Cour d'appel, 10 juin 2022. 21/01027

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 10 JUIN 2022 (n° 2022/ , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01027 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC54L Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Décembre 2020 -Tribunal judiciaire de BOBIGNY - RG n° 19/11682 APPELANTS Madame [G] [E] [D] née le 26 juin 1982 à [Localité 7] (76), [Adresse 1] [Localité 3] Monsieur [W] [N] né le 05 avril 1974 à [Localité 6] (75), [Adresse 1] [Localité 3] Tous deux représentés par Me François PALES de la SELARL LEGABAT, avocat au barreau de PARIS, toque : G0237 assistés de Me Magali ARTIS, avocat au barreau de METZ, toque : A302 INTIMÉS Monsieur [Y] [I] né le 30 juillet 1959 à [Localité 5] (Tunisie), [Adresse 2] [Localité 4] Madame [V] [S] épouse [I] née le 09 novembre 1964 à [Localité 8] (Tunisie) [Adresse 2] [Localité 4] Tous deux représentés et assistés de Me Jean-laurent EMOD, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : PN 242 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Monique CHAULET, conseillère Mme Muriel PAGE, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. **** Par acte du 26 juillet 2018, M. et Mme [I] ont vendu à M. [N] et Mme [D] une maison d'habitation située à [Localité 3], [Adresse 1]. Ayant constaté en décembre 2018 que les murs et le plafond d'une chambre présentaient des traces d'humidité qui ont provoqué l'effondrement du plafond, ainsi que des fuites et la présence de moisissures au pourtour des menuiseries des chambres, M. [N] et Mme [D] ont assigné M. et Mme [I], sur le fondement du défaut de délivrance conforme, subsidiairement du manquement à l'obligation d'information et plus subsidiairement de la garantie des vices cachés, en paiement de la somme de 11 968,45 euros correspondant au coût de réparation des désordres et de diverses sommes à titre de dommages-intérêts. Par jugement du 3 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a rejeté ces demandes et condamné M. [N] et Mme [D] à payer à M. et Mme [I] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Pour rejeter la demande fondée sur un défaut de délivrance conforme, le tribunal a retenu qu'à la date de la vente les infiltrations et l'humidité dont se plaignent les acquéreurs n'étaient pas apparentes, le premier constat remontant au 28 janvier 2019, que ceux-ci ont réalisé des travaux dont la nature et l'étendue ne sont pas précisées, qu'aucun élément ne permet de déterminer à quelle date la trémie a été rebouchée, et qu'en conséquence il n'est pas établi qu'au jour de la vente le bien présentait les désordres litigieux. Pour rejeter la demande fondée sur un manquement de M. et Mme [I] à leur obligation d'information, le tribunal a retenu que si celui-ci avait connaissance de réparations effectuées sur la toiture entre 2014 et 2016 et d'un dégât des eaux intervenu trois ans avant la vente, il n'est pas justifié qu'il s'agit d'informations déterminantes qu'il aurait dû transmettre à M. [N] et Mme [D]. Il a également retenu que la défectuosité des travaux réalisés sur la trémie et son lien de causalité avec les désordres n'étant pas établie, il ne peut être reproché à M. et Mme [I] de n'avoir pas donné cette information. Sur la garantie des vices cachés, en l'absence de preuve de l'existence des vices allégués au moment de la vente, cette garantie n'est pas due. M. [N] et Mme [D] ont interjeté appel de ce jugement. Sur le manquement de M. et Mme [I] à leur obligation de délivrance conforme, ils font valoir que le bien a été vendu comme étant en excellent état, ce qui n'a pas été le cas puisqu'il résulte des pièces versées aux débats que le complexe d'étanchéité de la toiture-terrasse, sur laquelle avait été posée un raccord d'étanchéité, était très dégradé, qu'une ouverture avait été mal rebouchée au droit d'une ancienne trémie, permettant à l'eau de s'infiltrer en humidifiant les murs et le plancher haut de la chambre parentale située au premier étage, le palier haut et la chambre d'amis. A titre subsidiaire, M. [N] et Mme [D] fondent leur demande sur un manquement de M. et Mme [I] à leur obligation d'information pour ne pas leur avoir révélé qu'ils avaient fait réaliser des réparations à la suite d'un dégât des eaux et qu'ils avaient réalisés des travaux de fortune sur la toiture-terrasse pour reboucher une trémie. Plus subsidiairement, ils agissent sur le fondement de la garantie des vices cachés expliquant que les vices affectant l'immeuble étaient antérieurs à la vente et connus des vendeurs qui ne peuvent se prévaloir de la clause exclusive de cette garantie. M. [N] et Mme [D] réclament en conséquence la condamnation solidaire de M. et Mme [I] à leur payer la somme de 11 968,45 euros au titre du coût de réparation des désordres, la somme de 348,05 euros correspondant au coût du constat d'huissier, la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral et la somme et, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et la même somme au titre de ceux engagés en appel. M. et Mme [I] concluent à la confirmation du jugement. Ils reprochent d'abord à M. [N] et Mme [D] de n'avoir pas, préalablement à la vente, procédé à la vérification de l'état de la toiture, ce qui constitue un manquement d'autant plus grave que M. [N] exerce la profession d'architecte et avait la compétence pour s'assurer du bon état de la toiture. Ils ajoutent que les désordres ne sont apparus que sept mois après la vente lorsque M. [N] et Mme [D] ont réalisé des travaux alors qu'aucun désordre n'était apparu antérieurement. Ils reprochent également à M. [N] et Mme [D] de n'avoir pas demandé l'organisation d'une expertise judiciaire. SUR CE : Attendu que l'immeuble litigieux a été présenté comme étant en excellent état lors de la mise en vente par l'agent immobilier ; qu'il est constant que, quelques mois après la vente, d'importants désordres sont apparus à la suite d'infiltration d'eau par la toiture, provoquant des traces d'humidité sur les murs et le plafond des chambres du premier étage et des moisissures sur les menuiseries ; qu'il a été alors constaté que la toiture-terrasse avait, antérieurement à la vente, fait l'objet de réparations par la pose de raccords d'étanchéité dont l'état était très dégradé ; qu'avaient également été réalisés des travaux destiné à reboucher la trémie de la toiture-terrasse, les éléments produits par M. [N] et Mme [D] établissant la mauvaise qualité de ces travaux, à l'origine d'infiltrations ; qu'il résulte d'une attestation établie par une voisine de l'immeuble qu'antérieurement à la vente elle a vu à plusieurs reprises M. [I] monter sur la toiture de l'immeuble pour effectuer des travaux de réparation en posant, notamment, une bande d'étanchéité ; Attendu qu'il résulte de ces éléments que l'immeuble litigieux, vendu comme étant en excellent état, n'avait pas cette qualité puisque la toiture avait fait l'objet de réparations de fortune par le vendeur dont il n'a pas été fait état ; qu'ainsi, M. et Mme [I], qui ont manqué à leur obligation de délivrance conforme, engagent leur responsabilité contractuelle et doivent être condamnés à payer à M. [N] et Mme [D], outre la somme de 11 968,45 euros correspondant au coût des travaux que ceux-ci ont fait réaliser pour la reprise des désordres, la somme de 348,05 euros correspondant au coût du constat d'huissier et la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Infirme le jugement en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau : Condamne in solidum M. et Mme [I] à payer à M. [N] et Mme [D] : - la somme de 11 968,45 euros au titre du coût de réparation des désordres ; - la somme de 348,05 euros correspondant au coût du constat d'huissier ; - la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice de jouisssance ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme [I] et les condamne à payer à M. [N] et Mme [D] la somme de 3 000 euros ; Les condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Pales conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,