Tribunal judiciaire, 26 juin 2024. 24/00305

Min N° 24/00496 N° RG 24/00305 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDMNT S.C.I. VIP INVEST C/ M. [D] [Y] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 26 juin 2024 DEMANDERESSE : S.C.I. VIP INVEST [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Carine LE BRIS-VOINOT de la SELARL LBVS - Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant DÉFENDEUR : Monsieur [D] [Y] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] non comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière DÉBATS : Audience publique du : 24 avril 2024 Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Carine LE BRIS-VOINOT Copie délivrée le : à : Monsieur [D] [Y] Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2021, la Société civile immobilière VIP Invest (la SCI VIP Invest) a donné à bail à Monsieur [D] [Y] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 510,00 euros, et 11 euros de provisions sur charges. Par actes de commissaire de justice en date des 17 mars et 18 juillet 2023, la SCI VIP Invest a fait signifier à Monsieur [D] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1048,97 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par notification électronique du 19 juillet 2023 la SCI VIP Invest a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2024, la SCI VIP Invest a fait assigner Monsieur [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : " prononcer la résiliation judiciaire du bail , pour non respect de son obligation de paiement par le locataire, " ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir et ce jusqu'au jours de la complète libération des lieux et remise des clés, " autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans une dépendance de l'immeuble ou dans tout lieu ou garde meubles au choix des bailleurs, et aux frais et risques et périls du locataire, " supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux compte tenu de l'importance des sommes dues et de la mauvaise volonté évidente du locataire conformément aux dispositions de l'article L412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, " condamner Monsieur [D] [Y] au paiement des sommes suivantes : o la somme de 1.048,97 euros au titre de la dette locative arrêtée au 22 décembre 2023, o les loyers échus ou à échoir jusqu'à la date de la résiliation du bail, o une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail, o la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile o les dépens, comprenant le coût des commandements, " autoriser la bailleresse à conserver le dépôt de garantie L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 16 janvier 2024. À l'audience du 24 avril 2024, la SCI VIP Invest, représentée, maintient ses demandes, et actualise sa créance à la somme de 1569,97 euros arrêtée au 12 avril 2024, loyer du mois de mars inclus. Se référant aux termes de son assignation, il explique que deux commandements ont été délivrés au locataire à la suite des difficultés de règlement des loyers, que celui-ci a régularisé son arriéré de loyer dans le délai légal suivant le dernier commandement du 18 juillet 2023, mais sans s'acquitter des loyers échus. Il fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement de Monsieur [D] [Y] à ses obligations contractuelles justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [D] [Y], régulièrement assigné à l'étude du commissaire de justice, selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparaît pas et n'est pas représenté. L'affaire a été mise en délibéré à la date du 26 juin 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS DE LA DECISION : Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Monsieur [D] [Y] assigné à l'étude du commissaire de justice, ne comparaît pas et n'est pas représenté à l'audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 16 janvier 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, la SCI VIP Invest justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 12 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de la SCI VIP Invest aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement : Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 novembre 2021, du commandement de payer délivré le 17 mars 2023 et du décompte de la créance actualisé au 19 avril 2024 que la SCI VIP Invest rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [Y] à payer à la SCI VIP Invest la somme de 1.569,97 euros, au titre des sommes dues au 19 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail : Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. En l'espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s'élève à 1569,97 euros selon décompte au 19 avril 2024. Il s'agit d'un manquement grave de Monsieur [D] [Y] à ses obligations contractuelles qui empêche la poursuite du contrat. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 12 janvier 2024, date de l'assignation. Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur les modalités de l'expulsion : Sur la demande d'astreinte : Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [D] [Y] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte. Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution : Il résulte de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. Il convient de rejeter la demande. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [D] [Y] : Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 janvier 2024, Monsieur [D] [Y] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [D] [Y] à son paiement à compter du 01 mai 2024 jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande de conservation du dépôt de garantie Aux termes de l'article de l'article 22 de la loi du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée déduction faîte le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. En l'espèce, la SCI VIP Invest demande à être autorisée à conserver le dépôt de garantie. Il ressort des éléments du dossier que Monsieur [D] [Y] s'est acquitté de sa dette locative après la délivrance du commandement de payer du 19 juillet 2023. Si celui-ci a manqué par la suite à son obligation contractuelle de paiement du loyer, il apparaît prématuré en l'état d'autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie, lequel est destiné en priorité à garantir les dégradations du logement lorsque l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée. Il ne sera donc pas fait droit à la demande de la SCI VIP Invest sur ce chef. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [D] [Y], succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer. En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient dès lors de condamner Monsieur [D] [Y] à payer à la SCI VIP Invest la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS DECLARE recevable la demande de la Société civile immobilière VIP Invest aux fins de résiliation judiciaire du bail, PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 12 novembre 2021 entre la Société civile immobilière VIP Invest d'une part, et Monsieur [D] [Y] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], au jour de l'assignation, le 12 janvier 2024, DIT que Monsieur [D] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [D] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte, DEBOUTE la Société civile immobilière VIP Invest de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [D] [Y] à compter du 12 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Monsieur [D] [Y] à payer à la Société civile immobilière VIP Invest la somme de 1.569,97 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 19 avril 2024, échéance du mois d'avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. CONDAMNE Monsieur [D] [Y] à payer à la Société civile immobilière VIP Invest l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 01 mai 2024, échéance du mois de mai 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, DEBOUTE la Société civile immobilière VIP Invest de sa demande de conservation du dépôt de garantie, CONDAMNE Monsieur [D] [Y] à payer à la Société civile immobilière VIP Invest la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles, CONDAMNE Monsieur [D] [Y] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 juillet 2023, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE