Cour d'appel, 01 février 2023. 21/03774

01/02/2023 ARRÊT N°93/2023 N° RG 21/03774 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OLJ3 EV/CD Décision déférée du 18 Juin 2021 - Tribunal de proximité de MURET ( 11-20-000230) Mme DUVERT [M] [Z] [Y] C/ [U] [Y] INFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU PREMIER FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTE Madame [M] [Z] [Y] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Isabelle GUIBAUD-REY, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.018487 du 23/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMÉ Monsieur [U] [Y] [Adresse 5] [Localité 1] Représenté par Me Stéphanie DUVERGER, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : E.VET, président O. STIENNE, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre Par acte du 1er août 2006, M. [U] [Y] a donné à bail à Mme [M] [Z] [Y] un local d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 500 € par mois . Le 31 août 2017, la locataire a fait assigner le propriétaire devant le juge des référés qui par ordonnance du 23 mars 2018 a ordonnè une expertise. Le rapport était déposé le 21 juillet 2018. Le 12 juin 2018, le propriétaire a fait délivrer à la locataire un congé pour reprise. Par jugement du 11 janvier 2019, le tribunal d'instance de Muret a validé le congé, constaté que le bail a pris fin le 31 août 2018, ordonné l'expulsion de la locataire et fixé une indemnité d'occupation. Par ordonnance du 4 juillet 2020, le premier président de la cour d'appel a rejeté la demande de voir ordonner l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement du 11 janvier 2019. Mme [Y]-[R] a quitté les lieux le 14 novembre 2019 et un état des lieux établi le 11 décembre 2019. Par acte du 6 juillet 2020, Mme [Z]-[Y] a fait assigné M. [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Muret . Par jugement du 18 juin 2021, le juge de proximité de Muret a : ' condamné M. [U] [Y] à une pénalité de 10 % du loyer mensuel de chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 11 février 2001 jusqu'au jour du paiement, ' débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, ' condamné M. [U] [Y] à payer à Mme [M] [Z] la somme de 500 € sur le fondement de 700 du code de procédure civile, ' condamné M. [U] [Y] aux dépens. Par déclaration 31 août 2021, Mme [Z]-[Y] a formé appel de la décision en ce qu'elle :«l'a déboutée :- de sa demande de paiement de la somme de 3600 € en réparation de son préjudice de jouissance, - de sa demande de remboursement de frais d'isolation qu'elle a engagés, - de sa demande de paiement de la somme de 5000 € en réparation de son préjudice moral, - de sa demande de paiement de la somme de 696,58 € au titre de la restitution de dépôt de garantie,-de sa demande de paiement de1500 € au titre de l'article 700. Mme [Z] demande également la réformation du jugement dont appel, en ce qu'elle a été condamnée à : -la somme de 315,42 € au titre du paiement du loyer de décembre 2019 -la somme de 295 € au titre de la taxe d'ordures ménagères des années 2018 et 2019.». Par dernières conclusions du 13 octobre 2021, Mme [Z]-[Y] demande à la cour de : ' réformer le jugement rendu par le Tribunal de proximité de Muret le 18 juin 2021 en ce qu'il a : - débouté Mme [Z] de sa demande de réparation de son préjudice de jouissance, - débouté Mme [Z] de sa demande de réparation de son préjudice moral, - débouté Mme [Y]-[R] de sa demande de remboursement des travaux d'isolation payés par elle, - condamné Mme [Z] au paiement de la somme de 295 € au litre des taxes d'ordure ménagere pour les années 2018 et 2019, Statuant à nouveau : ' condamner M. [U] [Y] à payer la somme de 3 600 € à Mme [M] [Z] en réparation de son préjudice de iouissance, ' condamner M. [U] [Y] à payer la somme de 1353,75 € à Mme [M] [Z] au titre des travaux d'isolation de la maison, ' condamner M. [U] [Y] payer la somme de 5000 € à Mme [M] [Z] en réparation de son préjudice moral, ' débouter M. [U] [Y] de sa demande de paiement relative à la taxe des ordures ménagéres, En tout état de cause, ' condamner M. [U] [Y] au paiement de la somme de 2 500 € au litre des frais que Mme [M] [Z] aurait été contrainte d'exposer si elle n'avait pas bénéficié de l'aide juridictionnelle et dont Maitre Isabelle Guibaud-Rey sera autorisée à poursuivre le recouvremenl en contre partie de sa renonciation à percevoir la somme correspondant a la part contributive de |'Elat, ' condamner M. [U] [Y] aux entiers dépens. Par dernières conclusions du 2 novembre 2021, M. [U] [Y] demande la cour de : ' débouter Mme [Z] de l'ensemble de ses demandes, Au titre de l'appel incident : ' condamner Mme [Z] à Ia somme de 3.000 € au titre des loyers impayes, la somme de 1.020 € d'indemnite d'occupation du mois d'août 2019 au mois de décembre 2019, outre la somme de 462 € au titre des taxes d'ordures menagères. ' condamner Mme [Z] a prendre en charge la repose des radiateurs en fonte, a hauteur de la somme de 1.936 €. ' condamner Mme [Z] à verser à M. [Y] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens. La clôture de l'instruction est intervenue 28 novembre 2022. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS Sur le préjudice de jouissance : Mme [Z]- [Y] relève que l'expert a constaté cinq types de désordres liés à la réalisation de l'ouvrage ou à la vétusté et justifiant la réalisation de travaux. Elle souligne ne pas avoir disposé chauffage décent entre 2007 et 2019 et précise ne pas avoir fait procéder à l'entretien annuel de la chaudière car elle n'a jamais fonctionné ni avoir effectué de déclaration d'assurance car les désordres résultant de l'humidité intérieure ne pouvaient être pris en charge. Elle évalue son préjudice à: 12X5X150X 40% soit 3600 €. M. [Y] oppose que le rapport d'expertise relève la vétusté de la maison mais souligne Mme [Z]-[Y] connaissait son état avant de régulariser le bail, que le jour de l'entrée dans les lieux la chaudière fonctionnait et que d'ailleurs la locataire n'a fait aucun reproche concernant l'état de la maison pendant de nombreuses années. Il explique que ce n'est qu'en mai 2017 qu'elle l'a alerté au téléphone de ce que le chauffe-eau était défectueux et que lorsqu'il s'est présenté pour effectuer des réparations elle lui a répondu qu'il était trop tard et lui a refusé l'accès au logement. Il considère que la maison s'est dégradée en raison de la négligence de la locataire qui ne justifie pas avoir entretenu la chaudière et le chauffe-eau entre 2006 et 2018. S'agissant de la chaudière il précise que la locataire a pris l'initiative de retirer les radiateurs en fonte empêchant de la réparer ou remplacer. Il est constant qu'aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et répondant à des caractéristiques définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002. Si l'état des lieux d'entrée ne relève aucun désordre certains éléments d'équipement sont indiqués en état d'usage, notamment le chauffe-eau. La chaudière étant qualifiée d'un mauvais état. L'expert par ordonnance de référé du 23 août 2018 a relevé certains désordres résultant du manque d'entretien ne pouvant donc engager la responsabilité du bailleur. Pour les autres, l'expert a constaté : ' désordres extérieurs : dégradation des enduits en soubassement due à la nature de l'enduit qui se délite sous l'effet de l'humidité. ' désordres intérieurs : l'humidité se manifeste intérieurement au droit des murs extérieurs touchés par les remontées capillaires . Si ces désordres n'étaient pas mentionnés à l'état des lieux d'entrée l'absence de reprise ne peut être reprochée au bailleur en l'absence d'information donnée par la locataire. En tout état de cause, la demande de la locataire au titre du préjudice de jouissance se limite à l'évaluation faite par l'expert du préjudice résultant de l'absence de fonctionnement de la chaudière. À ce titre, l'expert a relevé que la chaudière ne fonctionnait pas et analysé que ce désordre relevait de la vétusté ce qui confirme la mention de l'état des lieux établi le 1er août 2006. D'ailleurs, dans son courrier adressé à l'expert le 7 mai 2018, le bailleur expliquait que début 2008 il avait fourni des radiateurs d'appoint à sa s'ur lui expliquant que c'était provisoire le temps de faire réparer la chaudière mais qu'entre-temps elle avait retiré les radiateurs de fonte, leur réinstallation étant pour lui un préalable indispensable. Force est de constater que le bailleur qui reconnaît avoir été informé de l'absence de chauffage dès 2008 n'a engagé aucune démarche puisque ce n'est qu'en réponse au courrier de la locataire du 30 novembre 2015, soit sept ans après, que, le 5 décembre suivant il affirmait lui avoir demandé à plusieurs reprises de remettre en place des radiateurs de fonte qu'elle avait retirés afin de faire réparer la chaudière, voir la faire remplacer si nécessaire. Ainsi, il est vain pour lui de prétendre qu'il a tenté d'intervenir dès qu'il a été informé de l'absence de chauffage en 2015. Ainsi, il ne justifie pas alors qu'il avait une parfaite connaissance de ce désordre d'une particulière gravité et dont la reprise lui incombait avoir, avant 2015 tenté d'intervenir ou de faire intervenir un professionnel afin que la maison soit normalement chauffée. En effet, au regard de la vétusté de l'installation, seul le remplacement de la chaudière s'imposait, qui pouvaient être réalisé en même temps que la réinstallation des radiateurs. En conséquence, il convient de faire droit à la demande de la locataire à hauteur de 40 % du loyer comme sollicité par elle pendant les périodes de chauffe soit cinq mois, cette indemnisation étant due à compter de 2008 et non 2009 et jusqu'en 2019: soit 11X5X150X40% = 3300 € par infirmation du jugement déféré. Sur les frais engagés par la locataire : La locataire explique que l'inertie de son bailleur l'a contrainte à exposer des frais d'isolation des combles. Le bailleur oppose que les travaux d'isolation dont la locataire demande remboursement ont été pris en charge par des subventions. Il est constant que les travaux d'isolation des combles incombent au bailleur. Cependant, en l'espèce, la locataire n'a pas mis le bailleur en demeure d'effectuer ces travaux d'isolation et ne lui a pas demandé son autorisation. Surtout, il résulte de la facture établie le 10 novembre 2017 par la société ProEcoBat ayant effectué les travaux qu'au regard des aides versées aucune somme n'est restée à la charge de la locataire. Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral : Mme [Z]-[Y] rappelle avoir subi un préjudice résultant de l'insalubrité du logement et du dysfonctionnement du chauffe-eau pendant plusieurs semaines en avril 2017 l'obligeant à aller prendre, ainsi que son fils leur douche chez leurs voisins et que l'absence d'isolation empêchait les convecteurs électriques sous dimensionnés d'assurer une température décente, favorisant la formation d'humidité. Elle fait valoir que finalement il est établi que le bailleur lui a délivré un congé pour reprise frauduleux puisqu'il a donné la maison à bail à d'autres locataires. Elle souligne que son préjudice moral est d'autant plus important que son bailleur était son propre frère. M. [Y] considère que le logement étaient parfaitement habitable et salubre, qu'il n'a pas été entretenu par la locataire qui a refusé qu'il effectue les travaux de reprise nécessaires et affirme avoir occupé le logement pendant quelques mois après son départ. S'agissant du congé et du préjudice qu'aurait subi la locataire en raison de son caractère abusif, par jugement du 11 janvier 2019 confirmé par la cour d'appel de Toulouse le 24 juillet 2019 la validité du congé délivré par le bailleur aux fins de reprise le 12 janvier 2018 a été constatée. En conséquence, il n'y a pas lieu d'examiner si ce congé a été délivré frauduleusement justifiant l'octroi de dommages-intérêts à la locataire au risque de contrariété de décision. De plus, la locataire produit un certificat médical établi le 9 octobre 2017 par le docteur [D] qui indique lui donner des soins et qu'elle présente un état dépressif déclenché par ses problématiques de logement qu'elle allègue ce jour. Il résulte de cette pièce que si l'état dépressif de la locataire a bien été constaté par le médecin ce n'est que le jour de l'établissement du certificat médical qu'elle a fait état de ce qu'il résulterait de ses problèmes de logement. Ce qui ne peut permettre d'établir un lien direct entre cette pathologie et ses difficultés purement locatives. Enfin, l'expert a relevé: ' des désordres dus à la non ou mauvaise réalisation de travaux :absence de trappe de cheminée en plafond, fuite en raccord du manchon connectant le tuyau d'évacuation en PVC du siphon et le réseau d'évacuation existant, entraînant des inondations qui imbibent les cloisons et provoquent l'humidité dans le dégagement et dans la chambre, désaffleurement d'enduit en plafond au droit de l'ancien chauffe-eau et absence de fermeture de l'ancien conduit d'évacuation des gaz brûlés du chauffe-eau, ' que l'installation électrique initiale n'étant ni adaptée ni prévue pour la puissance nécessaire au fonctionnement des convecteurs utilisés par la locataire en raison du non fonctionnement de la chaudière, les prises fondaient et le manque de chaleur entraînait une atmosphère malsaine favorisant la formation d'humidité, des moisissures et des décollements d'enduit, ' le manque de pression du réseau d'eau froide et chaude alimentant les équipements sanitaires précisant que le réseau était peut-être obstrué par sa vétusté. De plus, selon facture du 20 avril 2017, la société LCS décrivait le chauffe-eau comme vétuste avec un corps de chauffe entartré et devant être remplacé. La locataire faisait établir un devis dès le 17 mai. Le bailleur explique être venu dès le 20 mai pour constater les désordres mais qu'à cette date la locataire a refusé de le recevoir, ce qui est confirmé par un courrier de voisins qui relatent une altercation . Cependant, les circonstances de cette altercation ne sont pas explicitées et ainsi sa responsabilité ne peut être imputée à l'un ou à l'autre alors que le conflit ne peut être considéré comme purement locatif mais aussi de nature familiale. En tout état de cause, le changement du chauffe-eau incombait au bailleur et il lui appartenait de mettre en demeure la locataire d'accepter les travaux de reprise ce dont il ne justifie pas. Le 20 juin 2017, le conseil de la locataire alertait à nouveau le bailleur sur le fait que le chauffe-eau était en panne depuis le 10 avril 2017. Finalement, le chauffe-eau était acheté le 11 juillet 2017, et non dès le mois de mai comme l'indique le bailleur. Il résulte de cette chronologie que la carence du bailleur a entraîné pour la locataire un préjudice moral en ce qu'il est établi par les attestations qu'elle produit avoir dû, ainsi que son fils prendre leur douche chez des voisins. Au regard de ces éléments, il doit être fait droit à la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral de Mme [Z]-[Y] à hauteur de 300 €. Sur la demande en paiement de loyers et charges : Le bailleur explique que la locataire a toujours réglé ses loyers de manière irrégulière et ne jamais avoir reçu les chèques annoncés pour les mois d'octobre et novembre 2018. Il soutient que ses demandes pour des sommes antérieures à 2018 ne sont pas prescrites au regard des mises en demeure adressées à la locataire. La locataire fait valoir que le débiteur est prescrit à solliciter des sommes antérieures à 2017 et que pour les années postérieures il n'établit aucun solde au regard de ses règlement et des versements de la CAF. La cour constate qu'au regard de la prescription triennale le bailleur ne peut réclamer de sommes qui seraient dues avant janvier 2018, les mises en demeure n'étant pas interruptives de prescription au regard des dispositions des articles 2240 et suivants du Code civil. Le bailleur affirme que la locataire est redevable à hauteur de 3000 € pour l'année 2018 mais ne conteste pas avoir perçu de la CAF la somme de 4212 € ainsi qu'il est établi par la locataire qui par ailleurs justifie du débit de chèques d'un montant de 150 € correspondants au restant dû jusqu'au mois d'octobre et explique que le montant du virement de 450 € du 2 janvier 2019 correspond au règlement des mois d'octobre à décembre 2018. Au regard des débits figurants sur le compte de la locataire et à défaut d'explication plus précise du bailleur sur le montant qui lui serait dû, Il convient de considérer qu'au regard des sommes versées il existe pour 2018 un trop-perçu de 12 € qui viendra en déduction des sommes dues pour l'année 2019. Pour l'année 2019, la locataire était redevable à hauteur de 500X11 + 500/31X11 soit 5677, 42 €. Il résulte du relevé du 10 décembre 2020 que la CAF a versé au bailleur un total de 3862 € et la locataire justifie d'un virement au bénéfice du bailleur d'un montant de 150 € par mois de janvier à octobre 2019, le relevé de compte du mois de septembre n'étant pas produit soit des versements retenus à hauteur de :150X9 = 1350. La locataire reste redevable à hauteur de : 5677, 42 - (12+ 3862+ 1350) soit 453, 42 €. Sur la taxe d'ordures ménagères : Le bailleur sollicite le règlement de la taxe d'ordures ménagères pour les années 2017 à 2019. La locataire relève que le bail ne met pas la charge le règlement de cette taxe et que d'ailleurs la mention « plus les taxes récupérables » a été rayée. La cour constate qu'il résulte des mentions manuscrites des baux produits par les parties qu'ils n'ont pas été écrits de la même main. Or, il appartient à la locataire d'établir avec certitude qu'elle a été dispensée de l'obligation légale résultant du décret du 26 août 1987 mettant la taxe d'ordures ménagères dans la catégorie des charges récupérables. Force est de constater que si le bail produit par elle présente la mention « plus les taxes récupérables » barrée, tel n'est pas le cas de l'exemplaire versé par le bailleur. En conséquence, la locataire doit être déclarée tenue au titre des taxes d'ordures ménagères pour les années 2018 et 2019, la demande au titre de l'année 2017 étant prescrite, soit un total de 297 € vu les justificatifs produits par infirmation du jugement déféré. Sur la restitution du dépôt de garantie : La locataire considère que l'état des lieux de sortie ne met pas en évidence de dégradation pouvant lui être imputée excepté le remplacement des radiateurs alors que, la chaudière ne fonctionnait pas. Le bailleur oppose que le dépôt de garantie ne lui a jamais été versé. La cour relève que si le bail produit par la locataire indique un dépôt de garantie de 1000 €, celui versé par le bailleur mentionne à ce titre la seule somme de 500 €. Il appartient à la locataire de justifier sa demande au regard des dénégations du bailleur. Or, force est de constater qu'elle ne justifie pas du règlement du dépôt de garantie. En conséquence, se demande à ce titre doit être rejetée par infirmation du jugement déféré. Sur la demande au titre de la réinstallation des radiateurs de fonte: La locataire ne conteste pas avoir retiré les radiateurs en fonte sans autorisation du bailleur et il résulte de l'expertise que le montant de leur réinstallation s'élève à 1936 €. Il convient en conséquence de faire droit à la demande du bailleur à ce titre. Sur les demandes annexes : L'équité commande de rejeter les demandes présentées par les parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de la loi sur l'aide juridictionnelle. Enfin, chaque partie gardera la charge de ses dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS: La cour, Statuant dans les limites de sa saisine: Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté Mme [M] [Z]-[Y] de sa demande en remboursement des travaux d'isolation , Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant : Condamne M. [U] [Y] à verser à Mme [M] [Z]-[Y] la somme de 3300 € au titre de son préjudice de jouissance, Condamne M. [U] [Y] à verser à Mme [M] [Z]-[Y] la somme de 300 € au titre de son préjudice moral, Condamne Mme [M] [Z]-[Y] à verser à M. [U] [Y] 453, 42 € au titre des indemnités d'occupation impayées, Condamne Mme [M] [Z]-[Y] à verser à M. [U] [Y] 297 € au titre de la taxe ordures ménagères, Condamne Mme [M] [Z]-[Y] à verser à M. [U] [Y] 1936 € au titre de la réinstallation des radiateurs en fonte, Déboute Mme [M] [Z]-[Y] de ses demandes au titre du dépôt de garantie, Rejette les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de la loi sur l'aide juridictionnelle, Chaque partie gardera la charge de ses dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle pour Mme [M] [Y]-[R]. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT I. ANAGER E. VET