Cour d'appel, 14 mars 2024. 20/04541

COUR D'APPEL DE BORDEAUX DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 14 MARS 2024 N° RG 20/04541 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LZKK Société LES DEMEURES DU CLOS PEYRAN c/ Monsieur [R] [W] SARL CEBATI Syndic. de copro. RESIDENCE LES DEMEURES DU CLOS PEYRAN S.A.R.L. TITE ESPACE VERT Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 octobre 2020 (R.G. 17/01804) par le Tribunal judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 20 novembre 2020 APPELANTE : LES DEMEURES DU CLOS PEYRAN, SCCV (société civile immobilière de construction vente), inscrite au RCS de BORDEAUX sous le numéro 525 342 341 dont le siège social est [Adresse 2]) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Vianney LE COQ DE KERLAND de l'AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉS : [R] [W] né le 08 Avril 1955 à [Localité 15] de nationalité Française Profession : Sans profession, demeurant [Adresse 6] Représenté par Me Stéphane MILON de la SCP LATOURNERIE - MILON - CZAMANSKI - MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX La Société CEBATI, S.A.R.L à associé unique, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 480 960 459, dont le siège social est [Adresse 3]) prise en la personne de son représentant légal, domiciliée en cette qualité audit siège demeurant [Adresse 3] Représentée par Me Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX assistée de Me Patricia LE TOUARIN LAILLET de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me Nicolas FOUILLADE, avocat au barreau de BORDEAUX Syndic. de copro. RESIDENCE LES DEMEURES DU CLOS PEYRAN pris en la personne de son Syndic la SARL A M I, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n°438 852 154, dont le siège social est [Adresse 5]), prise en la personne de son représentant légal, domiciliée en cette qualité audit siège demeurant [Adresse 5] Assignée à personne morale, par acte d'Huissier de Justice en date du 29.01.2021. S.A.R.L. TITE ESPACE VERT immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 430 110 585 prise en la personne de son représentant légal, domiciliée en cette qualité audit siège demeurant [Adresse 17] Conclusions de l'appelant signifiées à personne morale par acte de Commissaire de Justice en date du 25.01.2024. COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 29 janvier 2024 en audience publique, devant la cour composée de : Monsieur Jacques BOUDY, Président, Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, Madame Christine DEFOY, Conseiller, qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Mélody VIGNOLLE-DELTI ARRÊT : - réputé contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [R] [W] est propriétaire d'une parcelle sur laquelle est situé un immeuble à usage d'habitation, cadastrée section AX n°[Cadastre 7] et AX [Cadastre 8], située [Adresse 6], à [Localité 16]. Suivant acte en date du 17 juin 2010 reçu en l'état de Maître [P] [F], notaire à [Localité 14], Monsieur [R] [W], Madame [O] [W] , sa soeur et Monsieur [L] [W], son père, ont régularisé une promesse unilatérale de vente au bénéfice de la SARL City Promotion BS, portant sur deux parcelles de terrain situées [Adresse 4], cadastrées section AX [Cadastre 9] et AX [Cadastre 10]. L'acte authentique de vente a été signé entre les consorts [W] et la SCCV Les Demeures du Clos Peyran, venant aux droits de la SARL City Promotion BS, le 14 novembre 2011. Cet acte prévoyait que Monsieur [R] [W] recevait dation en paiement d'une parcelle de terrain détachée de la parcelle AX [Cadastre 1], riveraine des parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8] désormais référencée sous le numéro [Cadastre 11]. La SCCV Les Demeures du Clos Peyran demeurait quant à elle propriétaire du reste de la parcelle cadastrée AX [Cadastre 1] désormais référencée sous le numéro [Cadastre 12]. L'acte de vente prévoyait aussi, au bénéfice de Monsieur [R] [W], la réalisation d'un mur en limite séparative de la parcelle de terrain ayant fait l'objet de la dation en paiement, et ce aux frais exclusifs de la SCCV Les Demeures du Clos Peyran. L'édification du mur en limite de propriété a été réalisée sous la maîtrise d'oeuvre de la SARL Cebati. La société de géomètre-expert Thalès a été chargée de procéder au bornage de la limite de la propriété cadastrée AX [Cadastre 12]. Le 28 novembre 2012, Monsieur [W] indiquait à la société Thalès que les murs et les fondations du mur édifié empiétaient sur sa propriété. Il refusait de signer le procès-verbal de bornage. Le 28 février 2013, la société Thalès a dressé un procès-verbal de carence. Monsieur [W] déclarait à son assureur, Pacifica, un sinistre. L'assureur missionnait le cabinet Héraut. Ce dernier, par un rapport du 15 mai 2023 confirmait que le mur séparatif et ses fondations empiétaient sur la parcelle de Monsieur [W]. Monsieur [W] mandatait un nouveau géomètre-expert, Monsieur [H] [Z]. Celui-ci a établi un procès-verbal de bornage qu'il a soumis au syndic pour signature. Faute de réponse de la part du syndic de la SCCV Les Demeures du Clos Peyran, le géomètre-expert a dressé un procès-verbal de carence le 10 décembre 2014. Monsieur [W] a aussi constaté que les eaux pluviales tombant sur l'allée de la copropriété ne s'évacuaient pas dans les grilles placées pour les récupérer, mais venaient s'écouler sur sa propriété et stagnaient. Par exploit en date du 5 mars 2015, Monsieur [W] a assigné en référé la SCCV Les Demeures du Clos Peyran aux fins d'obtenir l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire pour voir examiner la question relative à l'empiétement du mur séparatif ainsi que celle relative relative au ruissellement des eaux de pluie sur sa propriété. Par ordonnance en date du 29 juin 2015, le juge des référés a désigné Monsieur [T] [M], lequel a été remplacé par la suite par Monsieur [N] [G] suivant ordonnance du 8 juin 2015. L'expert a déposé son rapport définitif le 6 septembre 2016. Le 7 février 2017, Monsieur [W] a assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Demeures du Clos Peyran représentée par son syndic la SARL AMI et la SCCV Les Demeures du Clos Peyran. Cette dernière a assigné en intervention forcée la sarl Cebati. La sarl Cebati a fait assigner elle-même en intervention forcée la sarl Tite Espaces verts, titulaire du lot espaces verts et qui avait construit le mur litigieux. Par jugement en date du 22 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - condamné in solidum la SCCV Les Demeures du Clos Peyran et le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Demeures du Clos Peyran sous astreinte de 100€ par jour de retard pendant quatre mois passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement à réaliser : -les travaux de démolition du mur de clôture situé en limite des parcelles AX [Cadastre 11] et AX [Cadastre 12] - la réimplantation contradictoire de la borne B conformément au plan d'état des lieux du 3 juin 2016 annexé au rapport de Monsieur [G] -les travaux de reconstruction à l'identique du mur de clôture en respectant la limite de propriété telle que définie par Monsieur [G] dans son rapport d'expertise judiciaire et représentée sur l'état des lieux en date du 3 juin 2016 - condamné la SCCV Les Demeures du Clos Peyran in solidum avec le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Demeures du Clos Peyran à faire réaliser sous astreinte de 100€ par jour de retard pendant quatre mois passé le délai de trois mois à compter de la signification du jugement, un caniveau à grilles au droit de l'ouverture de la propriété de M. [R] [W] ainsi que le raccordement de celui-ci aux eaux pluviales tels que préconisés par M. [G] expert judiciaire, - débouté la SCCV Les Demeures du Clos Peyran de sa demande en garantie par la SARL Cebati des condamnations prononcées à son encontre, - débouté en conséquence la SARL Cebati de sa demande en garantie formée à l'encontre de la SARL Tite, - condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Demeures du Clos Peyran et la SCCV Des Demeures du Clos Peyran à payer à M. [R] [W] les sommes de : -1.500€ de dommages intérêts en réparation de son préjudice de jouissance -2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL Cebati - condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Demeures du Clos Peyran et la SCCV Les Demeures du Clos Peyran aux dépens qui incluront les frais d'expertise de Monsieur [G]. Par déclaration électronique en date du 20 novembre 2020, La société Les Demeures du Clos Peyran a interejeté appel de la décision. Dans ses dernières conclusions en date du 15 janvier 2024, la SCCV Les Demeures du Clos Peyran demande à la cour de : - réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 22 octobre 2020 en ce qu'il a : - condamné in solidum la SCCV Les Demeures du Clos Peyran et le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Demeures du Clos Peyran sous astreinte de 100€ par jour de retard pendant quatre mois passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement à réaliser : -les travaux de démolition du mur de clôture situé en limite des parcelles AX [Cadastre 11] et AX [Cadastre 12] - la réimplantation contradictoire de la borne B conformément au plan d'état des lieux du 3 juin 2016 annexé au rapport de Monsieur [G] -les travaux de reconstruction à l'identique du mur de clôture en respectant la limite de propriété telle que définie par Monsieur [G] dans son rapport d'expertise judiciaire et représentée sur l'état des lieux en date du 3 juin 2016 - condamné la SCCV Les Demeures du Clos Peyran in solidum avec le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Demeures du Clos Peyran à faire réaliser sous astreinte de 100€ par jour de retard pendant quatre mois passé le délai de trois mois à compter de la signification du jugement, un caniveau à grilles au droit de l'ouverture de la propriété de M. [R] [W] ainsi que le raccordement de celui-ci aux eaux pluviales tels que préconisés par M. [G] expert judiciaire, - débouté la SCCV Les Demeures du Clos Peyran de sa demande en garantie par la SARL Cebati des condamnations prononcées à son encontre, - condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Demeures du Clos Peyran et la SCCV Des Demeures du Clos Peyran à payer à M. [R] [W] les sommes de : -1.500€ de dommages intérêts en réparation de son préjudice de jouissance -2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile - condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Demeures du Clos Peyran et la SCCV Les Demeures du Clos Peyran aux dépens qui incluront les frais d'expertise de Monsieur [G]. Statuant à nouveau, rabattre la clôture au jour des plaidoiries, à défaut rejeter les conclusions et pièces versées par M. [W] le 9 janvier 2024, A titre principal, - dire et juger Monsieur [R] [W] mal fondé en ses demandes, - dire et juger que la demande de Monsieur [R] [W] visant à « condamner in solidum la SCCV Les Demeures du Clos Peyran et le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Demeures du Clos Peyran à verser à Monsieur [W] la somme de 111.300€ au titre de son préjudice locatif en lien avec l'empiétement après application d'un taux de perte de chance de 50% » constitue une prétention nouvelle au sens de des articles 564 et suivants du Code de procédure civile, - déclarer cette nouvelle demande irrecevable, à titre subsidiaire, la rejeter, - débouter Monsieur [R] [W] de l'ensemble de ses fins et prétentions et de son appel incident, - en substitution d'une condamnation en destruction/reconstruction du mur, il sera alloué une indemnité maximale de 6.000 € (12 m2 x 500 €) A titre subsidiaire, - dire et juger que la société Cebati, maître d''uvre d'exécution, a engagé sa responsabilité contractuelle à son égard, - condamner in solidum la SARL Cebati et la société Tite Espace Vert à la garantir et la relever indemne de toutes les condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre, à titre subsidiaire, condamner in solidum la SARL Cebati et la société Tite Espace Vert à lui rembourser intégralement TVA comprise, le coût des travaux réparatoires et les diverses sommes auxquels la société concluante pourrait être condamnée, - débouter la société Cebati de toutes ses demandes principales et incidentes, - condamner toute partie succombante à lui payer une somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner toute partie succombante aux entiers dépens. Monsieur [R] [W], dans ses dernières conclusions en date du 16 janvier 2024 demande à la cour de : - rabattre la clôture au jour des plaidoiries, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, Y ajoutant, - juger que sa demande présentée en cause d'appel tendant à « condamner in solidum la SCCV Les Demeures du Clos Peyran et le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Demeures du Clos Peyran à verser à Monsieur [W] la somme de 111.300 € au titre de son préjudice locatif en lien avec l'empiétement après application d'un taux de perte de chance de 50% » ne constitue pas une prétention nouvelle. - juger que cette demande est parfaitement recevable en cause d'appel, - condamner in solidum la SCCV Les Demeures du Clos Peyran et le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Demeures du Clos Peyran représenté par son syndic, la société AMI à lui verser la somme de 111.300 € au titre de son préjudice locatif en lien avec l'empiétement après application d'un taux de perte de chance de 50%. - condamner in solidum la SCCV Les Demeures du Clos Peyran et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Demeures du Clos Peyran, représenté par son syndic, la société AMI, et la Société Cebati à lui payer une somme de 5500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - rejeter tout autre demande plus ample ou contraire dirigée à son encontre, - les condamner aux entiers dépens de l'instance. Dans ses dernières conclusions en date du 20 avril 2021, la société Cebati demande à la cour de : A titre principal, Sur l'empiètement du mur séparatif, - juger qu'elle a alerté à plusieurs reprises le maître d'ouvrage et les entreprises de l'absence de bornage, - juger que la société Cebati n'a pas été informée du déplacement de la borne B en cours de chantier, - juger en conséquence que la société Cebati n'a pas commis de faute dans l'exercice de la mission qui lui a été confiée, Sur le ruissellement des eaux de pluie, - juger que Monsieur [W] n'allègue pas de désordre en lien avec un éventuel ruissellement des eaux de pluie, - juger qu'aucun ruissellement « anormal » des eaux de pluie n'a été constaté en cours d'expertise par Monsieur [G] - juger que Monsieur [G] n'évoque aucune responsabilité de sa part pour ce poste, En conséquence, - confirmer le jugement rendu le par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 22 octobre 2020 et rejeter toutes demandes formées à son encontre, A titre subsidiaire, - infirmer le jugement rendu le par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 22 octobre 2020 en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de garantie formée à l'encontre de la société Tite, - juger que la société Tite Espace Vert a engagé sa responsabilité en construisant le mur séparatif litigieux en empiétant sur la parcelle de Monsieur [W], - condamner la société Tite Espace Vert à la garantir de l'ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit de la SCCV Les Demeures du Clos Peyran, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Demeures du Clos Peyrant ou Monsieur [W], en principal, frais et intérêts, A titre subsidiaire, sur le quantum, - juger que Monsieur [W] fait état de devis non débattus contradictoirement pendant les opérations d'expertise judiciaires, - juger que Monsieur [W] ne démontre pas l'existence d'un préjudice de jouissance, - rejeter les demandes de Monsieur [W], En toute hypothèse, - condamner la SCCV Les Demeures du Clos Peyran et/ou tout autre succombant à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. La sarl Cebati et la sarl Tite Espaces verts n'ont pas constitué avocat. Le syndicat des copropriétaires de la résidence les Demeures du clos Peyran n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2024. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. MOTIFS DE LA DÉCISION I-Sur la recevabilité de la demande de réparation du préjudice d'ordre locatif Dans ses conclusions d'appel, M. [R] [W] sollicite désormais la condamnation in solidum de la SCCV Les Demeures du Clos Peyran et du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Demeures du Clos Peyran représenté par son syndic, la société AMI, à lui verser la somme de 111.300 € au titre de son préjudice locatif en lien avec l'empiétement, après application d'un taux de perte de chance de 50%. La SCCV Les Demeures du clos Peyran soutient que cette demande doit être déclarée irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile qui prohibe les demandes nouvelles en cause d 'appel. Il n'est pas contesté que cette demande, en ce qu'elle portait précisément sur un préjudice lié, selon M. [W], à l'impossibilité de réaliser des constructions destinées à être louées, n'avait pas été formulée en première instance. La SCCV Les Demeures du clos Peyran en déduit qu'il ne saurait être soutenu qu'en application l'article 565 du même code, il ne s'agirait pas d'une demande nouvelle puisque tendant aux mêmes fins que celles soumises en première instance. Cependant, il est exact que comme le soutient M. [W], la demande de réparation d'un autre poste de préjudice que ceux ayant l'objet de demandes en première instance tend aux mêmes fins que celles-ci, au sens du texte précité, dès lors que le préjudice allégué trouve son origine dans le même fait générateur et ce, même s'il présente une nature distincte des préjudices alors invoqués. En l'espèce, il n'est pas contesté qu'en première instance, M. [W] avait sollicité la réparation d'un préjudice de jouissance. Or la jouissance d'un bien inclut, notamment, le droit d'en tirer profit et des revenus. Par conséquent, abstraction du fait qu'il n'a pas été soulevé qu'en réalité, seul le conseiller de la mise en état était compétent pour statuer sur cette exception d'irrecevabilité depuis la modification apportée aux articles 907 et 789 du code de procédure civile par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à la présente instance d'appel, celle-ci sera rejetée. II-Sur les empiétements Il n'est pas contesté que le mur érigé en limite de propriété empiète sur la parcelle n°[Cadastre 11] reçue comme dation en paiement par M. [W]. L'expert judiciaire s'est appuyé sur le plan de division et le document d'arpentage établis le 10 octobre 2010 lors de la division de la parcelle A [Cadastre 1] en deux parcelles AX [Cadastre 12] et AX [Cadastre 11]. Il a ainsi pu reconstituer l'emplacement exact des bornes matérialisant la ligne divisoire entre les deux parcelles. C'est ainsi qu'il a pu constater : Sur la limite AB -un empiétement des fondations de 0,10 à 0,26m de largeur sur 31,83 m de longueur -un empiétement du mur et des fondations de 0,26 m à 0,14m de largeur sur 11,26m de longueur avec un empiétement du mur de 0 à 0,02m -un empiétement du mur et des fondations de 0,19m à 0,25m de largeur sur 7,04m de longueur avec un empiétement du mur de 0 à 0,02m -un empiétement des fondations à de 0,25 à 0,28m de largeur sur 6,68m de longueur Sur la limite BC -un empiétement du mur et des fondations de 0,21 à0,17 m de largeur sur 4 m de longueur avec un empiétement du mur de 0,02 à 0,06m Il a calculé que les empiétements ainsi relevés représentent une superficie de 12m². Pour s'opposer à la demande de démolition, La SCCV Les Demeures du clos Peyran soutient en premier lieu qu'il n'existe aucun empiétement puisqu'il résulte de l'acte notarié que le mur devant être réalisé 'en limite séparative', devait nécessairement être construit à cheval sur les deux parcelles et, en second lieu, qu'à supposer qu'il y ait bien un empiétement, celui-ci serait minime et ne saurait justifier une démolition en raison du coût disproportionné qu'elle représenterait par rapport au but recherché. Mais dès lors que l'acte de vente mettait à la charge de la SCCV la construction 'à ses frais' d'un mur 'en limite séparative' entre les propriétés respectives des parties, il devait en être déduit qu'il s'agissait d'un mur privatif, donc construit exclusivement sur son fonds, en l'absence de mentions contraires évoquant un mur mitoyen construit à frais communs. Il en résulte donc bien que l'empiétement constaté est illégitime et doit être réparé. Dans ce domaine, le principe doit être la remise en état ce qui implique la démolition de l'ouvrage qui porte atteinte au droit de propriété. En outre, contrairement à ce qu'affirme La SCCV Les Demeures du clos Peyran, si l'empiétement en surface reste très limité, il n'en n'est rien en sous-sol puisque celui-ci varie entre 10 cm et plus de 20 centimètres en sous-sol du fait de la place prise par les fondations. Selon le calcul de l'expert, la surface considérée atteint au total 12 m2 ce qui est loin d'être négligeable au regard de la surface totale de la parcelle ainsi amputée. Au demeurant, la SCCV, qui invoque le caractère extraordinairement coûteux de l'opération, n'avance aucun élément de preuve à ce sujet. Le jugement qui ordonné la démolition du mur sera confirmé sauf en ce qu'il a fixé le point de départ du délai pour ce faire à la date de signification du jugement. Le syndicat des copropriétaires, dont relèvent les parties communes sera tenu in solidum avec la SCCV. Il sera également confirmé en ce qu'il a ordonné la remise en place de la borne B qui avait été arrachée et la reconstruction du mur conformément aux prévisions contractuelles. III-Sur les eaux de ruissellement La SCCV soutient que le désordre invoqué par M. [W] n'est pas établi car l'expert n'a pu constater l'existence d'eaux stagnantes au droit de l'ouverture existante entre les deux propriétés . Cependant, la réalité de cette situation est établie tant par les photographies versées aux débats par M. [W] que par les calculs précis d'altimétrie réalisés par l'expert dont il résulte incontestablement qu'à la faveur des travaux réalisés par La SCCV Les Demeures du clos Peyran, les pentes naturelles ont été modifiées et que les eaux qui tombent sur la copropriété sont naturellement amenées à se concentrer en dehors de celle-ci, au droit de l'ouverture pratiquée dans le mur, du côté de la propriété de M. [W]. Or, tout propriétaire ne peut modifier la configuration naturelle des lieux de manière à aggraver l'écoulement des eaux de ruissellement au préjudice de son voisin. La SCCV Les Demeures du clos Peyran qui est à l'origine de cette situation, et le syndicat des copropriétaires, qui est propriétaire des parties communes, sont donc débiteurs d'une obligation de réparation à ce titre. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a ordonné la mise en place d'un dispositif propre à recueillir et évacuer les eaux en question et ce, sous la même réserve que précédemment. IV-Sur le préjudice subi M. [R] [W] soutient qu'il avait nourri le projet, depuis 2012, de faire édifier sur sa propriété 3 maisons individuelles destinées à la location, qu'un certificat d'urbanisme l'a invité à présenter une demande prévoyant deux logements au lieu de trois mais que tant que la clôture n'aura pas retrouvé un emplacement conforme aux limites de propriété, il est contraint de surseoir à ce projet. Mais il échoue à démontrer ni n'explique clairement en quoi ce projet ne pourrait voir le jour en raison de l'emplacement erroné de la clôture. En effet, d'une part, comme le fait valoir la SCCV, il est exact que l'empiétement de cette clôture n'excède pas en surface 6 cm ce qui est donc minime. D'autre part, M. [W], qui se borne à fournir une esquisse fort peu détaillée, n'indique aucune mesure de nature à déterminer quel serait l'espace effectivement actuellement disponible pour ménager un passage pour l'accès des véhicules, étant observé qu'il lui serait loisible de restreindre quelque peu, si nécessaire, la largeur des constructions envisagées. D'autre part encore, si la décision d'opposition à un certificat d'urbanisme du maire de [Localité 13] en date du 29 novembre, qui impose de réduire le projet de trois à deux maisons, invoque un accès de 5,20 m de marge alors que le PLU exige une largeur de 5,50 m en cas de double sens de circulation, il n'est pas soutenu qu'un accès à sens unique ne serait pas possible. En tout état de cause et enfin, le certificat d'urbanisme délivré le 29 avril 2021 exige désormais l'obtention d'une servitude de passage et de réseau avec la copropriété de la résidence Les demeures du clos Peyran sans qu'on en connaisse la raison. Par conséquent, le lien entre le préjudice invoqué et l'empiétement n'est pas démontré de sorte que cette demande sera rejetée. Pour ce qui concerne les eaux stagnantes, la gêne qui en résulte et qui se poursuit depuis plus de onze ans justifie l'allocation de la somme demandée de 1500 €. Par suite, le jugement qui a évalué le préjudice de jouissance subi à cette somme sera confirmé. V-Sur les recours En l'espèce, La SCCV Les Demeures du clos Peyran a la qualité de maître d'ouvrage. Elle invoque la responsabilité de plein droit qui pèse sur les locateurs d'ouvrage en cas d'empiétement. La sarl Cebati fait valoir qu'elle n'a commis aucune faute, que la sarl Tite Espace vert, qui a été choisie par le maître de l'ouvrage, disposait de toutes les informations nécessaires et doit donc être considérée comme seule responsable de l'empiétement. Le tribunal a rejeté les recours en garantie au motif essentiel que les différents éléments versés aux débats ne permettaient pas de déterminer le rôle exact de chacun et les informations dont il disposait. Il n'en demeure pas moins qu'il est incontesté que la sarl Cebati était chargée de la maîtrise d'oeuvre d'exécution de l'ensemble de l'opération tandis que la sarl Tite Espace vert était chargée de la construction du mur litigieux. Or, d'une manière générale, le non-respect des règles d'urbanisme ou d'implantation, dès lors qu'elles ont pour conséquences la nécessité d'une démolition partielle ou totale de l'ouvrage, constituent des désordres de nature à le rendre impropre à sa destination et sont donc constitutifs de ceux visés par l'article 1792 du code civil qui édicte une responsabilité décennale de plein droit pesant sur les constructeurs. Dans ces conditions, pour ce qui concerne l'empiétement, cette règle doit s'appliquer à la sarl Cebati et à la sarl Tite Espace vert. Celles-ci ne peuvent s'en exonérer que par la démonstration de la force majeure, du fait d'un tiers ou du maître de l'ouvrage. Le fait d'un tiers ne peut jamais être le fait d'un autre locateur d'ouvrage et par conséquent, la sarl Cebati ne peut s'exonérer en invoquant la faute de la sarl Tite Espace vert. Ni la force majeure ni le fait du maître de l'ouvrage ne sont invoqués. Il s'ensuit que la sarl Cebati et la sarl Tite Espace vert doivent être déclarées responsables in solidum de plein droit des conséquences de la mauvaise implantation de la clôture et condamnées à relever La SCCV Les Demeures du clos Peyran indemne de toute condamnation à ce sujet . Sur le partage de responsabilité entre co-responsables, la sarl Cebati , en sa qualité de maître d'oeuvre d'exécution, avait la charge de mener à bien le projet et, notamment, de veiller au respect des prestations réalisées par les titulaires des différents lots ainsi qu'à la conformité de celles-ci tant eu égard aux marchés qu'eu égard aux différentes normes applicables. De son côté, la sarl Tite Espace vert ne pouvait se désintéresser du respect strict de la limite de propriété. Il convient donc de retenir un partage de responsabilité par moitié. S'agissant des eaux stagnantes, qui doivent être également considérées comme un désordre relevant de la responsabilité de plein droit prévue par l'article 1792 du code civil, la sarl Cebati sera également condamnée à garantir La SCCV Les Demeures du clos Peyran de la condamnation prononcée contre elle. Le jugement sera donc infirmé sur tous ces points. VI-Sur les demandes annexes Le jugement sera confirmé en ce qu'il a mis à la charge de La SCCV Les Demeures du clos Peyran et du syndicat des copropriétaires de la résidence les demeures du clos Peyran une somme de 2500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. En revanche, les dépens de première instance, qui comprendront les frais d'expertise, et ceux d'appel seront mis à la charge de la sarl Cebati et de La sarl Tite Espace vert chacune pour moitié. Il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et mis à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi, Rejette l'exception d'irrecevabilité relative à la demande de réparation d'un préjudice locatif ; Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 22 octobre 2020 en ce qu'il a condamné in solidum la SCCV Les Demeures du clos Peyran et le syndicat des copropriétaires de la résidence les demeures du clos Peyran à procéder à la démolition puis à la reconstruction de la clôture, à remettre en place, de manière contradictoire, la borne B et à mettre en place un caniveau à grilles raccordé au réseau d'évacuation des eaux pluviales, le tout, sous astreinte et dans un certain délai sauf en ce qui concerne le point de départ de ce délai ; Confirme le jugement en ce qu'il a condamné in solidum la SCCV Les Demeures du clos Peyran et le syndicat des copropriétaires de la résidence les demeures du clos Peyran à payer à M. [R] [W] la somme de 1500 € en réparation de son préjudice de jouissance et celle de 2500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Infirme le jugement susvisé en ce qu'il a rejeté les recours en garantie et sur les dépens ; Statuant à nouveau, Dit que les délais impartis par le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux auront comme point de départ la signification du présent arrêt ; Déboute M. [R] [W] de sa demande d'indemnisation au titre d'un préjudice locatif ; Condamne in solidum la sarl Cebati et la sarl Tite Espace vert à relever la SCCV Les Demeures du clos Peyran indemne des condamnations prononcées contre elle au titre de la démolition et de la reconstruction du mur de clôture ; Dit que dans leurs rapports entre elles, la contribution à la dette sera fixée, pour chacune, à hauteur de 50 % ; Condamne la sarl Cebati et la sarl Tite Espace vert ,chacune pour moitié, aux entiers dépens de première instance qui comprendront les frais d'expertise et aux dépens d'appel ; Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; La présente décision a été signée par Monsieur Jacques BOUDY, président, et Madame Mélody VIGNOLLE-DELTI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRESIDENT