Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 11]
[Adresse 3]
4ème étage
[Localité 9]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 10]
REFERENCES : N° RG 23/02359
N° Portalis DB3S-W-B7H-YM3Y
Minute : 262/24
[Adresse 12]
Représentant : M. [W] [I] (Gérant)
C/
Monsieur [Z] [G]
Madame [R] [H]
Madame [S] [H]
Exécutoire, copie, pièces
délivrés à :
S.C.I du [Adresse 5]
CONVENTION
Copie délivrée à :
M. [G]
Mme [R] [H]
Mme [S] [H]
Le 22 Mars 2024
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Mars 2024 ;
par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 18.12.2023 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDERESSE :
S.C.I. DU [Adresse 6], Dont le siège social est situé [Adresse 6]
Représentée par Monsieur [W] [I], Gérant
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [Z] [G], demeurant [Adresse 6]
Comparant en personne
Madame [R] [H], demeurant [Adresse 6]
[Adresse 4]
Non comparante
Madame [S] [H],demeurant [Adresse 8]
Non comparante
D'AUTRE PART
RAPPEL DES FAITS
Par contrat du 27 février 2022, la SCI du 28 et [Adresse 7] a donné en location à Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [H] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 6]).
Par acte du 26 février 2023, Madame [S] [H] s'est porté caution solidaire des loyers, charges récupérables, indemnités d'occupation, réparations locatives et frais éventuels de procédure jusqu'à la date du 28 février 2025 dans la limite de 30 000 euros.
Des mensualités étant demeurés impayées, la SCI du 28 et [Adresse 7] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 février 2023 à Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [H]. Le commandement de payer a été dénoncé à Madame [S] [H] le 6 mars 2023.
La SCI du [Adresse 6] a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [H] et Madame [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par des actes de commissaire de justice du 3 octobre et 7 octobre 2023 aux fins de :
-à titre principal déclarer acquise le bénéfice de la clause résolutoire en raison du non-paiement des loyers, et constater la résiliation de plein droit du bail,
-à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et défaut de justificatif de l'assurance obligatoire,
-ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [H] ainsi que de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique,
-l'autoriser à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tel garde-meubles ou réserves qu'il lui plaira aux frais, risques et périls des défendeurs,
-condamner solidairement les défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation fixée au montant de la quittance locative outre la réactualisation et surloyer s'il y a et des provisions sur charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à la reprise effective des lieux,
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 6731,07 euros, terme de août 2023 inclus, ainsi qu'au paiement des loyers exigibles, jusqu'au point de départ de l'indemnité d'occupation,
-les condamner solidairement au paiement d'une somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-les condamner solidairement au paiement d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation,
-rappeler que l'exécution provisoire de la décision à prononcer nonobstant appel est de droit.
A l'audience du 18 décembre 2023, la SCI du 28 et [Adresse 7], représentée par son gérant, réactualise ses prétentions et indique que les locataires restent devoir la somme de 6 221,67 euros. Elle indique que les locataires ont repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, même si elle émet des doutes sur le fait que les locataires soient en capacité financière de les respecter.
Monsieur [Z] [G], comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il indique qu'une demande d'aide auprès du fonds de solidarité pour le logement est en cours. Il expose percevoir la somme de 1500 euros par mois, Madame [R] [H] ayant quant à elle repris ses études. Ils ont deux enfants à charge.
Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement et propose d'apurer la dette par règlements mensuels de 350 euros en sus du loyer courant.
Madame [R] [H], citée à personne, n'est ni présente, ni représentée.
Madame [S] [H], citée à étude, n'est ni présente, ni représentée.
L'affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la résiliation
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis par la voie électronique le 5 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 18 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SCI du 28 et [Adresse 7] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de Seine Saint Denis le 2 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance des assignations les 3 et 7 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la saisine.
L'action est donc recevable.
- sur le bien-fondé de la demande :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le contrat de location conclu le 27 février 2022 contient une clause résolutoire (article VII). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 février 2023, pour la somme en principal de 6260 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail se sont trouvées réunies à la date du 27 avril 2023.
Sur les demandes de condamnation au paiement
Aux termes de l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.
L'article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l'espèce, aux termes de l'acte de cautionnement solidaire signé par Mme [S] [H], cette dernière s'est portée caution solidaire des loyers, charges récupérables, indemnités d'occupation, réparations locatives et frais éventuels de procédure jusqu'à la date du 28 février 2025 dans la limite de 30 000 euros.
La SCI du 28 et 30 rue de la convention produit un décompte indiquant que Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [H] restent lui devoir la somme de 6221,67 € à la date du 15 décembre 2023.
Monsieur [Z] [G], comparant, ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.
Madame [R] [H] et Madame [S] [H], non comparantes, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
En conséquence, Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [H] seront condamnés au paiement de la somme de 6221,67 euros arrêtée à la date du 15 décembre 2023. Cette condamnation sera assortie de la solidarité en raison de la clause de solidarité présente au contrat de bail (article IX).
Madame [S] [H] sera condamnée solidairement avec eux dans la limite de son engagement de caution.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
En l'espèce, Monsieur [Z] [G] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière des défendeurs décrite, ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Ils ont par ailleurs repris le paiement de l'intégralité du loyer courant et le bailleur n'est pas opposé à l'octroi des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [H] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.
En outre, Monsieur [Z] [G], Madame [R] [H] et Madame [S] [H] devront indemniser in solidum pour les occupants et solidairement pour la caution le propriétaire du fait de l'occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux.
Sur la demande de dommages-intérêts
En application de l'article 1231-4 du code civil, dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution.
En l'espèce, la SCI du 28 et 30 rue de la convention n'établit pas l'existence d'un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d'agir en justice.
Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [H] et Madame [S] [H], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI du 28 et 30 rue de la convention, Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [H] et Madame [S] [H] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location conclu le 27 février 2022 entre la SCI du 28 et [Adresse 7] et Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [H] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 6] sur la commune de Romainville (93230) sont réunies à la date du 27 avril 2023 ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [H] à verser à la SCI du 28 et 30 rue de la convention la somme de 6221,67 euros arrêtée à la date du 15 décembre 2023 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échues ;
CONDAMNE Madame [S] [H] solidairement avec Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [H] au paiement de la somme précitée ;
AUTORISE Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [H] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités de 200 € chacune et une 32ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties,
SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement.
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,
CONSTATE EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [H] portant sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 6]),
AUTORISE EN CE CAS l'expulsion de Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [H] et celle de tous occupants de leur chef du local d'habitation précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,
CONDAMNE EN CE CAS in solidum Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [H] à payer à la SCI du 28 et 30 rue de la convention une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer révisé et des charges dûment justifiées, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,
CONDAMNE EN CE CAS Madame [S] [H] solidairement avec Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [H] au paiement de ladite indemnité d'occupation mensuelle dans la limite de son engagement de caution ;
CONDAMNE in solidum Madame [S] [H], Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [H] à verser à la SCI du 28 et [Adresse 7] une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE in solidum Madame [S] [H], Monsieur [Z] [G] et Madame [R] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire,
La greffière, Le Président
