Tribunal judiciaire, 21 juin 2024. 23/02092

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 23/02092 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YIOM ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 JUIN 2024 MINUTE N° 24/01806 ---------------- Nous, Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, Après avoir entendu les parties à notre audience du 15 Mai 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : La société NEGRONI [Localité 4] dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Guillaume ABADIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0024 ET : La société COMME À LA MAISON dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Laurence CAMBONIE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB183 Monsieur [W] [I] demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Laurence CAMBONIE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB183 ***************************************** Le 22 octobre 2018, la société NEGRONI [Localité 4] a donné à bail à la société COMME A LA MAISON, moyennant un loyer annuel de 32000 € hors taxes et hors charges payable trimestriellement d'avance, un local à usage d'entrepôt situé au [Adresse 3]. Le 1er mars 2023, la société NEGRONI [Localité 4] a fait commandement à la société COMME A LA MAISON de lui payer la somme de 49822,22 € au titre des loyers et charges échus. Par assignation du 29 novembre 2023, la société NEGRONI [Localité 4] demande que soit constatée la résiliation du bail et ordonnée l'expulsion des la société COMME A LA MAISON et de tous occupants de son chef et que celle-ci soit condamnée solidairement avec Monsieur [I] à lui payer la somme de 73830,80 € au titre des loyers jusqu'au 4ème trimestre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2023 sur 49822,22 €, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles. La société COMME A LA MAISON et Monsieur [I] concluent au débouté de la demanderesse en ses prétentions et demandent que celle-ci soit condamnée à payer à la société COMME A LA MAISON la somme de 53000 € à titre de dommages et intérêts et à réaliser les travaux nécessaires pour rendre l'immeuble loué conforme à l'usage contractuellement prévu sous astreinte de 50 € par jour de retard. Subsidiairement ils demandent que les commandements délivrés les 1er mars et 12 octobre 2023 soient annulés pour absence de détail sur la somme réclamée. Plus subsidiairement ils demandent des délais et que soit annulée l'acte de cautionnement. Ils sollicitent la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles. Ils font valoir : que dès la conclusion du bail le local présentait des fuites en toiture que le bailleur n'a jamais fait réparer, que les murs pignons sont dégradés et que des pigeons s'introduisent dans les lieux, ce dont il est résulté des dégradations des marchandises entreposées, raisons pour lesquelles le preneur a suspendu le paiement des loyers; que le commandement délivré le 1er mars 2023 ne contenait aucun décompte des sommes réclamées; que le commandement délivré le 12 octobre 2023, portant sur la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2023, est erroné puisqu'il n'indique pas le solde au 1er juillet 2019, que le cumul des sommes appelées est indiqué pour 199257,59 € alors qu'il était de 164732,91 €, que le cumul des sommes réglées est indiqué pour 132402,51 € alors qu'il était de 109853,55 €; que la dégradation de ses marchandises consécutive aux désordres affectant le bâtiment a entraîné des pertes financières importantes contraignant le preneur à contracter un emprunt de 33500 €; que la clause de cautionnement ne mentionne pas l'étendue de l'engagement de la caution. La société NEGRONI répond : que le preneur a pris les lieux en l'état sans pouvoir exiger aucune réfection; qu'elle a fait intervenir à trois reprises un couvreur pour recherche de fuites et reprises; que les échanges whatsapp non datés produit par les défendeurs établissent que le bailleur ne laisse jamais une réclamation sans suite; Elle porte sa demande en paiement à la somme de 98949,95 € et sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 3500 €. MOTIFS Selon l'article 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer resté infructueux; Le bail litigieux stipule en son article 18 sa résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance; Sur les commandements; Il est constant qu'aucun décompte détaillé de la prétendue créance n'est annexé au commandement délivré le 1er mars 2023, qui n'a de ce fait pu produire aucun effet; Un décompte est bien annexé au commandement délivré le 12 octobre 2023 qui mentionne bien la date et le montant de chaque appel à paiement sans toutefois distinguer le loyer de la TVA; Sur le trouble de jouissance; Le bail stipule "fuites dans la toiture, à réparer, à la charge du bailleur"; Le bailleur produit 3 factures en date des 11 mars, 16 mai et 27 juin 2019 pour des montants respectifs de 1071,60 €, 934,80 € et 849,60 € relatives à des fuites en toiture; Il en ressort qu'il a été procédé à des recherches de fuites et à des reprises de fissures des plaques ondulées et des percements de fixation de ces plaques à l'aide de mastic; Un courrier du bailleur en date du 22 septembre 2021 fait état d'un sinistre consécutif à une fuite en toiture dans la semaine précédant ce courrier; Sont produits des échanges entre le preneur et le mandataire du bailleur par un quelconque moyen numérique dont la date ne peut être déterminée mais dont le bailleur ne conteste pas formellement l'existence ni le contenu et dont il se prévaut même pour faire preuve de sa réactivité aux doléances du preneur; Ces échanges font état notamment d'un dégât des eaux subi par le preneur le 15 décembre 2019 et du fait que selon le mandataire "la propriétaire fera le minimum de travaux compte tenu de l'expropriation que nous allons avoir", le mandataire ajoutant "si vous trouviez un autre local, je suis sûr qu'elle vous laisserait partir même si on ne respecte pas le congé prévu au bail"; Il est ainsi suffisamment établi qu'en dépit de son engagement exprès de réparer les fuites en toiture affectant le bâtiment loué, le bailleur n'a procédé qu'à des réparations de fortune consistant en des masticages et colmatages, sans même faire remplacer les plaques ondulées pourtant fissurées et qu'ainsi le preneur a subi, de l'entrée dans les lieux jusqu'en septembre 2021 au moins des fuites de toiture récurrentes; Sur les paiements; Le preneur ne conteste pas la conformité au bail du montant de chacun des appels trimestriels mentionné sur le décompte produit, ni le montant de chacun des paiements mentionnés mais seulement leur somme; Il ressort en conséquence de ce décompte que depuis l'origine les loyers ont été irrégulièrement et incomplètement payés et qu'aucun paiement n'est intervenu postérieurement au 2 août 2023; Conclusion; Si le preneur n'a pas notifié clairement au bailleur son refus d'exécuter son obligation de payer les loyers en raison de l'inexécution par le bailleur de son obligation d'assurer le couvert du bâtiment loué, et si des incidents de paiement sont intervenus dès l'origine du bail, le défaut de réparation de la toiture à laquelle le bailleur s'était contractuellement obligé et la persistance de fuites rendant manifestement l'immeuble loué non conforme à son objet caractérisent le sérieux de la contestation opposée aux demandes du bailleur; Le fait que le loyer serait inférieur au montant habituellement pratiqué pour un immeuble comparable ne saurait justifier qu'en dépit d'une stipulation contractuelle expresse le couvert d'un entrepôt ne soit pas assuré; L'évaluation par le preneur de la provision sur dommages et intérêts qu'il demande n'est justifiée par aucun document probant, le fait qu'il ait contracté un emprunt ne pouvant nullement démontrer le montant d'un préjudice subi du fait du manquement du bailleur à ses obligations; A défaut de toute expertise ou de tout avis technique sur la nature des travaux nécessaires à la garantie du couvert du bâtiment et leur coût, il ne saurait être fait droit en référé, à la demande reconventionnelle tendant à ce qu'il soit ordonné au bailleur de réaliser les travaux "nécessaires pour rendre l'immeuble loué conforme à l'usage contractuellement prévu"; Sur les frais irrépétibles; Il est équitable d'allouer à la société COMME A LA MAISON la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles; PAR CES MOTIFS, Statuant par ordonnance publique, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, Déboutons la société NEGRONI [Localité 4] de toutes ses demandes; Rejetons les demandes reconventionnelles de la société COMME A LA MAISON; Condamnons la société NEGRONI [Localité 4] à payer à la société COMME A LA MAISON la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles; Condamnons la société NEGRONI [Localité 4] aux dépens. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 21 JUIN 2024. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT