constate que la régularisation des charges pratiquée en 2022 est intégralement justifiée et qu’elle n’a pas été contestée sur son principe, affirme que l’indexation d’un loyer peut être effectuée à n’importe quel moment dès lors qu’une année est écoulée et précise que l’assignation a été délivrée alors que le plan d’apurement n’était pas respecté et que l’action est parfaitement fondée. Les parties ayant été entendues, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 27/02/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience. MOTIFS DE LA DÉCISION Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21/02/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26/09/2023. Conformément à ce même article, § III, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, la bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 27/09/2023, prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience. La demande en résiliation est donc recevable. L’article 834 du code de procédure civile dispose que : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ». L’article 835 du même code, tel que modifié par décret n° 2020-1452 du 27 novembre 2020 prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il permet enfin au juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Il est constant que ces dispositions font du juge des référés un juge de l’évidence, qui ne peut se prononcer que sur ce qui est manifeste. A titre liminaire, M. [Z] [P] demande que son épouse, Mme [P], soit déclarée co-titulaire du bail et de juger qu’elle n’est pas concernée par la présente procédure, toutefois, alors que le bail litigieux n’a été signé que de M. [Z] [P] et de Mme [E]-[X] [I]-[C], la demande de voir constater la co-titularité du contrat de location et de créer ainsi un lien contractuel n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés. Mme [E]-[X] [I]-[C] soutient que le défendeur n’a pas réglé sa dette locative dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer, ce qui justifie pour elle le constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et l’expulsion du preneur par le juge des référés. L’assignation vise l’article 835 du code de procédure civile mais n’établit pas l’existence d’un trouble manifestement illicite et se borne à évoquer la présence d’une clause résolutoire dans les conditions générales du contrat de bail. S’il est constant que l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite lorsque les occupants sont entrés dans les lieux à l’insu du propriétaire, le trouble allégué est dépourvu d’illicéité manifeste lorsque le locataire est entré dans les lieux en vertu d’un contrat et réalise des paiements réguliers, l’acquisition de la clause résolutoire n’ayant pas été judiciairement constatée et le juge conservant toujours la possibilité d’octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la dite clause, ce qui a été demandé en l’espèce. L’illicéité manifeste du trouble n’étant pas démontrée, la compétence du juge des référés ne peut être fondée que sur l’urgence ou sur l’absence de contestation sérieuse. L’assignation ne vise pas l’article 834 du code de procédure civile relatif à la compétence du juge des référés en cas d’urgence, et se borne à alléguer sans la démontrer l’urgence liée à l’importance de la dette. Le juge des référés apprécie sa compétence et si les conditions du référé sont remplies au jour où il statue. Or, à l’audience, il a été souligné que la dette locative s’élèverait à une somme de 926,54 € terme du mois de décembre 2023 inclus alors que le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation réclamée est de 842,62 €, ce qui correspondrait à un peu plus d’un mois de loyer. Il s’avère par ailleurs que cette somme révèle une baisse importante depuis l’assignation du 26/09/2023, liée à des paiements réguliers et supérieurs au montant des loyers appelés. Par conséquent, l’urgence n’est pas démontrée. En outre, le montant de la dette locative dont la demanderesse sollicite le paiement fait l’objet de plusieurs incertitudes. En effet, M. [Z] [P] soutient qu’en vertu du contrat du 12/12/2018, le montant du loyer ne peut être réévalué qu’à la date anniversaire du contrat, soit au mois de décembre. Or, il résulte des décomptes produits par le locataire et la bailleresse que deux indexations ont été réalisées, une première en juin 2022 pour un montant mensuel de 17,55 € puis une seconde au mois d’avril 2023 pour un montant de 25,07 €. Le défendeur en déduit un trop perçu par la bailleresse à hauteur de 348,48 € (17,55 € x 7 mois + 25,0 7 € x 9 mois), qu’il demande de déduire de la dette locative, ce que conteste la demanderesse. Surabondamment, force est de constater que le contrat de location mentionne deux loyers hors charges différents, puisqu’il est fait mention d’un « loyer hors charges » mensuel de « sept cent trente euros » auquel s’ajoutent « trente euros » de charges récupérables, soit 760 € d’une part, et d’autre part, d’un loyer de « 700 € », outre « 30 € » de provisions pour charge, soit 730 €. Il en résulte une incertitude sur le montant de la condamnation en paiement qui peut-être prononcée par le juge, mais également une difficulté à apprécier la capacité du locataire à régler sa dette locative et, par conséquent, à obtenir des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 de la loi  du 06 juillet 1989, l’exigence d’une bonne administration de la justice imposant de trancher ces deux points ensemble. Il sera encore souligné que les parties produisent de nombreuses pièces visant à démontrer l’insalubrité du logement pour l’une et la résolution des désordres pour l’autre. Le locataire sollicite la condamnation de la bailleresse à des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance en raison des dégâts des eaux subis depuis le 01/09/2021, dont l’origine n’a selon lui toujours pas été réparée et en veut pour preuve un courrier de son assureur en date du 13/07/2023. Le 19/05/2023, le service communal d’hygiène et de salubrité de la ville de [Localité 8] a établi un rapport de visite faisant état de plusieurs désordres, tels qu’une humidité importante ou des dégâts sur les revêtements, et a mis la propriétaire en demeure de réaliser des travaux dans un délai de deux mois. Si la bailleresse affirme que les travaux ont été effectués et que le service d’hygiène et de salubrité a clôturé le dossier en septembre 2023, c’est à la suite d’un rapport d’expertise de son assureur qui se limite à déclarer non-couverts les désordres en question. Des lors, il apparaît que ces éléments ne présentent pas le caractère d’évidence fondant la compétence du juge des référés. Ainsi, les pièces produites par les parties ne permettent pas de lever certaines incertitudes qui empêchent le juge des référés, juge de l’évidence, de se prononcer sur les demandes en paiement et en expulsion portées devant lui. Succombant à l’instance, Mme [E]-[X] [I]-[C] sera condamnée aux dépens et sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe de la juridiction, Constatons l’absence d’illicéité manifeste du trouble ; Constatons l’existence de contestations sérieuses ; Disons n’y avoir lieu à référé ; Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ; Et dès à présent, Déboutons Mme [E]-[X] [I]-[C] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons Mme [E]-[X] [I]-[C] aux entiers dépens ; Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé le 27/02/2024. Et ont signé, LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE