Cour d'appel, 15 février 2024. 21/08630

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 15 FEVRIER 2024 N° 2024/ 77 Rôle N° RG 21/08630 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHTOG SCI SYMAR C/ Syndicat LA TOISON D'OR Copie exécutoire délivrée le : à : Me Agnès ERMENEUX Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 31 Mai 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/03030. APPELANTE SCI SYMAR immatriculée au R.C.S. de NICE sous le numéro 451 118 681, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 5] représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean-marie LESTRADE de la SELARL LESTRADE-CAPIA, avocat au barreau de NICE INTIMEE Syndicat LA TOISON D'OR, demeurant [Adresse 3], [Adresse 2], [Adresse 1], - [Adresse 6] représentée par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 06 Décembre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Février 2024, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE La SCI SYMAR est propriétaire de locaux commerciaux (lots 13 et 18) situés au rez-de-chaussée du [Adresse 4] au sein d'un ensemble immobilier qui forme un quadrilatère délimité par le [Adresse 7], [Adresse 11], [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 12]. Ces locaux ont été donnés à bail commercial. Des barrières ont été mises en place le long de la partie de l'immeuble donnant sur [Adresse 11] en mai 2013 à la suite d'un vote d'une assemblée générale du 28 janvier 2009, confirmé par un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du premier juin 2012. Par lettre recommandée du 26 février 2018, la SCI SYMAR a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de lui permettre un accès viable et normal à son local commercial et à défaut, de lui payer une indemnité en réparation de la diminution définitive de la valeur de son local commercial depuis l'exécution des travaux d'insta1lation des grilles et portails d'accès. Par acte d'huissier du 20 juin 2018, la SCI SYMAR a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins principalement de le voir condamner à lui verser la somme de 210.000 euros au titre de la réparation de son préjudice de dépréciation de la valeur vénale de son bien ainsi que celle de 10.000 euros de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive. Par jugement contradictoire du 31 mai 2021, le tribunal judiciaire de [Localité 12] a rejeté les demandes de la SCI SYMAR, l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble La toison d'Or la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, l'a condamnée aux dépens distraits au profit de Maître CHAOUAR-BORGNA et a débouté les parties du surplus de leurs demandes. Le premier juge a indiqué que les travaux d'installation des clôtures avaient fait l'objet d'une autorisation par l'assemblée générale du 28 janvier 2009, devenue définitive à la suite d'un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du premier juin 2012. Il en a conclu que leur installation n'était pas fautive. Il a précisé que les portails n'étaient pas fermés et permettaient un accès libre aux passants qui seraient désireux de se rapprocher des vitrines. Il a ajouté que le local disposait de grandes vitrines sans clôture à l'angle du [Adresse 7] et du boulevard du Parc impérial et que les vitrines accessibles par les portails ne présentaient pas d'annonces mais seulement des panneaux portant le nom de l'agence. Le 10 juin 2021, la SCI SYMAR a relevé appel de tous les chefs de cette décision. Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 septembre 2023 auxquelles il convient de se référer, la SCI SYMAR demande à la cour : - de réformer le jugement déféré, - de condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LA TOISON D'OR à lui payer la somme de 210 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de la perte de valeur, - de condamner le Syndicat des copropriétaires intimé à lui payer la somme de 20.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - de condamner Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens en ceux compris les dépens de première instance. Elle soutient que la mise en place de barrières inamovibles le long de la partie de l'immeuble donnant sur [Adresse 11] empêche un accès direct à ses locaux commerciaux, ce qui lui crée un préjudice. Elle expose avoir acquis des magasins dont la destination est d'accueillir des chalands. Elle indique que les modalités d'accès à son local ont été totalement modifiées, qu'il n'existe plus d'accès direct depuis [Adresse 11], si bien que la valeur de son bien s'en est trouvée amoindrie. Par application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, elle sollicite l'indemnisation de son préjudice lié à l'exécution des travaux, alléguant d'une diminution définitive de la valeur de son lot. Elle conteste l'argument selon lequel elle ne subirait aucun préjudice en raison de l'absence de démonstration du chiffre d'affaires de sa locataire dont l'objet est la gestion immobilière. Elle note que son local pourrait être à usage différent de celui d'un bureau et que la difficulté liée à l'achalandage se pose. Elle déclare que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la pose de barrières aurait été nécessaire pour des raisons de sécurité. Elle critique le rapport d'expertise amiable de Monsieur [Y]. Elle note que son préjudice, lié à la modification de la zone de chalandise, est certain et l'évalue à la somme de 210.000 euros. Par dernière conclusions notifiées par RPVA le 02 octobre 2023 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble La toison d'or demande à la cour : - de confirmer le jugement déféré - de débouter la SCI SYMAR de ses demandes y ajoutant - de condamner la SCI SYMAR à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel et aux dépens distraits au profit de Maître Cyril CHAOUAR-BORGNA. Il déclare que le principe de la fermeture de la copropriété est définitif. Il note que cette décision avait pour objectif de lutter contre des nuisances quotidiennes constituées par des allées et venues dans les parties communes de sans domicile fixe, la nuit notamment. Il conteste toute diminution de la valeur du bien de la SCI SYMAR. Il déclare que la grille bénéficie de quatre ouvertures et que les portails d'accès sont ouverts en permanences. Il précise que la SCI SYMAR ne démontre pas que ses locaux ne pourraient être exploités qu'à usage de bureau. Il souligne que l'agence immobilière qui exploite son commerce n'a pas vu son chiffre d'affaires diminuer depuis les travaux. Il indique que la société locataire et le bailleur sont détenus par les mêmes personnes physiques. Il souligne que le prix d'achat du bien en 2004 était de 189.213 euros et que c'est la somme de 210.000 euros qui est sollicitée au titre d'une diminution effective de la valeur. Il ajoute que le preneur a vu son chiffre d'affaires augmenter et qu'à supposer qu'un nouveau locataire prenne à bail ce local, il ne pourrait plus agir contre le syndicat en raison de la prescription de son action. Il déclare que le critère du passage n'est pas opportun puisque la rue sur laquelle donne le local n'est ni passante ni commerçante. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 novembre 2023. MOTIVATION Selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable, les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. Les lots 13 et 18 qui constituent le local commercial donné à bail par la SCI SYMAR donnent sur [Adresse 11]. L'accès direct à ces locaux n'est plus possible en raison de l'installation des grilles le long du [Adresse 8] à [Localité 12]. Toutefois, l'accès reste possible puisqu'il existe des portillons, ouverts en permanence, se trouvant à 50 mètres du local. Le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, peu important qu'elle l'ait été en présence de celles-ci. La SCI SYMAR produit une expertise amiable effectué par Monsieur [D] le 21 février 2018 qui conclut à une perte de valeur de 210.000 euros. L'expert notait que l'installation des grilles entraînait une perte de circulation de la zone piétonne et modifiait de manière conséquente la zone de chalandise, avec un problème de positionnement du local commercial par rapport à la rue qui rendait inapparentes les vitrines. Il en a conclu que les locaux ne pourraient qu'être exploités à usage de bureaux. Aucune autre pièce ne permet de conforter l'analyse selon laquelle les locaux ne pourraient plus être loués qu'à usage de bureaux. L'expertise amiable fournie par Monsieur [D] ne mentionne pas l'existence d'une zone de chalandage importante sur le [Adresse 8]. Cette expertise reste muette sur l'environnement commercial et sur la zone de chalandage de ce boulevard. Elle ne contredit donc pas l'expertise amaible produite par la partie adverse, effectuée le 15 mai 2020 par Monsieur [Y], qui précise que ' [Adresse 11] n'est pas une voie achalandée, que ce soit proche du [Adresse 7] (...) ou que ce soit au-delà'. L'installation des grilles n'empêche pas l'accès aux locaux commerciaux puisque les portillons, situés à environ 50 mètres sont toujours ouverts; il n'est, ni démontré que [Adresse 11] serait une voie achalandée ni que depuis la pose de ces grilles, le commerce actuel aurait subi des pertes financières ou que la valeur vénale du bien s'en serait trouvée amoindrie. Ainsi, la SCI SYMAR ne démontre pas que les travaux d'installation de grilles sur [Adresse 11] auraient entraîné une diminution définitive de la valeur de son bien. Le jugement déféré, qui a rejeté la demande d'indemnisation formée par la SCI SYMAR, sera confirmé. Sur les dépens et les frais irrépétibles La SCI SYMAR est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. La SCI SYMAR E sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles. Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier la Toison d'Or les frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance et en appel. Le jugement déféré qui a condamné la SCI SYMAR aux dépens et au versement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé. En outre, la SCI SYMAR sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement déféré, Y AJOUTANT, CONDAMNE la SCI SYMAR à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble La Toison d'Or à [Localité 12] ([Adresse 3] ; [Adresse 2], [Adresse 1], [Adresse 6]) la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, CONDAMNE la SCI SYMAR aux dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,