Cour d'appel, 30 juin 2022. 21/05579

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 30 JUIN 2022 N°2022/507 Rôle N° RG 21/05579 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHI2C [S] [F] épouse [X] Syndicat des Copropriétaires IMMEUBLE GALERIE MARCHANDE DU [Adresse 5] C/ S.A.S.U. HAITI PISCINES Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-François JOURDAN Me Alexandra GRANIER Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 31 Mars 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/06768. APPELANTS Madame [S] [F] épouse [X] née le 27 Février 1959 à BRAZZAVILLE (CONGO), demeurant [Adresse 2] représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assistée de Me Benoît LAMBERT de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble Galerie Marchande du [Adresse 5] agissant en la personne de son Syndic bénévole, M. [L] [X] dont le siège social est situé [Adresse 2] représenté par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assisté de Me Benoît LAMBERT de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant INTIMEE S.A.S.U. HAITI PISCINES Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 3] représentée par Me Alexandra GRANIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Mai 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie PEREZ, Conseillère, et Mme Catherine OUVREL, Conseillère, chargés du rapport. Mme Sylvie PEREZ, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Sylvie PEREZ, Conseillère Mme Catherine OUVREL, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2022. Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *-*-*-*-* EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 28 septembre 1983, Mme [F] épouse [X] a donné à bail commercial à la Société Haiti Piscines un local, composant les lots 7, 8 et 9 d'un immeuble situé dans la galerie marchande du [Adresse 5] à [Localité 4] et cadastré section BL n°[Cadastre 1]. Un état descriptif de division de ce bien a été dressé le 8 juillet 1977 mais aucun règlement de copropriété n'a été rédigé. Le syndicat des copropriétaires a néanmoins désigné, le 20 décembre 2018, un syndic bénévole en la personne de [L] [X], époux de la précitée. Reprochant à sa locataire d'avoir procédé à l'installation en façade de panneaux destinés à privatiser les places de stationnement confrontant le local, réputées parties communes par application de l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Mme [F] épouse [X] a fait établir un procès-verbal de constat, le 3 septembre 2020, puis mis en demeure la société Haiti Piscines de mettre un terme à cette appropriation. Par exploit d'huissier du 26 octobre 2010, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Galerie Marchande du [Adresse 5] et Mme [F] épouse [X] ont fait assigner en référé la SASU Haiti Piscines aux fins de : - l'entendre condamner à déposer les panneaux d'interdiction de stationner dans les 7 jours de la signification de l'ordonnance à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour, passé ce délai, pendant 90 jours ; - lui faire défense de mettre en 'uvre tout moyen destiné à privatiser les places de stationnement constituant les parties communes de la copropriété et ce, sous astreinte de 100 euros par infraction constatée ; - l'entendre condamner à leur verser la somme de 1 500 euros, à chacun, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par ordonnance contradictoire en date du 31 mars 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a : - dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes de « déclarer », « dire et juger », «constater'» et de « prendre acte » ; - déclaré recevable l'action du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Galerie Marchande du [Adresse 5] ; - débouté le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Galerie Marchande du [Adresse 5] et Mme [S] [F] épouse [X] de leurs demandes ; - condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Galerie Marchande du [Adresse 5] et Mme [S] [F] épouse [X] à payer in solidum à la SASU HAITI Piscines la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Galerie Marchande du [Adresse 5] et Mme [S] [F] épouse [X] aux entiers dépens. En substance, le juge des référé a considéré que l'existence d'un trouble manifestement illicite n'était pas avérée, avec l'évidence requise en référé, dès lors : - qu'aucun règlement de copropriété n'avait été voté ni publié ; - que le bail autorisait le locataire à apposer des plaques ou enseignes d'un modèle agréé par le bailleur aux endroits indiqués par ce dernier ; - que des marquages au sol préexistaient à l'apposition des panneaux ; - que le bail avait été renouvelé nonobstant la présence desdits panneaux ; - que ceux-ci sont tous en vitrine du local et ont été posés sans travaux, à l'exception de l'un d'entre-eux, apposé sur un mur étant précisé qu'il n'était pas avéré que ce dernier porte atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble ; - que les places appartiennent pour une partie à la copropriété et, pour une autre, à la commune et donc au domaine public ; Selon déclaration reçue au greffe le 15 avril 2021, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Galerie Marchande du [Adresse 5] et madame [S] [F] épouse [X] ont interjeté appel de cette décision, l'appel visant à la critiquer en ce qu'elle les a déboutés de toutes leurs demandes et condamnés in solidum à verser à à la SASU HAITI Piscines la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par dernières conclusions transmises le 12 mai 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau : - juge que l'installation par la société HAITI, en face de l'immeuble, de panneaux de signalisation limitant le stationnement sur les places de parking ayant pour partie nature de parties communes par application des présomptions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et sises en face du local loué constitue l'exécution de travaux qui auraient dû être autorisés en application des dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; - juge que l'installation par la société HAITI, en façade de l'immeuble, de panneaux de signalisation limitant le stationnement sur les places de parking ayant pour partie nature de parties communes et sises en face du local loué constitue une appropriation illicite de parties communes ; - juge que tant l'exécution sans autorisation de travaux sur les parties communes de l'immeuble portant atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble que l'appropriation de parties communes qui en résulte constituent des troubles manifestement illicites que le juge des référés à le pouvoir de faire cesser ; - juge que le bailleur n'a jamais autorisé la privatisation des places de parking par la société HAITI, que ce soit dans le cadre des stipulations du bail, qui ne vise que les enseignes, ou par le fait qu'il n'ait pas réagi immédiatement à l'installation des panneaux litigieux ; - juge que le bailleur n'avait en outre aucune qualité pour accorder la moindre autorisation, les places litigieuses étant pour moitié propriété du syndicat des copropriétaires et pour moitié de la Commune de [Localité 4] ; - condamne, en conséquence, la société HAITI à déposer les panneaux d'interdiction de stationner objet du constat dressé par la SCP Odin Melique Pinto en date du 03 septembre 2020 dans les sept jours de la signification de 'l'ordonnance à intervenir', ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant une durée de 90 jours; - fasse défense à la société HAITI Piscines de mettre en 'uvre tout moyen destiné à privatiser les places de stationnement constituant les parties communes de la copropriété, Galerie Marchande du [Adresse 5], ce sous astreinte de 10 000 euros par infraction constatée ; - condamne la société Haiti Piscines à leur payer la somme de 2 000 euros, chacun, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Par dernières conclusions transmises le 11 juin 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SASU Haiti Piscines sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, en conséquence : - déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Galerie marchande du [Adresse 5] et Mme [S] [F] épouse [X] de leurs demandes, en l'état des contestations sérieuses ; - condamne solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Galerie marchande du [Adresse 5] et Mme [S] [F] épouse [X] à lui payer la somme de 2000 euros en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 10 mai 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel. Sur le trouble manifestement illicite Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour apprécier sa réalité, la cour d'appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. ' Par application de l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont communes les parties de bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres sont réputés parties communes : - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; - le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; - les coffres, gaines et têtes de cheminées ; - les locaux des services communs ; - les passages et corridors ; - tout élément incorporé dans les parties communes. Le bail commercial, signé par les parties le 28 septembre 1983, stipule que les lieux loués sont constitués de trois boxes sur rez-de-chaussée d'une superficie totale d'environ 150 m2, avec WC et lavabo, correspondant aux lots sept, huit et neuf. La référence aux lots ne laissait donc planer aucune équivoque sur le fait que ces locaux participaient d'une copropriété et ce, d'autant qu'ils se trouvaient et se trouvent toujours situés au sein de la Galerie Marchande du [Adresse 5], intégrant plusieurs commerces. L'intimée ne peut donc utilement soutenir qu'elle en ignorait l'existence ni même faire grief à son bailleur de ne pas l'avoir informée que l'immeuble ressortissait de ce statut juridique, ce qu'il n'avait, au demeurant, aucune obligation de faire. Il importe peu qu'aucun règlement de copropriété n'ait été voté ni publié puisque l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier originel, cadastré section BL n° [Cadastre 1] lieu-dit '[Adresse 5]', en dix lots, établi le 8 juillet 1977 par Maître [G], notaire, a été régulièrement publié à la conservation des hypothèques. Il résulte du procès-verbal de constat dressé, le 3 septembre 2020, par Mme [M] [V], cler habilité aux constats au sein de la SCP Odin-Melique-Pinto, huissiers de Justice à [Localité 4] et des photographies versées aux débats que l'intimée a privatisé au moins deux places de stationnement situées au droit de la devanture de son magasin par l'apposition, sur cette dernière, de trois panneaux d'interdiction de stationner portant la mention 'Stationnement réservé à Haiti Piscines', un quatrième étant fiché dans un mur extérieur. Ce faisant, alors même que son bail ne prévoit la mise à disposition d'aucune place de parking, elle s'est appropriée une bande de la voie d'accès à l'immeuble, relevant des parties communes par application des dispositions de l'article 3, précité, de la loi du 10 juillet 1965 ainsi qu'une partie de la voie publique. Ne pouvant se prévaloir, pas plus que son bailleur, d'aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ou de son Syndicat, elle ne pouvait procéder à une telle privatisation, de même qu'elle ne pouvait procéder aux travaux de percement nécessaires pour fixer le quatrième panneau d'interdiction de stationner sur le mur en pierre situé à 90° de sa devanture. La photographie figurant en page 3 du procès-verbal de constat précité atteste d'ailleurs de l'aspect particulièrement inesthétique de cet ajout, de couleur rouge et bleue criante, sur un mur en pierres ocres et donc d'une atteinte à l'esthétique de cet édifice. La tolérance dont Mme [S] [F] épouse [X] a pu faire preuve dans le passé, notamment depuis que la SASU Haiti Piscine a, en un temps indéterminé, tracé des inscriptions de réservation à la peinture bleue sur le rebord du trottoir puis, courant juillet 2017, soit 20 mois avant le dernier renouvellement du bail (intervenu le 03/04/19), apposé les panneaux sus-visés, ne saurait pallier une telle irrégularité et ce, d'autant que la bailleresse ainsi que le Syndicat des copropriétaires peuvent, à tout moment, se voir eux-même imputer à faute par la Mairie une appropriation de la voie et donc du domaine public. L'existence d'un trouble manifestement illicite est donc caractérisée avec l'évidence requise en référé, de sorte que l'ordonnance entreprise doit être infirmée en ce qu'elle a débouté le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Galerie Marchande du [Adresse 5] et Mme [S] [F] épouse [X] de leurs demandes. La SASU Haiti Piscine sera dès lors condamnée à déposer les panneaux d'interdiction de stationner objet du constat dressé par la SCP Odin Melique Pinto en date du 03 septembre 2020 dans les 15 jours de la signification du présent arrêt et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant une durée de 90 jours; Cependant, aucun élément du dossier ne conduisant à douter de la bonne foi de l'intimée et donc de l'exécution spontanée de la présente décision, il n'y a pas lieu de lui faire, par anticipation, défense de mettre en 'uvre tout moyen destiné à privatiser les places de stationnement, ladique interdiction étant, de surcroît, source de difficulté d'exécution du fait de son imprécision. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Galerie Marchande du [Adresse 5] et Mme [S] [F] épouse [X] à payer in solidum à la SASU Haiti Piscines la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens; La SASU Haiti Piscines, qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge des appelants les frais non compris dans les dépens, qu'ils ont exposés en première instance et appel. Il leur sera donc alloué, à chacun, une somme de 1 500 euros ; La SASU Haiti Piscines supportera en outre les dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant dans les limites de l'appel ; Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant : Condamne la SASU Haiti Piscine à déposer les panneaux d'interdiction de stationner objet du constat dressé par la SCP Odin Melique Pinto en date du 03 septembre 2020 dans les 15 jours de la signification du présent arrêt et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé ce délai, l'astreinte courant pendant une période de 90 jours ; Dit n'y avoir lieu de faire, par anticipation, défense à la SASU Haiti Piscine de mettre en 'uvre tout moyen destiné à privatiser les places de stationnement ; Condamne la SASU Haiti Piscine à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Galerie Marchande du [Adresse 5] la somme de 1'500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SASU Haiti Piscine à payer à Mme [S] [F] épouse [X] la somme de 1'500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute la SASU Haiti Piscine de sa demande sur ce même fondement ; Condamne la SASU Haiti Piscine au paiement des dépens de première instance et d'appel. La greffière Le président