Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 MAI 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/10344 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YI6G
N° de MINUTE : 24/00726
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société COPRO 2 A, SARL, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DOMINIQUE-DROUX ET BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191
C/
DEFENDEUR
SCI BELLEVUE
[Adresse 2]
[Localité 4]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 20 Mars 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
La S.C.I. BELLEVUE est propriétaire des lots n°10, 24, 37 et 38 de la résidence "BELCASTEL" sise [Adresse 2] (93).
Par acte d’huissier de justice du 27 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence "BELCASTEL" sise [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société COPRO 2A, a fait assigner la S.C.I. BELLEVUE aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
DECLARER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « BELCASTEL » à [Localité 4] (93), recevable et bien fondé en ses demandes ;
EN CONSEQUENCE
CONDAMNER la société civile immobilière BELLEVUE à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « BELCASTEL » à [Localité 4] (93) les sommes de :o 19.604,84€ correspondant aux charges de copropriété impayées au 03 octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2023 ;
o 1.069,18€ au titre de 1'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2023 ;
o 2.000€ à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.
CONDAMNER la société civile immobilière BELLEVUE en tous les dépens ainsi qu'à la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du CPC ;RAPPELER que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement citée, la S.C.I. BELLEVUE n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 06 février 2024 et fixée à l'audience du 20 mars 2024. Elle a été mise en délibéré au 15 mai 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. BELLEVUE ;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 06 avril 2022 et du 13 janvier 2023 ayant voté les travaux et le budget prévisionnel 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 26 mars 2021 au 26 mars 2024.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Comme le syndicat des copropriétaires le précise dans ses conclusions et son décompte, il convient d'ôter les frais de recouvrement et de contentieux qui ne constituent pas des charges de copropriété et font l'objet d'une condamnation distincte, soit la somme de 1.069,18 euros.
En revanche, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la S.C.I. BELLEVUE au paiement de la somme de 19.604,84 euros alors qu'aux termes de son extrait de compte établi le 03 octobre 2023 (pièce n°3), le compte propriétaire de la défenderesse était alors porteur au débit, hors frais de recouvrement et de contentieux, d'une somme de 19.115,80 euros et au crédit d'une somme de 247,89 euros. La somme due au titre des charges de copropriété est en conséquence de 18.867,91 euros (19.115,80 – 247,89) et non de 19.604,84 euros.
Ainsi, il convient de condamner la S.C.I. BELLEVUE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18.867,91 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 03 octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 18 juillet 2023, date de la sommation de payer notifiée à la S.C.I. BELLEVUE, sur la somme de 17.058,72 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 1.069,18 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant la sommation de payer du 18 juillet 2023.
Le syndicat des copropriétaires est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les frais de mise en demeure des 17 février 2023 et 10 mai 2023, d'un coût unitaire de 48 euros, les frais de relance du 13 mars 2023 et du 05 juin 2023, d'un coût unitaire de 37 euros, les frais de “constitution dr Huis” du 05 juillet 2023 d'un coût de 350 euros.
Il y a lieu de retenir les frais d'huissier pour la signification de la sommation de payer du 18 juillet 2023 susvisée, à hauteur de 199,18 euros.
En revanche, il ne peut être fait droit à la demande au titre de « constitution dr avoc » du 22 septembre 2023 à hauteur de 350 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
La S.C.I. BELLEVUE sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 199,18 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2023, date de la sommation de payer.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, il apparaît que la S.C.I. BELLEVUE n'a effectué aucun versement au titre du paiement de ses charges de copropriété au cours de la période étudiée, soit entre le 1er janvier 2023 et le 1er octobre 2023.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, la S.C.I. BELLEVUE a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner la S.C.I. BELLEVUE, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. BELLEVUE sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONDAMNE la S.C.I. BELLEVUE, prise en la personne de son gérant, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "BELCASTEL" sise [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société COPRO 2A, la somme de 18.867,91 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 03 octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2023 sur la somme de 17.058,72 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
CONDAMNE la S.C.I. BELLEVUE, prise en la personne de son gérant, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "BELCASTEL" sise [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société COPRO 2A, la somme de 199,18 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2023;
CONDAMNE la S.C.I. BELLEVUE, prise en la personne de son gérant, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "BELCASTEL" sise [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société COPRO 2A, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la S.C.I. BELLEVUE, prise en la personne de son gérant, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "BELCASTEL" sise [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société COPRO 2A, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la S.C.I. BELLEVUE, prise en la personne de son gérant, aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 15 mai 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
