Cour d'appel, 21 septembre 2022. 20/01555

ARRÊT N°22/ SP R.G : N° RG 20/01555 - N° Portalis DBWB-V-B7E-FNKV S.A.S.U. TRANS AUSTRAL C/ [C] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 21 SEPTEMBRE 2022 Chambre commerciale Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 23 JUIN 2020 suivant déclaration d'appel en date du 07 SEPTEMBRE 2020 RG n° 18/02226 APPELANTE : S.A.S.U. TRANS AUSTRAL [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉ : Monsieur [I] [C] [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Chafi AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 15/11/2021 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 mars 2022 devant Madame PIEDAGNEL Sophie, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 08 juin 2022 prorogé par avis au 21 septembre 2022. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 21 septembre 2022. * * * LA COUR Par acte sous signature privée en date du 4 juin 2014, M. [I] [C] a donné à bail commercial à la SASU Trans-Austral un local situé à [Localité 4], [Adresse 7] pour une durée de neuf ans commençant à courir le 4 juin 2014 pour se terminer le 4 juin 2023, moyennant un loyer mensuel de 3.817 euros. A compter de l'année 2015, M. [C] a découvert que plusieurs citernes étaient en cours d'installation sur une partie des lieux loués, sans aucun rapport avec l'exploitation d'une activité de transport ou de stockage contrairement à la destination du bail, la société Trans-Austral ayant permis à la société Innoveox d'exploiter une installation industrielle sur les lieux loués, sans en avoir obtenu l'autorisation du bailleur et moyennant rémunération au profit de la société Trans-Austral, ce qui a été constaté par huissier le 3 juin 2015. Pour éviter une suite contentieuse, un protocole d'accord transactionnel a finalement été conclu entre les parties le 9 septembre 2015. Cependant la société Trans-Austral réitérant les sous locations, le bailleur a une nouvelle fois fait constater cette situation par huissier le 6 novembre 2017 et lui a fait sommation d'avoir a justifier d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois, qui lui a été transmise le 7 décembre 2017. Compte tenu du comportement du locataire, M. [C] a saisi le Président du Tribunal de grande instance de Saint Denis de la Réunion, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, aux fins d'obtenir toutes précisions concernant les sous locations, ce qui a été accordé par ordonnance en date du 28 février 2018. Par procès-verbal d'huissier du 29 mars 2018, en exécution de cette décision, il a été constaté l'occupation sans droit ni titre des locaux par plusieurs sociétés. Par courrier recommandé en date du 4 mai 2018, le conseil de M. [C] a sollicité de la société Trans-Austral, de faire cesser ce trouble conformément aux dispositions du bail commercial dans le délai d'un mois, tout en proposant une solution amiable, mais en vain. Par acte du 18 juillet 2018, M. [C] a fait assigner la société Trans-Austral devant le tribunal de grande instance de Saint Denis de la Réunion, aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, prononcé de la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs du preneur, expulsion sous astreinte de 200 euros par jour de retard et condamnation à lui verser les sommes de 80.000 euros à titre de dommages et intérêts et 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. Dans ses dernières conclusions, M. [C] a formé un demande subsidiaire dans l'hypothèse où la résiliation judiciaire n'était pas prononcée, à savoir la fixation du loyer mensuel à la somme de 8.800 euros HT. La société Trans-Austral a soulevé l'incompétence de la juridiction quant à la demande subsidiaire comme relevant de la juridiction des loyers commerciaux, conclu au débouté des prétentions de M. [C] et a sollicité à titre reconventionnel la condamnation de ce dernier à lui verser les sommes de 5.000 euros pour procédure abusive et 6.000 euros au titre des frais irrépétibles. C'est dans ces conditions que, par jugement rendu le 23 juin 2020, le tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion a : -prononcé la résiliation du bail commercial aux torts du preneur, la société Trans-Austral -ordonné l'expulsion de la société Trans-Austral et de toute personne occupant les lieux de son chef, y compris l'ensemble des sociétés exploitant les lieux sans autorisation, et ce, avec le concours de la force publique sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement -ordonné le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par le bailleur, en garantie des sommes éventuellement dues -débouté du surplus des demandes -condamné la société Trans-Austral, prise en la personne de son représentant légal, à paver à M. [I] [C] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile -condamné la société Trans-Austral, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens. Par déclaration au greffe en date du 7 septembre 2020, la société Trans-Austral a interjeté appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 mai 2021, la société Trans-Austral demande à la cour de : I. -déclarer parfaitement recevable l'appel formé par la société Trans-Austral contre le jugement du 23 juin 2020 II.-constater que l'une des activités visées au bail de 2014 est celle de « stockage » de matériels et marchandises diverses -constater que pour l'essentiel des clients de la concluante, ceux-ci stockent leur matériel depuis de nombreuses années par mise à la disposition d'aires de stockage contre règlement de sommes mensuelles -dire et juger que le fait de mettre à disposition de ses clients des aires de stockage et d'en assurer le gardiennage correspond à l'une des activités principales de la société Trans-Austral, contre rémunération -dire et juger qu'il ne peut s'agir ici de sous location de locaux commerciaux et que de telles transactions n'ont pas à recevoir l'agrément du bailleur -dire et juger qu'en tout état de cause si par impossible, la cour allait retenir une qualification de « sous-location », celle-ci a bien reçu le consentement du bailleur qui a toujours été au courant de la réalité des activités sur le terrain En conséquence -dire et juger que la concluante n'a en aucune manière violé le bail en cause -constater qu'aujourd'hui seuls les camions de transports de la société Trans-Austral et des containers en attente de transports sont entreposés sur le terrain loué à M. [C] -infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail aux torts du preneur, prononcé son expulsion....et de sociétés non parties au procès et condamné la concluante au paiement 2.000 euros de frais irrépétibles Statuant de nouveau -débouter M. [C] de l'ensemble de ses demandes -le condamner au paiement de 5.000 euros pour procédure abusive et 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile III.- dire et juger par ailleurs qu'aucun préjudice pour manque à gagner ou résistance abusive ne peut être invoqué par M. [C] -débouter ce dernier de son appel incident et de sa demande de condamnation de la concluante à payer 80.000 euros de dommages et intérêts et 4.000 euros de frais irrépétibles. Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 août 2021, M. [C] demande à la cour, au visa des articles L145-1 et L145-31 du code de commerce et 1717 du code civil, de : -confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit à la demande de résiliation du bail commercial aux torts du preneur Ce faisant -prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs du preneur, la société Trans-Austral, et poursuivre l'expulsion du preneur devenu, par suite de la résiliation du bail encourue, occupant des lieux, sans droit, ni titre -ordonner expulsion de la société Trans-Austral et de toute personne occupant les lieux de son chef, y compris l'ensemble des sociétés exploitant les lieux sans autorisation, et ce, avec le recours du commissaire de police, d'un serrurier, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu'au départ définitif et de la remise des clés -ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par le bailleur, en garantie des sommes dues -constater que la clause relative à la destination des lieux n'est pas respectée -constater que le contrat de bail commercial prévoit l'interdiction de sous louer les locaux sans l'autorisation expresse du bailleur -constater qu'au cas présent, le preneur, a autorisé l'installation de plusieurs sociétés, sans solliciter au préalable l'autorisation du bailleur -juger que le preneur a commis plusieurs manquements contractuels justifiant de la résiliation du bail commercial à ses torts exclusifs -juger que la société Trans-Austral a manqué tant aux dispositions législatives qu'aux dispositions du bail commercial, tant concernant les sous locations, que le respect de la clause de destination -juger que la société Trans-Austral a manqué à son obligation de souscrire à une assurance -juger que conformément à la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, le contrat se trouve résilié un mois après une sommation demeurée sans effet soit au 4 juin 2018, et juger acquise cette clause en raison des manquements fautifs commis par le preneur Sur l'appel incident -recevoir M. [C] en son appel incident -infirmer la décision entreprise en ce que la juridiction n'a pas fait droit à la demande de dommages et intérêts du bailler Et statuant à nouveau -condamner la société Trans-Austral au paiement de la somme de 80.000 euros à titre de dommages et intérêts tous postes de préjudices confondus En tout état de cause -débouter la société Trans-Austral de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires -condamner la société Trans-Austral au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 novembre 2021 et l'affaire a reçu fixation pour être plaidée à l'audience rapporteur du 2 mars 2022. Le prononcé de l'arrêt, par mise à disposition du greffe, a été fixé au 8 juin 2022 prorogé au 21 septembre 2022. SUR CE, LA COUR A titre liminaire Il y a lieu de préciser qu'il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve de l'obligation dans la mesure où le contrat de bail commercial a été conclu avant l'entrée en vigueur de la réforme. Il sera rappelé qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif », et que les demandes de « constater », « donner acte » ou « dire et juger » ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des prétentions. Sur la résiliation du bail et ses conséquences La société Trans-Austral soutient que M. [C] a donné son consentement pour que d'autres entreprises occupent les lieux : le protocole transactionnel du 9 septembre 2015 ne fait état d'aucune interdiction de sous-location et porte uniquement sur l'autorisation donnée à la société Innoveox de construire une unité industrielle « polluante » sur les lieux en indemnisant le propriétaire et celui-ci connaît sans contestation les différentes enseignes figurant sur le terrain. La société Trans-Austral soutient encore qu'il n'y a jamais eu de sous-location au sens de la législation des baux commerciaux : son activité concerne le transport interurbain et le bail a pour objet le transport et le stockage de marchandises, ainsi elle réalise pour ses clients des prestations de service regroupant le transport proprement dit et le stockage et l'entreposage de marchandises sous sa surveillance, or, la mise à disposition d'air de stockage sans jouissance personnelle et à tout moment d'un site ou d'un local ne peut en aucune manière répondre à la définition d'une 'sous-location". La société Trans-Austral ajoute enfin que l'exploitation de la parcelle en cause est vitale pour son activité et qu'elle continue de payer les loyers prévus au contrat sans défaillance. M. [C] expose que le bail prévoit expressément une procédure en matière de sous-location, à savoir l'obligation pour le bailleur d'être appelé en la cause, l'obligation de solliciter l'accord du bailleur à une éventuelle sous-location et l'obligation de manifester cet accord par le biais d'un acte authentique ; le bail prévoit également que «Les locaux faisant l'objet du présent bail devront être consacrés par le « Preneur» à l'exploitation de son activité de transport et de stockage à l'exclusion de toute autre même temporairement » et qu'à défaut, le preneur s'expose à la nullité des différentes sous-locations et à la résiliation du bail. M. [C] fait valoir que la société Trans-Austral a eu un comportement fautif justifiant la résiliation du bail, en ce que : -elle a autorisé l'installation des sociétés CTOI, Rje, Cap Com Technologie, Insulaire, Ria, Rso, Interval et Trucks Part OI, sans solliciter au préalable son autorisation, ce qui constitue des sous locations interdites, justifiant de la résiliation du bail commercial aux torts du preneur -il n'a jamais été appelé et ignorait absolument tout de l'existence de ces sociétés, les différents gérants des sociétés susvisées confirmant n'avoir contracté qu'avec la société Trans-Austral -la clause de destination des lieux loués prévue au bail commercial n'est pas respectée -les sous locations se font à titres onéreuses, à l'exception de celles qui sont conclues entre les sociétés de M. [O] et de son fils (CTOI et Trucks Part OI) ce qui démontre l'intention malicieuse de la société Trans-Austral. M. [C] considère que toutes les sociétés se trouvant au sein des lieux loués s'acquittent du paiement d'un loyer auprès de la société Trans-Austral ce qui démontre la qualification de contrats de sous-location. Il ajoute que le fait d'assurer le gardiennage ne démontre pas en quoi il s'agirait d'une des activités principales de la société Trans-Austral (celle-ci n'ayant jamais produit ni les conventions souscrites avec les autres sociétés, ni les extraits K bis et/ou statuts). La société Trans-Austal pour la première fois fait état de « mise à disposition » qui revêt un caractère précaire or, certaines sociétés sont implantées depuis longtemps selon l'appelant et, en tout état de cause, seule le propriétaire des lieux peut proposer ce type de convention. Sur quoi, D'une part, Il ressort des dispositions de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février que : 'Les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que leur consentement mutuel ou pour des causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.' L'obligation de loyauté et de sincérité ainsi que le devoir de coopération associés à l'exigence de bonne foi s'imposent en matière contractuelle et présentent un caractère d'ordre public. La bonne foi est toujours présumée et c'est à celui qui invoque la mauvaise foi de la prouver. D'autre part, Il résulte des dispositions de l'article 1184 (ancien) du code civil que : 'La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de point droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.' La résolution peut être prononcée aux torts de l'un des cocontractants ou à leurs torts réciproques. La résolution judiciaire entraîne l'anéantissement rétroactif du contrat. Les parties doivent donc procéder à la restitution en nature des prestations reçues sauf si les choses ne sont plus entières. Si, dans un contrat synallagmatique à exécution successive, la résiliation judiciaire n'opère pas pour le temps où le contrat a été régulièrement exécuté, la résolution judiciaire pour absence d'exécution ou exécution imparfaite dès l'origine entraîne l'anéantissement rétroactif du contrat. La résiliation judiciaire des contrats à exécution successive ne prend pas nécessairement effet à la date de la décision qui la prononce. * * * Il ressort des éléments du dossier que suivant acte sous signature privée en date du 4 juin 2014, M. [I] [C], chef d'entreprise, a donné à bail commercial à l'EURL Trans-Austral représentée par son gérant, M. [K] [O], un local situé à [Localité 4], [Adresse 7] sur un terrain d'une superficie de 8.271 m² cadastrée section [Cadastre 6], pour une durée de neuf années qui commenceront à courir le 4 juin 2014 pour se terminer le 4 juin 2023, moyennant un loyer mensuel de 3.817 euros. Le paragraphe « DESTINATION DES LIEUX LOUES » est ainsi rédigé : « Les locaux faisant l'objet du présent bail devront être consacrés par le « Preneur » à l'exploitation de son activité de transport et de stockage à l'exclusion de toute autre même temporairement. Toutefois, le « Preneur » pourra adjoindre des activités connexes ou complémentaires dans les conditions prévues par l'article L145-47 du code de commerce (déspécialisation resteinte) ou être autorisé à exercer des activités différents dans les cas prévus par l'article L145-48 du même code (déspécialisation plénière). » Le bail prévoit en son paragraphe « CHARGES ET CONDITIONS », notamment, que :« Le « Preneur » ne pourra céder son droit au présent bail ou sous-louer les lieux en dépendant, en tout ou partie, sans le consentement du « Bailleur » sous peine de nullité des cessions ou sous-locations consenties au mépris de cette clause, et même de résiliation des présentes ». Suivant procès-verbal délivré le 3 juin 2015 à la demande de M. [C], l'huissier de justice a constaté que : -plusieurs camions sont stationnés sur une grande plate-forme de dépôt aménagée sur la parcelle [Cadastre 5] -une plate-forme en béton est réalisée sur une partie de la parcelle [Cadastre 5] -un grand silo portant l'enseigne « Air Liquide » est installé sur cette plate-forme bétonnée -trois autres citernes, reliées par des tuyaux de canalisation, en cours de montage, sont également installées sur cette plate-forme bétonnée -ces installations industrielles sont dans un état neuf et n'ont aucun rapport avec l'exploitation d'une activité de transport ou de stockage. Après avoir exposé que la SA Innoveox a conclu le 4 avril 2014 un contrat de prestation de service avec la société Inter'val, elle-même en collaboration avec la société Trans-Austral, au terme duquel la société Inter'val permettait l'installation sur une partie de la parcelle cadastrée section [Cadastre 6], d'une unité de production Innoveox et que c'est dans ces conditions que la société Innoveox Océania, filiale d'Innoveox a entrepris les démarches auprès de la Direction de l'Environnement, de l'Aménagement et du Logement (DEAL) de la Réunion afin d'obtenir la délivrance d'une autorisation temporaire d'exploitation de son unité industrielle pour lequel elle a obtenu un permis de construire en date du 25 novembre 2014 pour la réalisation des structures nécessaires à la mise en place de l'unité, suivant « PROTOCOLE TRANSACTIONNEL » du 9 septembre 2015, il a été convenu entre M. [C], propriétaire et bailleur, la société Trans-Austral, preneur, et la SA Innoveox, que : -avec l'accord de la société Trans-Austral, M. [C] consent à Innoveox SA et Innoveox Océania une autorisation d'utiliser une partie de la parcelle de terrain pour construire et exploiter une unité industrielle Innoveox en ce compris l'installation d'une dalle de béton, ainsi que des voies d'accès qui traversent son terrain, pour toute la période pendant laquelle l'unité industrielle sera utilement exploitée sur la parcelle considérée, cette période ne pouvant excéder la durée de l'autorisation temporaire d'exploiter de la DEAL -M. [C] s'engage à signer dès la signature de l'autorisation de construire et d'exploiter une unité de valorisation d'effluents aqueux organiques telle qu'exigée par la DEAL -en contrepartie des engagements pris, Innoveox Océania versa à M. [C] la somme mensuelle de 4.000 euros à compter du mois de septembre 2015, et ce, pendant toute la période pendant laquelle l'unité industrielle sera installée sur la parcelle considérée, et ce jusqu'au démantèlement complet de l'unité industrielle -les parties reconnaissent, sous réserve de la bonne exécution du protocole, que les différends en relation avec les faits existants entre elles et dont elles ont connaissance auront été intégralement et définitivement réglés par le protocole ; M. [C] renonce à toute demande ou recours contre la société Innoveox SA ou Innoveox Océania ayant trait à l'occupation par ces dernières de la parcelle cadastrée [Cadastre 6] située [Adresse 7] à [Localité 4] ; la société Trans-Austral renonce également à toute demande ou recours contre M. [C] ayant trait à l'indemnisation de ce présent protocole. Suivant procès-verbal délivré le 6 novembre 2017 à la demande de M. [C], l'huissier de justice a constaté que : -le siège social de la société de la Coopérative de transport de l'Océan indien (CTOI) dont le gérant est M. [K] [O], est situé dans les locaux de la société Trans-Austal, installés sur la parcelle [Cadastre 5] -un bâtiment exploité par la société à l'enseigne RJE est installé sur la parcelle [Cadastre 5] -un dépôt fermé à l'aide d'une clôture grillagée et d'un portail est installé sur la parcelle [Cadastre 5] ; plusieurs bobines de câbles électriques et un stock de plusieurs poteaux neufs en métal y sont entreposés ; le gérant de la société Trans-Austral, M. [K] [O], déclare que cette aire d'entreposage est mise à la disposition de la société cap Com Technologie -un deuxième dépôt clôturé et fermé est installé sur la parcelle [Cadastre 5] ; un véhicule, plusieurs tapis de pelouse artificielle et un conteneur y sont entreposés ; M. [K] [O] déclare que cette deuxième aire d'entreposage est mise à la disposition de la société insulaire qui réalise des activités événementielles -un troisième dépôt clôturé et fermé est installé sur la parcelle [Cadastre 5] ; un engin de chantier et des conteneurs y sont entreposés ; M. [K] [O] déclare que cette troisième aire d'entreposage est mise à la disposition de la société RIA et RSO -une activité de traitement d'huiles usagées est exercée sous un abri installé à l'intérieur d'une zone clôturé située sur la parcelle [Cadastre 5] -des équipements industriels de la société Innoveox sont installés dans une enceinte clôturée située sur la parcelle [Cadastre 5]. Suivant procès-verbal délivré le 29 mars 2018 à la demande de M. [C], l'huissier de justice reprend les déclarations des personnes présentes sur les lieux : -M. [O] déclare que la société CTOI est locataire du [Adresse 7] [Localité 4] qui est une parcelle mitoyenne et qui appartient au frère de M. [C] -M. [O] déclare que la société Trans-Austral sous-loue un hangar à la société RJE en vertu d'un contrat de sous-location pour un loyer mensuel HT de 3.000 euros ; M. [A] [E], gérant de la société RJE confirme occuper les lieux pour un hangar en vertu d'un contrat de sous-location depuis le 1er février 2008 pour un loyer mensuel de 3.000 euros HT et y avoir une activité de stockage d'outillage type quincaillerie technique professionnelle -M. [O] déclare que la société Trans-Austral sous-loue une aire d'entreposage à la société Cap Com Technologie (aujourd'hui dénommée CIRCET) pour un montant mensuel de 2.000 euros HT, ce que confirme M. [L] [H], directeur -M. [O] déclare que la société Trans-Austral sous-loue une aire d'entreposage à la société Insulaire facturée mensuellement 1.000 euros HT, ce que M. [G] [T], gérant confirme -M. [O] déclare que la société Trans-Austral sous-loue une aire d'entreposage à la société RIA pour un montant mensuel de 500 euros HT -M. [O] déclare que la société Trans-Austral sous-loue une aire d'entreposage à la société RSO pour un montant mensuel de 500 euros HT -M. [O] déclare que la société Trans-Austral sous-loue une aire d'entreposage à la société Interval pour un montant mensuel de 1.800 euros HT, ce que confirme M. [B] [U], chef comptable -M. [O] déclare que la société Truck Parts OI dont son fils est le gérant est domicilée au siège social de la société Trans-Austral à titre gracieux. Suivant courrier recommandé avec avis de réception en date du 4 mai 2018 (non réclamé), faisant suite au procès-verbal de constat du 29 mars 2018 dont il ressort que plusieurs sociétés occuperaient sans autorisation les lieux loués, le conseil de M. [C] a mis en demeure la société Trans-Austral de faire cesser le trouble dans un délai d'un mois, précisant que son client n'est pas opposé au règlement amiable du différend. Le 24 juin 2019, M. [C] a adressé à la société Trans-Austral une sommation de communiquer dans un délai de 8 jours l'ensemble des conventions souscrites par la société Trans-Austral avec les sociétés CTOI, RJE, Cap Com Technologie (dénommée aujourd'hui CIRCET), Insulaire, RIA, RSO, Interval et Truck parts ainsi que les K bis desdites sociétés ou toute autre document établissant l'existence de ces sociétés. La société Trans-Austral verse aux débats, notamment, des attestations de témoins, dactylographiées, non accompagnées d'une pièce d'identité, ne comprenant aucune des mentions exigées par l'article 202 du code de procédure civile, à savoir celles de : -M. [A] [E], représentant de la société RJE qui déclare, le 25 avril 2019  : « la société Trans-Austral assure la surveillance de mon hangar depuis 2009 via un gardien et depuis 2013 par un système de vidéo surveillance 24H/24H et 7j/7j ainsi qu'une alarme. Monsieur [K] [O] m'autorise cependant à entrer sur le site le dimanche pour les besoins de mon activité » et le 30 novembre 2020 : « la société Trans-Austral réalise sur le terrain qu'elle loue à M. [C] le stockage de ses véhicules et son matériel de transport, le stockage de conteneur et de marchandises en attente de livraison et un service de surveillance et de gardiennage 24H/24H et 7j/7j » -M. [G] [W], gérant de la société Insulaire, qui atteste, le 25 avril 2019 : « la société Trans-Austral met à ma disposition une aire de stockage et que cette société assure elle-même la surveillance de mes marchandises. Cette surveillance est assurée par un système de vidéo surveillance 24H/24H et 7j/7j et par un gardien. L'accès au site est réglementé et celui-ci est fermé totalement le dimanche et les jours fériés. La société Trans-Austral produit également, notamment : -une attestation de M. [N] [Z], expert-comptable, « établie à la demande du dirigeant » datée du 25 avril 2019, dans laquelle il certifie que la société Trans-Austral a réalisé sur le terrain qu'elle loue à M. [C] « divers investissement significatifs de toute nature » (travaux d'aménagements, d'agencements et d'installations sur le terrain, travaux d'entretien, de réparation et d'aménagement des locaux, revêtement enrobé pour le parking, aménagement d'un local pour le gardien) -des photographies non datées montrant des camions stationnés sur un terrain -une « convention de mise à disposition du gardien » établie le 1er janvier 2009 entre la société CTOI, représentée par M. [K] [O] et la société Trans-Austral, représentée par M. [K] [O], par laquelle la société CTOI met à disposition de la société Trans-Austral son gardien qui a pour mission d'assurer la surveillance du terrain occupé par la société trans-Austral Il résulte des éléments du dossier qu'il est établi que : -malgré sommation de communiquer, la société Trans-Austral ne produit pas davantage à hauteur d'appel les conventions souscrites par celle-ci avec les sociétés CTOI, RJE, Cap Com Technologie (dénommée aujourd'hui CIRCET), Insulaire, RIA, RSO, Interval et Truckparts ainsi que les K bis desdites sociétés ou toute autre document établissant l'existence de ces sociétés -faute de produire les statuts à jour et/ou un extrait K bis récent, l'objet social de la société Trans-Austral n'est pas connu, celui-ci n'étant pas davantage repris dans le bail commercial litigieux -la société Trans-Austral sous-loue et ce, nonobstant les attestations produites par celle-ci, émanant des sociétés avec qui elle entretient des relations commerciales : .un hangar à la société RJE pour 3.000 euros par mois .une aire d'entreposage à la société Cap Com Technologie (aujourd'hui dénommée CIRCET) pour 2.000 euros HT par mois .une aire d'entreposage à la société insulaire pour 1.000 euros HT par mois .une aire d'entreposage à la société RIA pour 500 euros HT par mois .une aire d'entreposage à la société RSO pour 500 euros HT par mois .une aire d'entreposage à la société Interval pour 1.800 euros HT par mois -la société Trans-Austral héberge à titre gratuit le siège social de la société Truck Parts OI dont son fils est le gérant -le protocole transactionnel du 9 septembre 2015, postérieur au procès-verbal de constat du 3 juin 2015, ne constitue pas une autorisation de sous-location donnée par M. [C] à la société Trans-Austral mais uniquement une autorisation donnée par M. [C] aux sociétés Innoveox et Innoveox Océania d'utiliser une partie de la parcelle de terrain louée à la société Trans-Austral, et en accord avec celle-ci, pour construire et exploiter une unité industrielle innoveox pour la durée de l'autorisation temporaire d'exploitation de la DEAL moyennant le versement de la somme de 4.000 euros à compter du mois de septembre 2015 à M. [C] et met fin à tout différend entre les parties. -le bail litigieux établi clairement l'interdiction de sous-location à l'égard de la société Trans-austral, « sous peine de nullité » et « même de résiliation », sauf avec le consentement du bailleur, lequel n'est pas établi. Il résulte de ce qui précède que le manquement à l'égard de la société Trans-Austral consistant à avoir sous-loué le bien loué sans le consentement du bailleur, à plusieurs sociétés, pendant plusieurs années, en percevant des loyers d'un montant supérieur à son propre loyer, est établi et présente un caractère de gravité suffisant permettant de faire droit à la demande de M. [C]. Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail commercial aux torts du preneur, la société Trans-Austral, ordonné l'expulsion de la société Trans-Austral et de toute personne occupant les lieux de son chef, y compris l'ensemble des sociétés exploitant les lieux sans autorisation, et ce, avec le concours de la force publique sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement et ordonné le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par le bailleur, en garantie des sommes éventuellement dues. Sur les dommages et intérêts 1°) sollicités par le bailleur M. [C] soutient que son préjudice est réel car non content d'apprendre la violation des dispositions du contrat de bail, avec les sous-locations non autorisées, le preneur perçoit en moyenne un loyer mensuel non autorisé de 8.800 euros HT, soit un bénéfice de plus de 5.000 euros. Il estime qu'il aurait très bien pu louer le terrain à un prix équivalent, ce qu'il n'a pas pu faire et que le préjudice financier peut donc s'établir par la différence entre ce qu'il perçoit et le montant auquel il aurait pu prétendre (5.000 x 12 = 60.000) outre les dommages et intérêts en raison de la résistance abusive du preneur qu'il chiffre à 20.000 euros. Selon la société Trans-Austral, M. [C] ne peut revendiquer aucun « manque à gagner » sur le travail et les investissements qu'elle a réalisés pour pouvoir assurer son activité. Elle estime qu'il ne saurait y avoir aucune résistance abusive à vouloir « sauver » son outil de travail en s'opposant à la stratégie malicieuse du bailleur. 2°) sollicités par le preneur La société Trans-Austral soutient que le caractère « malicieux » du comportement du bailleur qui tente de se débarrasser sans bourse déliée de son locataire commercial s'apparenter à une procédure abusive et clairement à de la mauvaise foi. M. [C] fait valoir pour l'essentiel que la société Trans-Austral ne démontre pas l'intention de nuire et l'abus d'ester en justice et rappelle qu'il a été contraint d'agir en raison de la persistance des manquements commis par le preneur dans le seul but de s'enrichir à son détriment. * * * Sur quoi, En vertu des dispositions des articles 1382 et 1383 du code civil anciens (devenus les articles 1240 et 1241 depuis le 1er octobre 2016), tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits ne constituant pas en soi une faute caractérisant un abus du droit d'agir en justice ni une quelconque résistance abusive, en l'absence de justification d'un préjudice spécifique. La société Trans-Austral qui succombe, est mal fondée en sa demande de dommages et intérêts contre M. [C] pour procédure abusive. M. [C] ne caractérise pas non plus à l'égard de ce dernier un abus de procédure. S'agissant des dommages et intérêts sollicités par M. [C], c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que le manque à gagner n'était pas justifié et que le comportement fautif du preneur avait déjà été sanctionné par la résiliation du bail et l'expulsion de la société Trans-Austral. En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a débouté la société Trans-Austral de sa demande de dommages et intérêts et débouté M. [C] de sa demande de dommages et intérêts. Sur les dépens et les frais irrépétibles La société Trans-Austral succombant, il convient de : -la condamner aux dépens d'appel -la débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d'appel -confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée aux dépens de première instance -confirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure de première instance. L'équité commandant de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [C], il convient de lui accorder de ce chef la somme de 4.000 euros pour la procédure d'appel et de confirmer le jugement en ce qu'il lui a alloué à ce titre la somme de 2.000 euros. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, en matière commerciale, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ; CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion ; Y ajoutant CONDAMNE la SASU Trans-Austral à payer à M. [I] [C] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; LA CONDAMNE aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRESIGNELA PRÉSIDENTE