Texte intégral
Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 2 JUIN 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04542 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFME3
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de radiation du 28 Octobre 2021 -Cour d'Appel de PARIS - RG n° 20/17827
Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris le 29 Octobre 2020 - n° 11-19-014734
APPELANT
Monsieur [O] [F]
né le 14 février 1959 à Sanandadj (Iran)
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Ayant pour avocat plaidant : Me Philippe LEGRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : R054
INTIME
Monsieur [T] [X]
Né le 30 avril 1931 à [Localité 9] (94)
Représenté par sa tutrice, Madame [G] [M]
demeurant [Adresse 1] - [Localité 6]
EPHAD [Localité 8] Croix Rouge
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Michael INDJEYAN - SICAKYUZ, avocat au barreau de PARIS, toque : D0611
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président de chambre
Anne-Laure MEANO, présidente assesseur
Bérengère DOLBEAU, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Marthe CRAVIARI
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [X] est propriétaire d'un appartement sis à [Localité 7], [Adresse 2].
M. [X] a conclu un bail d'habitation avec M. [F] dont la date est contestée entre les parties, le locataire soutenant que le bail du 30 octobre 2015 a été amiablement résilié entre les parties qui ont régularisé un nouveau bail le 4 février 2016.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un arriéré locatif d'un montant de 9.859,62 € le 14.05.2019, ainsi qu'une sommation d'avoir à cesser la sous-location visant la clause résolutoire en date du 27.07.2019.
Par exploit en date du 18 novembre 2019, M. [T] [X] a assigné M. [O] [F] devant le Tribunal Judiciaire de Paris aux fins d'obtenir la résiliation de plein droit du bail à usage d'habitation qui lui a été consenti portant sur un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 800 €, outre 85 € de charges locatives en sus.
Par jugement rendu le 29 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :
- Jugé que le seul bail valable signé entre M.[O] [F] et M. [T] [X] pour un local à usage d'habitation sis [Adresse 2] [Localité 4] était celui du 30 octobre 2015 comportant un loyer en principal de 800 euros ;
- Constaté l'acquisition de la clause résolutoire ;
- Ordonné l'expulsion de M.[O] [F] et de tous occupants de son chef ;
- Condamné M.[O] [F] à payer à M. [T] [X] la somme de 9 859,62 euros représentant la dette locative au 14 mai 2019 avec intérêts au taux légal à compter du jugement ainsi que la somme de 985,96 euros à titre de clause pénale ;
- Condamné M.[O] [F] à payer à M. [T] [X] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer principal mensuel en vigueur jusqu'à la libération effective des lieux ;
- Condamné M.[O] [F] à payer à M. [T] [X] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ce jugement a été signifié à M.[O] [F] le 10 novembre 2020.
Il en a interjeté appel le 9 décembre 2020.
Par jugement rendu le 25 mars 2021, le juge des contentieux de la protection exerçant en qualité de juge des tutelles du tribunal judicaire de Boulogne-Billancourt a placé M. [T] [X] sous tutelle et désigné sa nièce Mme [G] [M] en qualité de tuteur.
Le 3 juin 2021, il a été procédé à l'expulsion de M.[O] [F], les meubles étant séquestrés sur place par l'huissier instrumentaire.
Par ordonnance du 16 juin 2021, le Premier président de la cour d'appel de Paris a rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement formulée par M.[O] [F] et l'a condamné à verser à Mme [G] [M] ès qualités de tutrice de M. [T] [X] la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 28 octobre 2021, l'affaire a été radiée pour défaut de diligence des parties.
Par conclusions signifiées le 3 février 2022, M. [F] a sollicité le rétablissement de l'affaire.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 9 décembre 2020 par M.[O] [F] ;
Vu les dernières écritures remises au greffe le 21 avril 2022 par lesquelles M.[O] [F], appelant, demande à la cour de :
Le recevoir en son appel et l'y déclarer bien fondé ;
Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau ;
Juger que le bail du 4 février 2016 est régulier en ce qu'il a été approuvé, paraphé et signé par M. [T] [X] ;
Subsidiairement, désigner tel expert graphologue qu'il plaira à la Cour afin d'examiner les originaux des baux consentis par M. [T] [X] à M. [O] [F] les 30 octobre 2015 et 4 février 2016 et dire si les paraphes, la signature et la mention manuscrite figurant sur le bail du 4 février 2016 sont ou non de la main de M.[T] [X] ;
En conséquence,
Juger nul et de nul effet le commandement de payer signifié par M. [T] [X] à M. [O] [F] le 14 mai 2019 ;
Juger nul et de nul effet la sommation signifiée par M. [T] [X] à M. [O] [F] le 29 juillet 2019 ;
Condamner Mme [G] [M] ès-qualité à payer à M. [O] [F] la somme de 65 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des travaux qu'il a réalisés dans l'appartement litigieux et de l'expulsion dont il a fait l'objet en exécution du jugement rendu ;
Débouter Mme [G] [M] ès-qualité de l'ensemble de ses demandes ;
Condamner Mme [G] [M], ès-qualité à payer à M. [O] [F] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL 2H Avocats, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les dernières écritures remises au greffe le 15 avril 2022 au terme desquelles Mme [G] [M], intimée, demande à la cour de :
Recevoir M. [O] [F] en son appel, mais le dire mal fondé, en conséquence ;
Confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamner M. [O] [F] à régler à M. [T] [X] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 12 mai 2022.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le bail applicable :
M. [X] produit un contrat de bail daté du 30 octobre 2015 d'une durée de trois années, pour un loyer de 800 €, outre 85 euros de provisions sur charges, avec une franchise de loyers d'une année, puis une limitation du loyer à 500 euros par mois la deuxième année en contrepartie de la réalisation de travaux d'aménagement importants. Ce bail prévoyait l'interdiction de toute sous-location.
M. [F] produit un contrat de bail du 4 février 2016, d'une durée de six années, pour un loyer de 485 € outre 85 € de charges, un montant de franchise de 5 820 euros pendant une durée d'une année, et la possibilité de sous-louer une partie ou la totalité du bien par le locataire.
Mme [M] en sa qualité de tutrice de M. [X] soutient que le second contrat de bail est un faux, qui n'a pas été signé par son oncle.
Elle ne verse toutefois aucun élément de comparaison d'écriture ou de signature de celui-ci pour établir le caractère frauduleux de ce bail. En outre, elle ne démontre pas plus l'exécution du bail du 30 octobre 2015 par les parties, notamment en ne justifiant pas du montant des sommes versées mensuellement par le locataire entre le mois d'octobre 2016 et le mois de novembre 2017, postérieurement à la première année de franchise de loyers.
Par ailleurs, le second contrat de bail présente des paraphes sur chaque page, une signature et la mention 'lu et approuvé' au nom de M. [X] semblables à celles portées sur le premier contrat de bail et sur un courrier établi de la main de M. [X] le 20 octobre 2018 et adressé à M. [F]. Au surplus, une expertise graphologique non contradictoire réalisée par Mme [L], experte auprès de la cour d'appel de Grenoble, le 20 janvier 2021 à la demande de M. [F] conclut que les paraphes, la signature et la mention manuscrite apposés sur le bail de 2016 sont 'incontestablement' de la main de M. [X]. Cette expertise, qui a été débattue contradictoirement, n'est contredite par aucun élément apporté par Mme [M].
Enfin, M. [F] justifie avoir réalisé des travaux importants dans le logement qui lui a été loué par M. [X] en produisant deux constats d'huissier du 27 octobre 2015 et du 10 février 2020 démontrant l'importance des travaux réalisés entre ces deux dates dans le local, ainsi que des factures d'entreprise du bâtiment datées de décembre 2015 et janvier 2016, d'un montant total de 53 068 euros TTC, qui peuvent expliquer la conclusion d'un nouveau bail plus avantageux pour le locataire au vu des sommes investies dans ces travaux, dont le principe était acté dès le premier bail.
Aussi, il y a lieu d'infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a indiqué que le seul bail valable était celui du 30 octobre 2015, et de faire application du second bail conclu entre M. [F] et M. [X] le 4 février 2016.
Sur la validité du commandement de payer du 14 mai 2019 :
Le commandement de payer du 14 mai 2019 vise le bail du 30 octobre 2015, qui a été expressément remplacé par le bail du 4 février 2016, qui précise en page 4 :'ce contrat annule les autres contrats du 30 octobre 2015. C'est le seul contrat valable à ce jour'.
En outre, le commandement de payer fait état de loyers et charges d'un montant de 885 euros par mois, alors que le bail du 4 février 2016 fixe le montant du loyer à la somme de 400 euros outre 85 euros de charges récupérables.
Aussi, ce commandement de payer du 14 mai 2019, qui ne vise ni le dernier bail, ni le montant contractuel du loyer, n'a pas d'effet et ne peut donner lieu à l'acquisition de la clause résolutoire.
Le jugement sera infirmé de ce chef.
Sur la validité de la sommation du 29 juillet 2019 :
La sommation de payer du 29 juillet 2019 vise également le bail antérieur du 30 octobre 2015, qui interdisait toute sous-location, alors que le bail du 4 février 2016 donnait l'autorisation au locataire 'de sous-louer une partie ou la totalité du bien'.
Certes, toute sous-location d'un bien régi par la loi du 6 juillet 1989 est encadrée par l'article 8 de celle-ci qui dispose que : 'Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours'.
En l'espèce, l'autorisation écrite du bailleur résulte du bail du 4 février 2016 en ce qui concerne le principe de la sous-location, mais ne fait aucune allusion au prix du loyer.
Or, il résulte du constat d'huissier du 28 mai 2019 que le logement loué à M. [F] par M. [X] a été sous-loué à M. [V], qui indique y vivre depuis le mois d'août 2018 et précise que M. [F] lui a donné à bail moyennant un loyer mensuel de 1 800 euros charges comprises. Le loyer payé par M. [F] à M. [X] s'élevait à la somme de 485 euros par mois charges comprises, et était donc très inférieur au prix demandé au sous-locataire, en violation des dispositions de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, M. [V] indique que M. [F] lui a loué le bien, sans faire état d'une sous-location et de sa connaissance de l'existence d'un autre bailleur.
Toutefois, le bailleur se contente de solliciter la confirmation du jugement, qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, alors que dans le bail du 4 février 2016, aucune clause résolutoire ne prévoit cette violation, le bailleur ne sollicitant pas à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail.
Aussi, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé l'acquisition de la clause résolutoire, qui ne figure pas dans le bail du 4 février 2016, et de débouter le bailleur de l'ensemble des demandes afférentes, à savoir l'expulsion et l'indemnité d'occupation.
Sur l'arriéré locatif :
M. [X] sollicite le paiement de la somme de 9 859,62 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 14 mai 2019, ce qui correspond aux loyers d'un montant de 885 euros pour la période de décembre 2017 à avril 2019 mentionnés dans le commandement de payer, déduction faite d'un acompte de 5 390 euros.
Toutefois, ainsi qu'il a été indiqué, le bail du 30 octobre 2015 qui est visé dans le commandement de payer n'est pas applicable, ainsi que le montant des loyers à hauteur de 885 euros.
Le bailleur verse également un décompte annexé au commandement de payer aux fins de saisie-vente du 23 avril 2021 prenant pour base un loyer de 800 euros, ainsi que le décompte de l'huissier de justice du 8 septembre 2021 prenant la même base.
M. [F] ne verse aucun élément relatif aux règlements qu'il aurait effectué sur cette période ou une période ultérieure.
Aussi, il y a lieu de limiter la demande de M. [X] à la somme de 2 855 euros pour les loyers dus de décembre 2017 à avril 2019, en se fondant sur le loyer et les charges d'un montant de 485 euros par mois, et déduction faite des versements effectués à hauteur de 5 390 euros.
M. [F] sera condamné à verser cette somme à M. [X].
Sur la demande reconventionnelle à titre de dommages intérêts :
M. [F] sollicite la somme de 65 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation des travaux qu'il a réalisés dans l'appartement litigieux, et de l'expulsion dont il a fait l'objet.
Toutefois, outre le fait que M. [F] ne développe pas cette demande en fait et en droit dans ses conclusions, celle-ci ne figurant que dans le dispositif, il y a lieu de rappeler que M. [F] a sous-loué durant plusieurs années le bien loué à M. [X] à un prix quatre fois supérieur à celui qu'il versait lui-même.
Il ne démontre donc pas l'existence d'un quelconque préjudice financier.
Cette demande sera rejetée.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il apparaît équitable de condamner M. [F] à verser à M. [X] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [F], qui succombe partiellement, sera condamné aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Et statuant à nouveau,
Juge que le bail du 4 février 2016 est le seul applicable ;
Constate l'absence d'effets du commandement de payer du 14 mai 2019 et de la sommation du 29 juillet 2019, qui se fondent sur un bail antérieur ;
Condamne M. [O] [F] à payer à M. [T] [X] représenté par sa tutrice Mme [G] [M] la somme de 2 855 euros, arrêtée au 14 mai 2019, au titre de l'arriéré locatif ;
Déboute M. [O] [F] de sa demande reconventionnelle de dommages intérêts ;
Condamne M. [O] [F] à verser à M. [T] [X] représenté par sa tutrice Mme [G] [M] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [O] [F] aux dépens de première instance et d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président
