Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 23/07833

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/07833 - N° Portalis 352J-W-B7H-C267F N° MINUTE : 2/2024 JUGEMENT rendu le 27 juin 2024 DEMANDERESSE S.A. BATIGERE HABITAT, [Adresse 1], représentée par Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque E1971 DÉFENDEUR Monsieur [L] [J], demeurant [Adresse 2], représenté par Me Pauline DE LASTEYRIE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3] COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 23 avril 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 27 juin 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 27 juin 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07833 - N° Portalis 352J-W-B7H-C267F EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 15/07/2020, la SA D'HLM ESPACE HABITAT CONSTRUCTION a donné à bail à [L] [J] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 2] pour un loyer initial mensuel de 349,48 euros. La SA D'HLM ESPACE HABITAT CONSTRUTCION était absorbée par la SA D'HLM BATIGERE GRAND EST le 31/07/2023 et devenait BATIGERE HABITAT. Les échéances de loyer et charges n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à [L] [J] le 12/10/2022 pour avoir paiement d'un arriéré de 4128,70 euros en principal. Par acte de commissaire de justice du 08/09/2023 remis à étude, BATIGERE HABITAT a fait assigner [L] [J] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de : - constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ; - subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire pour la même raison ; - ordonner l'expulsion de [L] [J] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier ; - autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de [L] [J] ; - condamner [L] [J] au paiement d'une somme de 6704,92 euros, montant des loyers au mois de juillet 2023, avec intérêts légaux à compter du 12/10/2022 ; - condamner le même au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, de la date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'au départ effectif des lieux loués, égale au montant du loyer en cours, majoré des charges ; - voir condamner [L] [J] au paiement d'une somme de 400,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer. L'assignation a été dénoncée au PREFET de [Localité 5] le 11/09/2023. L'affaire était appelée à l'audience du 18/12/2023 et faisait l'objet de deux renvois à la demande des parties avant d'être examinée à l'audience du 23/04/2024. Le bailleur, représenté par son conseil, actualise sa demande au titre de l'arriéré à la somme 9050,18 euros, mars 2024 inclus, maintient ses autres demandes, et ne s'oppose pas à la suspension des effets de la clause et à l'octroi de délais de paiement supérieurs à 200 euros par mois. [L] [J], représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écriture soutenues oralement, de voir : accorder des délais de paiement sur 36 mois à hauteur de 20 euros pour les premières mensualités et de 12 dernières mensualités soldant la dette, suspendre les effets de la clause résolutoire, rejeter l'ensemble des demandes du bailleur et écarter l'exécution provisoire de la décision. Il indique avoir eu un accident de travail nécessitant un arrêt de travail en 2021 puis une reprise en mi-temps thérapeutique. Il affirme qu'en raison de l'absence de prise en compte réelle de sa situation, il a dû démissionner et a donc subi une perte de revenu importante. Il affirme qu'après plusieurs formations professionnelles, il a trouvé un nouvel emploi et a perçu 1556 euros au mois de mars 2024. Il ajoute avoir entrepris les démarches sociales en lien avec sa dette locative : FSL, APL. Il précise avoir repris le paiement du loyer. La décision était mise en délibéré au 27/06/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Sur la recevabilité En application de l'article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 13/02/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] deux mois avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi . Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire Le commandement de payer délivré le 12/10/2022 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. [L] [J] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 12/12/2022 à minuit soit à compter du 13/12/2022. Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de février 2024 et la dette diminue depuis. Le bailleur ne s'oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire. Compte tenu de l'apurement possible par le locataire, du règlement intégral du dernier loyer, et la demande qu'il fait à l'audience en ce sens, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l'article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif. En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [L] [J], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et périls de [L] [J], à défaut de local désigné . Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution . Sur la demande en paiement de l'arriéré et en délais de paiement Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que [L] [J] reste devoir une somme de 9050,18 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 16/04/2024, mois de mars 2024 inclus et hors frais. Il convient en conséquence de condamner [L] [J] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation compte tenu des règlements intervenus après le commandement de payer Compte tenu du montant important de la dette, de la nécessité pour le bailleur d'être remboursé dans des délais raisonnables, de la reprise d'un emploi par le défendeur et du délai légal maximum de 36 mois, il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 250,00 euros selon modalités au dispositif. Sur l'indemnité d'occupation En ce cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due, depuis la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion, au loyer indexé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, outre les charges et de condamner [L] [J] au paiement de celle-ci. Sur les demandes accessoires Il y a lieu de condamner [L] [J] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 12/10/2022. Compte tenu de la situation des parties et au regard de l'équité, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Compte tenu de la nature du litige et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, DECLARE le bailleur recevable à agir ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 13/12/2022 portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2]; SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; CONDAMNE [L] [J] à payer à BATIGERE HABITAT, la somme de 9050,18 euros au titre des loyers et charges dus au 16/04/2024, mars 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; AUTORISE [L] [J] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 250,00 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ; RAPPELLE qu'en cas de respect par [L] [J] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ; RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse ; DIT que BATIGERE HABITAT pourra alors faire procéder à l'expulsion de [L] [J], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; AUTORISE, en ce cas, BATIGERE HABITAT à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement et la cave dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de [L] [J] à défaut de local désigné ; DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE, en ce cas, [L] [J] à payer à BATIGERE HABITAT l'indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, outre les charges, due à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE [L] [J] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 12/10/2022 ; DIT n'y avoir lieu au prononcé d'une condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit. Le greffier La juge des contentieux de la protection