Tribunal judiciaire, 10 mai 2024. 24/00034

MINUTE: N° RG 24/00034 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YZBS [T] [N], [F] [N] NEE [U] C/ [Z] [M], [H] [E] Le - Expéditions délivrées à Maître DREZET de la SELARL DREZET-PELET copies à [Z] [M] et [H] [E] TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 8] [Adresse 8] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 mai 2024 PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier DEMANDEURS : Monsieur [T] [N] né le 27 Décembre 1964 à [Localité 7] [Adresse 3] [Localité 2] Représenté par Me BOSCH loco Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET-PELET Madame [F] [N] NEE [U] née le 04 Décembre 1965 à [Localité 4] [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me BOSCH loco Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET-PELET DEFENDEURS : Monsieur [Z] [M] né le 29 Juillet 1976 à [Localité 6] [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 1] Absent Madame [H] [E] née le 10 Février 1980 à [Localité 5] [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 1] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 05 Avril 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Janvier 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSÉ DU LITIGE : Par contrat en date du 07 novembre 2019, M [T] [N] et Mme [F] [U] épouse [N] ont donné à bail à M [Z] [M] et Mme [H] [E] un logement situé [Adresse 9], pour un loyer mensuel de 700 € et 150 € de provision sur charges. Le 26 octobre 2023, M [T] [N] et Mme [F] [U] épouse [N] ont fait signifier à M [M] et Mme [E] un commandement de payer des loyers en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée dans le bail. Ils ont ensuite fait assigner M [Z] [M] et Mme [H] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Arcachon par un acte d'huissier du 29 janvier 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. A l'audience du 05 avril 2024, M [T] [N] et Mme [F] [U] épouse [N], représentés par leur Conseil, reprennent les termes de leur assignation pour demander de constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire; d'ordonner l'expulsion de M [Z] [M] et Mme [H] [E] et les condamner solidairement au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 671,17 €, d'une indemnité mensuelle d'occupation, outre une somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. M [T] [N] et Mme [F] [U] épouse [N] indiquent que des règlements ont été faits depuis l'assignation mais que la clause résolutoire est acquise et qu'ils s'opposent à tout délai de paiement dès lors qu'ils sont restés sans nouvelle des locataires. Mme [H] [E] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative qu'elle explique par une hospitalisation de 6 mois qui l'a conduite à cesser son activité professionnelle. Elle précise que des rappels de la CPAM lui ont permis d'effectuer des règlements et qu'elle est en recherche d'un nouveau logement moins onéreux. M [Z] [M], cité à étude, n'a pas comparu ni personne pour lui. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA RESILIATION DU BAIL : 1/ Sur la recevabilité de la demande L'article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience aux fins de réalisation d'un diagnostic social et financier transmis au juge avant l'audience. En l'espèce, M [T] [N] et Mme [F] [U] épouse [N] justifient avoir notifié l'assignation à la préfecture de la Gironde par voie électronique le 01 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience. L'action est donc recevable. 2/ Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 07 novembre 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 octobre 2023, pour la somme en principal de 2347,95 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 décembre 2023. II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT L'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En vertu des dispositions de l'article 24 V de cette loi, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. En l'espèce, M [T] [N] et Mme [F] [U] épouse [N] produisent un décompte selon lequel M [Z] [M] et Mme [H] [E] restent leur devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 671,17 € à la date du 03 avril 2024. Mme [H] [E] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. En conséquence, Mme [E] et M [M], toujours tenu a paiement des loyers faute de congé délivré aux bailleurs, seront condamnés solidairement à verser à M [T] [N] et Mme [F] [U] épouse [N] la somme de 671,17€, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux à compter de la date du commandement de payer (26 octobre 2023). Il résulte du décompte produit par les bailleurs que depuis la délivrance de l'assignation, Mme [E] a fait des versements mensuels pour un montant total de 6373,78€ au 03 avril 2024. Sur cette période de janvier à avril 2024, son loyer résiduel représente une somme de 2118€ ( 909,50 - 380€ de CAF = 529,50€ x 4 mois) Il convient donc de considérer, en application de l'article 1342-10 du code civil, que Mme [E] a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Par ailleurs, compte tenu du solde de la dette ramené à 671,17€, Mme [E] est en situation de la régler avec l'octroi de délais. Compte tenu de ces éléments, Mme [H] [E] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. III. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE Il résulte de l'article 24 VII de la loi ° 89-462 du 06 juillet 1989 que les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge qui est saisi d'une demande à cette fin. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. La clause résolutoire reprendra alors son plein effet entraînant la résiliation du bail et permettant aux bailleurs de poursuivre l'expulsion des locataires au besoin avec le concours de la force publique. Dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir, en application des dispositions de l'article 1240 du code civil, que M [Z] [M] et Mme [H] [E], causant un préjudice au bailleur en occupant les lieux sans droit ni titre, seront redevables d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. A l'inverse, si les locataires procèdent au paiement des loyers et charges courants et se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause est réputée ne pas avoir joué. En l'espèce, en l'état des délais ci-avant accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. IV. SUR LES AUTRES DEMANDES : En application de l'article 696 du code de procédure civile, M [Z] [M] et Mme [H] [E], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir M [T] [N] et Mme [F] [U] épouse [N], M [Z] [M] et Mme [H] [E] seront condamnés à leur verser une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 novembre 2019 entre M [T] [N] et Mme [F] [U] épouse [N] d'une part et M [Z] [M] et Mme [H] [E] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 9], sont réunies à la date du 26 décembre 2023 ; CONDAMNE solidairement M [Z] [M] et Mme [H] [E] à verser à M [T] [N] et Mme [F] [U] épouse [N] à titre provisionnel la somme de 671,17€ (décompte arrêté au 03 avril 2024, incluant une mensualité d'avril 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023; AUTORISE Mme [H] [E] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 100 € chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour M [Z] [M] et Mme [H] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de les quitter, M [T] [N] et Mme [F] [U] épouse [N] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que M [Z] [M] et Mme [H] [E] soient condamnés à verser à M [T] [N] et Mme [F] [U] épouse [N] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNE M [Z] [M] et Mme [H] [E] à verser à M [T] [N] et Mme [F] [U] épouse [N] une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M [Z] [M] et Mme [H] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Juge et par le greffier . Le GreffierLe juge des contentieux de la protection