Cour d'appel, 24 mai 2022. 19/11150

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 24 MAI 2022 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/11150 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CABLJ Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mars 2019 -Tribunal d'Instance de Paris - RG n° 11-18-215212 APPELANTS Monsieur [P] [V] [Adresse 3] [Localité 5] représenté et assisté de Me Aliénor KAMARA-CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0961 SAS HERMITAGE N° SIRET : 449 818 509 00027 [Adresse 1] [Localité 5] représentée et assistée de Me Aliénor KAMARA-CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0961 INTIME Monsieur [S] [C] [Adresse 6] [Localité 2] (Belgique) défaillant Assignation devant la Cour d'appel de PARIS, en date du 06 septembre 2019 par acte d'accomplissement de formalités par letttre recommandée avec accusé de reception internationale au titre de l'articel 4 paragraphe 3 du réglement de la communauté européenne n°1393/2007. COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie MONGIN, conseillère , chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Michel CHALACHIN, Président de chambre Mme Marie MONGIN, Conseiller M. François BOUYX, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS ARRÊT : Par défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel CHALACHIN, président et par Mme Cynthia GESTY , présente lors de la mise à disposition. ****** EXPOSÉ DU LITIGE M. [S] [C] est propriétaire de locaux à usage d'habitation situés au rez de chaussée et au rez de jardin d'un immeuble situé [Adresse 4], correspondant à un appartement de huit pièces, un jardin privatif, deux caves et trois emplacements de parking en sous-sol. Par acte sous seing privé du 30 mars 2017, M. [C] a donné à bail ces locaux à la société par actions simplifiées Hermitage (ci-après, la société Hermitage), à effet au 1er avril 2017, pour une durée de vingt-six mois renouvelable par tacite reconduction pour une durée de douze mois, moyennant un loyer mensuel de 7 500 euros outre 1 500 euros de provisions sur charges exigibles trimestriellement le 25 de chaque mois précédent chaque trimestre. Cet appartement a été loué par la société Hermitage à titre de logement de fonction de son président, M. [P] [V], et de sa famille. Le 17 novembre 2017, les parties ont conclu un protocole d'accord portant sur des travaux que devait faire réaliser le bailleur, notamment sur le système de surveillance, et sur la régularisation de loyers impayés. Après avoir fait délivrer un commandement de payer à la société Hermitage le 22 janvier 2018, M. [S] [C], par assignation en date du 21 septembre 2018, a fait citer la société Hermitage devant le tribunal d'instance de Paris afin d'obtenir la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire ou son prononcé, la résiliation judiciaire du protocole d'accord, l'expulsion de la société Hermitage et sa condamnation à lui verser l'arriéré locatif ainsi qu'une indemnité d'occupation outre des dommages et intérêts en réparation de la coupe illicite d'un sapin et d'un oranger. M. [P] [V] est intervenu volontairement à l'instance. Par jugement du 21 mars 2019, cette juridiction a ainsi statué : Déclare recevable mais infondée l'intervention volontaire de M. [P] [V], Constate la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur un rez de chaussée et rez de jardin (lots 1, 30, 46), deux caves (lot 72) et trois emplacements de parkings en sous-sol situé à [Adresse 7] Prononce la résolution du protocole d'accord transactionnel signé entre les parties le 17 novembre 2017, Condamne la société Hermitage à payer à M. [S] [C] la somme de 34 300 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés jusqu'au mois de février 2019 inclus assorti des intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2018 sur la somme de 25 300 euros, Ordonne la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, Dit qu'à défaut par la société Hermitage d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, [S] [C] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur, Condamne la société Hermitage à payer à M. [S] [C] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail majoré de 10% à compter du 1er mars 2019 jusqu'au départ effectif des lieux, Autorise M. [C] à conserver la somme de 500 euros sur le montant du dépôt de garantie à titre d'indemnité contractuelle, Déboute M. [C] de sa demande de dommages et intérêts pour la coupe illicite du sapin rampant et de l'oranger du Mexique, Condamne la société Hermitage à payer à M. [S] [C] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Ordonne l'exécution provisoire, Condamne la société Hermitage aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Le 27 mai 2019, la société Hermitage et M. [V] ont interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique et signifiée à l'intimé non comparant par acte d'huissier du 6 septembre 2019 délivré dans les formes de l'article 9-2 du règlement n°1393/2007 du parlement européen et du conseil du 13 novembre 2007 relatif à la signification et à la notification dans les États membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale, le retour de cette notification par l'autorité belge n'étant pas versé aux débats. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 17 août 2019 et signifiée à l'intimé non comparant par acte d'huissier du 6 septembre 2019 délivré dans les formes de l'article 9-2 du règlement n°1393/2007 du parlement européen et du conseil du 13 novembre 2007 relatif à la signification et à la notification dans les États membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale, ils demandent à la cour de : Infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Paris le 21 mars 2019 en ce qu'il a : - Constaté la résiliation de l'acte sous seing privé valant contrat de bail à compter du 22 février 2018, - Prononcé la résolution du protocole d'accord transactionnel intervenu entre les parties le 17 novembre, - Condamné la SAS Hermitage à payer à M. [S] [C] la somme de 34 300 euros au titre des arriérés locatifs dus jusqu'au mois de février 2019 inclus, assorti des intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2018 sur la somme de 25 300 euros, - Ordonné la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, - Condamné la SAS Hermitage à payer à M. [S] [C] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et charges majoré de 10% à compter du 1er mars 2019 jusqu'au départ effectif des lieux, - Autorisé M. [S] [C] à conserver la somme de 500 euros sur le montant du dépôt de garantie à titre d'indemnité contractuelle, - Condamné la SAS Hermitage à payer à M. [S] [C] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné la SAS Hermitage aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, Et statuant de nouveau : Prononcer la résiliation judiciaire du bail litigieux au 21 septembre 2018, Juger que la somme de 13 500 euros n'est pas due au titre du reliquat de loyers et charges du 4ème trimestre 2017 (septembre, octobre, novembre) à raison de la parfaite exécution du protocole par la SAS Hermitage, Condamner la SAS Hermitage à payer à M. [S] [C] la somme de 26 100 euros au titre des arriérés locatifs, Ordonner à M. [S] [C] la restitution de l'intégralité du montant du dépôt de garantie à la SAS Hermitage, Condamner M. [S] [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel. La société Hermitage et M. [P] [V] ont quitté les lieux et rendu les clefs le 30 avril 2019. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 janvier 2022. SUR CE, Considérant en premier lieu qu'il doit être relevé que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ont été exclues par le contrat de bail, aucune des parties n'ayant contesté que le bail était régi par le code civil ; Considérant que la société appelante fait valoir que le commandement de payer délivré le 22 janvier 2018 n'est pas valable du fait du protocole d'accord qui avait été signé le 17 novembre 2017, aux termes duquel les parties renonçaient « à tous droits, actions et prétention de quelque nature qu'ils soient et à quelque titre que ce soit à l'encontre de l'autre partie du fait de l'ensemble de leurs relations passées au titre du contrat de bail » sous les conditions suivantes : « faire réaliser l'intégralité des Travaux, à ses frais, dans la mesure des disponibilités des entreprises et du Locataire, au plus tard le 30 novembre 2017, le respect de cette date étant impératif et une condition essentielle et déterminante du consentement d'Hermitage à conclure le présent Accord », la société Hermitage devant pour sa part verser dès la constatation de la réalisation des Travaux et au plus tard le 30 novembre 2017, une somme de « 6 200 euros qui constitue le solde du payement des loyers et charges au titre du trimestre en cours et à solder tous comptes entre elles à ce jour, et notamment : - la créance de loyers et charges pour le quatrième trimestre 2017 de 13 500 euros, - la créance d'indemnité contractuelle de retard de 2 700 euros, et - la créance de travaux réclamée par la société Hermitage de 5 796 euros » ; Que les travaux que le bailleur s'engageait à faire réaliser aux termes de cette transaction portaient, outre sur un inverseur douche/pommeau de douche et l'intensité du débit et de la pression de l'eau, désordres dont il n'est pas contesté qu'ils aient été réparés, sur le système d'alarme et étaient prévus dans ces termes : « le système d'alarme et ses capteurs de sécurité extérieurs (barrières infrarouges), doit être en état de parfait fonctionnement » ; Considérant que le système d'alarme en place a été remis en état pour la date convenue du 30 novembre, mais M. [V] a fait valoir que le faisceau extérieur passant devant la fenêtre de sa chambre était trop éloigné de la balustrade ; que le technicien de l'entreprise mandatée par le bailleur a indiqué que cette situation était la conséquence du léger arrondi de la façade et que pour pallier cet inconvénient, il était nécessaire d'ajouter deux cellules infrarouge supplémentaires ; Que le bailleur a accepté de faire effectuer ces travaux supplémentaires, les cellules commandées ont été livrées le 28 février 2018 et installées, selon les courriels versés aux débats, au mois d'avril suivant ; Que le 8 janvier 2018, la société Hermitage a versé la somme de 6 200 euros prévue dans le protocole ainsi que le montant du loyer et charges pour le mois de décembre 2017, soit la somme de 15 200 euros ; Considérant que, comme l'a pertinemment jugé le tribunal, la renonciation à tous droits, actions et prétentions de quelque nature qu'ils soient, contenue dans le protocole transactionnel en date du 17 novembre 2017, ne vise que «l'ensemble de leurs relations passées au titre du contrat de bail » de sorte que, en toute hypothèse et que ledit protocole soit ou non résilié, les échéances postérieures à cette date du 17 novembre 2017 étaient exclues de son champ d'application et pouvaient faire l'objet d'un commandement de payer; qu'ainsi, le commandement de payer réclamant les loyers correspondant au trimestre compris entre le 1er décembre 2017et le 1er mars 2018, ne saurait être annulé ; Qu'il sera observé pour répondre à l'argumentation de l'appelante que «le trimestre en cours» visé dans le protocole ne pouvait que correspondre au 2ème trimestre commençant le 1er septembre, ainsi que le prévoit expressément l'article II des conditions particulières du bail en page 6, le 3ème trimestre commençant le 1er décembre ; Que l'appelante ne faisant état d'aucun payement de la somme réclamée au 28 février 2018, le tribunal a, à bon droit, constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion du locataire et prononcé sa condamnation à verser une indemnité d'occupation ; Considérant, s'agissant de la résiliation du protocole transactionnel prononcée par le jugement entrepris et contestée par les appelants, que c'est au terme d'une interprétation pertinente de ce protocole quant à l'étendue de l'engagement du bailleur portant sur le système d'alarme que le tribunal a considéré que le bailleur s'était engagé à faire fonctionner le système existant, ce qui a été constaté par les parties le 30 novembre 2017, et non à augmenter le nombre de barrières infrarouge, ce qui n'était pas prévu par ledit protocole ; que la circonstance que le bailleur ait accepté cette demande de cellules supplémentaire ne saurait conduire à une interprétation différente de cet accord qui visait le fonctionnement du «système d'alarme et ses capteurs de sécurité extérieure ( barrière infrarouge) », faisant ainsi référence au système déjà installé ; Que le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du protocole d'accord du 17 novembre 2017 ; Considérant que l'appelante conteste la somme de 34 300 euros qui a été retenue au titre d'arriéré des loyers et charges déduction faite des pénalités de retard, à échéance du 3ème trimestre de l'année 2 du bail, 1er décembre 2018 au 28 février 2019, estimant n'être redevable que de la somme de 26 100 euros, incluant des pénalités de retard ; Que c'est à juste titre que la société Hermitage souligne que le bail prévoyait une franchise pour les deux premiers mois, avril et mai 2017, et que le premier payement fait lors de la signature du bail était relatif au 1er trimestre commençant le 1er juin 2017 ; Que l'appelante justifie du payement entre juin 2017 et février 2019 de la somme totale de 163 700 euros ; qu'elle devait pour chacun des sept trimestres un montant de 27 000 euros, soit la somme de 189 000 euros, de sorte qu'elle reste devoir la somme de 25 300 euros ; que cette somme portera intérêts à compter du 22 janvier 2018 sur la somme de 7 500 euros, pour le surplus à compter du jugement entrepris ; Que le tribunal ayant constaté que les pénalités de retard n'étaient pas sollicitées par le bailleur, il n'y a pas lieu d'en faire application, raison pour laquelle la somme que la société Hermitage reconnaît devoir incluant des pénalités de retard est supérieure à celle qu'elle est condamnée à verser ; Que le jugement sera infirmé quant au montant de la somme due par la société Hermitage au titre des arriérés de loyers et charges ; Considérant s'agissant de la clause stipulée au bail selon laquelle le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en cas d'acquisition de la clause résolutoire, que, comme l'a jugé le tribunal, il s'agit d'une clause pénale manifestement excessive et qui contrevient aux principes régissant cette garantie accordée au bailleur ; qu'il convient de la limiter à 100 euros ; Considérant que l'appelante sollicite l'infirmation du jugement qui a ordonné la capitalisation des intérêts sans exposer de moyen à l'appui de cette demande qui sera, par conséquent rejetée ; Considérant que les mesures accessoires prononcées par le tribunal d'instance seront confirmées, que la société Hermitage sera condamnée aux dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt rendu par défaut, - Confirme le jugement entrepris sauf quant au montant de la dette locative de la société Hermitage arrêtée au mois de février 2019 et quant à la somme que M. [S] [C] est autorisé à conserver sur le dépôt de garantie, statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation partielle et y ajoutant : - Condamne la société Hermitage à verser à M. [S] [C] la somme de 25 300 euros au titre des arriérés de loyers, indemnités d'occupation et charge arrêtés au mois de février 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2018 sur la somme de 7 500 euros et à compter du jugement entrepris sur le surplus, - Autorise M. [S] [C] à conserver la somme de 100 euros sur le montant du dépôt de garantie à titre d'indemnité contractuelle, - Déboute les appelants de leurs demandes plus amples ou contraires, - Condamne la société Hermitage et M. [P] [V] aux dépens d'appel. Le greffier, Le président,