Cour d'appel, 22 février 2024. 22/03932

N° RG 22/03932 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LSGP C1 Minute : Copie exécutoire délivrée le : Me Elise QUAGLINO la SELARL JEAN-MICHEL ET SOPHIE DETROYAT AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT DU JEUDI 22 FEVRIER 2024 Appel d'une décision (N° RG 20/05730) rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRENOBLE en date du 05 septembre 2022 suivant déclaration d'appel du 02 novembre 2022 APPELANTE : S.C.I. MARTINSRIBAUD au capital de 900 euros, identifiée au RCS de Grenoble sous le numéro 848 175 055, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice et domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Elise QUAGLINO, avocat au barreau de GRENOBLE INTIMÉE : S.C.I. [P] immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le numéro D 478 856 446, prise en la personne de son représentant légal en exercice, [Adresse 3]/ FRANCE représentée par Me Jean-Michel DETROYAT de la SELARL JEAN-MICHEL ET SOPHIE DETROYAT, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre, M. Lionel BRUNO, Conseiller, Mme Raphaële FAIVRE, Conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 19 janvier 2024, Mme FAIVRE, Conseillère, qui a fait rapport assisté de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour. EXPOSE DU LITIGE M. [O] [E] et Mme [D] [H], épouse [E], sont associés au sein de la SCI [P] dont les statuts ont été enregistrés le 8 juillet 2004. M. [R] [Y] et Mme [G] [N], épouse [Y], sont associés au sein de la SCI Martinsribaud. Suivant acte authentique du 1er août 2018 passé devant Maître [B] [J], notaire à [Localité 2] (38), M. [E] a cédé à M. [Y] et à Mme [N] un fonds de commerce de café restaurant sous la dénomination « Hôtel des Alpes », situé et exploité au [Adresse 1]. Suivant acte authentique du 15 mars 2019 passé devant Maître [B] [J], notaire à La Mure (38), la SCI Martinsribaud a acquis auprès de la SCI [P] un immeuble composé d'un fonds de commerce d'hôtel, restaurant et débit de boissons sous la dénomination « Hôtel des Alpes », ainsi que de plusieurs logements à usage locatif, situés à l'angle de l'[Adresse 4] et de la [Adresse 1], moyennant le prix de 190.000 euros intégralement financé par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Rhône-Alpes. Par acte du même jour, M. [O] [E], commerçant, a cédé à la SARL Ineandre le fonds de commerce de café-brasserie exploité dans l'immeuble. Le 6 mai 2019, Me [J], notaire en charge de l'acte de vente de l'immeuble, a invité la SCI [P] à prendre contact avec la SCI Martinsribaud à la suite de la découverte de plusieurs dysfonctionnements affectant le bien vendu. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 juillet 2019, la SARL Martinsribaud a mis en demeure la SCI [P] de lui faire parvenir sous trente jours un chèque d'un montant de 3.844,59 euros au titre des frais engagés pour la mise en conformité de l'installation électrique du fonds de commerce. Dans une nouvelle mise en demeure envoyée par lettre recommandée du 7février 2020, la SCI Martinsribaud a demandé à la SCI [P] de lui faire parvenir sous quinzaine un chèque d'un montant de 12.320,75 au titre des frais engagés pour la mise en conformité de l'immeuble. Par exploit d'huissier en date du 15 décembre 2020, la SCI Martinsribaud a assigné la SCI [P] devant le tribunal judiciaire de Grenoble. Par jugement du 5 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Grenoble a : - débouté la SCI Martinsribaud de sa demande en restitution d'une partie du prix de vente pour vices cachés, - condamné la SCI Martinsribaud à payer à la SCI [P] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, - condamné la SCI Martinsribaud aux entiers dépens, - rappelé que la décision est de droit exécutoire par provision. Par déclaration du 2 novembre 2022, la société Martinsribaud a interjeté appel du jugement. Prétentions et moyens de la société Martinsribaud : Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie dématérialisée le 11 décembre 2023, la SCI Martinsribaud demande à la cour au visa des articles 1641 et suivants du code civil de : - juger recevable et bien fondé son appel, - réformer le jugement rendu le 5 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Grenoble, sauf en ce qu'il a retenu la qualité de professionnelle de la SCI [P], - débouter la SCI [P] de sa demande tendant à voir retenir la qualité de professionnelle à la SCI Martinsribaud, - juger qu'en sa qualité de professionnelle, la SCI [P] ne peut pas se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés, - juger que les désordres relatifs à l'électricité, aux réseaux sanitaires, et à la toiture étaient connus de la SCI [P], et qu'en tout état de cause, en tant que professionnelle, elle est présumée les connaître, - juger que ces désordres constituent des vices cachés, Et par voie de conséquence, - condamner la SCI [P] à lui payer les sommes de : *19.490,53 euros, à titre de restitution du prix de vente correspondant au montant des travaux d'électricité, sanitaires et de la toiture, *424,44 euros au titre de la facture de la société Morin Ocds, - juger qu'en remplaçant les radiateurs des studios, postérieurement à l'établissement des diagnostics techniques, la SCI [P] a engagé sa responsabilité, et est responsable de son préjudice, - condamner la SCI [P] à lui payer la somme de 2.395 euros au titre du remplacement des radiateurs, A titre subsidiaire, Si la cour reconnaissait sa qualité de professionnelle : - juger que la SCI [P] a fait preuve de mauvaise foi en dissimulant des informations et précisions sur le bien, - juger que les désordres relatifs à l'électricité, aux réseaux sanitaires, et à la toiture étaient connus de la SCI [P], - juger que ces désordres constituent des vices cachés, Et par voie de conséquence, - condamner la SCI [P] à lui payer les sommes de : *19.490,53 euros, à titre de restitution du prix de vente correspondant au montant des travaux d'électricité, sanitaires et de la toiture, * 424,44 euros au titre de la facture de la société Morin Ocds -juger qu'en remplaçant les radiateurs des studios, postérieurement à l'établissement des diagnostics techniques, la SCI [P] a engagé sa responsabilité et est responsable de son préjudice, - condamner la SCI [P] à lui payer la somme de 2.395 euros au titre du remplacement des radiateurs, En tout état de cause, - condamner la SCI [P] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, - condamner la SCI [P] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel, - rappeler que l'exécution provisoire est de droit et qu'il n'y aura pas lieu d'y déroger. Pour contester l'application de la clause contractuelle d'exclusion de la garantie des vices cachés, elle fait valoir que : - le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue, même à un professionnel, sauf s'il établit que l'acquéreur est un professionnel de la même spécialité, - il est de jurisprudence constante qu'un vendeur professionnel est présumé connaître les vices du bien vendu et ne peut pas se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés, - il est encore de jurisprudence constante que si la vente du bien immobilier rentre dans l'objet social de la SCI celle-ci est considérée comme un professionnel, ce qui est le cas de la SCI [P], propriétaire de nombreux immeubles et dont l'objet social est la création, l'acquisition, l'exploitation, la vente, la prise ou la dation à bail de tous établissements industriels ou commerciaux se rattachant à cet objet, et ce, comme l'a justement retenu le jugement déféré, - en revanche, elle n'a pas elle-même la qualité de professionnelle dans la mesure ou elle n'a été constituée que pour les besoins de l'acquisition de l'immeuble litigieux, - à ce titre, la Cour de cassation juge ainsi qu'une SCI ayant procédé à une seule opération d'achat, qui plus est familiale, ne peut être considérée comme professionnelle, - selon la Cour de cassation une SCI dont l'objet social est en lien direct avec l'acte conclu n'est pas nécessairement qualifiée de professionnel en toutes circonstances (Civ, 3ème, 3 mai 2018 n°17-11132 et n°17-14090), - si M. [Y] a effectivement été maçon lors de ses débuts professionnels, il a été dans l'incapacité physique de poursuivre cette profession et a dû la quitter en 2006 de sorte que, depuis plus de dix-sept ans, il n'exerce plus le métier de maçon et ne procède d'ailleurs à aucun travaux de ce type. Au soutien de sa demande au titre de l'existence de vices cachés, s'agissant de l'installation électrique, elle indique que : - peu de temps après la vente de l'immeuble, elle a constaté la dangerosité de l'installation électrique, due à l'absence de prises de terre, les clients, ainsi que le personnel, s'électrocutant au niveau du bar, par un simple contact et comme cela résulte de plusieurs attestations de clients du bar, - elle a été contrainte de faire appel à la société PSD, en urgence, afin de remédier aux problèmes d'installation électrique comme en atteste un devis en date du 17 avril 2019, soit quinze jours seulement après le début d'exploitation, pour un montant de 864,65 euros mentionnant « aménagement de sécurité minimum pour exploitation » et comprenant des travaux primaires et importants, soit la pose de 4 obturateurs et raccordement d'interrupteur et la pose et le raccordement d'un conducteur de protection entre les deux réseaux d'alimentation, - ces réparations n'étant que provisoires, et ce afin de permettre le bon fonctionnement de l'établissement, la société PSD lui a adressé un devis de mise en conformité et sécurité de l'installation électrique, pour la somme de 2.979,94 euros T.T.C, - moins de quelques mois après la vente, la réalisation de tels travaux ne peut supposer qu'une mauvaise foi manifeste des vendeurs sur la qualité des installations des ouvrages vendus, - à tout le moins, ayant exploité le fonds de commerce jusqu'à la vente, l'intimée ne saurait soutenir sans une certaine mauvaise foi, ignorer cette problématique électrique et les « décharges » que les clients pouvaient recevoir au bar, - la société PSD rappelle que lors du dépannage du 17 avril 2019, « ce jour-là, il est fait état que l'électricité n'est ni conforme ni aux normes référencées pour un commerce recevant du public. Les travaux ont été effectués comme en visu sur les factures n°1904323 et n°1911242 suite au passage du bureau de contrôle OCDS », - elle a été contrainte de faire appel à la société Morin-OCds, Inspection technique, qui a procédé le 11 septembre 2019 à la vérification des installations électriques, et établi un rapport très détaillé sur l'état de cette installation dont il ressort que pas moins de 61 non-conformités ont été constatées, lesquelles exposent la clientèle du bar à un danger évident, de sorte que le jugement déféré ne pouvait retenir que « le rapport de vérification ne mentionne pas un défaut de conception du système électrique par l'absence d'un réseau de terre », - c'est à tort que le tribunal a cru devoir se retrancher uniquement derrière le fait que le diagnostic énergétique mentionne une « installation électrique de plus de quinze ans » alors qu'il ne faut pas confondre vétusté et non-conformité puisque la vétusté est un état abimé par le temps alors qu'une non-conformité signale que quelque chose a été défaillant dans un processus ou un produit et que le résultat ne coïncide pas aux exigences initiales, - l'acte de vente mentionne en page 10 les anomalies reprises du rapport Habitat Plus établi le 7 août 2018 mais les anomalies reprises à l'acte de vente concernent exclusivement les studios 1 à 4 et il n'est fait aucune référence expresse aux anomalies concernant l'installation électrique du local commercial, pourtant acheté le même jour, aux termes du même acte, or les dysfonctionnements électriques allégués, constitutifs de vices cachés, concernent le local commercial, - si les clients se sont électrocutés dans le bar, c'est du fait de l'absence de prise de terre, - le 26 novembre 2019, la société PSD, mandaté par elle, lui a indiqué : « j'attire votre attention sur le fait que lors de notre visite nous avons constaté qu'il n'y avait pas de mise à la terre des réseaux et objets métalliques du bar, ce qui entraine un courant dans l'ensemble du bas ». Au soutien de sa demande au titre de l'existence de vices cachés, s'agissant du système d'évacuation des eaux, elle indique que si l'acte de vente stipule que le vendeur n'avait pas fait procéder à un contrôle de conformité de l'installation, celui-ci déclare que l'installation est en bon état de fonctionnement, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, comme cela résulte du devis de la société PSD concernent la rénovation des réseaux sanitaires du bar, des colonnes montantes des appartements et suppression des réseaux de chauffage consistant en la création d'un nouveau collecteur d'écoulement dans la cave et en la réparation d'une fuite sur la colonne d'évacuation, la nécessité de ces travaux ne pouvant être ignorée par l'intimée qui ne lui a pourtant pas signalée. Au soutien de sa demande au titre de l'existence de vices cachés, s'agissant de la toiture, elle affirme que : - en cas de fortes pluies, des fuites dans les parties communes de l'immeuble sont constatées, alors que le jugement déféré relève qu'il ressort de l'acte de vente que le vendeur a indiqué à l'acquéreur avoir effectué la réfection de la toiture et des fenêtres depuis moins de dix ans, - c'est à tort que le jugement critiqué a retenu que l'acte de réfection est un acte de remise en état, qui peut donc impliquer des travaux de remplacement partiel alors que la mention signifie que la toiture a été entièrement refaite à neuf, ce qui n'est pas le cas puisque la société Charpente de l'Obiou Nino Craighero l'a informé qu'en réalité l'intégralité de la toiture n'avait pas été refaite, et que la société Établissements Merle Raymond, qui avait procédé à la réfection de la toiture fin 2010 lui a expressément confirmée qu'en effet l'intimée n'avait pas procédé à la réfection de la totalité de la toiture, mais qu'à une partie, à savoir la pente sud du toit, - cette information lui a été dissimulée volontairement, alors que la facture qu'elle lui a produite porte la mention « couverture à neuf de votre toiture », - il s'agit bien d'un vice caché alors qu'elle ne dispose pas des compétences techniques suffisantes pour appréhender si 88,3 m² de toiture correspond à l'ensemble de la toiture ou seulement à une partie de cette dernière, - il est produit aux débats des photographies prises sous la toiture, depuis les combles et d'où il peut aisément être constaté un jour entre le mur et la toiture, des tuiles cassées laissant apparaitre un jour entre les tuiles, et ce à plusieurs endroits de la toiture, des pannes de bois sont abimées par l'humidité et l'eau qui a coulé et coule depuis peut-être plusieurs années et des éclats de tuiles cassées dans les combles, - en l'état des trous exposés par les photographies contestées, il ne peut être soutenu sans encore une certaine mauvaise foi que lors de la vente, la toiture assurait sa fonction de clos et aucune fuite n'était à déplorer. Elle affirme donc que si elle avait eu connaissance de l'état de cette installation électrique, connue de l'intimée mais également de l'état des réseaux sanitaires du bar, et de l'état de la toiture, lesquelles nécessitent de lourds travaux, elle n'aurait pas payé le prix de 190.000 euros. Au soutien de sa demande financière, elle indique avoir fait le choix de la mise en 'uvre de l'action estimatoire et qu'elle sollicite, par voie de conséquence, à titre de restitution sur le prix de vente, correspondant au montant des travaux afférent à la remise en état de l'installation électrique, des sanitaires et de la toiture, la somme totale de 19.490,53 euros à laquelle doit être ajoutée la somme de 424,44 euros correspondant à la facture de diagnostic de la société Morin Cds, outre la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, en application de l'article 1645 du code civil, alors que depuis la prise de possession de l'immeuble, elle a été contrainte de faire appel à plusieurs sociétés afin de remédier aux différents désordres mais surtout de permettre à la société Ineandre d'exploiter le bar et d'accueillir la clientèle dans des conditions « normales » et qui ne portent pas atteinte à leur sécurité. S'agissant du remplacement des radiateurs, si le jugement déféré a retenu que les radiateurs avaient été changés avant la conclusion de l'acte de vente mais postérieurement à l'établissement des diagnostics techniques, c'est à tort qu'il a retenu que la preuve n'est pas rapportée de la performance moindre des radiateurs changés, alors que l'intimée n'explique pas les raisons de ce changement et qu'il s'agit manifestement d'un acte déloyal, de mauvaise foi et malhonnête de la part de la venderesse, un des locataires d'un studio attestant que le radiateur remplacé fonctionnait parfaitement bien et a été remplacé par un plus ancien fonctionnant moins bien, - la photographie des radiateurs démontés démontre qu'ils étaient en parfait état de fonctionnement et celle des radiateurs en place au moment de la vente atteste qu'il ne s'agit absolument pas de la même qualité de radiateurs, - les attestations produites par l'intimée pour les besoins de la cause sont sans valeur probante, - le déménagement quasi concomitant avec l'acquisition de plusieurs locataires participe encore à la démonstration de l'attitude négative, déloyale et anti-commerciale de la SCI [P], de sorte qu'elle est bien fondée à solliciter la somme de 2.395 euros au titre de la moins-value liée au remplacement des radiateurs. Prétentions et moyens de la SCI [P] : Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie dématérialisée le 27 avril 2023, la SCI [P], demande à la cour au visa des articles 1641 et suivants du code civil de : - déclarer l'appel interjeté par la SCI Martinsribaud recevable mais non fondé, - confirmer cette décision en toutes ses dispositions, excepté en ce qu'elle a jugé que l'acte de vente ayant été conclu entre un professionnel et un non-professionnel, elle ne pouvait se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés, et l'infirmer de ce chef, - statuer de nouveau sur l'application de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, A titre principal, - constater que l'acte de vente comporte une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, - dire et juger que les SCI Martinsribaud et [P] disposent de la même qualité professionnelle de sorte que la clause d'exclusion susvisée a parfaitement vertu à s'appliquer, A titre subsidiaire, - constater que le bien vendu n'est affecté d'aucun vice caché, - dire et juger que la SCI Martinsribaud n'apporte pas la preuve de l'existence de vices préexistants à la vente et rendant l'immeuble impropre à sa destination ou diminuant l'usage de ce dernier, - constater qu'elle n'a commis aucune faute en procédant au remplacement d'un radiateur dans l'appartement de M. [Z] par un radiateur neuf, En tout état de cause, - débouter la SCI Martinsribaud de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - condamner la SCI Martinsribaud à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI Martinsribaud aux entiers dépens. Au soutien de sa demande d'application de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés figurant au contrat, elle indique que : - elle n'a pas la qualité de vendeur professionnel, puisque si elle a notamment pour objet social la vente de tous établissements industriels ou commerciaux, elle n'a acquis et revendu qu'un établissement commercial, à savoir l'Hôtel des Alpes qu'elle avait conservé pendant 15 ans et elle n'a depuis, acquis aucun autre établissement industriel ou commercial et n'est aujourd'hui propriétaire que d'appartements mis en location à des particuliers, - si elle devait être considérée comme un vendeur professionnel, il doit être constaté que l'appelante l'est également dès lors que les parties disposent de la même spécialité, ayant opté pour la même forme sociale et qu'elle produit ainsi en cause d'appel l'extrait Kbis de la SCI Martinsribaud dont l'activité principale est l'acquisition, la gestion, la construction, l'aménagement, l'exploitation par location ou autre de tous biens et droits immobiliers, - il est constant qu'en cas de vente entre professionnels de la même spécialité, la garantie du vendeur ne peut être invoquée lorsqu'une clause de non-garantie des vices cachés est insérée dans l'acte (Cass.Com. 6 novembre 1978 Bull. Civ. IV n°250). Au soutien de sa demande subsidiaire tenant à l'absence de vices cachés du système électrique, elle expose que : - si un rapport de vérification des installations électriques du bar établi le 11 septembre 2019 à la demande de l'appelante fait état de 61 anomalies il n'est pour autant pas démontré que celles-ci rendent l'installation électrique impropre à sa destination pas plus qu'elle n'en diminuerait son usage, - ce rapport ne porte aucune conclusion claire et précise sur la dangerosité actuelle de l'installation électrique ni sur une quelconque nécessité de mise en conformité immédiate, - concernant la résistance des prises de terre et des ensembles interconnectés, le rapport les juge satisfaisante et la continuité du circuit principal de protection est également considérée comme satisfaisante, - s'agissant d'une installation électrique ancienne, il n'est pas surprenant que celle-ci présente des anomalies au regard des nouvelles normes en vigueur lesquelles sont régulièrement modifiées, - si tant est qu'on puisse considérer que les anomalies citées dans le rapport susvisé soient des vices, il est patent que ceux-ci n'étaient pas cachés puisqu'il a parfaitement été stipulé au sein de l'acte de vente de l'Hôtel des Alpes en date du 15 mars 2019 comprenant également la vente du débit de boissons que l'installation électrique datait alors de plus de 15 ans, - si les anomalies relevées dans l'acte de vente ne concernent que les studios loués, il n'en reste pas moins que les acquéreurs étaient parfaitement informés de l'ancienneté de l'installation électrique, et partant de sa vétusté. Au soutien de sa demande subsidiaire tenant à l'absence de vices cachés du système d'évacuation des eaux, elle expose que : - l'acte authentique de vente du 15 mars 2019 stipule s'agissant du raccordement au réseau d'assainissement, que le vendeur déclare que le réseau d'assainissement utilisé n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité, mais il déclare que l'installation est en bon état de fonctionnement et que l'acquéreur déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque, - l'appelante prétend qu'il existerait une fuite sur la colonne d'évacuation mais n'en apporte aucunement la preuve, alors que le devis produit en date du 17 octobre 2019 ne permet pas d'établir l'existence d'un désordre rendant l'équipement impropre à son usage en ce qu'il porte en effet la mention « rénovation des réseaux sanitaires du bar, des colonnes montants des appartements et suppression des réseaux de chauffage », - de toute évidence, l'appelante entend lui faire financer des travaux de rénovation - le devis est daté du 15 octobre 2019, soit 7 mois après la vente, de sorte que si un quelconque vice affectait effectivement ces équipements, en tout état de cause, l'antériorité de celui-ci n'est nullement démontrée. Au soutien de sa demande subsidiaire tenant à l'absence de vices cachés au titre de fuites en toiture, elle expose que : - l'acte authentique de vente en date du 15 mars 2019 stipule en page 11 que « des travaux ont été effectués depuis moins de dix ans, savoir : Réfection de la toiture et des fenêtres », - elle a fourni lors de la vente les factures des travaux réalisés de sorte que l'intimée avait en sa possession l'ensemble des informations utiles sur la nature des travaux réalisés et sur l'état de la toiture, parfaitement visible au demeurant, - la mention « réfection de la toiture » n'implique nullement, une reprise intégrale de celle-ci, mais peut parfaitement concerner des travaux de remplacement partiel si une partie n'est pas détériorée, et ce tel que l'a parfaitement jugé le tribunal, - l'appelante ne justifie pas de l'existence de fuites affectant la toiture alors que la simple production d'un devis de rénovation ne permet en aucune manière de démontrer l'existence de fuite ni d'un vice affectant la toiture et que la réalisation d'une rénovation n'implique pas nécessairement l'existence d'un désordre dès lors que des travaux de rénovation peuvent être librement engagés par les propriétaires du bien afin de l'améliorer, - ce devis a été établi en juin 2020, soit 15 mois après la vente de sorte que si la toiture devait actuellement présenter un désordre il n'est nullement établi que celui-ci était antérieur à la vente, alors que lors de la vente, la toiture assurait parfaitement sa fonction de clos et aucune fuite n'était à déplorer et que l'état de la toiture était parfaitement connu de l'appelante étant précisé que M. [Y] a effectué une visite minutieuse du bien acquis et que les documents afférents à la toiture lui ont été remis. S'agissant du remplacement des radiateurs, elle indique que : - elle n'a pas procédé au remplacement des radiateurs en bon état de fonctionnement de M. [Z] par des radiateurs plus anciens, mais simplement procédé au remplacement d'un radiateur défectueux dans l'appartement de celui-ci, - elle a procédé à la pose d'un radiateur neuf en janvier 2019 de sorte que ce changement ne cause aucun préjudice à l'appelante, - il n'est par ailleurs pas démontré que les cinq radiateurs achetés en novembre 2019 par la SCI Martinsribaud ont été affectés à l'appartement de M. [Z], pas plus que la nécessité d'un tel changement n'est démontrée, de sorte que si elle a fait le choix de changer des radiateurs, elle doit en supporter le coût dès lors qu'aucune faute ne peut lui être imputée, - l'attestation de M. [Z] doit être appréciée avec les plus grandes réserves à la lumière de la particulière vulnérabilité de ce dernier lequel est devenu locataire de l'appelante après placement de l'assistante sociale après avoir subi un grave accident de la route, Elle indique enfin qu'elle n'est pas à l'origine du déménagement de plusieurs locataires, qui ont fait le choix, seuls de quitter l'immeuble acquis par l'appelante. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 décembre 2023, l'affaire a été appelée à l'audience du 19 janvier 2024 et la décision mise en délibéré a été prononcée le 22 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir «constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des «demandes » tendant à voir « dire et -juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. Sur l'application de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. En outre, selon l'article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. En cas de vente entre professionnels de la même spécialité, la garantie du vendeur ne peut être invoquée lorsqu'une clause de non-garantie des vices cachés est insérée dans l'acte. En l'espèce, la clause relative à l'état du bien stipulé à l'acte de vente régularisé par la SCI Martinsribaud et la SCI [P] suivant acte authentique du 15 mars 2019 passé devant Maître [B] [J], notaire à La Mure (38), comporte une stipulation ainsi libellée:« l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou les constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte. Toutefois, afin de respecter les dispositions de l'article 1626 du code civil, le vendeur garantit l'acquéreur contre tous les risques d'évictions, à l'exception des éventuelles charges déclarées aux présentes ». Selon l'article 2 de ses statuts, la SCI [P] a pour objet social la création, l'acquisition, l'exploitation, la vente, la prise ou la dation à bail tous établissements industriels ou commerciaux se rattachant à cet objet. Il ressort également de ses propres déclarations qu'elle est propriétaire de plusieurs appartements donnés en location. C'est donc par des motifs exacts que la cour adopte et qui répondent au moyen soulevé que le premier juge a retenu qu'il résulte des ces éléments que la SCI [P] doit se voir reconnaître la qualité de vendeur professionnel. En outre, il ressort de l'extrait K bis de la SCI Martinsribaud versé aux débats à hauteur d'appel, qu'elle a pour activité l'acquisition, la gestion, la construction, l'aménagement, l'exploitation par location ou autre de tous biens et droits immobiliers. Le fait qu'elle ait été immatriculée en février 2019, soit peu de temps avant la vente litigieuse, ne suffit pas à lui ôter la qualité de professionnelle, alors qu'elle a pour activité la gestion et la transaction immobilière et que l'acte du 15 mars 2015 est en relation directe avec cet objet social. En outre, il ressort des seules affirmations de l'appelante que la SCI Martinsribaud a été constituée pour cette seule opération immobilière, alors que son objet social est beaucoup plus large et ne se limite pas à la gestion de l'ensemble immobilier situé à La Mure, étant précisé qu'il comporte des appartements donnés à bail, lesquels impliquent l'exploitation par location. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que la SCI Marinsribaux revêt la qualité de professionnelle. Il s'ensuit que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés insérée au contrat trouve application s'agissant d'une vente intervenue entre la SCI Martinribaud et la SCI [P] qui sont des professionnels de la même spécialité, toutes deux ayant pour activité l'acquisition, la vente et la location de biens immobiliers. S'agissant de la demande principale et subsidiaire au titre des désordres affectant l'électricité, les réseaux sanitaires et la toiture La demande indemnitaire de la SCI Martinribaud à l'encontre de la SCI [P] au titre des désordres affectant l'électricité, les réseaux sanitaires et la toiture qui est fondée sur la garantie des vices cachés ne peut ainsi prospérer. Sa demande indemnitaire formée à titre subsidiaire ne peut davantage prospérer s'agissant de ces mêmes désordres affectant l'électricité, les réseaux sanitaires et la toiture alors que l'appelante qui fonde exclusivement et expressément ses demandes sur l'article 1641 du code civil relatif aux vices cachés, demande à la cour à titre subsidiaire de juger que ces désordres étaient connus de la SCI [P] de juger qu'ils constituent des vices cachés. Il convient donc de confirmer le jugement déféré par substitution de motifs. S'agissant de la demande principale et subsidiaire en remplacement des radiateurs, La cour relève à titre liminaire qu'au terme de son dispositif, l'appelante fonde sa demande indemnitaire tant à titre principale que subsidiaire au titre du remplacement des radiateurs sur le seul article 1641 relatif à la garantie des vices cachés, laquelle ne peut prospérer compte tenu de l'application de la clause contractuelle d'exclusion de la garantie des vices cachés. En tout état de cause, c'est par des motifs exacts, qui répondent aux moyens soulevés et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que si le vendeur ne conteste pas avoir procédé au changement d'un radiateur de l'appartement occupé par M. [Z], la seule attestation de ce dernier, dont il n'est ni allégué ni a fortiori démontré qu'il est un expert dans le domaine de la chauffagerie, n'est pas de nature à établir que ce radiateur est de performance moindre que celui remplacé. La cour observe par ailleurs que cette allégation est fermement démentie par la SCI [P] qui affirme avoir remplacé un radiateur défectueux par un radiateur neuf et étant relevé que les photos de radiateurs prises en gros plan, produites aux débats par l'appelante qui ne sont pas datées et donc rien ne permet de démontrer qu'il s'agit de radiateurs démontés par l'intimée sont ainsi dépourvues de toute force probante. Il convient donc de débouter l'appelante de sa demande principale et subsidiaire en indemnisation au titre du remplacement des radiateurs et de confirmer le jugement déféré. Sur l'article 700 du Code de procédure civile et sur les dépens Succombant dans son action, la SCI Martinsribaud doit supporter les dépens de première instance et d'appel comme la totalité des frais irrépétibles exposés et verser à la SCI [P] une indemnité de procédure ce qui conduit à la confirmation du jugement déféré. Il convient également de débouter l'appelante de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, Ajoutant, Condamne la SCI Martinsribaud à payer à la SCI [P] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Déboute la SCI Martinsribaud de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Condamne la SCI Martinsribaud aux dépens d'appel. SIGNÉ par Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par Mme Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente