Cour d'appel, 02 février 2023. 21/00734

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY 2ème Chambre Arrêt du Jeudi 02 Février 2023 N° RG 21/00734 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GVLM Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBERTVILLE en date du 04 Février 2021, RG 1120000172 Appelante S.C.I. MARECOLLET dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal Représentée par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY Intimés M. [T] [V] né le 19 Novembre 1978 à [Localité 2], et Mme [B] [W] épouse [V] née le 05 Janvier 1982 à [Localité 4] - POLOGNE, demeurant ensemble [Adresse 1] Représentés par Me Christian ASSIER de l'AARPI ASSIER & SALAUN, avocat au barreau d'ALBERTVILLE -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 29 novembre 2022 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière, Et lors du délibéré, par : - Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente - Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, - Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=-=- EXPOSÉ DU LITIGE Par acte notarié du 15 janvier 2013, la SCI Marechal devenue par la suite la SCI Marecollet a donné en location à M. [T] [V] et Mme [B] [W] son épouse, un logement à usage d'habitation au [Adresse 3], situé dans un immeuble à usage mixte comprenant une partie à usage hôtel-restaurant et une partie à usage d'habitation. Le contrat de bail était conclu pour une durée de 6 années tacitement renouvelable, pour un loyer annuel de 7 920 euros payable mensuellement et d'avance le premier de chaque mois par terme de 660 euros. Le contrat de bail comprenait une stipulation par laquelle M. [T] [V] et Mme [B] [W] s'engageaient à faire certains travaux en échange d'une remise de prix sur le montant des loyers. Par acte d'huissier du 13 juillet 2018, la SCI Marecollet a délivré un congé aux époux [V] pour vendre le bien. Par acte d'huissier du 28 novembre 2018, un état des lieux de sortie a été contradictoirement réalisé. Néanmoins, le 29 janvier 2019, la SCI Marecollet a fait établir, au contradictoire de M. [T] [V] par huissier un nouvel état des lieux tendant à démontrer une modification non autorisée de la destination des pièces et des lieux loués par les locataires. Par acte du 10 juin 2020, la SCI Marecollet a assigné M. [T] [V] et Mme [B] [W] afin de les voir condamner à payer le coût de la remise en état des lieux loués ainsi que diverses charges locatives demeurées, selon elle, impayées. Par jugement contradictoire du 4 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Albertville a : - débouté la SCI Marecollet de sa demande en paiement au titre des travaux de remise en état, - condamné solidairement M. [T] [V] et Mme [B] [W] à payer à la SCI Marecollet la somme de 769,35 euros au titre de l'arriéré de charges avec intérêt au taux légal à compter du 12 janvier 2016, - condamné solidairement M. [T] [V] et Mme [B] [W] à payer à la SCI Marecollet la somme de 279,88 euros au titre des charges impayées, - ordonné que le dépôt de garantie de 660 euros soit déduit de la somme totale due par les époux [V], - débouté la SCI Marecollet de sa demande en paiement au titre des travaux de ramonage, - débouté M. [T] [V] et Mme [B] [W] de leur demande en paiement de la somme de 3 000 euros, - débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné chaque partie à supporter ses propres dépens. Par déclaration du 2 avril 2021, la SCI Marecollet a interjeté appel du jugement. Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 décembre 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCI Marecollet demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il : - l'a déboutée de sa demande en paiement au titre des travaux de remise en état, - l'a déboutée de sa demande en paiement au titre des travaux de ramonage, - l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - l'a condamnée à supporter ses propres dépens. - le confirmer pour le surplus, en conséquence, et statuant à nouveau sur les chefs de jugement expressément critiqués : - condamner solidairement M. [T] [V] et Mme [B] [W] à lui verser la somme de 42 802,63 euros HT majorée du taux de TVA applicable au jour de l'exécution de l'arrêt à intervenir, - condamner solidairement M. [T] [V] et Mme [B] [W] à lui verser la somme de 983 euros au titre du défaut de ramonage des conduits de cheminée, - déclarer acquise la somme versée à la SCI Marecollet au titre du dépôt de garantie, - débouter M. [T] [V] et Mme [B] [W] de toute autre demande plus ample ou contraire, - condamner solidairement M. [T] [V] et Mme [B] [W] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement M. [T] [V] et Mme [B] [W] aux entiers dépens. En réplique, dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [V] demandent à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sur la demande relative aux travaux, - débouter purement et simplement la SCI Marecollet de l'ensemble de sa demande, sur la demande relative aux charges de 279,88 euros, - dire et juger que le règlement est intervenu le 23 février 2021, sur la demande relative au ramonage d'un montant de 275 euros, - débouter purement et simplement la SCI Marecollet de sa demande eu égard au ramonage réalisé par eux, - condamner la SCI Marecollet au paiement, pour procédure abusive et injustifiée, de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner la SCI Marecollet à 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 octobre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les travaux de remise en état La SCI Marecollet reproche à M. [T] [V] et Mme [B] [W] d'avoir effectué dans les lieux loués de nombreux travaux d'aménagement sans que son autorisation n'ait été sollicitée et sans qu'elle en fût informée. Les locataires estiment, pour leur part, que le bailleur a autorisé, dans le contrat, les travaux en question et qu'il en était régulièrement informé. Le bail litigieux, signé par devant notaire le 15 janvier 2013 prévoit en page 7 que le locataire ne pourra librement réaliser que des aménagements qui ne constitueront pas une transformation du bien loué et que toute transformation nécessitera l'accord préalable et écrit du bailleur. Il stipule également en page 8 une 'convention de travaux' par laquelle le loyer mensuel est ramené à 600 euros (au lieu de 660) en contrepartie de la prise en charge par le locataire des travaux suivants : 'travaux de rafraîchissement et de modernisation de l'appartement. Tels que déjà réalisés à ce jour'. Il est constant qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été établi. A cet égard, le document produit par les locataires (pièce n°10 intitulé 'état des lieux habitation') ne peut en tenir lieu dans la mesure où il n'est pas daté et où il n'est signé que du seul M. [K] [X], gérant de la SCI Marecollet. En revanche, un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi par huissier de justice le 28 novembre 2018 avec, à l'issue, la remise des clés (pièce locataire n°11). Ainsi, le constat effectué 2 mois plus tard à l'initiative du bailleur, quand bien même il a été fait au contradictoire de M. [T] [V], ne peut pas valoir état des lieux de sortie (pièce bailleur n°4). Le descriptif des lieux figurant au bail en page 2 indique (pièce locataires et bailleur n°1) : - au rez-de-chaussée : coin cuisine, une salle de bains, séjour, salle à manger, WC, - à l'étage : une salle de douche, deux chambres, un dressing, - dans les combles : un grenier. Pourtant le plan annexé au bail montre 3 niveaux aménagés avec deux chambres dans les combles au lieu du 'grenier' décrit. La cour observe que ce descriptif ne correspond pas à celui qu'en fait M. [K] [X] lui-même à l'huissier intervenant en janvier 2019 à sa demande. Il lui déclare en effet qu'avant que les locataires n'entrent dans les lieux 'le logement était composé de quatre chambres'. Aux termes du bail, et contrairement au plan annexé, il n'y avait en effet que deux chambres et non quatre, sauf à considérer que des travaux avaient été entrepris, notamment dans les combles, avant la signature du bail. Le descriptif ne correspond pas davantage aux deux constats d'huissier lesquels, avec des qualificatifs parfois différents décrivent : - au rez-de-chaussée : un hall d'entrée (ou dégagement), une salle de bain (avec WC) un couloir et une chambre (ou grande pièce); - au premier étage : un WC plus buanderie (ou local machine à laver), un espace cuisine séjour (ou un bloc cuisine), - au 2ème étage : une chambre avec salle d'eau et un 'coin montagne' ou un 'coin nuit'. Il est encore constant que M. [T] [V] ne conteste pas avoir effectué les travaux d'aménagement. La seule question qui se pose consiste en réalité à savoir si les travaux avaient été autorisés ou non par le bailleur. A ce titre il convient de relever : - que le contrat de bail est particulièrement flou : le plan ne correspond pas à la description et les travaux autorisés expressément sont des travaux de 'rafraîchissement' et de 'modernisation' ; que ce dernier terme n'est pas incompatible avec des travaux amenant à la transformation des pièces ; - que ce même contrat est encore ambiguë en ce qu'il vise des travaux 'tels que déjà réalisés à ce jour' ; - que le document intitulé 'état des lieux habitation' que le gérant de la SCI Marecollet ne nie pas avoir signé et que le bailleur date lui-même dans ses écritures (conclusions p.7) du mois du mai 2014, comporte des photographies et une description des lieux 'après travaux' mentionnant un rez-de-chaussée et deux étages avec des descriptifs similaires à ceux des deux constats d'huissier ; - que lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie en novembre 2018, le gérant de la SCI Marecollet n'a en aucun cas signalé à l'huissier de justice que des travaux non autorisés avaient été entrepris. Il ne se plaint en effet, à propos des pièces du premier étage que de 'la suppression d'une chambre dans le cadre du réaménagement de l'appartement par les locataires sortants' sans qu'il soit possible de savoir exactement de quelle pièce il parle. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède qu'il existe une incertitude sur la date de réalisation des travaux qui, au moins pour partie, ont pu être réalisés avant même la signature du bail comme l'a relevé le premier juge et comme le laisse clairement entendre la formule 'tels que déjà réalisés à ce jour'. Qu'au regard du plan annexé au bail, ces travaux pourraient correspondre à l'aménagement des combles ou au moins au commencement de l'aménagement des combles. Par ailleurs, il se déduit des éléments ci-dessus que le bailleur a nécessairement, dans la clause de travaux comprise au bail, autorisé les travaux litigieux. Il a en effet lui-même validé ces travaux en proposant aux locataires un 'état des lieux habitation' plus d'un an après la signature du bail' dans lequel il ne conteste en rien les travaux. Il a par ailleurs consenti une réduction de loyer en échange de la réalisation de ces travaux. Ainsi, la cour ne saurait suivre la SCI Marecollet dans son raisonnement consistant à dire que le document intitulé 'état des lieux habitation' avait pour objet de démontrer la transformation des lieux sans son accord. En effet s'agissant de travaux d'une importance réelle auxquels elle n'aurait pas consentis, elle n'aurait pas proposé aux locataires de régulariser un 'état des lieux' mais aurait dénoncé les travaux voire mis en demeure les locataires de remettre les lieux en état ou encore sollicité la résiliation du bail. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Marecollet de sa demande en paiement au titre des travaux de remise en état. Sur les travaux de ramonage La SCI Marecollet expose que les travaux de ramonage des deux conduits de cheminée n'ont pas été réalisés par les locataires et qu'elle a dû s'en charger pour un montant de 275 euros. Elle précise qu'en outre elle a été contrainte de procéder à un dégoudronnage pour un montant de 708 euros. Elle réclame donc la condamnation des locataires à lui verser la somme de 983 euros. Les locataires précisent avoir procédé au ramonage et produisent une facture en date de juillet 2018. L'annexe au décret n°87-712 du 26 août 1987 décrit au titre des réparations locatives le 'ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation'. Il appartient donc au locataire de procéder au ramonage des cheminées équipant les lieux loués étant entendu qu'il est bien rappelé au contrat litigieux que le locataire aura à sa charge l'ensemble des réparations dites locatives. La cour relève que la copie de la facture de ramonage ne peut servir de preuve de l'exécution par les locataires de leur obligation de ramonage. En effet, elle ne contient pas l'adresse des lieux concernés et n'est pas établie au nom des locataires mais au nom d'une SARL. Ainsi, les locataires échouent à démontrer qu'ils ont respecté leur obligation d'entretien des conduits de cheminée des lieux loués. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point et M. [T] [V] et Mme [B] [W] condamnés solidairement à payer à la SCI Marecollet la somme de 275 euros en remboursement des frais de ramonage. En revanche, dans la mesure où les travaux de dégoudronnage ont été effectués presque deux ans après le départ des locataires, il n'est pas possible de leur en faire supporter la charge faute de pouvoir leur imputer l'état du conduit si longtemps après leur départ. la SCI Marecollet sera déboutée de sa demande à ce titre. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive Il convient de rappeler que l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière. En l'espèce, M. [T] [V] et Mme [B] [W] ne démontrent pas en quoi l'action de la SCI Marecollet aurait été fondée sur l'un ou l'autre de ces critères. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. Sur les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile La SCI Marecollet qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Elle sera corrélativement déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile comme n'en remplissant pas les conditions d'octroi. Il n'est pas inéquitable de faire supporter à la SCI Marecollet partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par M. [T] [V] et Mme [B] [W]. Elle sera ainsi condamnée à leur verser la somme globale de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire, Confirme le jugement déféré sauf sur les dépens et sur les frais de ramonage, Statuant à nouveau sur ces points, Condamne solidairement M. [T] [V] et Mme [B] [W] à payer à la SCI Marecollet la somme de 275 euros au titre des frais de ramonage, Déboute la SCI Marecollet de sa demande au titre des frais de dégoudronnage, Condamne la SCI Marecollet aux dépens de première instance et d'appel, Y ajoutant, Déboute la SCI Marecollet de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI Marecollet à verser à M. [T] [V] et Mme [B] [W] la somme globale de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi prononcé publiquement le 02 février 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière. La Greffière La Présidente