Tribunal judiciaire, 24 mai 2024. 21/01993

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES 8ème Chambre MINUTE N° DU : 24 Mai 2024 AFFAIRE N° RG 21/01993 - N° Portalis DB3Q-W-B7F-NZWY NAC : 70C Jugement Rendu le 24 Mai 2024 FE Délivrées le : __________________ ENTRE : Monsieur [R] [D], né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 5], de nationalité Française, Profession : Retraité , demeurant [Adresse 3] représenté par Maître Olivier HASCOET de la SELARL HKH AVOCATS, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant DEMANDEUR ET : Monsieur [W] [I] [L] [G], né le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 6], de nationalité Française, Profession : Sans profession, demeurant [Adresse 4] représenté par Maître François natale BORRELLO de la SELARL BORRELLO-MARTIN, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant, Me François BORELLO, avocat au barreau d’ESSONNE plaidant DEFENDEUR COMPOSITION DU TRIBUNAL : Julie HORTIN, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ; Magistrats ayant délibéré : Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, Assesseur : Julie HORTIN, Juge, Greffiers: Sylvie D’ALMEIDA, greffier lors des débats, et Morgiane ACHIBA, directeur des services de greffe judiciaires, lors de la mise à disposition DEBATS : Vu la clôture intervenue à l’audience de plaidoirie le 16 novembre 2023 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 1er février 204 puis prorogée au 21 mars 2024 puis au 24 mai 2024 JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous-seing privé du 1er octobre 2015, Monsieur [R] [D] a donné à bail commercial à Monsieur [W] [G] un local à usage commercial sis [Adresse 3]. Il s’agissait d’un bail précaire pour une durée de 23 mois. Aux termes d’un second acte sous seing privé, il a été conclu entre les requérants, un second bail précaire en date du 1er mars 2016 pour une durée de 23 mois. Monsieur [G] s’est maintenu dans les lieux. Une sommation de payer interpellative lui a été signifiée le 22 mai 2020 concernant le bail conclu en date du 1er octobre 2015 l’invitant à quitter les locaux et à s’acquitter de la somme de 2.271,42 euros au titre des loyers impayés. Une autre sommation interpellative lui a également été délivrée le même jour concernant le bail conclu le 1er mars 2016, l’invitant également à quitter les locaux et à s’acquitter de la somme de 3.369,10 euros au titre des loyers impayés. Par acte du 31 juillet 2020, Monsieur [D] a fait assigner Monsieur [G] devant le tribunal de commerce d'Evry aux fins de paiement des sommes dues au titre des loyers et d’expulsion. Par jugement du 15 décembre 2020, le tribunal de commerce d’EVRY s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire d’EVRY. Dans ses dernières conclusions, notifiées le 9 juin 2023, Monsieur [D] sollicite du tribunal de : Voir dire et juger que les demandes de Monsieur [R] [D], sont recevables et bien fondées,Y faisant droit, Voir prononcer la résiliation judiciaire des deux baux conclus les 1er octobre 2015 et 1er mars 2016 aux torts du preneur avec toutes conséquences de droit, Voir constater que les lieux ont été restitués par la remise des clefs le 3 mai 2023,Voir condamner Monsieur [W] [G] à payer à Monsieur [R] [D] avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, À titre principal la somme de 26.940 euros au titre des loyers impayés concernant les deux baux et arrêtée à mai 2022 inclus,À titre subsidiaire, s’il était considéré que les loyers à compter de septembre 2020 n’étaient plus dus pour la boutique, la somme de 18.160 euros arrêtée à avril 2023 inclus,En tout état de cause la somme de 20.478 euros au titre des travaux de réfection des lieux,Voir déclarer Monsieur [G] mal fondé en ses demandes fins et conclusions, l’en débouter,Voir condamner Monsieur [W] [G] à payer à Monsieur [R] [D] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Voir rappeler que l’exécution provisoire est de droit,Voir condamner Monsieur [W] [G] aux entiers dépens.Au soutien de ses prétentions, Monsieur [D] fait valoir que : - que le tribunal du commerce a estimé que les baux précaires ayant dépassé la durée de 36 mois, sont soumis aux statuts des baux commerciaux prévus par les articles L.141-1 et suivants du code de commerce. - que Monsieur [G] a gravement manqué à ses obligations de locataire en ne payant pas ses loyers et en hébergeant dans la réserve de la boutique sa mère et de nombreux animaux. - que Monsieur [G] a restitué les clés de ce premier bail au mois d’août 2020 mais que faute de restitution de la réserve en raison du même branchement électrique et d’eau il n’a pu relouer ce local. Il estime donc que les loyers et indemnités d’occupation sont dus dans la boutique malgré la restitution des clés. - que le bail précaire concernant la réserve a été utilisé en tant que logement pour la mère du preneur ce qui n’est pas conforme à la destination commerciale convenue. - que les locaux ont été abandonnés depuis septembre /octobre 2022 mais que les clés n’ont été restituées que le 3 mai 2023, l’expulsion n’est donc plus nécessaire. Cependant il affirme que les lieux ont été restitués dans un état de dégradation nécessitant des travaux de réfection. - que compte tenu du défaut de paiement des loyers, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail dont s’agit aux torts de Monsieur [G] et d’ordonner son expulsion pure et simple ainsi que de tous occupants de son chef. *** Dans ses dernières conclusions, notifiées le 13 novembre 2023, Monsieur [G] sollicite du tribunal de : A titre principal Constater que le demandeur n’a formulé aucune prétention devant le Tribunal de Céans.En conséquence : Débouter Monsieur [D] de l’ensemble de ses demandes.A titre subsidiaire Voir fixer à la somme de 3.400 euros le montant de l’arriéré dû au titre des loyers de la boutique.Dire et juger que Monsieur [G] pourra s’en acquitter par mensualité de 140 euros durant 23 mois et le 24ème mois la somme de 180 euros.- Rejeter tout autre demande. En tout état de cause Condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [G] fait valoir : - que le tribunal judiciaire d'Evry a été saisi uniquement par le tribunal de commerce d’Evry et que le demandeur n’a pas conclu devant le tribunal judiciaire et donc qu’il convient de le débouter de l’ensemble de ses demandes. - qu’il a remis les clés au bailleur au mois d’août 2020 et qu’il reconnait être redevable de la somme de 3.400 euros au titre de la boutique. - qu’il n’est redevable d’aucun arriéré au titre de la réserve et qu’il a réglé l’intégralité des loyers pour 2020. - que le propriétaire n’a jamais invité le preneur à faire un état des lieux de sortie et donc qu’il ne peut être tenu des réparations locatives. - qu’il sollicite des délais de paiement au vu de sa situation personnelle. Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture de l’article 455 du Code de procédure civile. La clôture de l’instruction a été fixée à l’audience. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 16 novembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe. MOTIVATION DE LA DÉCISION I/ Sur la recevabilité des demandes de Monsieur [D] L’article 81 du Code de procédure civile dispose que : « Lorsque le juge estime que l'affaire relève de la compétence d'une juridiction répressive, administrative, arbitrale ou étrangère, il renvoie seulement les parties à mieux se pourvoir. Dans tous les autres cas, le juge qui se déclare incompétent désigne la juridiction qu'il estime compétente. Cette désignation s'impose aux parties et au juge de renvoi ». L’article 82 du Code de procédure civile précise que « En cas de renvoi devant une juridiction désignée, le dossier de l'affaire lui est transmis par le greffe, avec une copie de la décision de renvoi, à défaut d'appel dans le délai. Dès réception du dossier, les parties sont invitées par tout moyen par le greffe de la juridiction désignée à poursuivre l'instance et, s'il y a lieu, à constituer avocat dans le délai d'un mois à compter de cet avis. Lorsque devant la juridiction désignée les parties sont tenues de se faire représenter, l'affaire est d'office radiée si aucune d'elles n'a constitué avocat dans le mois de l'invitation qui leur a été faite en application de l'alinéa précédent ». Il convient de relever que par jugement du 15 décembre 2020, le tribunal de commerce d’Evry a établi la compétence du tribunal judiciaire d'Evry et a renvoyé le dossier devant la juridiction. Maître HASCOET s’étant constitué devant le tribunal judiciaire d'Evry le 20 mai 2021, ses demandes sont recevables, et il y a lieu de statuer sur le fond. II / Sur la demande en résiliation judiciaire L’article 1184 du Code civil dispose que : « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances ». Ainsi, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Il est admis que la résiliation du contrat ne peut être prononcée que lorsque le manquement invoqué est suffisamment grave pour justifier que le contrat soit interrompu pour l'avenir. En l’espèce, il ressort du dossier de procédure que Monsieur [D] a consenti à Monsieur [G] deux baux commerciaux : Un bail du 1er octobre 2015 qui devait s’achever le 31 août 2017. Un bail du 1er mars 2016 qui devait s’achever le 31 janvier 2018. Le 22 mai 2020, Monsieur [D] a sommé le preneur de quitter les lieux. Monsieur [G] a restitué les clés le 3 mai 2023. Dès lors, la date de fin des deux baux étant dépassée et les lieux ayant été restitués, le contrat de bail n’est plus en cours d’exécution et la demande de résiliation judiciaire est sans objet. Par conséquent, Monsieur [D] sera débouté de sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail. III/ Sur les sommes dues au titre des loyers Monsieur [D] expose que Monsieur [G] a restitué les clés de le premier bail au mois d’août 2020 mais que faute de restitution de la réserve, il n’a pu relouer ce local en raison du même branchement électrique et d’eau. Il estime donc que les loyers et indemnités d’occupation sont dus dans la boutique malgré la restitution des clés. Il convient de relever à titre liminaire que les deux locaux ont fait l’objet de deux baux autonomes avec des dates de début de bail et de fin de bail différente. Ils doivent donc être considérés de manières autonomes même s’ils lient les mêmes parties. Ainsi, malgré un compteur électrique et commun allégué, l’absence de restitution du local appelé “réserve“ ne peut avoir pour conséquence que les loyers afférents à la “boutique“ continuent de courir. - Sur les sommes dues au titre du bail du 1er octobre 2015 Il ressort des pièces que les locaux ont été restitués le 31 août 2020, par remise des clés au bailleur. Il ressort du décompte fourni en pièce 27 par le demandeur que de janvier 2020 à août 2020, Monsieur [G] était redevable de la somme de 5.440 euros (680 euros X 8 échéances) Il convient de constater que la page 2 du bail sur laquelle figure le montant du loyer n’est pas fournie. Cependant le montant du loyer à hauteur de 680 euros n’est pas constaté et ressort des quittances produites. Ainsi, de janvier 2020 à août 2020, Monsieur [G] était redevable de la somme de 5.440 euros au titre du bail du 1er octobre 2015. - Sur les sommes dues au titre du bail du 1er mars 2016 Il est constant que les locaux ont été restitués le 3 mai 2023. Il ressort du décompte fourni en pièce 27 par le demandeur, ainsi que du contrat de bail que le loyer concernant la réserve est de 500 euros. Ainsi entre janvier 2020 et avril 2023, Monsieur [G] était redevable de la somme de 20.000 euros (500 euros X 40 échéances). - Sur les paiements effectués L’article 1353 dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et applicable aux faits de l’espèce disposait que : « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». Il ressort des pièces produites que depuis le mois de janvier 2020, Monsieur [G] s’est acquitté des paiements suivants : Date Numéro chèque Montant TOTAL VERSE 18/01/20 2014175 700 6/02/20 0450500 680 6/02/20 0450501 500 9/04/20 0450499 1100 17/06/20 0450502 500 30/06/20 0450503 1000 21/10/20 0450504 500 21/11/20 0450505 500 22/01/21 0450508 500 19/02/21 0450509 500 24/03/21 0450510 500 11/04/21 0450511 500 18/05/21 0450512 500 1/07/21 0450513 500 11/08/21 0450515 600 12/09/21 0450517 600 14/10/21 0450518 600 25/11/21 9361902 600 26/12/21 9361903 600 28/02/22 9361904 600 28/02/22 9361905 600 31/03/22 9361907 600 12/05/22 9361909 1200 14.480 euros Il convient de relever qu’ont été pris en compte les seuls paiements justifiés et débités sur les relevés de compte. Les arrêtés de comptes manuscrits, n’ont pu être retenus dans la mesure où nul ne peut se faire preuve à soi-même. Ainsi, il reste dû : 11.060 euros ( = 5.440 + 20.000 - 14.480) Par conséquent, Monsieur [G] sera condamné à payer à Monsieur [D], en deniers ou quittances, la somme de 11.060 euros au titre des loyers de janvier 2020 à avril 2023 inclus. IV/ Sur la demande en paiement relative aux travaux de réfaction Monsieur [D] sollicite le paiement de la somme de 20.478 euros au titre des réparations locatives. Il ressort de l’article L.145-5 du Code de commerce, relatifs aux baux précaires que : « Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ». Cependant, il n’est produit aucune pièce permettant d’attester de l’état des locaux lors de la prise de possession du bail. Les photos fournies en pièce 17 ne permettent pas de justifier de la dégradation des lieux dans la mesure où elles ne sont pas datées et qu’elles ne permettent pas d’établir un comparatif avec l’état initial du bien. Par conséquent, Monsieur [D] sera débouté de sa demande de paiement des travaux de réfaction. V/ Sur la demande en délais de paiement En application de l’article 1244-1 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. En l’espèce, Monsieur [G] indique percevoir le RSA mais n’en justifie pas. Il est cependant produit au débat la décision d’aide juridictionnelle dans laquelle le revenu mensuel retenu est de 789 euros. Afin de s’affranchir du paiement de la somme 11.060 euros sur deux ans, Monsieur [G] devrait couvrir des mensualités de 461 euros, ce qui n’est pas envisageable au regard des ressources alléguées. Dès lors, au vu de la situation économique de Monsieur [G] et au regard de l’importance de la condamnation, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement. III/ Sur les demandes accessoires A- Sur les dépens  En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Monsieur [G], partie perdante, doit être condamné aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux règles applicables en matière d’aide juridictionnelle. B- Sur les frais de procédure et l’article 700 du code de procédure civile  Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Condamné aux dépens, Monsieur [G] indemnisera Monsieur [D] de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros. C- Sur l’exécution provisoire  L’exécution provisoire de la présente décision est de droit s'agissant d’une instance introduite devant la juridiction du premier degré à compter du 1er janvier 2020 en application de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019. En l’espèce, la nature de l’affaire ne justifie pas qu’elle soit écartée. PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, ORDONNE la clôture de l’instruction à l’audience du 16 novembre 2023; DÉCLARE les demandes formées par Monsieur [R] [D] à l’encontre de Monsieur [W] [G] devant le tribunal judiciaire d'Evry recevables ; CONDAMNE Monsieur [W] [G] à payer à Monsieur [R] [D], en deniers ou quittances, la somme 11.060 euros au titre des loyers de janvier 2020 à avril 2023 inclus ; DÉBOUTE Monsieur [R] [D] de sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail ; DÉBOUTE Monsieur [R] [D] de sa demande en paiement des frais de réfaction des locaux ; DÉBOUTE Monsieur [W] [G] de sa demande en délai de paiement ; CONDAMNE Monsieur [W] [G] à payer à Monsieur [R] [D] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [W] [G] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux règles applicables en matière d’aide juridictionnelle ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement. Ainsi fait et rendu le VINGT QUATRE MAI DEUX MIL VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaire, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,