Cour d'appel, 20 mars 2024. 22/06001

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 20 MARS 2024 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06001 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFQMF Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Février 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY CEDEX - RG n° 20/04383 APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic la société NEXITY LAMY, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 487 530 099 C/O Société NEXITY LAMY [Adresse 3] [Localité 6] Représenté par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148 ayant pour avocat plaidant : Me Frédérique MORIN de l'AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE - FREDERIQUE MORIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0024 INTIMEE S.C.I. LES 3 A [Adresse 5] [Localité 1] domiciliée : chez Monsieur [D] [Z], [Adresse 4] Représentée par Me Marianne DEWINNE et assistée de Me Françoise COHEN - SCP BOSQUE ET ASSOCIES - avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Perrine VERMONT, Conseillère Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE La SCI Les 3A est propriétaire du lot 3 dans l'immeuble sis [Adresse 2]. Par acte d'huissier en date du 5 février 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] (93) représenté par son syndic Nexity Lamy a fait assigner la SCI Les 3A devant le tribunal judiciaire de Bobigny en paiement de charges de copropriété, et, par conclusions signifiées par voie electronique le 27 septembre 2021, aux fins de paiement des sommes suivantes : - 10.364, 53 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrété au 14 janvier 2021, outre les intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2016 ; - 1.401, 88 € au titre des frais de recouvrement, - la capitalisation sur l'ensemble des condamnations pécuniaires - 2.500 € de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens ; - débouter la SCI les 3A de ses demandes, fins et conclusions Par jugement du 16 février 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny, a : -rejeté en l'état des décomptes produits, l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], -débouté les parties du surplus de leurs demandes ; -condamné le syndicat des coproprietaires du [Adresse 2] aux dépens ; -condamné le syndicat des coproprietaires du [Adresse 2] à payer à la SCI Les 3A la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -ordonné l'execution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions. Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le18 mars 2022. La procédure devant la cour a été clôturée le 23 janvier 2024. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 4 janvier 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, à : -Infirmer le jugement déféré en sa totalité et statuant de nouveau, -Condamner la S.C.I Les 3A au paiement des sommes suivantes : - 10.364,53 €, montant des charges et travaux arrêtés au 1/01/2021 - 1.592,03 € au titre des frais nécessaires arrêtés au 1/01/2021, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27/05/2016, sur la somme de 7.884,59 €, et à compter des présentes conclusions pour le surplus, et de dire que l'article 1343-2 nouveau du code civil s'appliquera A titre subsidiaire, nommer tel expert qu'il plaira à la cour avec mission notamment de : - se faire communiquer tous documents et pièces que l'expert estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, - entendre tous sachants - déterminer si les répartitions de charges de la SCI Les 3 A sont conformes aux dispositions du règlement de copropriété et de la loi du 10 juillet 1965, - déterminer le montant des charges dues par la SCI Les 3 A aux frais provisoirement avancés par l'appelant. Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la S.C.I Les 3 A et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 5.000,00 € à titre de dommages-intérêts outre de la somme de 4.500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. Vu les conclusions notifiées le 19 janvier 2024 par lesquelles la SCI Les 3A intimée, demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 700 du code de procédure civile de confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions en ce qu'il a : débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Marianne Dewinne, Avocat au Barreau de Seine Saint Denis, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants : Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; En l'espèce, l'article 6 chapitre 3 du réglement de copropriété prévoit que « le nettoyage des choses et parties communes de l'immeuble sera uniquement supporté par les lots 1, 2, 4 à 15 inclus» ; En outre, il est prévu en page 28 de ce même réglement que 'l'acquéreur du troisième lot n'aura aucun droit d'accés à la cour ni à la buanderie, il devra dans les trois mois de son acquisition supprimer les portes d'accés de l'appartement sur le couloir et le hangar sur la cour de façon à n'avoir aucune communauté avec les autres co-propriétaires, en outre dans le même délai il devra faire installer dans son lot des water-closets personnels, de façon à ne pas se servir de ceux se trouvant sur le palier.' ; Pour soutenir sa demande en paiement de charges au titre des appels provisions charges et régularisations annuelles ( conformément aux répartitions individuelles et relevés généraux des dépenses) depuis l'origine de la dette, à savoir du 1er octobre 2011 jusqu'au 14 janvier 2021, outre au titre des appels travaux du 14 janvier 2015 au 9 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires produit un décompte des sommes dues à la date du 14 janvier 2021. Toutefois, et ainsi que l'a relevé le premier juge, la lecture de ce relevé de compte des charges ne permet pas de faire la distinction entre les charges dues par la SCI et les charges dont elle est exonérée conformément aux dispositions précitées du réglement de copropriété et par application du critère d'utilité tel qu'institué par l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 pour définir les 'frais relatifs à l'entretien des parties communes'; Il est constant qu'un débat oppose les parties sur l'usage fait par la SCI des parties communes de l'immeuble ; A ce titre, le syndicat fait valoir que que si la SCI Les 3A avait l'obligation dans les trois mois de son acquisition de supprimer les portes d'accès sur le couloir et du hangar sur la cour de façon à n'avoir aucune communauté avec les autres copropriétaires et d'installer un WC dans son lot, celle-ci n'a jamais justifié de la réalité de ces travaux et que son locataire continuait à utiliser les parties communes de l'immeuble ; Au contraire, la SCI Les 3A conteste cette version des faits et indique disposer de sa propre entrée et n'avoir aucun accès aux parties communes de l'immeuble pour n'avoir 'aucune communauté avec les autres co-propriétaires' tel qu'il est spécifié au réglement de copropriété pris en page 26, et ainsi pas d'accès au couloir ou à la cour de l'immeuble, ni l'usage des WC sur le palier ; Or, il n'est pas contesté que la SCI Les 3A bénéficie, par seule application des dispositions du réglement de copropriété, d'une dispense de participation aux charges d'entretien concernant 'le nettoyage des choses et parties communes de l'immeuble' tel qu'il est mentionné à l'article 6 du réglement de copropriété ; C'est à ce titre que la SCI Les 3A est effectivement dispensée des charges de 'nettoyage' - le syndicat des copropriétaires ayant procédé depuis l'introduction de la présente procédure, à une régularisation des charges pour les années 2014 à 2018 concernant le lot 3- ; Cependant le décompte fourni ne permet pas de déterminer quelles sont les charges relevant de l'entretien des parties communes autres que celles de 'nettoyage', notamment afférentes aux 'choses et parties communes de l'immeuble', aucune distinction de quelque ordre que ce soit n'étant établie à ce propos au décompte visé ; Dès lors et dans la mesure où il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de la régularité des appels de charges adressés à la SCI Les 3A par la production d'un décompte détaillé à même de déterminer précisément quelles sont les charges qui lui sont imputables et de justifier de celles dont elle est exonérée par seule application des dispositions du réglement de copropriété, il échet de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté en l'état des pièces produites, l'ensemble des demandes en paiement du syndicat des coproprietaires. Sur la demande en paiement des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat et en dommages et intérêts La demande principale en paiement de charges de copropriété du syndicat des copropriétaires ayant été rejetée, les demandes subséquentes liées aux frais exposés pour le recouvrement de sa créance de charge et en dommages et intérêts seront nécessairement rejetées ; le jugement sera confirmé sur ce point. Sur la demande subsidiaire en expertise judiciaire : L'article 145 du code de procédure civile dispose que 'S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé' ; En l'espèce, si le syndicat des copropriétaires sollicite une mission d'expertise pour déterminer si la répartition des charges effectuées par le syndic est faite en conformité avec les dispositions du règlement de copropriété et de la loi du 10 juillet 1965, l'article 146 alinéa 2 du code de procédure civile dispose cependant 'qu'en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve' ; En conséquence, le syndicat des copropriétaires qui échoue à justifier du bien fondé de sa demande en paiement faute d'apporter les éléments suffisants à établir la réalité de sa créance, notamment au regard des dispositions du réglement de copropriété, sera débouté de sa demande d'expertise judiciaire, laquelle ne saurait palier sa carence dans l'administration de la preuve. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de Me Marianne Dewinne, Avocat au Barreau de Seine Saint Denis, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ; Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la SCI Les 3A la somme supplémentaire de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement; Y ajoutant, Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande d'expertise ; Condamne le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Marianne Dewinne, Avocat au Barreau de Seine Saint Denis, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] à payer à la SCI Les 3A la somme supplémentaire de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT