Tribunal judiciaire, 25 juin 2024. 23/06641

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Anthony BAUDIFFIER Copie exécutoire délivrée le : à : Me Alexis BARBIER Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/06641 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LAL N° MINUTE : 3 JTJ JUGEMENT rendu le mardi 25 juin 2024 DEMANDEUR Monsieur [C] [B], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Alexis BARBIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J042 DÉFENDERESSE S.A.S. FONCIA PARIS EST, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Anthony BAUDIFFIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1892 COMPOSITION DU TRIBUNAL Morgane JUMEL, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 avril 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juin 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier Décision du 25 juin 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06641 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LAL EXPOSE DU LITIGE Monsieur [C] [B] est copropriétaire d’un appartement au sein de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1]. Ce bien est soumis au statut de la copropriété et a pour syndic le cabinet FONCIA PARIS EST. Monsieur [C] [B] a sollicité l’autorisation de la copropriété afin de lui permettre de privatiser une terrasse commune située dans le prolongement de son appartement. Il s’est rapproché en ce sens d’un bureau d’étude technique, la société P&P INGINERIE, qui a confirmé la faisabilité structurelle des travaux dans un rapport de visite du 5 janvier 2012. L’architecte de l’immeuble a également donné un avis favorable au projet dans un courrier du 28 mars 2012. Aux termes de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2015, le syndicat des copropriétaires a adopté les résolutions suivantes : « 28.00 Autorisation à donner à Monsieur [B], propriétaire du lot 113, de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble :L’assemblée générale, après en avoir déli béré, autorise Monsieur [B], propriétaire du lot numéro 113 référence 26 du bâtiment C1, [Adresse 2], à transformer une fenêtre de son salon en porte fenêtre afin de pouvoir accéder à la terrasse contiguë actuellement inaccessible et de poser un plancher sur ladite terrasse pour la rendre accessible selon les documents joints à la convocation. Cette autorisation est soumise aux conditions suivantes : Obtenir préalablement l’autorisation administrative nécessaire, Faire effectuer les travaux dans le respect des règles de l’art, à ses frais et sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, Souscrire une police dommages-ouvrage, D’une manière générale, se conformer au règlement de copropriété. Le copropriétaire restera responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les éventuelles conséquences dommageables résultant de ces travaux. 29.00 Concession d’un droit de jouissance sur la terrasse actuellement inaccessible au propriétaire du lot numéro 113 référence 26 du bâtiment C1, [Adresse 2] : L’assemblée générale, après en avoir délibéré, confirme l’habilitation d’effectuer les travaux sur parties communes donnés par Monsieur [B] aux mêmes conditions et confère au propriétaire du lot n°113 un droit de jouissance exclusif sur la terrasse inaccessible attenante. En contrepartie, Monsieur [B] accepte de verser au syndicat des copropriétaires la somme de 20.000 euros (qui sera répartie entre les seuls lots du bâtiment concerné). 30. Mandat au syndic pour régulariser le droit de jouissance exclusive de la terrasse attenante au lot 113 : L’assemblée générale, après en avoir délibéré, mandate le syndic pour régulariser et publier le droit de jouissance exclusive de la terrasse attenante au lot 113, pour le rendre opposable aux futurs copropriétaires, et ce aux frais exclusifs de M. [B]. » L’un des copropriétaires de l’ensemble immobilier a introduit une action en contestation de ces résolutions. Dans un jugement rendu le 9 mai 2019, le tribunal de grande instance de Paris a validité la régularité des résolutions 28, 29 et 30 de l’assemblée générale du 17 juin 2015. Un appel a été interjeté à l’encontre de cette décision mais n’a pas été soutenu. Monsieur [B] a poursuivi ses démarches préalables au commencement des travaux autorisés par l’assemblée générale du 17 juin 2015. Il a ainsi obtenu un permis de démolir de la ville de [Localité 4] le 12 mai 2021, il a souscrit une assurance dommages ouvrage (attestation du 29 septembre 2021) et il a fait réaliser un procès-verbal de constat avant travaux par commissaire de justice le 4 octobre 2021. Il a également fait appel aux services de deux architectes indépendants (Madame [A] [D] en qualité d’architecte de conception suivant contrat d’assistant à la maîtrise d’ouvrage du 26 novembre 2022 et Madame [H] [E] en qualité d’architecte d’exécution suivant contrat d’architecte pour travaux sur existants du 15 décembre 2020). Les travaux ont débuté au cours du mois d’octobre 2021. Dans un courrier électronique daté du 15 novembre 2021 faisant suite à un appel téléphonique du même jour et doublé d’une lettre recommandée avec accusé de réception, le syndic de l’immeuble informait Monsieur [B] que son « dossier technique pour la réalisation des travaux de dépose d’une allège de fenêtre sur façade était incomplet. Les attestations d’assurance de l’ingénieur structure ne sont pas à jour. Le cahier des charges de l’architecte est à nous transmettre ainsi que copie de son contrat d’étude et de suivi des travaux.Le détail de couverture de l’assurance Dommages Ouvrage.Le devis de la société BINE EXPRESS.Le devis de la société en charge de la dépose de l’allège de fenêtre. Lors de notre entretien, vous m’indiquez que la société BINE EXPRESS a procédé à la dépose de l’allège or cette dernière n’est pas couverte pour du travail sur du gros œuvre et de l’étanchéité, elle n’est pas habilitée à la réalisation de ce type de travaux. Nous apprenons que les travaux ont débuté sans obtention de notre part d’un accord écrit pour mise en œuvre. Nous vous demandons donc de stopper lesdits travaux le temps de la régularisation de votre dossier. Au regard du dossier, nous vous remercions de procéder à une visite de conformité des travaux par un bureau d’étude spécialisé (il conviendra de nous adresser copie de son contrat + attestation d’assurance + rapport de conformité). Enfin, comme évoqué lors de nos échanges par email, nous n’avons eu de contact de votre notaire pour régularisation de la somme au profit du syndicat des copropriétaires au titre du droit de jouissance. » Le jour même, Monsieur [B] faisait parvenir les documents demandés. Il indiquait par ailleurs se rapprocher d’un bureau d’étude spécialisé pour réaliser la visite dans les plus brefs délais, et se rapprocher également de son notaire. Le chantier était stoppé dans l’attente de la réalisation de la vérification de conformité. L’architecte en charge du suivi des travaux a mandaté à cette fin la société SAFI INGINERING qui a conclu dans son rapport de conformité que la découpe ne présentait aucun risque pour la structure du bâtiment conformément aux conclusions du BAT P&P INGENIERIE. Le 6 janvier 2021, le syndic indiquait à Monsieur [B] que le chantier pouvait reprendre. Les travaux ont finalement été réceptionnés le 18 février 2022. Après divers échanges de courriers électroniques entre le syndic et le notaire de Monsieur [B], ce dernier effectuait le virement d’une indemnité de 20.000 euros le 23 février 2022 au titre du droit de jouissance exclusive. La modification du règlement de copropriété était effectuée le 31 mai 2022. Suivant courrier en date du 14 juin 2022, réitéré le 20 mars 2023, l’assureur protection juridique de Monsieur [B] a mis en demeure la société FONCIA PARIS EST de lui rembourser la somme de 3.333,33 euros au titre de sa quote-part sur l’indemnité et de lui rembourser la somme de 3.000 euros correspondant au montant payé pour l’intervention du second bureau d’étude. A la suite de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2023, Monsieur [B] s’est vu rembourser la somme de 3.333,33 euros au titre de sa quote-part d’indemnité. En revanche, la société FONCIA PARIS EST n’a pas fait droit à sa demande de remboursement du coût de l’intervention du second bureau d ‘étude. Estimant que le cabinet FONCIA PARIS EST avait manqué à ses obligations sur divers points, par acte d’huissier en date du 2 août 2023, Monsieur [C] [B] l’a fait assigner devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : Juger que la société FONCIA, syndic de l’immeuble sis [Adresse 1], engage sa responsabilité sur le fondement des articles 1240 et suivants du Code civil en ce qu’elle a manqué à son obligation d’information et de conseil à l’égard de Monsieur [C] [B], En conséquence, Condamner la société FONCIA à régler à Monsieur [C] [B] la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts, correspondant au montant qu’il a été inutilement contraint de débourser en cours de chantier afin de faire réaliser une seconde étude technique,Condamner la société FONCIA à régler à Monsieur [C] [B] la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts pour son préjudice moral,Condamner la société FONCIA à verser à Monsieur [C] [B] la somme de 1.500 euros au visa des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Lors de l’audience du 5 avril 2024, Monsieur [C] [B], représenté par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes. Il a par ailleurs conclu au débouté des demandes présentées par la défenderesse. La société FONCIA PARIS EST, représentée par son avocat, a pour sa part demandé au tribunal de : Débouter Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes,Le condamner à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures déposées à l'audience, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la nature de la responsabilité du syndic : L’article 1240 du Code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » La responsabilité civile du syndic est ainsi susceptible d'être engagée lorsqu'il a commis une faute dans l'exercice de ses fonctions, et que cette faute est génératrice d'un préjudice. Cette responsabilité revêt une nature délictuelle lorsque le dommage a été causé à un copropriétaire, puisqu'il n'existe pas de lien contractuel entre le syndic et les copropriétaires. La société FONCIA PARIS EST est par conséquent responsable vis-à-vis de chaque copropriétaire, dont Monsieur [B], dans l’accomplissement de sa mission. Toute faute délictuelle ou quasi-délictuelle du syndic permet en effet aux copropriétaires d’engager individuellement sa responsabilité. Ainsi, les demandes présentées par Monsieur [B] à l’encontre de la société FONCIA PARIS EST sont recevables, étant précisé qu’il lui appartient de faire la preuve de la faute, du dommage et du lien de causalité. Sur la faute reprochée au syndic : En l’espèce, Monsieur [B] reproche à la société FONCIA PARIS EST un manquement à son devoir d’information et de conseil. Monsieur [B] affirme en effet que le syndic a manqué à son obligation d’information et de conseil en ce qu’il aurait dû attirer son attention sur la nécessité de faire procéder à une nouvelle visite de conformité des travaux en octobre 2021, ainsi que sur le caractère incomplet de son dossier. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [B] invoque des décisions jurisprudentielles qui ont retenu la responsabilité du syndic ayant délivré des informations erronées à un copropriétaire. Il ne saurait toutefois être déduit de ces décisions l’existence d’un devoir de conseil et d’information de la société FONCIA PARIS EST envers Monsieur [B] avec lequel elle n’est pas liée contractuellement. En outre, Monsieur [B] n’a pas averti la société FONCIA PARIS EST qu’il entendait débuter les travaux en octobre 2021 et ne lui a pas non plus transmis les justificatifs d’assurance et d’autorisations administratives de façon spontanée. Le syndic ne saurait se voir reprocher un défaut d’information et de conseil alors même qu’il se trouvait dans l’ignorance des démarches entreprises par Monsieur [B]. Enfin, compte tenu du délai écoulé entre l’autorisation donnée par l’assemblée générale et le début des travaux, une actualisation du dossier et du suivi des travaux apparaît légitime et il ne saurait être reproché au syndic d’avoir sollicité une étude technique sur ce point, ce que Monsieur [B] n’a d’ailleurs pas contesté à l’époque. Aucun manquement n’est donc établi à l’encontre du cabinet FONCIA PARIS EST de ce chef. Monsieur [B] reproche également au syndic de lui avoir délivré une information erronée en lui indiquant qu’il était impossible de procéder au virement direct de l’indemnité de jouissance à la copropriété. Il est exact qu’une information erronée a été délivrée sur ce point par le syndic, ce qui a eu pour conséquence de retarder le virement. Ce retard n’a néanmoins causé aucun préjudice à Monsieur [B] qui est demeuré en possession des fonds dans cette attente. Au vu de ces éléments, Monsieur [B] ne rapporte ni la preuve d’un préjudice matériel, ni celle d’un préjudice moral en lien avec une faute de la société FONCIA PARIS EST. Il sera par conséquent débouté de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts à son encontre. Sur les demandes accessoires : Sur les frais irrépétibles L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Les demandes formulées de ce chef seront rejetées. Sur les dépens Monsieur [B], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance. Sur l’exécution provisoire Aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le Tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition du public au greffe, REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par Monsieur [C] [B] au titre du préjudice matériel lié à la réalisation d’une seconde étude technique, DEBOUTE Monsieur [C] [B] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, REJETTE le surplus des demandes, DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [C] [B] aux entiers dépens, tels que définis par l’article 695 du Code de procédure civile, DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision. Ainsi jugé les jours, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE