Cour d'appel, 28 mars 2023. 21/02405

MARS/SH Numéro 23/01118 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 28/03/2023 Dossier : N° RG 21/02405 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H5ZW Nature affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions Affaire : [U] [O] C/ S.A.S. [Localité 3] NOTAIRE FOCH Syndicat des copropriétaires de l'immeuble PAVILLON LOUIS XIV Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 28 Mars 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 13 Février 2023, devant : Madame ROSA-SCHALL, magistrate chargée du rapport, assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes, Madame [M], en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame FAURE, Présidente Madame ROSA-SCHALL, Conseillère Madame REHM, Magistrate honoraire, qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur [U] [O] né le 09 Novembre 1964 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représenté et assisté de Maître CHASSERIAUD, avocat au barreau de BAYONNE INTIMES : S.A.S. [Localité 3] NOTAIRE FOCH anciennement dénommée Société [L] [V]-[D] [H]- [B] [E]-[P] [J]- [Y] [N] - Notaires associés prise en la personne de son représentant légal représenté en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Maître [G], avocat au barreau de PAU assistée de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS Syndicat des copropriétaires de l'immeuble PAVILLON LOUIS XIV représenté par son syndic le cabinet MAUREL SARL dont le siège est [Adresse 4] agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 3] Représenté et assisté de Maître ESPIET, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 02 JUIN 2021 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE RG numéro : 11-19-000803 Par acte de réduction du capital social par retrait d'associé et attribution d'actif social en date du 20 février 2014 reçu par Maître [H], notaire associé à la SCP [L] [V], [A] [F], [D] [H], à [Localité 3], Monsieur [U] [O], en se retirant de la SCI Xibani est devenu propriétaire du lot n° 91 au sein de la copropriété de l'immeuble Pavillon Louis XIV à [Localité 3]. Par acte authentique reçu par Maître [H] le 6 mars 2017, Monsieur [U] [O] a vendu le lot n° 91 à Monsieur [I] [C]. Par acte d'huissier du 23 octobre 2019, le syndicat de copropriétaires de l'immeuble Pavillon Louis XIV, représenté par son syndic, la SARL Cabinet Maurel a fait assigner Monsieur [U] [O] devant le tribunal d'instance de Bayonne aux fins de le voir condamner au paiement de la somme de 9 056,74 euros au titre de l'arriéré des charges, d'appels de fonds, travaux et frais impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 1er février 2016, de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et d'une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Par acte d'huissier du 11 mars 2020, le syndicat de copropriétaires de l'immeuble Pavillon Louis XIV a fait assigner la SAS [L] [V] [D] [H] [B] [E] devenue la SAS [L] [V] [D] [H] [B] [E] [P] [J] [Y] [N] devant le tribunal d'instance de Bayonne aux fins de la voir condamner au paiement des sommes de 9 056,74 euros au titre des charges, de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et en paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Les deux instances ont été jointes. Par jugement du 2 juin 2021, le tribunal judiciaire de Bayonne, pôle de proximité a : - déclaré le syndicat de copropriétaires de l'immeuble Pavillon Louis XIV irrecevable en sa demande portant sur la somme de 3 041,30 euros appelée plus de cinq ans avant la demande en justice, - condamné Monsieur [U] [O] à payer au syndicat de copropriétaires de l'immeuble Pavillon Louis XIV la somme de 6 015,44 € avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 22 janvier 2016, - condamné Monsieur [U] [O] à payer au syndicat de copropriétaires de l'immeuble Pavillon Louis XIV la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts, - débouté le syndicat de copropriétaires de l'immeuble Pavillon Louis XIV de ses demandes à l'encontre de la SAS [V] [H] [E] [J] [N], - condamné Monsieur [U] [O] à payer au syndicat de copropriétaires de l'immeuble Pavillon Louis XIV la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le syndicat de copropriétaires de l'immeuble Pavillon Louis XIV à payer à la SAS [V] [H] [E] [J] [N] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Monsieur [U] [O] aux dépens, hormis le coût des actes d'huissier (assignation et signification) délivrés à la SAS [V] [H] [E] [J] [N] qui resteront à la charge du syndicat de copropriétaires de l'immeuble Pavillon Louis XIV. Monsieur [U] [O] a interjeté appel de ce jugement le 19 juillet 2021 intimant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Pavillon Louis XIV pris en la personne de son syndic le cabinet Maurel. Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 21/2405. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Pavillon Louis XIV représenté par son syndic en exercice le cabinet Maurel a interjeté appel de ce jugement le 3 août 2021, intimant la SAS [Localité 3] notaire Foch (anciennement SAS [L] [V] [D] [H] [B] [E]). Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 21/2617. Par ordonnance de jonction du 10 février 2022, le magistrat de la mise en état a ordonné la jonction des procédures numéro RG 21/2617 et 21/2405 sous le numéro 21/2405. Par conclusions n°2 du 27 septembre 2022, Monsieur [U] [O] demande, au visa des articles 42 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 2224 du Code Civil, 9, 18 et 64 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 1353 du Code Civil, de le déclarer recevable et bien fondé en son action et d'infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 02 juin 2021 en ce qu'il l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Pavillon Louis XIV : - la somme de 6 015,44 € avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 22 janvier 2016 - la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts - la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens hormis le coût des actes d'huissier délivrés à la SAS [V] [H] [E] [J] [N] qui resteront à la charge du syndicat des copropriétaires. Statuant à nouveau, il demande de juger : - que la créance dont se prévaut le syndicat des copropriétaires au titre de travaux de ravalement de façade et de réfection de la toiture votés par l'assemblée générale du 25 juin 2014 n'est pas opposable à Monsieur [O] et de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de ces charges. - qu'il a d'ores et déjà payé le surplus des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre des provisions sur charges et frais et qu'il n'y a lieu à de quelconques intérêts. Il conclut au débouté de l'intégralité des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 1 200,00 € au titre de son préjudice moral subi et celle de 2 500,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre aux dépens. Par conclusions n°2 du 4 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires Pavillon Louis XIV représenté par son syndic en exercice le cabinet Maurel demande au visa des articles 10 et 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 6 du Décret du 17 mars 1967, à titre principal : - de débouter Monsieur [U] [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. - d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence Pavillon Louis XIV à l'encontre de la SAS [Localité 3] notaire Foch et l'a condamné à payer la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles, Il demande de réformer le jugement comme suit : - Condamner conjointement et solidairement Monsieur [U] [O] et la SAS [Localité 3] notaire Foch à lui payer la somme de 6 015,44 € avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 22 janvier 2016 et de condamner conjointement et solidairement les mêmes à lui payer la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts, la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel. À titre subsidiaire, si la Cour infirme le jugement sur la condamnation de Monsieur [O], il demande de condamner la SAS [Localité 3] notaire Foch à lui payer la somme de 6 015,44 € avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 22 janvier 2016 et à lui payer la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts. Il demande d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné le Syndicat des copropriétaires au paiement d'une indemnité de 1 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner la SAS [Localité 3] notaire Foch à lui payer la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel. Par conclusions récapitulatives n°2 du 5 janvier 2023, la SAS [Localité 3] notaire Foch demande de confirmer le jugement rendu le 2 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Bayonne, pôle de proximité, en toutes ses dispositions et y ajoutant, au visa de l'article 1240 du Code Civil, de juger que la SAS [Localité 3] notaire Foch, notaires associés n'a commis aucune faute, que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Pavillon Louis XIV pris en la personne de son syndic, la SARL Maurel, ne caractérise pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué et qu'il ne caractérise son dommage ni dans son principe, ni dans son quantum. Elle demande de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Pavillon Louis XIV pris en la personne de son syndic, la SARL Maurel de toutes ses demandes et de le condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens et d'ordonner la distraction de ceux d'appel au profit de Maître François Piault. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 janvier 2023. SUR CE : Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a déclaré le syndicat de copropriétaires de l'immeuble Pavillon Louis XIV irrecevable en sa demande portant sur la somme de 3 041,30 euros appelée plus de cinq ans avant la demande en justice dont la cour rappelle qu'elle a été introduite par assignation du 23 octobre 2019. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires à l'encontre de Monsieur [U] [O] La créance dont le paiement est recherché par le syndicat des copropriétaires, soit 6 015,44 € - la prescription du surplus n'étant pas contestée - concerne des travaux de ravalement de façade et de toiture et des charges courantes. Monsieur [O] la conteste en expliquant qu'elle n'est ni exigible, ni certaine, ni liquide à son endroit et rappelle avoir versé les sommes de 1 353,74 € et 517,26 € en paiement de provisions sur charges. À l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux suivants des assemblées générales de l'immeuble Pavillon Louis XIV : - du 25 juin 2014 - à laquelle a été convoquée la SCI Xibani- portant dans sa résolution 9, le vote du budget prévisionnel pour l'exercice du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015, adoptée à l'unanimité des présents et représentés et dans sa résolution n° 10, le vote des travaux sur la réalisation des travaux de ravalement de façade et de rénovation de la toiture, résolution adoptée à la majorité des présents et représentés ainsi que la résolution numéro 11, sur les honoraires sur travaux de ravalement de façade et rénovation de toiture, également adoptée à l'unanimité des présents et représentés. - du 11 septembre 2015 - à laquelle a été convoquée la SCI Xibani - portant notamment dans sa résolution numéro 4, approbation des comptes de l'exercice allant du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014, résolution adoptée, et la résolution n° 9 sur le vote du budget prévisionnel pour l'exercice 2016, adoptée . - du 30 septembre 2016 - à laquelle Monsieur [O] a été convoqué puisqu' il ressort du procès-verbal de celle-ci qu'il y était absent et non représenté. Il n'est pas allégué qu'il ait contesté la tenue de cette assemblée générale ou l'une quelconque des résolutions qui ont été adoptées. Lors de cette assemblée générale ont été votées et adoptées la résolution numéro 4, afférente à l'approbation des comptes de l'exercice allant du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015 et la résolution n°7 sur le budget prévisionnel 2017. Par contre, le syndicat des copropriétaires ne produit pas les décomptes de charges pour les années concernées mais uniquement un décompte récapitulatif des charges et travaux appelés depuis le 1er avril 2014 jusqu'au 1er janvier 2017 qu'il a établi au nom de Monsieur [O] alors même que c'est la SCI Xibani qui a été convoquée aux assemblées générales de 2014 et 2015 puisque aux dates de celles-ci la notification prescrite par l'article 6 du décret du 17 mars 1967 n'avait pas été effectuée, ni par la SCI Xibani, ni par Monsieur [O], ni par le notaire - elle l'a été le 2 février 2016 par Maître [H] -. Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires n'est pas fondé à agir en paiement des charges et frais à l'encontre de Monsieur [O] qui n'a pas été convoqué aux assemblées générales du 24 juin 2014 et du 11 septembre 2015 et à qui n'ont donc pas été notifiés les procès-verbaux desdites assemblées puisqu'il n'était pas connu comme propriétaire aux dates de celle-ci. La sommation de payer les charges de copropriété que le syndicat des copropriétaires a fait signifier à Monsieur [U] [O] le 22 janvier 2016 démontre qu'à cette date, le syndic était officieusement informé de sa qualité de propriétaire. Enfin, il convient de rappeler que Monsieur [O] a revendu le lot n° 91 le 6 mars 2017, ce qui a été notifié au syndic Foncia Bolling par Maître [H], le jour même par LRAR. De l'ensemble de ces éléments, il apparaît que Monsieur [O] ne peut être recherché par le syndicat des copropriétaires au titre du paiement des charges de copropriété que pour l'année 2016 et jusqu'au 6 mars 2017. À partir de l'année 2016, le syndicat des copropriétaires fait état des impayés suivants : - Provision charges 01/01/2016 : 111,02 € - Appel avance trésorerie permanente : 29,64 € - Provision charges 01/04/2016 : 111,02 € - Provision charges 01/07/2016 : 111,02 € - Provision charges 01/10/2016 : 111,01 € - Provision charges 01/01/2017 : 104,90 € - Frais de contentieux et recouvrement (article 10-1 Loi du 10/07/1965) - Sommation de payer [Z] : 203,06 € - Frais [Z] 03/04/2017 : 235,30 € soit un total de 1 016,97 €. Monsieur [O] a payé les sommes de 1 353,74 € et 517,26 €, paiement qui n'est pas discuté par celui-ci et qui est reconnu par le syndicat des copropriétaires. En l'état de ces éléments et des pièces produites aux débats, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la créance qu'il allègue à l'encontre de Monsieur [O]. En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [U] [O] à payer la somme de 6 015,44 € avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2016 au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Pavillon Louis XIV. Sur l'action en responsabilité du notaire Le syndicat des copropriétaires reproche à Maître [H] d'avoir versé les fonds de la vente à Monsieur [O]. Il recherche la responsabilité du notaire en rappelant que celle-ci est directe et non subsidiaire. Il résulte de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 pris en application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifié, que lors de l'opposition éventuellement formée par le syndic, il est tenu compte des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de mutation. Aux termes des 1° et 2° de cet article 5-1, ces créances du syndicat sont afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des 2 dernières années échues (1°), des 2 années antérieures aux 2 dernières années échues (2°). Dans le cadre de la vente [O]/[C] du 6 mars 2017, le syndicat des copropriétaires agissant par son syndic en exercice la SAS Foncia Bolling Le Bâtiment a formé opposition le 17 mars 2017 entre les mains de la SCP [V] [H] Chalvignac par un premier acte d'huissier de la SCP Ugoligni Lacroix-Ugoligni dont l'inefficacité n'est pas contestée dès lors qu'elle n'a pas été faite à la demande du bon syndic de la copropriété, qui n'était plus Arbel immobilier. Par un second acte délivré le même jour par la même étude d'huissier, une nouvelle opposition a été faite par le syndic en exercice, la société Foncia Bolling Le Bâtiment à Monsieur [I] [C], acquéreur du bien, à l'effet de lui interdire de se dessaisir en d'autres mains que les siennes des sommes en sa possession à quelque titre que ce soit envers Monsieur [U] [O]. Cette opposition été faite pour sûreté conservation de la somme de 14 426,25 €. L'acte annexé mentionnait des charges et travaux relevant des articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, de l'année à l'année 2010. Force est de constater, que cette 2ème opposition n'a pas été faite entre les mains de la SCP [V] [H] [E] alors que Maître [H] est l'auteur de l'avis de mutation envoyé par LRAR au syndic et qu'il avait seul qualité pour répartir les fonds, ni même au nom du vendeur. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que cet acte est régulier et est opposable au notaire au motif qu'il a été reçu par Maître [H]. Cependant, dès lors que Monsieur [C] avait élu domicile auprès de la SCP [V] [H] [E], le notaire avait qualité et était habilité à recevoir un acte pour lui ce qui ne l'obligeait pas pour autant. En conséquence, dès lors que l'opposition n'a pas été formée entre les mains de Maître [H] qui avait seul qualité pour ne pas se dessaisir des fonds, qu'aucune contestation n'a été formée, ni qu'aucune régularisation n'est intervenue dans le délai des 15 jours à compter de la réception de l'avis de mutation, il ne peut pas être reproché au notaire d'avoir versé les fonds à Monsieur [O]. À titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Maître [H] n'a procédé à la notification au syndic du transfert de propriété résultant de l'acte du 20 février 2014 que le 2 février 2016 en sorte qu'il n'a pas pu convoquer Monsieur [O] aux assemblées générales et que les convocations ont été adressées à la société Xibani. S'il est effectif, que cette notification de l'article 6 du décret du 17 mars 1967 a été faite tardivement, le 2 février 2016, alors qu'elle est aurait dû être effectuée au syndic "sans délai", soit par les parties, soit par le notaire qui a établi l'acte, il est constant que la seule sanction de cette absence de notification est l'inopposabilité au syndicat du transfert de propriété du lot en sorte que le syndic a, comme l'indique lui-même le syndicat des copropriétaires, valablement continué de convoquer l'ancien propriétaire, la SCI Xibani auprès duquel les charges ont dû être appelées. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Pavillon Louis XIV de ses demandes à l'encontre de la SAS [V] [H] [E]. Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires pour résistance abusive. Le syndicat des copropriétaires étant débouté de son action en responsabilité à l'encontre de la SAS [Localité 3] notaire Foch, anciennement [L] [V] [D] [H] [B] [E] [P] [J] doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de cette SAS notariale. Le jugement sera infirmé de ce chef. Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [O] à l'encontre du syndicat des copropriétaires pour préjudice moral Monsieur [O] forme cette demande en faisant grief au syndicat des copropriétaires d'avoir agi de manière brutale et infondée. Il est cependant établi qu'une sommation de payer les charges de copropriété lui a été adressée le 22 janvier 2016, en sorte que l'action introduite par l'assignation du 23 octobre 2019 n'était pas brutale alors par ailleurs qu'il ne justifie pas de la suite donnée à la sommation de payer. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [O] de cette demande. Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat de copropriétaires de l'immeuble Pavillon Louis XIV à payer à la SAS [V] [H] [E] [J] [N] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et infirmé pour le surplus de ces dispositions. Le syndicat de copropriétaires de l'immeuble Pavillon Louis XIV sera condamné aux dépens de première instance et d'appel et débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les circonstances de la cause ne font pas paraître inéquitable que Monsieur [U] [O] et la SAS [Localité 3] notaire Foch supportent les frais irrépétibles qu'ils ont exposés en cause d'appel. Ils seront déboutés de cette demande. Il sera fait droit à la demande sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Dans la limite de sa saisine, confirme le jugement entrepris en ce qu'il a : - débouté le syndicat de copropriétaires de l'immeuble Pavillon Louis XIV de ses demandes à l'encontre de la SAS [V] [H] [E] [J] [N], - condamné le syndicat de copropriétaires de l'immeuble Pavillon Louis XIV à payer à la SAS [V] [H] [E] [J] [N] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile L'infirmant pour le surplus et statuant à nouveau ; Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Pavillon Louis XIV de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Monsieur [U] [O], Y ajoutant, Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble pavillon Louis XIV, Monsieur [U] [O] et la SAS [Localité 3] notaire Foch de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble pavillon Louis XIV pris en la personne de son syndic en exercice, aux dépens de première instance et d'appel et autorise Maître [G] à procéder au recouvrement direct des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE