Cour d'appel, 16 septembre 2022. 20/06942

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU16 SEPTEMBRE 2022 (n° 2022/ , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/06942 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB2DA Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mai 2020 -Tribunal judiciaire de Paris - RG n° 18/05300 APPELANTE : S.C.I. IVRY MICHELET immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 498 646 611, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège : [Adresse 7] [Localité 8] Représentée par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053 assistée de Me Benjamin PITCHO FASSINA de la SELARL FASSINA ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053 INTIMÉES : S.A.S. SAFEDEVELOPPEMENT immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 799 761 507, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège : [Adresse 1] [Localité 9] Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111 assistée de Me Lorenzo SANTANA , avocat au barreau de PARIS, toque : C1004 S.A. Compagnie Européenne de Garanties et Cautions immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 382 506 079, agisssant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège : [Adresse 2] [Localité 10] Représentée par Me Matthieu MALNOY de la SELAS L ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P550 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Monique CHAULET, conseillère Mme Muriel PAGE., conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire, - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 10 juin 2022 prorogée au 02 septembre 2022 puis au 09 septembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. ****** Suivant acte authentique du 24 mai 2016, la SCI Ivry Michelet, promettant, et la SAS Safedeveloppement, bénéficiaire, ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 6], [Adresse 5], [Adresse 3] cadastré R[Cadastre 4] moyennant le prix de 8 100 000 euros. La promesse a été conclue pour un délai expirant le 15 septembre 2016 à 16 heures, délai qui pouvait être prorogé d'un mois. La promesse stipulait le versement d'une somme de 405 000 euros, acompte dont le versement était garanti par la remise d'une garantie autonome de paiement à première demande (ci-après GAPD) à fournir dans les quinze jours de la réception, par le bénéficiaire, de la renonciation au droit de préférence du locataire Pôle Emploi entre les mains de maître [J] [N] chargé de transmettre l'original de cette GPAD le jour même de sa réception, par pli recommandé avec avis de réception à maître [V] [B], notaire du promettant. La promesse stipulait également une clause pénale de 405 000 euros. Le 8 juillet 2016, la Compagnie européenne des garanties et cautions (ci-après CEGC) a délivré la garantie demandée remise au notaire du promettant. L'acte authentique de vente n'a pas été signé entre les parties. Suivant exploit d'huissier en date du 3 mai 2018, la SCI Ivry Michelet a fait assigner la SAS Safedeveloppement et la CEGC devant le tribunal de grande instance de Paris devenu le tribunal judicaire aux fins notamment d'obtenir le paiement de la somme de 405 000 euros. Par jugement en date du 27 mai 2020, le tribunal judicaire de Paris a : . rejeté la demande de révocation de l'ordonnance de clôture, . écarté des débats les conclusions de la SCI Ivry Michelet notifiées le 31 janvier 2020, . déclaré la demande de condamnation de la Compagnie Européenne des Garanties et Cautions au paiement de la somme de 405 000 euros irrecevable comme forclose, . rejeté la demande de condamnation de la société Safedeveloppement au paiement de la somme de 405 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation forfaitaire, . condamné la SCI Ivry Michelet à payer à la SAS Safedeveloppement la somme de 405 000 euros en application de la clause pénale, . rejeté la demande de condamnation de la SCI Ivry Michelet au paiement de la somme de 100 000 euros, . condamné la SCI Ivry Michelet à payer à la SAS Safedeveloppement la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, . condamné la SCI Ivry Michelet à payer à la Compagnie Européenne des Garanties et Cautions la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, . rejeté la demande de la SCI Ivry Michelet au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, . condamné la SCI Ivry Michelet aux dépens, . rejeté la demande d'exécution provisoire de la décision. Pour rejeter la demande de la SCI Ivry Michelet de condamnation de la SAS Safedeveloppement à lui payer l'indemnité d'immobilisation, le tribunal a rappelé que les parties ont convenu, en page 25 et 26, de fixer le montant de l'acompte à 405 000 euros et que ce versement devait être garanti par la remise d'une garantie autonome de paiement à première demande, ce qui a été fait, et que le bénéficiaire n'avait l'obligation de verser l'acompte qu'à défaut de GAPD remise dans le délai imparti ; que dès lors que la GAPD a été délivrée et que l'acompte n'a jamais été versé par la SAS, l'article 3 sur lequel la SCI s'appuie ne trouve pas à s'appliquer. Pour condamner la SCI au paiement de la somme de 405 000 euros à titre de clause pénale, le tribunal, retenant qu'en l'espèce il n'est pas contesté que le raccordement à l'assainissement communal n'est pas direct, la moitié des eaux usées et les eaux pluviales étant raccordées sur le séparateur hydrocarbures du parking voisin, a jugé qu'en déclarant que le bien était raccordé à l'assainissement communal, la SCI s'est engagée à délivrer un bien dont toutes les évacuations étaient directement raccordées et qu'en souhaitant la réalisation de la vente sans avoir procédé à la modification des évacuations existantes, la SCI n'a pas permis de remplir toutes les conditions de la vente. La SCI Ivry Michelet a interjeté appel de la décision. Par ordonnance en date du 2 septembre 2021, le magistrat de la mise en état a ordonné l'exécution provisoire du jugement et a autorisé la SCI Ivry Michelet à consigner le montant de la condamnation entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations. Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI Ivry Michelet demande à la cour de : . d'infirmer le jugement en ce qu'il a : rejeté la demande de condamnation de la société Safedeveloppement au paiement de la somme de 405 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation forfaitaire, condamné la SCI Ivry Michelet à payer à la SAS Safedeveloppement la somme de 405 000 euros en application de la clause pénale, déclaré la demande de condamnation de la Compagnie Européenne des Garanties et Cautions au paiement de la somme de 405 000 euros irrecevable comme forclose, condamné la SCI Ivry Michelet à payer à la SAS Safedeveloppement la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la SCI Ivry Michelet à payer à la Compagnie Européenne des Garanties et Cautions la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, . confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation de la SCI Ivry Michelet au paiement de la somme de 100 000 euros, Statuant à nouveau, . constater que les conditions suspensives prévues à l'acte ont été levées, qu'elle a rempli ses deux obligations prévues à la promesse de vente et qu'elle n'a pas manqué à son obligation de délivrance, . dire que la SAS Safedeveloppement est fautive de ne pas avoir régularisé l'acte de vente définitif et n'a pas satisfait à ses obligations prévues à l'acte, . dire que l'acompte de 405 000 euros était garanti par la CEGC au moyen d'une garantie autonome à première demande, En conséquence, . condamner solidairement la SAS Safedeveloppement et la CEGC à lui payer la somme de 405 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2016, A titre subsidiaire, . dire que la CEGC s'est portée caution solidaire pour le règlement de l'acompte de 405 000 euros, . condamner solidairement la SAS Safedeveloppement et la CEGC à lui payer la somme de 405 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2016, A titre très subsidiaire, . condamner la SAS Safedeveloppement à lui payer la somme de 405 000 euros à titre de clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2018, A titre infiniment subsidiaire, . si la cour confirmait le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à la SAS Safedeveloppement la somme de 405 000 euros au titre de la clause pénale, réduire le montant de cette condamnation à la somme d'un euro symbolique, En tout état de cause, . débouter la SAS Safedeveloppement et la CGEC de l'ensemble de leurs demandes, . condamner la SAS Safedeveloppement à lui payer la somme de 30 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, . condamner la CEGC à lui payer la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions, la SAS Safedeveloppement demande à la cour de : . déclarer irrecevables les demandes de condamnation de la SCI Ivry Michelet au paiement de l'indemnité d'immobilisation au visa des dispositions des articles 564 et suivants, 908, 910-1 et 910-4 du code de procédure civile, . confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, . s'il n'est pas fait droit aux fins de non-recevoir, débouter la SCI Ivry Michelet de ses demandes, Faisant droit à son appel incident, réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation de la SCI Ivry Michelet au paiement de la somme de 100 000 euros de dommages et intérêts complémentaires, Statuant à nouveau, . condamner la SCI Ivry Michelet à lui payer la somme de 100 000 euros de dommages et intérêts complémentaires, . condamner la SCI Ivry Michelet à lui payer la somme de 45 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, . la condamner en tous les dépens pour qui pourront être recouvrés par la SCP Grapotte-Benetreau dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Par ordonnance du magistrat de la mise en état du 14 janvier 2021, la CEGC a été déclarée irrecevable à conclure. SUR CE Sur l'irrecevabilité de la demande de condamnation de la CEGC au paiement de la somme de 405 000 euros pour forclusion et sur le rejet de la demande de la SCI Ivry Michelet visant à condamner la SAS Safedeveloppement à lui payer l'indemnité d'immobilisation Les moyens invoqués par la SCI Ivry Michelet au soutien de son appel ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur discussion. L'irrecevabilité de la demande de condamnation de la CEGC au paiement de la somme de 405 000 euros et le rejet de la demande de la SCI Ivry Michelet visant à condamner la SAS Safedeveloppement à lui payer l'indemnité d'immobilisation seront donc confirmées sans qu'il soit besoin d'examiner l'irrecevabilité de cette dernière demande. Sur la demande d'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné la SCI Ivry Michelet à payer la clause pénale à la SAS Safedeveloppement A l'appui de son appel, la SCI Ivry Michelet fait valoir qu'elle a souscrit, dans le cadre de la promesse, l'obligation de demander un mesurage du bien par un géomètre-expert qui ne devra pas mentionner une SUB inférieure à 7 653 m² avec une tolérance de 3%, mesurage qui a été effectué avant le 13 juillet 2016 et s'est avéré être dans la tolérance de 3% (2,6% en l'espèce), et l'obligation de demander un diagnostic de l'installation d'assainissement, ce qui a été fait après la signature conformément au devis de l'entreprise Albsom du 26 mai 2016 ; elle fait valoir en outre que les conditions suspensives étaient levées avant le terme de la promesse, soutient qu'elle a rempli les deux seuls engagements qu'elle avait pris aux termes de la promesse, engagements qui ne font pas partie des conditions suspensives. Aux termes de la promesse synallagmatique de vente, le promettant déclare, au titre de l'assainissement, que le bien est raccordé à l'assainissement communal mais qu'il ne garantit aucunement la conformité des installations aux normes actuellement en vigueur ; le promettant s'est par ailleurs engagé à demander dans les huit jours de la promesse à Veolia ou tout autre organisme habilité l'établissement d'un diagnostic de cette installation, la promesse stipulant que dans le cas où un certificat de conformité ne pourra pas être délivré, les parties se concerteront sur la suite à donner à cette question (page 42 et 43 de la promesse). Il n'est pas contesté que la SCI Ivry Michelet a rempli son obligation de demander un diagnostic à un organisme habilité, diagnostic qui a été établi le 2 juin 2016 par la société Alsbom qui conclut que les réseaux d'eaux usées et d'eaux pluviales des bâtiments objet du diagnostic sont raccordés aux réseaux publics de la ville mais ne sont pas conformes en raison de deux anomalies de raccordement notamment un mélange eaux usées et eaux pluviales, qu'en outre de nombreuses canalisations arrivent de zones auxquelles elle n'a pas accès et que pour ces motifs elle ne peut pas délivrer de certificat de conformité des réseaux. Par ailleurs la société Safedeveloppement produit un procès-verbal de non-conformité de l'assainissement du 8 juillet 2016 établi par B3E qui mentionne que la moitié des eaux usées sont raccordées sur un séparateur hydrocarbures d'un parking voisin et un deuxième procès-verbal du 12 septembre 2016 qui mentionne les points sur lesquels porte la non-conformité. Il résulte de ces éléments, non contestés, que les évacuations du bâtiment sont effectivement raccordées aux réseaux d'assainissement (réseau pluvial et réseau eaux usées) de la ville mais qu'elles ne le sont pas directement puisqu'un certain nombre de canalisations empruntent des réseaux voisins. La SCI Ivry Michelet qui ne s'est engagée, au terme de la promesse, qu'à délivrer un bien raccordé à l'assainissement communal mais a stipulé ne garantir aucunement la conformité des installations aux normes en vigueur a rempli ses obligations aux termes de la promesse et il ne peut être retenu qu'elle avait l'obligation de délivrer un bien directement raccordé au réseau communal avec un réseau conforme sauf à rajouter une garantie qui ne figure pas dans la promesse. La promesse comportait une clause de concertation entre les parties quant à la suite à donner à cette question dans l'hypothèse où un certificat de conformité ne pourrait pas être délivré. En tout état de cause, la SCI Ivry Michelet produit un courrier adressé par son notaire à celui de la société Safedeveloppement le 20 octobre 2016 par lequel il indiquait que le dossier était complet et les conditions suspensives réalisées et précisait que la SCI Ivry Michelet entendait prendre en charge le montant des travaux de mise en conformité tels qu'ils résultent du devis mis en data room sous l'onglet 8.16, offre à laquelle la société Safedeveloppement n'a pas donné suite, et si cette proposition est postérieure à la date d'expiration de la promesse, cela ne justifie pas d'imputer la responsabilité de l'absence de réalisation de la promesse à la SCI Ivry Michelet dès lors qu'elle n'avait pas l'obligation, aux termes de la promesse, de prendre en charge ces frais de mise en conformité. La société Safedeveloppement soutient que le promettant aurait dû faire une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner et procéder de nouveau à la purge du droit de préemption en raison du nouveau mesurage intervenu. Le mesurage du bien réalisé le 13 juillet 2016 qui, selon les termes de la promesse, ne devait pas mentionner une surface inférieure à 7 653 m² avec une tolérance de 3%, a conclu à une surface de 7 454 m² soit 2,6% de moins que celle mentionnée dans l'offre. Dès lors que le mesurage était compris dans la tolérance de 3% prévue dans la promesse de vente, le promettant n'avait pas d'obligation de procéder à une nouvelle DIA avec la surface de 7 454 m² sauf à créer une condition suspensive non prévue à l'acte. En conséquence les conditions suspensives ayant toutes été réalisées et aucune faute ne pouvant être imputée à la SCI Ivry Michelet, le jugement sera infirmé en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société Safedeveloppement la somme de 405 000 euros à titre de clause pénale. Sur la demande de condamnation de la société Safedeveloppement au paiement de la clause pénale La promesse synallagmatique de vente stipule une clause pénale rédigée en ces termes : « Au cas où, toutes les conditions suspensives relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de QUATRE CENT CINQ MILLE EUROS (405 000, 00 EUR) à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages et intérêts. ». Par ailleurs la promesse stipule, en page 18, dans le paragraphe « Exécution » qu'alors que les conditions suspensives seraient réalisées et les documents nécessaires à la perfection de l'acte obtenus et que l'acte authentique de vente ne serait pas signé dans le délai convenu, la partie la plus diligente procèdera par voie d'huissier au domicile élu aux présentes à une mise en demeure de signer l'acte authentique en l'office notarial du notaire susnommé. En l'espèce, il n'est pas soutenu par la SCI Ivry Michelet qu'elle a mis en demeure la société Safedeveloppement dans les conditions susmentionnées alors que toutes les conditions suspensives étaient remplies. En conséquence, les conditions de la promesse pour justifier la condamnation de la société Safedeveloppement à payer à la promettant une clause pénale ne sont pas remplies à défaut de mise en demeure de signer l'acte authentique dans les formes prescrites, et la demande sera rejetée sans qu'il y ait lieu d'en examiner la recevabilité. Sur les dommages et intérêts Les moyens invoqués par la société Safedeveloppement au soutien de son appel sur sa demande de dommages et intérêts ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur discussion. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur l'article 700 du code de procédure civile Le jugement sera infirmé du chef des condamnations prononcées à ce titre. La société Safedeveloppement sera condamnée à payer à la SCI Ivry Michelet la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés à l'instance en cause d'appel et le surplus des demandes des parties de ce chef sera rejeté. PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Ivry Michelet à payer à la SAS Safedeveloppement la somme de 405 000 euros en application de la clause pénale, Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Ivry Michelet à payer à la SAS Safedeveloppement la somme de 5 000 euros et à la Compagnie Européenne des Garanties et Cautions la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Ivry Michelet aux dépens, Confirme le jugement pour le surplus, Statuant à nouveau, Déboute la SAS Safedeveloppement de sa demande de condamnation de la SCI Ivry Michelet à lui payer la somme de 405 000 euros à titre de clause pénale, Déboute la SCI Ivry Michelet de sa demande de condamnation de la SAS Safedeveloppement à lui payer la somme de 405 000 euros à titre de clause pénale, Condamne la société Safedeveloppement à payer à la SCI Ivry Michelet la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel, Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Condamne la SAS Safedeveloppement aux entiers dépens de l'instance. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,