Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 14/02/2024
à : Maître Mohamed NAIT KACI
Maître Rémi HOUDAIBI
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
PCP JCP référé
N° RG 24/00006
N° Portalis 352J-W-B7H-C3VN7
N° MINUTE : 7/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 14 février 2024
DEMANDEURS
Madame [F] [K], demeurant [Adresse 1]
Madame [X] [K], demeurant [Adresse 1]
Monsieur [Y] [K], demeurant [Adresse 1]
Madame [S] [L] veuve [K], demeurant [Adresse 1]
repésentés par Maître Mohamed NAIT KACI, avocat au Barreau de Paris, vestiaire : #E1763
DÉFENDEUR
Monsieur [R] [I], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Rémi HOUDAIBI, avocat au Barreau de Paris, vestiaire : #E265
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 janvier 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 février 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière
Décision du 14 février 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/00006 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3VN7
EXPOSE DU LITIGE
M. [Y] [K] ainsi que Mme [F] [K] et Mme [X] [K] son nus-propriétaires d'un studio d'une surface de 29 m² situé [Adresse 2]).
Leur mère, Mme [S] [L] veuve [K] détient l'usufruit de ce bien.
Par contrat sous seing privé du 4 octobre 2018 à effet du jour même, Mme [S] [L] veuve [K] a donné le studio en location meublée à M. [R] [I] moyennant un loyer mensuel de 1250 €, charges comprises.
Par lettre recommandée du 7 mai 2023 reçue le 12 mai 2023, un congé valant offre de vente a été signifié à M. [R] [I] à effet du 4 octobre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023, M. [Y] [K], Mme [F] [K], Mme [X] [K] et Mme [S] [L] veuve [K], ci-après désignés les consorts [K], ont assigné M. [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constat de la validité du congé, d'expulsion immédiate du preneur devenu occupant sans droit ni titre avec le concours de la force publique s'il y a lieu, sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance, de condamnation en paiement de la somme provisionnelle de 5.000 € au titre des loyers impayés ainsi que d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer à compter du 4 octobre 2023 jusqu'à libération des lieux et de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du congé pour vendre.
Au soutien de leur demande, les consorts [K] se fondent sur l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 et font valoir que le congé délivré est régulier en la forme.
A l'audience du 15 janvier 2024, les consorts [K], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, soutenues oralement, au titre desquelles ils ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, actualisé leurs demandes à la somme de 8750 € au titre des loyers impayés et solliciter le débouté des demandes formées par M. [R] [I].
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que le défendeur n'a jamais contesté le caractère meublé du logement, notamment l'absence de lit et de vaisselle, jusqu'à la présente procédure alors que le contrat a été conclu il y a plus de 5 ans. Sur la demande de délais, les bailleurs font valoir que le défendeur ne justifie pas de sa situation financière et sollicitent en conséquence le rejet de cette demande. Enfin sur la demande d'expertise, les demandeurs exposent qu'une mesure d'expertise est inutile dès lors que la cause des désordres est connue et que les travaux ne peuvent être effectués en raison du refus par le locataire de laisser les techniciens et architecte accéder à son logement pour évaluer et effectuer les travaux nécessaires.
M. [R] [I], représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues à l'audience au titre desquelles il a sollicité le débouté des demandes des consorts [K] et à titre subsidiaire, un délai de 24 mois pour régler l'arriéré locatif à hauteur de 208,33 € par mois pendant 24 mois, et en tout état de cause la désignation d'un expert afin de constater les désordres, notamment les infiltrations, l'état des menuiseries, le système d'aération et l'état de l'installation électrique, de fournir les éléments techniques de nature à remédier à ces désordres, à établir les responsabilités encourues et apprécier le préjudice de jouissance en résultant. Il sollicite en outre l’allocation de la somme de 3000 € à titre d'indemnité provisionnelle pour résistance abusive des bailleurs et leur condamnation à verser à son conseil la somme de 1700 € en application des dispositions combinées des articles 700 du code de procédure civile et 37 alinéas 2 de la loi du 10 juillet 1980 ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions le défendeur fait valoir que le contrat conclu entre les parties ne peut être qualifié de bail meublé, et que cette qualification ne relève pas du pouvoir du juge des référés et que celle-ci ayant une conséquence sur la validité du congé, il existe une contestation sérieuse quant au trouble manifestement illicite constitué par l'absence de bail à l'issue de l'effet du congé donné le mai 2023. Par ailleurs, locataire estime que le logement ne remplit pas les critères de décence prévus par les dispositions légales et réglementaires et qu'une mesure d'expertise nécessaire pour identifier la cause des désordres, préconiser les travaux nécessaires pour y remédier et évaluer le préjudice de jouissance résultant du manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent et à l'obligation d'entretenir le logement qui pèse sur le bailleur. Concernant l'arriéré locatif, le défendeur estime que celui-ci ne serait pas dû en raison de la défaillance du bailleur à lui délivrer un logement décent, enfin il estime que le bailleur a fait preuve de résistance abusive et sollicitent l'indemnisation du préjudice en résultant.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées à l'audience du 15 janvier 2024 pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'expulsion
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin, l'urgence étant attachée à la matérialité du trouble et sa demande de cessation.
En application de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation, une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Aux termes de l'article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.
L'article 25-5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ajoute qu'un inventaire détaillé du mobilier est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location.
L'article 25-7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de location est conclu pour une durée d'au moins un an et que si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l'article 25-8 de la même loi, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d'un an.
Par ailleurs, et en application de l'article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte de commissaire de justice. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. À l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
En l'espèce, il convient de rappeler qu'il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de valider le congé, mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l'occupation après la date d'effet du congé, l'urgence étant matérialisée par la réalité du trouble et sa cessation.
Il résulte de la lettre recommandée reçue par M. [R] [I] le 12 mai 2023 qu'un congé lui a été délivré au motif que les bailleurs souhaitaient procéder à la vente du logement.
Il ressort du congé susvisé que celui-ci vise les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives au bail meublé.
M. [R] [I] conteste la validité du congé au motif que le contrat de bail qu'il a signé le 4 octobre 2018 doit être requalifié en bail soumis au titre I de la loi du 6 juillet 1989 et à l'article 15 en ce qui concerne le congé.
Au soutien de ses prétentions, le défendeur fait valoir que le logement qui lui a été mis à disposition au titre du bail ne comportait pas tous les éléments d'équipement prévus par l'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, notamment les éléments de couchage et la vaisselle nécessaire à la prise des repas, et que faute de mobilier suffisant, ce bail doit être requalifié en contrat de location d'un local vide à usage d'habitation à usage d'habitation, régi par titre I de la loi du 6 juillet 1989 et à l'article 15 en ce qui concerne le congé.
Il ne ressort pas avec l'évidence requise en référé que le bail conclu entre les parties a été valablement soumis au titre Ibis de la loi du 6 juillet 1989, l'inventaire joint au contrat ne comprenant pas tous les éléments listés à l'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, de sorte qu'il appartient au juge du fond de qualifier le contrat de location et d'appécier si le congé a pu êtrvalablement délivré pour l'échéance du 4 octobre 2023.
En effet, dans l'hypothèse où le contrat de location serait requalifié par le juge du fond en contrat de location non meublé soumis au titre I de la loi du 6 juillet 1989, il aura été conclu le 4 octobre 2018 pour une durée de 3 années et ce sera renouvelé le 4 octobre 2021 pour venir à échéance le 3 octobre 2024 à minuit.
Dans la mesure où la qualification du contrat de location a une incidence sur la date d'effet du congé et l'appréciation de son motif, il en résulte une contestation sérieuse que le juge des référés ne peut trancher sans devoir apprécier le fond du litige, ce qui excède sa compétence.
Il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par les consorts [K] au titre du congé et de ses conséquences.
Sur la demande d'expertise
L'article 145 du code de procédure civile dispose que " S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur re-quête ou en référé ".
Le juge des référés, saisi d'une demande d'expertise, apprécie notamment, à travers le motif légitime visé à l'article 145 du code de procédure civile, le caractère utile d'une telle mesure.
Au soutien de sa demande, M. [R] [I] produit un constat de commissaire de justice réalisée à sa demande de janvier 2023 duquel il ressort que le logement présente de nombreuses traces d'humidité entraînant le développement de moisissures.
Si cet élément laisse penser qu'une mesure expertale est nécessaire pour déterminer la cause de cette humidité et les travaux nécessaires pour y remédier, il ressort des éléments produits par les demandeurs que ceux-ci sont informés de ce problème depuis le mois de décembre 2022, qu'ils ont effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assureur ayant conduit au passage d'un premier expert d'assurance le 29 décembre 2022 puis d'un second expert le 24 janvier 2023 à la suite desquels ils ont écrit à leur locataire pour lui demander de laisser les techniciens accéder à son logement afin d'évaluer les travaux à réaliser.
Or malgré les demandes des bailleurs, le locataire n'a pas permis qu'une solution soit apportée au problème d'humidité qu'il rencontre.
Compte tenu des diligences effectuées par les consorts [K] à la suite du signalement du désordre d'humidité par le locataire et de l'identification des causes possibles de ce désordre à la suite de laquelle les bailleurs ont sollicité l'accès du logement pour que l'architecte de l'immeuble et les techniciens évaluent les travaux à réaliser, il n'apparaît nécessaire de procéder à une mesure d'expertise.
En conséquence, la demande formée par M. [R] [I] sera rejetée de même que sa demande d'indemnisation pour résistance abusive des bailleurs.
Sur la provision au titre des loyers et charges
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.
L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.
Le preneur est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
En l'espèce il résulte du décompte produit par les consorts [K] et arrêté au 4 octobre 2023, que M. [R] [I] est de manière incontestable redevable auprès des bailleurs de la somme de 8.750 euros au titre des loyers impayés pour la période de mars à septembre 2023 inclus.
Aussi M. [R] [I] sera-t-il condamné au paiement de cette somme à titre provisionnel.
Sur la demande de délais de paiement
L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l'espèce, M. [R] [I] sollicite des délais de paiement mais ne fournit aucun élément permettant de justifier cette demande.
En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Chaque partie, succombant partiellement à ses demandes, supportera ses propres dépens.
L'équité commande de ne pas faire droit aux demandes formées de part et d'autre au titre des frais irrépétibles.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,
DISONS n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes formées par M. [Y] [K], Mme [F] [K], Mme [X] [K] et Mme [S] [L] veuve [K] au titre du congé pour vente du logement situé [Adresse 2], délivré le 12 mai 2023 en vertu du bail conclu le 4 octobre 2018 avec M. [R] [I] ;
DEBOUTONS M. [R] [I] de sa demande d'expertise ;
DEBOUTONS M. [R] [I] de sa demande de provision formée contre M. [Y] [K], Mme [F] [K], Mme [X] [K] et Mme [S] [L] veuve [K] ;
CONDAMNONS M. [R] [I] à verser à M. [Y] [K], Mme [F] [K], Mme [X] [K] et Mme [S] [L] veuve [K] la somme provisionnelle de 8.750 euros au titre des loyers impayés du mois de mars 2023 au mois de septembre 2023 inclus ;
DEBOUTONS M. [R] [I] de sa demande de délais de paiement ;
DEBOUTONS les parties de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DISONS que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
