Cour d'appel, 15 décembre 2022. 21/16043

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2022 N° 2022/824 Rôle N° RG 21/16043 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIMOR [R] [K] [N] C/ E.P.I.C. 13 HABITAT Copie exécutoire délivrée le : à : Me Cheikh Abdoul Khadre DIOUF Me Philippe HAGE Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal d'Instance d'Aix-en-Provence en date du 02 Novembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-20-001048. APPELANTE Madame [R] [K] [N] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/4867 du 10/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), demeurant [Adresse 3] représentée et assistée par Me Cheikh Abdoul Khadre DIOUF, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIME E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est [Adresse 1] représenté et assisté par Me Philippe HAGE de la SCP ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Clémence LE GUEN GOZLAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Catherine OUVREL, Présidente Mme Angélique NETO, Conseillère Madame Myriam GINOUX, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022, Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Selon bail sous seing privé du 29 octobre 2018, l'EPIC 13 Habitat a donné en location à madame [R] [K] [N] un logement situé [Adresse 2]. L'EPIC 13 Habitat a fait délivrer un commandement de payer daté du 23 juin 2020 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure madame [R] [K] [N] de lui régler la somme de 243,12 €. Par ordonnance réputée contradictoire de référé en date du 2 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, d'Aix-en-Provence a : rejeté la demande de renvoi, constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 24 août 2020 et a déclaré en conséquence le locataire occupant sans droit ni titre, ' ordonné l'expulsion de madame [R] [K] [N] et de tous occupants de son chef, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ' dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ' fixé provisoirement au dernier loyer augmenté de la provision pour charges et révisable aux conditions du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation des lieux, soit 370,01 €, et a condamné madame [R] [K] [N] au paiement de cette indemnité jusqu'à son départ effectif des lieux, ' condamné madame [R] [K] [N] à payer à l'EPIC 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de 4 805,33 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 31 août 2021, terme d'août compris, ' débouté l'EPIC 13 Habitat de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, ' condamné madame [R] [K] [N] au paiement des dépens. Selon déclaration reçue au greffe le 15 novembre 2021, madame [R] [K] [N] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 3 janvier 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, madame [R] [K] [N] demande à la cour de : À titre principal : réformer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, À titre subsidiaire : lui octroyer des délais de paiement dans la limite de trois ans afin qu'elle puisse s'acquitter de sa dette, En tout état de cause : condamner l'EPIC 13 Habitat à lui verser la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Par dernières conclusions transmises le 25 janvier 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l'EPIC 13 Habitat sollicite de la cour qu'elle : confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de madame [R] [K] [N], et fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 370,01 €, condamne madame [R] [K] [N] à lui payer la somme de 6 995,77 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2022, vu l'évolution du litige, déboute madame [R] [K] [N] de sa demande de délais de paiement, condamne madame [R] [K] [N] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d'appel. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 24 octobre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire, ses conséquences et la dette locative En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(...) III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 29 octobre 2018 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer. Par acte délivré le 23 juin 2020, l'EPIC 13 Habitat a fait commandement à madame [R] [K] [N] de payer la somme de 243,12 € et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Lors de l'assignation devant le juge des référés du 2 octobre 2020, la dette locative imputée par l'EPIC 13 Habitat à madame [R] [K] [N] s'élevait à 1 012,31 €. Le premier juge a retenu une dette locative non sérieusement contestable à hauteur de 4 805,33 € selon décompte arrêté au 31 août 2021. Madame [R] [K] [N] remet en cause le décompte produit par l'intimé en soutenant qu'il n'est pas justifié que la dette ait ainsi cru entre le commandement de payer et la décision entreprise. Or, à la lecture des décomptes établis par l'EPIC 13 Habitat et produits, il appert que madame [R] [K] [N] a payé irrégulièrement son loyer, du moins la part restant à sa charge, déduction faite de l'allocation logement, soit 44,45 € par mois, puis a cessé de la régler, raison pour laquelle elle n'apparaît plus dans le décompte. Il est acquis qu'à compter de juin 2020, le bénéfice de l'allocation logement a été suspendu pour madame [R] [K] [N], certes sur saisine de la caisse d'allocations familiales par l'EPIC 13 Habitat, mais précisément à raison de l'impayé de loyers de madame [R] [K] [N] qui ne saurait en rejeter la responsabilité sur l'intimé. Donc, la dette a nettement cru depuis lors, ainsi qu'elle poursuit sa hausse depuis la décision entreprise. Or, madame [R] [K] [N] critique le décompte, mais ne produit aucun justificatif de paiement. S'agissant de la régularisation des charges au titre de l'année 2018, selon décompte de régularisation du 10 septembre 2019, produit par madame [R] [K] [N] elle-même, pour une somme de 208,39 €, il s'agit essentiellement d'une dépense d'eau froide. Or, le bail a été signé le 29 octobre 2018, avec effet immédiat. Madame [R] [K] [N] qui invoque des problèmes de chauffage et d'absence de compteur de gaz, ne démontre aucunement ne pas avoir pris possession du bien dès le 29 octobre 2018. Ce décompte de régularisation des charges n'est donc pas sérieusement contestable. En tout état de cause, aucun paiement n'a permis de solder les causes du commandement dans les deux mois de la délivrance de celui-ci. Le commandement de payer est donc resté infructueux en ce que la somme commandée n'a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé. En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 24 août 2020, ainsi que justement retenu par le premier juge. La créance de l'EPIC 13 Habitat envers madame [R] [K] [N], au vu des actes délivrés et des décomptes produits, notamment le dernier décompte en date du 10 janvier 2022, est non sérieusement contestable, ni dans son principe, ni dans son montant. Or, la dette a cru depuis la décision entreprise. Si cette décision doit être confirmée sur le constat de la clause résolutoire, l'expulsion de madame [R] [K] [N] et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, ainsi que sur le principe de la dette locative retenue à titre provisionnelle contre madame [R] [K] [N], elle doit être réformée sur le montant de la condamnation provisionnelle mise à sa charge. En effet, la créance non sérieusement contestable de madame [R] [K] [N] envers l'EPIC 13 Habitat s'élève à 6 995,77 € arrêtés au 31 décembre 2021, somme provisionnelle au paiement de laquelle il y a lieu de condamner madame [R] [K] [N]. Sur les délais de paiement En vertu des dispositions de l'article 24 (V) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Par application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. En l'occurrence, madame [R] [K] [N] perçoit 132 € au titre de son revenu mensuel net imposable moyen 2020 outre 132 € par mois d'allocations familiales, 73 € par mois de prime d'activité et 503 € par mois de revenu de solidarité active. Elle a deux enfants à charge et est sans emploi. Aucun paiement n'est intervenu depuis juillet 2020 à ce jour, de la part de la locataire. Dans ces conditions, et ainsi que madame [R] [K] [N] le soutient elle-même, l'appelante n'est manifestement pas en mesure de régler sa dette, y compris sou la forme d'un échéancier de paiement. En effet, elle ne démontre pas en quoi des délais de paiement lui permettraient de remplir ses obligations à l'égard de l'intimé en l'état de sa situation financière difficile et de l'importance de sa dette. Il n'y a donc pas lieu de leur accorder des délais de paiement, ce que le premier juge a justement apprécié. Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens Madame [R] [K] [N] qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En outre, elle devra s'acquitter du paiement d'une somme de 500 € en appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné madame [R] [K] [N] à payer à l'EPIC 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de 4 805,33 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 31 août 2021, terme d'août compris, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses autres dispositions, y compris en ce qu'elle a rejeté sa demande de délais de paiement, Statuant à nouveau et y ajoutant : Condamne madame [R] [K] [N] à payer à l'EPIC 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de 6 995,77 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 31 décembre 2021, Condamne madame [R] [K] [N] à payer à l'EPIC 13 Habitat la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute madame [R] [K] [N] de sa demande sur ce même fondement, Condamne madame [R] [K] [N] au paiement des dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. La greffière, La présidente,