Cour d'appel, 03 juin 2022. 18/01999

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - CIVILE LE/IM ARRET N° AFFAIRE N° RG 18/01999 - N° Portalis DBVP-V-B7C-EMMQ Jugement du 11 Juin 2018 Tribunal de Grande Instance d'ANGERS n° d'inscription au RG de première instance : 15/01780 ARRÊT DU 03 JUIN 2022 APPELANTS : Monsieur [N] [F] né le 05 Mai 1938 à LA JUMELLIERE (49) [Adresse 10] [Localité 20] Madame [DT] [WI] épouse [I] née le 18 Juin 1945 à [Localité 30] (75) [Adresse 10] [Localité 20] Madame [SM] [V] épouse [T] née le 22 Mars 1919 à [Localité 20] (49) [Adresse 10] [Localité 20] Monsieur [P] [ZD] né le 30 Juillet 1988 à [Localité 26] (85) [Adresse 10] [Localité 20] Madame [XT] [Y] épouse [BD] née le 20 Juillet 1957 à [Localité 22] (49) [Adresse 13] [Localité 20] Monsieur [EA] [XL] né le 23 Juillet 1956 à [Localité 34] (49) [Adresse 10] [Localité 20] Monsieur [IK] [UE] né le 26 Avril 1980 à BEAUPREAU (49) [Adresse 3] [Localité 11] Monsieur [L] [HO] né le 20 Mars 1980 à [Localité 20] (49) [Adresse 4] [Localité 17] Monsieur [SU] [TX] né le 20 Juin 1978 à [Localité 20] (49) Le Thouet [Localité 17] Monsieur [G] [J] né le 21 Mai 1952 à LOUBLANDE (79) [Adresse 9] [Localité 20] Madame [YW] [MN] née le 25 Juillet 1966 à [Localité 20] (49) [Adresse 10] [Localité 20] Madame [X] [MV] née le 16 Octobre 1926 à [Localité 24] (02) [Adresse 10] [Localité 20] Madame [TB] [EO] veuve [OU] née le 27 Octobre 1937 à [Localité 37] (85) [Adresse 10] [Localité 20] Madame [IS] [EW] épouse [RJ] née le 21 Mars 1929 à [Localité 25] (49) [Adresse 10] [Localité 20] Madame [O] [A] épouse [NY] née le 28 Octobre 1943 à [Localité 19] (49) [Adresse 8] [Localité 20] Madame [SM] [H] épouse [NJ] née le 04 Août 1934 à [Localité 36] (49) [Adresse 7] [Localité 20] Madame [YO] [OF] née le 05 Août 1946 à LES CHATELLIERS CHATEAUMUR (85) [Adresse 18] [Localité 20] Monsieur [YA] [KC] né le 24 Avril 1968 à [Localité 20] (49) [Adresse 32] [Localité 20] Monsieur [UT] [U] né le 07 Avril 1967 à [Localité 20] (49) [Adresse 10] [Localité 20] Monsieur [HW] [SF] né le 13 Juin 1970 à [Localité 20] (49) [Adresse 10] [Localité 20] Madame [HH] [JG] épouse [NC] née le 19 Juin 1931 à [Localité 23] (95) [Adresse 10] [Localité 20] Madame [VA] [YH] épouse [BV] née le 21 Avril 1930 à [Localité 20] (49) [Adresse 10] [Localité 20] Monsieur [E] [R] né le 09 Mars 1983 à [Localité 20] (49) [Adresse 10] [Localité 20] Madame [LS] [ID] née le 13 Juillet 1958 à [Localité 20] (49) [Adresse 1] [Localité 20] Madame [IZ] [TI] née le 08 Mars 1933 à [Localité 38] (49) [Adresse 2] [Localité 20] Monsieur [MG] [D] né le 23 Mai 1972 à [Localité 19] (49) [Adresse 12] [Localité 20] Monsieur [EA] [DE] né le 22 Octobre 1944 à [Localité 21] (63) [Adresse 10] [Localité 20] Monsieur [CI] [AM] né le 03 Juillet 1921 à BEAUPREAU (49) Beaulieu [Localité 16] Madame [EH] [C] épouse [DE] née le 08 Mars 1948 à [Localité 28] (85) [Adresse 10] [Localité 20] INTERVENANTS VOLONTAIRES Monsieur [B] [JN] né le 1 août 1987 à [Localité 20] (49) [Adresse 27] [Localité 15] Monsieur [XE] [S] né le 01 Février 1952 à [Localité 35] (79) [Adresse 10] [Localité 20] Madame [M] [Z] née le 19 Septembre 1975 à [Localité 20] (49) [Adresse 10] [Localité 20] Monsieur [HA] [K] né le 04 Mai 1989 à [Localité 29] (79) [Adresse 10] [Localité 20] Monsieur [TP] [TX] né le 22 Mai 1964 à [Localité 20] (49) [Adresse 6] [Localité 20] Madame [W] [NR] née le 30 Août 1996 à [Localité 20] (49) [Adresse 10] [Localité 20] Représentés par Me Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocat au barreau d'ANGERS INTIME LE SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DE LA [Adresse 31] pris en la personne de son syndic la SARL HYACINTHE IMMOBILIER, [Adresse 5] [Adresse 14] [Localité 20] Représenté par Me Julie RIPOCHE substituant Me Jacques MARCHAND, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 15.00162 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue publiquement, à l'audience du 15 Mars 2022 à 14 H 00, Mme ELYAHYIOUI, Vice-présidente placée, ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de : Mme MULLER, Conseiller faisant fonction de Président Mme COUTURIER, Conseillère Mme ELYAHYIOUI, Vice-présidente placée qui en ont délibéré Greffière lors des débats : Madame LEVEUF ARRET : contradictoire Prononcé publiquement le 3 juin 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Catherine MULLER, Conseiller faisant fonction de Président, et par Christine LEVEUF, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ FAITS ET PROCÉDURE La copropriété de la [Adresse 31], ensemble immobilier composé de plusieurs lots à usage d'habitation, de locaux commerciaux, d'emplacements de parkings et d'aires de circulation, situé [Adresse 33] (49), est notamment régie par un règlement de copropriété et un état descriptif de division, enregistrés au service de la publicité foncière le 26 août 1964. Dans ce cadre et le 25 janvier 2015, le syndic de la copropriété, la société Citya immobilier, a convoqué les copropriétaires afin de participer à l'assemblée annuelle se tenant le 26 février 2015, aux fins de délibérer sur un ordre du jour établi et comprenant notamment le vote de 35 résolutions. Après avoir pris connaissance du procès-verbal d'assemblée générale du 26 février 2015, 35 copropriétaires estimant, s'agissant des résolutions numéros 17 et 26, que le vote était intervenu en méconnaissance des droits des copropriétaires et du règlement de copropriété, ont, par exploit du 22 mai 2015, fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 31] (le SDC) devant le tribunal de grande instance d'Angers aux fins d'annulation de ces deux résolutions. Suivant jugement du 11 juin 2018, le tribunal de grande instance d'Angers a : - annulé la résolution n°17 votée lors de l'assemblée générale annuelle de la copropriété de la [Adresse 31] le 26 février 2015, - débouté les demandeurs de leur demande d'annulation de la résolution n°26 votée lors de l'assemblée générale annuelle de la copropriété de la [Adresse 31] le 26 février 2015, - dit qu'il convient de faire application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en faveur des copropriétaires demandeurs à l'instance s'agissant de l'annulation de la résolution n°17, - condamné le syndicat de la copropriété de la [Adresse 31], pris en la personne de son syndic, au paiement d'une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné le syndicat de la copropriété de la [Adresse 31], pris en la personne de son syndic, au paiement des entiers dépens de l'instance, - dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration du 4 octobre 2018, 29 des 35 copropriétaires demandeurs, M. [N] [F], Mme [DT] [WI] épouse [I], Mme [PB] [V] épouse [T], M. [P] [ZD], Mme [XT] [Y] épouse [BD], M. [EA] [XL], M. [IK] [UE], M. [L] [HO], M. [SU] [TX], M. [G] [J], Mme [YW] [MN], Mme [X] [MV], Mme [TB] [EO], Mme [IS] [EW] épouse [RJ], Mme [O] [A] épouse [NY], Mme [SM] [H] épouse [NJ], Mme [YO] [OF], M. [YA] [KC], M. [UT] [U], M. [HW] [SF], Mme [HH] [JG] épouse [NC], Mme [VA] [YH] épouse [BV], M. [E] [R], Mme [LS] [ID], Mme [IZ] [TI], M. [MG] [D], M. [EA] [DE], Mme [EH] [C] épouse [DE], M. [CI] [AM] (ci-après les copropriétaires) ont interjeté appel de ce jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande tendant à la nullité de la résolution n°26 votée lors de l'assemblée générale annuelle de la copropriété de la [Adresse 31] le 26 février 2015 ; intimant dans ce cadre le SDC, pris en la personne de son syndic. Par conclusions du 28 décembre 2018, M. [B] [JN], M. [XE] [S], Mme [M] [Z], M. [HA] [K], M. [TP] [TX], Mme [W] [NR] ont déclaré intervenir volontairement à la procédure d'appel. Par conclusions déposées le 25 mars 2019, le SDC a formé appel incident. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 février 2022 et l'audience de plaidoiries fixée au 15 mars de la même année. PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 17 mai 2021, les appelants et intervenants volontaires demandent à la présente juridiction de : - donner acte à M. [B] [JN], M. [XE] [S], Mme [M] [Z], M. [HA] [K], M. [TP] [TX], Mme [W] [NR] de leur intervention volontaire, - dire leur intervention volontaire recevable, - débouter le syndicat de la copropriété de la [Adresse 31] de son appel incident, ainsi que de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes tendant à obtenir l'annulation de la résolution n°26 du procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété de la [Adresse 31] en date du 26 février 2015, Statuant à nouveau sur ce point : - annuler la résolution n°26 du procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété de la [Adresse 31] en date du 26 février 2015, - condamner le syndicat de la copropriété de la [Adresse 31] à payer aux copropriétaires demandeurs une indemnité de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, en cause d'appel, - confirmer le jugement entrepris en ses dispositions non contraires, - débouter le syndicat de la copropriété de la [Adresse 31] de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, - dire et juger qu'il sera fait application des dispositions de l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965 en faveur des copropriétaires demandeurs et appelants à l'instance, - condamner le syndicat de la copropriété de la [Adresse 31] aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. Aux termes de ses uniques écritures déposées le 25 mars 2019, le SDC, pris en la personne de son syndic, le cabinet Hyacinthe, demande à la présente juridiction de : - déclarer irrecevable l'intervention volontaire en appel de M. [B] [JN], M. [XE] [S], Mme [M] [Z], M. [HA] [K], M. [TP] [TX] et Mme [W] [NR], - débouter en toute hypothèse les appelants de l'ensemble de leurs demandes et en conséquence confirmer le jugement prononcé par le tribunal de grande instance d'Angers le 11 juin 2018 en ce qu'il a débouté les demandeurs de la demande d'annulation de la résolution n° 26 votée lors de l'assemblée générale annuelle de la copropriété de la [Adresse 31] le 26 février 2015, - infirmer au contraire le jugement en ce qu'il a annulé la résolution n° 17 votée lors de l'assemblée générale annuelle de la copropriété de la [Adresse 31] le 26 février 2015, - statuant à nouveau sur cette résolution, débouter les appelants de leur demande à ce titre, - débouter les appelants de toutes leurs autres demandes et notamment de leur demande en paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700, - condamner [les appelants] ainsi que le cas échéant [les intervenants volontaires], si leur intervention est jugée recevable, à lui payer une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, - condamner [les appelants] ainsi que le cas échéant [les intervenants volontaires], si leur intervention est jugée recevable, aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du Code de procédure civile, aux dernières écritures, ci-dessus mentionnées. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les interventions volontaires En droit, le 2ème alinéa de l'article 45 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en sa version applicable en l'espèce, dispose que : 'Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa'. Aux termes de ses écritures le SDC rappelle qu'en application de l'article 42 de la loi de 1965, seuls les copropriétaires opposants à une délibération peuvent la contester. Il souligne par ailleurs, que cette qualité s'apprécie au jour de l'assignation de sorte que les personnes étant, postérieurement à l'assemblée générale, devenues copropriétaires ne peuvent agir à ce titre. Dans ces conditions, il conclut à l'irrecevabilité des interventions volontaires. Aux termes de leurs dernières écritures, les intervenants volontaires indiquent venir aux droits de copropriétaires contestants, de sorte qu'ils sont recevables à agir. Ils précisent ne pas soutenir de prétentions propres mais reprendre celles d'ores et déjà présentées. Sur ce : En l'espèce, il est constant que l'action en nullité ayant un caractère personnel, le copropriétaire cédant peut poursuivre la procédure qu'il a engagée après la vente de son lot, dès lors qu'elle n'est pas transmissible de droit à l'acquéreur en tant qu'accessoire du lot vendu. Cependant si le cédant a été opposant ou défaillant, l'acquéreur, à condition d'avoir été subrogé dans les droits de son vendeur dans l'acte de vente, peut poursuivre l'action déjà introduite par son auteur. A ce titre, les intervenants volontaires produisent, aux fins de justifier de la recevabilité de leur action, copies des attestations notariées établissant le fait qu'ils ont acquis des lots au sein de la copropriété aujourd'hui litigieuse. Cependant, ces pièces n'établissent aucunement que leurs auteurs les ont subrogés dans leurs droits au titre de la présente procédure. Dans ces conditions, les interventions volontaires ne peuvent qu'être déclarées irrecevables. Sur les demandes relatives à la résolution n°26 En droit, l'article 24 de la loi de 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis, en sa rédaction applicable à l'espèce, dispose que : 'I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I : a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ; b) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ; c) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux notifiés en vertu de l'article L. 313-4-2 du code de l'urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d'assurer la maîtrise d'ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ; d) Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ; e) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ; f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ; g) La décision d'engager le diagnostic prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ainsi que ses modalités de réalisation. III.-Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses'. Par ailleurs l'article 25n, prévoyait pour sa part que : 'Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (...) n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration'. Le premier juge a rappelé que la résolution n°26 portait sur les recherches préalables à d'éventuels travaux de couverture du centre commercial par une structure légère. La convocation mentionnait à ce titre l'application des règles de majorité de l'article 24. À ce titre le procès-verbal de l'assemblée générale du 26 février 2015 précisait que cette décision a été adoptée à la majorité de 12.147/18.786 tantièmes. Concernant le décompte de la base des tantièmes applicable, il a été considéré qu'en application de l'article 8 du règlement de copropriété il devait être cumulé les valeurs liées à l'ensemble des copropriétaires du bloc N, soit les lots de 181 à 297 (locaux commerciaux) pour 10.000 tantièmes et les lots 298 à 353 (emplacements de parking), pour 10.000 tantièmes, soit un total de 20.000 tantièmes. Ainsi, la demande en annulation a été rejetée considérant que le vote était intervenu dans les conditions du règlement de copropriété. Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants contestent l'applicabilité au vote de cette résolution de la majorité de l'article 24, au profit de celle de l'article 26c, devenu 25n, relatif aux travaux comportant transformation de la copropriété. Or, les copropriétaires rappellent que cette résolution portait sur un diagnostic et une étude de faisabilité visant à couvrir le centre commercial d'une structure légère, travaux qui devront faire l'objet d'un vote avec application de la majorité de l'article 25. Ils en déduisent que les études préalables doivent être votées dans les mêmes conditions de majorité. Sur le décompte, ils observent que la convocation mentionnait une base de 20.030 tantièmes pour finalement aboutir à un vote sur 18.786 tantièmes et une décision de première instance indiquant que le règlement de copropriété se fonde à ce titre sur 20.000 tantièmes. Or les copropriétaires soutiennent que ce règlement est rédigé de telle manière que les votes interviennent toujours sur un fondement de 10.000 tantièmes, le syndic et le premier juge additionnant des tantièmes qui ne concernent pas les mêmes charges, dès lors que le règlement de copropriété ne prévoit pas l'addition des deux entités composant le bloc N. À ce titre ils indiquent qu'il existe une distinction entre les charges communes aux propriétaires des locaux commerciaux et les charges communes aux copropriétaires de l'emplacement O (56 parkings). Ils précisent d'ailleurs que cette analyse a été retenue par le syndic lors des délibérations de 2014. Ils soutiennent que l'emplacement O est d'autant moins dans la liste des charges communes du bloc N qu'il est expressément mentionné comme relevant des charges 'communes à M et N'. De plus ils soulignent que le règlement de copropriété établit que « seule la jouissance des sols appartient aux propriétaires des parkings et que la globalité de la structure des locaux commerciaux et notamment la couverture n'est pas leur propriété ». Ils en déduisent donc que « les 56 parkings, qui sont dans l'emplacement O, sont distincts du bloc N, et n'ont de charges communes qu'avec les copropriétaires des blocs M et N » et affirment que cette analyse est confortée par le tableau portant répartition des tantièmes figurant au règlement de copropriété. De plus, les appelants estiment que l'analyse retenue par le premier juge est « économiquement aberrante ». À ce titre ils rappellent que l'article 5 de la loi de 1965 pose le principe selon lequel la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative, or un parking offert à la vente moyennant un prix de 2.000 euros disposerait d'une portion de 179/10.000 tantièmes alors qu'une cellule commerciale effectivement vendue pour 40.000 euros correspondait à 233/10.030 tantièmes. Par ailleurs ils observent que les parkings couvrent 22 % de la surface, le reste étant constitué des commerces et autres réserves, alors qu'ils seraient, selon l'analyse de leur contradicteur, en termes de tantièmes équivalents. Ainsi les appelants en concluent que « s'agissant d'une résolution relative au diagnostic et à l'étude de faisabilité pour couvrir le centre commercial, la résolution n°26 devait être votée par les propriétaires des locaux commerciaux, seuls à devoir en supporter la charge. Cette solution était d'autant plus cohérente que la proposition d'étude et de diagnostic fait suite à une résolution adoptée à l'occasion de l'assemblée générale du 3 mars 2014 qui avait été elle-même votée par les propriétaires des locaux commerciaux exclusivement ». Au demeurant ils observent qu'en 2017 des travaux de réfection d'un acrotère sur le toit terrasse du centre commercial ont exclusivement été votés par les 13 commerçants. Aux termes de ses écritures, le SDC rappelle que le texte de cette résolution ne porte aucunement sur la réalisation de travaux de couverture mais uniquement sur des étude et diagnostic préalables visant à fonder ou non une décision portant postérieurement sur ces travaux. Il en déduit que la majorité applicable est celle de l'article 24. Concernant le décompte des voix, l'intimé rappelle que la dalle dont la couverture était ainsi envisagée se trouve au-dessus des parkings ainsi que des réserves et caves, de sorte que les propriétaires des premiers sont intéressés à sa couverture dès lors qu'ils subissent également les infiltrations. De plus, il observe que le règlement de copropriété expose que le bloc N, comprend outre plusieurs magasins et des emplacements de parking au rez-de-chaussée, l'emplacement O, correspondant aux 56 parkings situés en sous-sol. Or, le SDC précise que le règlement de copropriété pose l'existence de 'choses et parties communes aux propriétaires du bloc N' qu'il liste, de manière non exhaustive, au paragraphe 4 de son article 3. Il en déduit que les études visées à la résolution litigieuse relevaient des choses et parties communes aux propriétaires du bloc N, or le tableau présenté à l'article 8 du règlement accorde dans ce cadre 10.000 tantièmes aux lots 281 à 297 et 10.000 tantièmes aux lots 298 à 353, de sorte que le premier juge était fondé à additionner ces deux éléments. Sur ce : En l'espèce la convocation à l'assemblée des copropriétaires du 26 février 2015 indique notamment : « résolution n°26 : décision de réaliser un diagnostic et une étude de faisabilité pour couvrir le centre commercial de la résidence avec une structure légère. Article 24 L'assemblée générale, après avoir entendu les explications du syndic concernant les travaux de rénovation du centre commercial, ayant fait l'objet d'une résolution adoptée lors de l'assemblée générale du 3 mars 2014 pour une étude architecturale par l'agence Bossard Architecture, décide de réaliser un diagnostic et une étude de faisabilité ayant pour objet la couverture du centre commercial de la résidence avec une structure légère. L'assemblée générale examine et soumet au vote la proposition présentée (document vert) : ' Proposition du cabinet Arest n°14.11.C302 du 18/11/2014 pour une mission de diagnostic et de faisabilité comprenant : une visite sur site préliminaire, la fourniture d'un cahier des charges indiquant les zones de bardage à déposer, une visite complémentaire pour le relevé du site, la fourniture d'un plan de relevé, la vérification par le calcul de la charpente existante, l'étude de faisabilité suivant le scénario retenu, la visualisation des désordres apparents en béton armé au sous-sol, la fourniture d'un rapport indiquant les éléments à renforcer et à réparer. Le tout pour un montant total TTC de 5.520 euros (TVA 20 %) ». Par ailleurs, le SDC ne conteste aucunement que les travaux visés par ces études (pose d'une structure légère aux fins de couverture du centre commercial) correspondent à des transformations pour lesquelles la majorité de l'article 24 n'est pas applicable. Or ces études préalables s'inscrivent dans le processus de réalisation de cette structure (constatations sur la charpente existante) et des modalités dans lesquelles elle devra être entreprise sur site (plan de relevé etc...). Il s'agit donc d'éléments nécessaires à la réalisation effective des travaux de transformation et qui en dépendent donc nécessairement, dès lors qu'il ne serait pas possible d'effectuer ces travaux dans les règles de l'art sans disposer de tels éléments. Il en résulte que les étude et diagnostic visés à la résolution n°26 dépendent des travaux de transformation, addition ou amélioration visés aux dispositions spéciales de l'article 25 de la loi de 1965 de sorte qu'ils ne peuvent être votés à la majorité de l'article 24. Ainsi, dès lors que cette résolution a été votée à la majorité de l'article 24 lors de l'assemblée du mois de février 2015, elle ne peut qu'être annulée et les dispositions de la décision de première instance à ce titre doivent donc être infirmées. Sur les demandes relatives à la résolution n°17 Le premier juge a rappelé que cette résolution portait sur la pose d'un sous-compteur d'énergie sur la canalisation de chauffage alimentant le centre commercial, décision présentée comme pouvant être adoptée à la majorité de l'article 25 et à défaut selon les modalités de l'article 25-1. Le procès-verbal de l'assemblée générale du 26 février 2015 précise que cette instance a fait le choix de l'entreprise Dalkia pour entreprendre cette installation à compter du 1er juillet 2015 pour un coût de 2.991,31 euros. Cette résolution a été adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (11.657/20.000 tantièmes). Or le premier juge a considéré qu'en faisant procéder au vote de cette résolution sur la base de 20.000 tantièmes, le syndic a additionné le décompte des tantièmes applicables aux choses et parties communes à l'ensemble des copropriétaires des bâtiments M et N avec les tantièmes afférents aux parkings extérieurs (lots P et Q). Dans ces conditions, cette résolution a été annulée, dès lors que le syndic avait modifié la base des tantièmes en méconnaissance du règlement de copropriété, faisant procéder au vote sur un décompte de 20.000 tantièmes aux lieu et place de 10.000. Aux termes de ses dernières écritures le SDC indique qu'au jour de la délibération litigieuse les dépenses de chauffage des blocs N et M étaient réparties en fonction des tantièmes de chaque lot et non au regard de la consommation effective de chacun, de sorte que la pose d'un sous-compteur a été envisagée. Il soutient que la pose d'un tel équipement intéresse les propriétaires tant du bloc M (appartements principalement), que du bloc N (commerce dépendances et parkings). Or l'article 8 du cahier des charges renvoie à la colonne 5 du tableau présentant les tantièmes applicables, qui cumule 20.000 tantièmes pour ce type de charge au titre des lots 175 à 280 (6.216 tantièmes), des lots de 181 à 297 (3.112 tantièmes), des lots de 198 à 353 (672 tantièmes) et enfin des lots 354 à 375 (10.000 tantièmes). Ainsi le SDC expose qu'en excluant les lots 354 à 375 du fait de leur appartenance au bloc P, le premier juge a méconnu le règlement de copropriété dès lors que le tableau récapitulatif y figurant inclut ces lots dans ceux devant être pris en considération dans le cadre de telles opérations de vote. En tout état de cause, il observe que cette situation est d'un intérêt théorique dès lors qu'en application de l'article 24-9 de la loi de 1965 de tels compteurs individuels ont dû être mis en place. Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants observent liminairement que si de tels compteurs individuels ont été mis en place, cette situation résulte d'une délibération de l'assemblée générale que le syndicat des copropriétaires ne produit pas. En tout état de cause ils soulignent que le raisonnement du syndic aboutit à faire voter une résolution concernant la charge de chauffage en accordant 6.216 tantièmes aux appartements contre 10.000 pour les parkings. S'agissant des stipulations du règlement, les copropriétaires soutiennent qu'il ne fait pas apparaître de totaux calculés sur la base de 20.000 tantièmes mais exclusivement sur un maximum de 10.000. Par ailleurs, la colonne 5 reprenant les charges communes des blocs M et N notamment au titre du chauffage ne comprend que les parkings dépendant de l'emplacement O. Les blocs P et Q correspondent à des emplacements de parkings extérieurs n'ayant aucun lien avec le local de chauffage commun. Ils en déduisent qu'« il résulte très clairement du règlement de copropriété qu'il existe une charge commune spéciale aux blocs M et N comprenant le local à usage de chaufferie, ainsi que tous ses accessoires et l'emplacement dénommé O, à usage de parking. Il en résulte que pour les votes relatifs à ces charges, il convient de faire voter la résolution sur 8.880 tantièmes, à tout le moins sur 10.000 tantièmes, conformément à la colonne 5 du tableau de répartition des charges, ce qui est d'ailleurs confirmé par le syndic dans son courrier en date du 18 mai 2016 ». Sur ce : En l'espèce la convocation pour l'assemblée du mois de février 2015 précise que la résolution 17 vise à effectuer des travaux ayant pour objet la pose d'un sous-compteur d'énergie sur la canalisation de chauffage alimentant le centre commercial. Le procès-verbal de l'assemblée du 26 février 2015 précise que l'entreprise Dalkia a été sélectionnée pour entreprendre ces travaux, en suite des votes suivants : '28 copropriétaire(s) représentant 11.657 tantièmes / 20.000 tantièmes'. Or, il résulte des écritures des parties que le centre commercial dont il est question à cette résolution, se trouve situé au sein du bloc N. Au demeurant le premier article du règlement de copropriété expose que le bloc N comprend les lots 281 à 353 (les lots 290 et 291 étant par la suite devenus les lots 470 et 471) et est constitué d'un immeuble collectif présentant un sous-sol (parkings de l'emplacement O, réserves des commerces...) ainsi qu'un rez-de-chaussée (où se trouvent 17 locaux commerciaux lots 281 à 297). Par ailleurs l'article 3 du règlement de copropriété précise que 'les choses et parties communes sont réparties différemment entre les co-propriétaires, suivant qu'elles appartiennent à la totalité d'entre eux sans exception, ou à des groupes de co-propriétaires seulement, suivant la situation des lots considérés ou l'usage des divers éléments d'équipement'. Par suite ce même article présente notamment en son 5ème point, les 'choses et parties communes aux propriétaires des bâtiments 'M' et 'N' - sans exception - (...) Elles comprennent : le local à usage de la chaufferie, avec son sur-presseur, situé au 2ème sous-sol du bâtiment 'M', ainsi que tous appareils et installations de ce service commun (citernes, cuves, chaudières, cheminées, spéciales etc...) les canalisations et conduits jusqu'au raccordement aux canalisations de chaque bloc ou bâtiment, ainsi que tous objets mobiliers, matériel et ustensiles affectés à l'usage commun'. Il résulte donc de ce qui précède que les travaux visés à la résolution n°17 portent sur la chaufferie présente au sein du bloc M, dès lors que cet équipement est commun à ce bâtiment et au bloc N où se trouve le centre commercial. Par ailleurs le paragraphe n°5 de l'article 3 stipule que ces choses et parties communes aux propriétaires des bâtiments M et N -sans exception- 'leur appartiennent indivisément dans la proportion où les charges en seront supportées en vertu de répartition propres, telles qu'elles figurent aux articles 8 et 9 ci-après'. Cet article 8 expose pour sa part que la colonne n°5 du tableau de répartition présente 'toutes les charges afférentes aux choses et parties communes à l'ensemble des co-propriétaires des bâtiments M et N, énumérées au paragraphe 5 de l'article 3 ci-dessus'. L'article 9 suivant présente le tableau de répartition qui, en sa colonne 5, liste les lots du bloc M et N pour un total de 10.000 tantièmes puis présente la liste des lots composant les blocs P et Q, pour 10.000 tantièmes, ces deux derniers blocs correspondant à des emplacements de parkings aériens. Ainsi, le SDC soutient qu'en application de l'article 5 du règlement il doit être procédé à l'addition de ces deux totaux de 10.000 tantièmes. Cependant, il doit être souligné que l'article 3 § 5 ne porte aucunement sur les choses ou parties communes aux propriétaires des blocs M, N, P et Q, mais uniquement sur ce qui est de l'intérêt commun des deux premiers bâtiments. Par ailleurs, le tableau de répartition est rédigé sur plusieurs pages et, à chaque saut de page, figure en première ligne la reprise du total des pages précédentes. Or le tableau, en sa colonne 5, commence à présenter des éléments en page 77 du règlement de copropriété, de sorte qu'en : - fin de page 77, la colonne n°5 affiche un total de 63 tantièmes repris en haut de la page 78, - fin de page 78, la colonne n°5 affiche un total de 266 tantièmes repris en haut de la page 79, - fin de page 79, la colonne n°5 affiche un total de 2.580 tantièmes repris en haut de la page 80, - fin de page 80, la colonne n°5 affiche un total de 5.400 tantièmes repris en haut de la page 81, - fin de page 81, la colonne n°5 affiche un total de 9.634 tantièmes, la reprise en haut de la page 82 établissant que cet acte présente à tout le moins une erreur matérielles dès lors qu'il y est mentionné 9.364 tantièmes, - fin de page 82, la colonne n°5 affiche un total de 9.748 tantièmes repris en haut de la page 83. Cependant en cours de page 83 et avant l'énumération des lots du bloc P, se trouve une ligne en dessous de laquelle est présenté un total de 10.000 tantièmes, lequel est lui-même suivi d'une délimitation matérialisée par '======'. Or suite à ces caractères se trouve les lots du bloc P accompagnés des tantièmes qui leur correspondent et en fin de page, le total est de 2.727 tantièmes correspondant à l'addition des seuls lots 354 à 359 dépendant exclusivement du bloc P et non de 12.727 tantièmes ce qui correspondrait à l'addition des tantièmes attachés aux blocs M, N et P. Il résulte de l'ensemble, que la charge liée au local à usage de chaufferie dépend, aux termes mêmes du 5ème paragraphe de l'article 3 du règlement de copropriété, des choses communes aux seuls propriétaires des bâtiments M et N à l'exclusion de ceux des blocs P et Q. En outre si ce même article renvoie à la 5ème colonne du tableau de répartition des charges, cette colonne présente elle-même une distinction voire scission entre les blocs M et N d'une part et P et Q d'autre part, dès lors qu'à aucun moment, elle ne procède à l'addition de tous les tantièmes qu'elle y fait figurer laissant apparaître deux additions totalement distinctes aboutissant toutes deux à un cumul de 10.000 tantièmes. Dans ces conditions, il ne peut qu'être considéré que les décisions portant sur le local de chaufferie ne peuvent être prises que sur la base de 10.000 tantièmes répartis entre les propriétaires des seuls blocs M et N. La décision de première instance doit donc être confirmée en ce qu'elle a annulé la délibération n°17 de l'assemblée du mois de février 2015, en ce que les opérations de vote ont été réalisées en ajoutant à ce groupe de propriétaires, ceux des lots dépendant des blocs P et Q, alors même que le règlement de copropriété ne le prévoyait pas. Sur les demandes accessoires Le SDC qui succombe doit être condamné aux dépens outre le paiement aux appelants de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel avec application des dispositions de l'article 10-1 de la loi de 1965 à leur profit. Enfin, eu égard à l'issue du litige, les dispositions de la décision de première instance à ce titre, doivent être confirmées. PAR CES MOTIFS La cour, DECLARE irrecevables les interventions volontaires de M. [B] [JN], M. [XE] [S], Mme [M] [Z], M. [HA] [K], M. [TP] [TX], Mme [W] [NR] ; CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance d'Angers du 11 juin 2018 sauf en celle de ses dispositions ayant débouté les demandeurs de leur demande d'annulation de la résolution n°26 votée lors de l'assemblée générale annuelle de la copropriété de la [Adresse 31] du 26 février 2015 ; Statuant de nouveau de ce seul chef et y ajoutant : ANNULE la résolution n°26 votée lors de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires de la [Adresse 31] du 26 février 2015 ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 31], au paiement à M. [N] [F], Mme [DT] [WI] épouse [I], Mme [PB] [V] épouse [T], M. [P] [ZD], Mme [XT] [Y] épouse [BD], M. [EA] [XL], M. [IK] [UE], M. [L] [HO], M. [SU] [TX], M. [G] [J], Mme [YW] [MN], Mme [X] [MV], Mme [TB] [EO], Mme [IS] [EW] épouse [RJ], Mme [O] [A] épouse [NY], Mme [SM] [H] épouse [NJ], Mme [YO] [OF], M. [YA] [KC], M. [UT] [U], M. [HW] [SF], Mme [HH] [JG] épouse [NC], Mme [VA] [YH] épouse [BV], M. [E] [R], Mme [LS] [ID], Mme [IZ] [TI], M. [MG] [D], M. [EA] [DE], Mme [EH] [C] épouse [DE], M. [CI] [AM] d'une somme totale de 2.500 euros (deux mille cinq cents euros) en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 31] aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ; ACCORDE à M. [N] [F], Mme [DT] [WI] épouse [I], Mme [PB] [V] épouse [T], M. [P] [ZD], Mme [XT] [Y] épouse [BD], M. [EA] [XL], M. [IK] [UE], M. [L] [HO], M. [SU] [TX], M. [G] [J], Mme [YW] [MN], Mme [X] [MV], Mme [TB] [EO], Mme [IS] [EW] épouse [RJ], Mme [O] [A] épouse [NY], Mme [SM] [H] épouse [NJ], Mme [YO] [OF], M. [YA] [KC], M. [UT] [U], M. [HW] [SF], Mme [HH] [JG] épouse [NC], Mme [VA] [YH] épouse [BV], M. [E] [R], Mme [LS] [ID], Mme [IZ] [TI], M. [MG] [D], M. [EA] [DE], Mme [EH] [C] épouse [DE], M. [CI] [AM] le bénéfice des dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. LA GREFFIERELA PRESIDENTE C. LEVEUF C. MULLER