Cour d'appel, 13 septembre 2022. 22/00372

3ème Chambre Commerciale ARRÊT N°444 N° RG 22/00372 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SMYM M. [H] [E] C/ M. [I] [P] Mme [N] (intervenant volontaire) [E] Copie exécutoire délivrée le : à : Me GICQUELAY Me LE BERRE BOIVIN Me COROLLER BEQUET RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2022 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre, Assesseur : Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseillère, Assesseur : Monsieur Dominique GARET, Conseiller, GREFFIER : Madame Julie ROUET, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 13 Juin 2022 devant Monsieur Alexis CONTAMINE, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 13 Septembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANT : Monsieur [H] [E] né le [Date naissance 7] 1957 à [Localité 18] [Adresse 13] [Localité 16] Représenté par Me Delphine GICQUELAY de la SCP KERMARREC-GICQUELAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 352380022022003399 du 29/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES) INTIMÉS : Monsieur [I] [P] es qualités de liquidateur de Monsieur [H] [E] [Adresse 1] [Localité 18] Représenté par Me Hervé JAN de la SELARL AVOCATS OUEST CONSEILS, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER Représenté par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES INTERVENANT : Madame [N] [E] intervenant volontaire par conclusions du 14.03.2022 née le [Date naissance 6] 1969 à [Localité 18] [Adresse 10] [Localité 8] Représentée par Me Alain COROLLER-BEQUET de la SELARL ALEMA AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER FAITS ET PROCEDURE : M. [E] a été placé en redressement judiciaire le 3 avril 2009, puis en liquidation judiciaire le 2 avril 2010, M. [P] étant désigné liquidateur. Saisi sur requête du liquidateur du 23 novembre 2021, le juge commissaire du tribunal de commerce de Quimper a, par ordonnance du 12 janvier 2022 : - Autorisé le liquidateur judiciaire à procéder à la cession de gré à gré des biens et droits immobiliers propres à M. [E], dépendant de sa liquidation judiciaire, se situant en la commune de [Localité 16], Lieudit [Localité 17], dans un ensemble immobilier, cadastré section AD n°[Cadastre 2] pour 3a.96ca et se composant : - du lot n°11 : dans le bâtiment A; La totalité du premier étage avec escalier privatif auquel on accède par l'entrée donnant sur cour et comprenant: un appartement de type 3 ayant cuisine, salle à manger, deux chambres, salle d'eau et WC, et un appartement de type 3 en très mauvais état, à aménager et à rénover entièrement, avec les 440/1.000èmes des parties communes, - du lot n°12: dans le bâtiment A, le grenier de l'ensemble immobilier, avec les 100/1.000èmes des parties communes, - Autorisé le liquidateur judiciaire à concourir à la cession de gré à gré des biens et droits immobiliers indivis entre Mme [E] et M. [E], chacun pour moitié indivise, se situant en la commune de [Localité 16], Lieudit [Localité 17] : 1) Dans un ensemble immobilier, cadastre section AD n°[Cadastre 2] pour 3a.96ca et se composant : - du lot n°10 : dans le bâtiment A; Au rez de-chaussée : deux salles de restaurant et dégagement; Avec les 420/1.000 èmes des parties communes générales, - du lot n°13 : la totalité du bâtiment B, c'est-à dire le passage couvert les garages se trouvant dans la cour ; Avec les 40/1.000èmes des parties communes générales, 2) A l'intersection du chemin départemental n°144 et du chemin vicinal n°8, une propriété à usage de commerce et d'habitation construite en maçonnerie de briques et ciment, sous couverture d'ardoises élevée sur cave et comprenant : - Au rez-de-chaussée : une pièce en arrondi à usage de bar, une petite pièce à la suite, une cuisine, - Entre ces diverses pièces : hall, WC et toilette, - Au premier étage : quatre chambres, salle de séjour, WC et salle d'eau, - Au deuxième étage : hall, six chambres, WC ; - Combles perdus au dessus. Le tout figurant au cadastre : section AD n°[Cadastre 3] pour une contenance de 0a.24ca et section AD n°[Cadastre 12] pour une contenance de 3a.49ca, A M. [W] et Mme [M] [V] (avec la faculté de substituer à une SCI à constituer avec Mme [Y] [V], leur fille) (ou toute personne physique ou morale que l'acquéreur se substituerait, tout en demeurant garant solidairement des engagements présentement contractés, à l'exclusion des personnes mentionnées à l'article L.642 3 du code de commerce), sans conditions suspensives, moyennant le prix de 250.000 euros net vendeur, payable comptant lors de la régularisation de la vente par acte authentique, - Pris acte que la somme devant revenir à la liquidation judiciaire de M. [E] sur le prix de vente de ces biens et droits immobiliers s'élève à : - Prix de vente des biens et droits immobiliers appartenant en propre : 50.000 euros net vendeur - et la quote-part lui revenant dans le surplus des biens vendus, soit moitié indivise : 100.000 euros net vendeur, Total : 150.000 euros net vendeur, - Pris acte que M. et Mme [V] ont une parfaite connaissance de la situation avec M. [E] qui réside toujours sur place, - Pris acte que les acquéreurs font leur affaire personnelle de cette situation ainsi que cela est consigné dans le mail de M. [C] en date du 18 octobre 2021 annexé à la requête, - Fixé l'entrée en jouissance à la date de signature de l'acte de cession, - Dit que le transfert de propriété sera effectif à la date de signature de l'acte de cession, - Dit que les acquéreurs devront assurer le bien à compter de la signature de l'acte de cession. - Commettons M. [C], notaire à [Localité 18], pour la rédaction de l'acte de vente, - Dit que le rédacteur de l'acte devra remettre dès sa perception le prix de cession entre les mains du liquidateur, conformément à l'article R.643-3 du code de commerce, - Dit que le prix de vente net vendeur s'entend, le cas échéant, hors charges, hors frais, hors taxes, - Dit que le rédacteur de l'acte procédera, au besoin, à la déclaration de plus-value, et au prélèvement de ladite somme à la source, sous réserve de l'accord du liquidateur, - Dit qu'il appartiendra à l'acquéreur de faire procéder, à sa charge, aux mainlevées amiables des inscriptions grevant les biens, voire judiciaire, - Dit que le liquidateur judiciaire procédera à la distribution du prix de cession et que ses frais et honoraires ainsi que ses émoluments selon le barème de la procédure d'ordre, seront employés en frais privilégiés de distribution du prix ou réglés conformément aux dispositions de l'article R.663 30 du code de commerce, - Ordonné l'emploi des dépens en frais privilégiés de procédure, - Dit que l'ordonnance sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception par les soins du greffier du tribunal de commerce de Quimper à : - M. [E] [H], [Adresse 13] - Mme [E] [N], [Adresse 10] - M. [W] [V], [Adresse 15] - Madame [M] [V], [Adresse 15] - BPGO Crédit Maritime, département contentieux, [Adresse 4] (réf : 703.05 PYW/ALO Prêt 03018012) - Service des impôts des entreprises, Pôle de recouvrement de [Localité 18], [Adresse 9] (réf : 800615) - Société Fiducila Consulting, élisent domicile en l'étude de la SCP Morice Gallizia, [Adresse 5] - Dit que la présente ordonnance sera communiquée par les soins du greffier du tribunal de commerce de Quimper à : . M. [P], [Adresse 1] . M. [C], [Adresse 11] - M. [K] [U], [Adresse 14]. M. [E] a interjeté appel les 20 et 21 janvier 2022. Les procédures ont été jointes par ordonnance du 7 avril 2022. Les dernières conclusions de M. [E] sont en date du 3 mai 2022. Les dernières conclusions de M. [P], ès qualités, sont en date du 2 juin 2022. Les dernières conclusions de Mme [E] sont en date du 28 avril 2022. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2022. PRETENTIONS ET MOYENS : M. [E] demande à la cour de : - Prononcer l'annulation de l'ordonnance, - Débouter Mme [E] et M. [P] de leurs demandes. Statuant à nouveau : - Rejeter la demande d'autorisation de vente de gré à gré présentée par M. [P], ès qualités, par requête en date du 23 novembre 2021. M. [P], ès qualités, demande à la cour de : Rejetant l'appel, le disant mal fondé, - Confirmer l'ordonnance, En conséquence : - Débouter M. [E] de toutes ses demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires, - Dépens comme de droit. Mme [E] demande à la cour de : - Débouter M. [E] de sa demande d'annulation de l'ordonnance en raison des erreurs formelles qui l'affecteraient, - Le débouter de sa demande d'annulation de l'ordonnance en raison de l'atteinte qui aurait été portée à ses droits, - Débouter M. [E] de son appel et confirmer l'ordonnance. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé à leurs dernières conclusions visées supra. DISCUSSION : Les ventes d'immeubles composant l'actif d'une société en liquidation se font, de principe, par adjudication judiciaire. Dans certains cas, le juge-commissaire peut ordonner une adjudication amiable ou autoriser la vente de gré à gré : Article L642-18 du code de commerce (rédaction en vigueur du 15 février 2009 au 1er juin 2012) : Les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles 2204 à 2212 du code civil, à l'exception des articles 2206 et 2211, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. Lorsqu'une procédure de saisie immobilière engagée avant l'ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l'effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d'ouverture l'avait suspendue. Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles 2205, 2207 à 2209 et 2212 du code civil sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère. Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L'adjudicataire ne peut, avant d'avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l'exception de la constitution d'une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l'acquisition de ce bien. Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l'ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l'exécution. En cas de liquidation judiciaire d'un agriculteur, le tribunal peut, en considération de la situation personnelle et familiale du débiteur, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d'habitation principale. Les modalités d'application du présent article sont fixées par décret en Conseil d'Etat. En l'espèce, l'ordonnance dont appel a ordonné une vente de gré à gré. L'autorisation de vente de gré à gré est délivrée par le juge commissaire et fixe le prix de chaque immeuble et les conditions essentielles de la vente : Article R642-36 du code de commerce : L'autorisation de vente de gré à gré d'un ou plusieurs immeubles, délivrée en application de l'article L. 642-18, détermine le prix de chaque immeuble et les conditions essentielles de la vente. L'ordonnance est notifiée conformément au premier alinéa de l'article R. 642-23. Le liquidateur passe les actes nécessaires à la réalisation de la vente. Il ne peut, en qualité de mandataire, se porter acquéreur des immeubles du débiteur. Le juge-commissaire statue sur le vente après avoir recueilli les observations des contrôleurs et entendu ou dûment appelé le débiteur et, le cas échéant, son conjoint : Article R642-36-1 Le juge-commissaire statue sur la vente après avoir recueilli les observations des contrôleurs et entendu ou dûment appelé le débiteur et son conjoint lorsque celui-ci se trouve dans l'une des situations prévues à l'article R. 641-30, ainsi que le liquidateur. Il apparaît ainsi que le juge-commissaire ne peut qu'autoriser une vente dans les termes qui lui sont proposés par le mandataire liquidateur et qu'il doit vérifier que le débiteur a été pour le moins dûment appelé. En l'espèce, l'erreur de l'ordonnance sur le texte visé, article R.642-22 au lieu de R.641-30, est sans effet sur sa validité. Sur l'annulation de l'ordonnnace : M. [E] invoque la nullité de l'ordonnance en faisant valoir qu'il n'aurait pas été appelé pour être en mesure de faire valoir ses observations devant le juge-commissaire. Il résulte des accusés de réception des lettres recommandées de convocation de M. [E] qu'il n'est pas allé retirer les lettres. Il n'est donc pas justifié qu'il ait été régulièrement appelé par une convocation régulière. Il y a lieu d'annuler l'ordonnance du 12 janvier 2022. Sur la vente : La requête ayant saisi le juge commissaire reste régulière. La cour est donc saisie au fond par effet dévolutif de l'appel. Il est justifié que la vente porte sur un ensemble immobilier à l'époque à usage d'hôtel et restaurant. Cet ensemble est situé commune de [Localité 16]. Il résulte de l'annonce immobilière, que M. [E] a fait passer de son seul chef, que cet ensemble comporte un appartement de 93m2, trois appartements de 242 m2, un sous-sol cave de 90m2, le tout sur une parcelle de 769 m2. M. [E] s'est opposé, y compris violemment, à toute visite de l'immeuble permettant son évaluation ou d'apprécier son état de conservation. Les évaluateurs commis par le liquidateur n'ont pas été en mesure de visiter l'immeuble du fait de cette opposition. Il apparaît en fait que depuis plus de dix années M. [E], occupant l'appartement lui appartenant en propre, s'oppose à la vente aux fins de pouvoir rester dans les lieux. Il n'en demeure pas moins qu'au vu du marché local, de la surface des immeubles, de leur emplacement et de leur état, dans la mesure où elle peut être appréciée au vu des éléments partiels dont la cour dispose, il n'est pas justifié que la vente de l'ensemble immobilier pour la somme globale de 250.000 euros permette une vente dans de meilleures conditions que celles d'une vente par adjudication. Il y a lieu de rejeter la demande du liquidateur d'être autorisé à procéder à la vente amiable dans les conditions proposées dans sa requête du 23 novembre 2021. Du fait de l'ancienneté de la procédure de liquidation, il peut paraître utile, à défaut de participation active et constructive de M. [P] permettant d'aboutir rapidement à une vente de gré à gré, de faire procéder, dans les meilleurs délais, à la vente de tout ou partie des droits immobiliers de M. [E], sur adjudication, amiable ou judiciaire, que ce soit par lots ou par lots groupés. Sur les frais et dépens : Les dépens de première instance et d'appel seront pris en frais privilégiés de la procédure collective. Il y a lieu de rejeter les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour : - Annule l'ordonnance du 12 janvier 2022, Statuant à nouveau : - Rejette la requête de M. [P], en sa qualité de liquidateur de M. [E], en date du 23 novembre 2021, - Rejette les autres demandes des parties, - Dit que les dépens de première instance et d'appel seront pris en frais privilégiés de la procédure collective, LE GREFFIERLE PRESIDENT