Tribunal judiciaire, 09 février 2024. 23/01584

Du 09 février 2024 5AA SCI/ld PPP Référés N° RG 23/01584 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YHEP Société NOALIS C/ [F] [O] [N] [G], [L] [H] - Expéditions délivrées à avocat et défendeur - FE délivrée à Me GONDER Le 09/02/2024 Avocats : la SELARL GONDER TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 février 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : Société NOALIS, SA D’HLM RCS LIMOGES 561 820 481 [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER DEFENDEURS : Monsieur [F] [O] [N] [G] né le 09 Mars 2000 [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] Absent Madame [L] [H] née le 04 Juin 2000 à [Localité 6] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 13 Octobre 2023 Délibéré en date du 8 décembre 2023, prorogé au 22 décembre 2023, prorogé au 18 janvier 2024 puis prorogé au 09 février 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Juillet 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Un seul des défendeurs comparait ; la décision étant en premier ressort, l'ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire à l'égard de tous. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 25 août 2021, la SA d'HLM NOALIS a donné à bail à M. [O] [N] et à Mme [H] [L] un logement, de type T3, situé [Adresse 1]. Le bail comporte une clause de solidarité entre les deux locataires. Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2022, la SA d'HLM NOALIS a fait délivrer à M. [O] [N] et à Mme [H] un commandement de payer la somme de 1857,46 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2023, la SA d'HLM NOALIS a assigné M. [O] [N] et Mme [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 13 octobre 2023 aux fins de voir : "Constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location conclu le 25 août 2021 sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; "Ordonner l'expulsion de corps et de biens des locataires ainsi que de tout occupant de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique ; "Condamner solidairement les deux locataires au paiement de la somme de 2941 euros représentant les loyers, charges et indemnité d'occupation courus à ce jour avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ; la créance étant susceptible d'être actualisée le jour de l'audience ; "Condamner solidairement les occupants d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu'à l'entière libération des lieux. "Condamner à M. [O] [N] et Mme [H] à lui payer la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, "Les condamner aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Lors de l'audience du 13 octobre, la SA d'HLM NOALIS, représentée par son conseil expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2934,10 euros -mois de septembre compris- au 13 octobre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. Il est précisé par le représentant du bailleur indique une reprise des paiements. Le montant actuel du loyer est de 572 euros. En défense, Mme [H] [L] comparaît et expose qu'elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 50 euros en novembre et 100 euros en sus du loyer courant par la suite. Elle précise qu'elle a connu des soucis de santé. Le paiement du loyer a repris depuis trois mois. Le couple a un enfant à charge. Les revenus mensuels de Madame [H] sont de 1700 euros et ceux de Monsieur [O] de 1400 euros. Régulièrement assigné à personne, Monsieur à M. [O] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance de la SA d'HLM NOALIS. Il y est précisé que les deux locataires sont salariés en CDI avec un enfant à charge. La dette unique est celle des arriérés de loyer. Suite à des soucis de santé de Madame, en 2022, des accidents de paiement du loyer sont intervenus. Le couple s'est alors engagé à payer mensuellement 50 euros en supplément du loyer. De nouvelles difficultés sont intervenues en 2022 suite à un accident de voiture de Madame et à l'achat d'une nouvelle automobile. Le couple a repris le paiement du loyer en août 2023. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 8 décembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la non comparution du défendeur En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 31 juillet 2023, deux mois avant la date de l'audience. La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 14 septembre 2023. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La SA d'HLM NOALIS a fait signifier à M. [O] [N] et à Mme [H] un commandement d'avoir à payer la somme de 1857,46 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 28 septembre 2022. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Les locataires n'ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal. Ce défaut de régularisation fonde la SA d'HLM NOALIS à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 29 novembre 2022 , par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Néanmoins, l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que : - pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; - ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; - si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats que : -M. [O] [N] et Mme [H] [L] ont repris le paiement du loyer courant depuis août 2023 ; -M. [O] [N] et Mme [H] [L] est en situation de reprendre le paiement du loyer courant, compte tenu d'un revenu mensuel de 3100 euros (les deux locataires sont salariés) ; Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. En cas de non-respect de ce moratoire, la SA d'HLM NOALIS sera autorisée à poursuivre l'expulsion de M. [O] [N] et de Mme [H] [L]. En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que M. [O] [N] et Mme [H] [L] seront tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (572 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, au soutien de sa demande, la SA d'HLM NOALIS produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 2934,10 euros à la date du 13 octobre 2023. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, M. [O] [N] et Mme [H] [L] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 2934,10 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 1er octobre 2023 - échéance du mois de septembre 2023 incluse. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Dans l'hypothèse où M. [O] [N] et Mme [H] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en serait seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er octobre 2023. Sur la solidarité Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Le contrat de bail signé par M. [O] [N] et Mme [H] [L] fait expressément référence à la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de M. [O] [N] et de Mme [H] [L]. Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner solidairement M. [O] [N] et Mme [H] à verser à la SA d'HLM NOALIS la somme de 100 euros. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : CONSTATONS la réunion à la date du 29 novembre 2022 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 25 août 2021 entre SA d'HLM NOALIS et M. [O] [N] et Mme [H] [L], relatif au logement situé [Adresse 1] ; CONDAMNONS solidairement M. [O] [N] et Mme [H] [L] à payer à la SA d'HLM NOALIS la somme de 2934,10 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 13 octobre 2023 (échéance du mois de septembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ACCORDONS à M. [O] [N] et Mme [H] [L] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 29 mois à raison de 28 mensualités successives de 100 euros chacune, suivies d'une 29ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ; DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ; ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ; DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ; DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : -la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; -si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ; -qu'en ce cas, à défaut pour M. [O] [N] et Mme [H] [L] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; -qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; -qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (572 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS M. [O] [N] et Mme [H] [L] à son paiement à compter du 1er octobre, jusqu'à libération effective des lieux ; REJETONS le surplus des demandes ; CONDAMNONS solidairement M. [O] [N] et Mme [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; CONDAMNONS solidairement M. [O] [N] et Mme [H] à payer à la SA HLM NOALIS une indemnité de 100 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT