Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 24/01999

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/01999 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y564 Minute : 24/561 Monsieur [K] [J] Représentant : Me Lucile BEHAREL, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : Madame [H] [J] Représentant : Me Lucile BEHAREL, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : C/ Madame [L] [D] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 juin 2024; Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 29 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEURS : Monsieur [K] [J], demeurant [Adresse 2] [Localité 7] représenté par Me Lucile BEHAREL, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE Madame [H] [J], demeurant [Adresse 2] [Localité 7] représentée par Me Lucile BEHAREL, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [L] [D], demeurant [Adresse 3] [Localité 5] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2021, Monsieur [K] [J] et Madame [H] [J] ont donné à bail à Madame [L] [D] un logement et une cave situés [Adresse 3] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 830 euros, et 20 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023, Monsieur [K] [J] et Madame [H] [J] ont fait signifier à Madame [L] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.400 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par notification électronique du 21 août 2023 Monsieur [K] [J] et Madame [H] [J] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2024, Monsieur [K] [J] et Madame [H] [J] ont fait assigner Madame [L] [D] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [L] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique, ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, selon les modalités fixées par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [L] [D] au paiement des sommes suivantes :une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges et majoré de 30 %, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libérations des lieux,la somme, à parfaire à l’audience, de 8.500 euros selon décompte échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 août 2023 sur la somme de 3.400,00 euros, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 20 février 2024. À l'audience du 29 avril 2024, Monsieur [K] [J] et Madame [H] [J], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 10.200 euros arrêtée au 28 avril 2024, loyer du mois d’avril 2024 inclus. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement. Monsieur [K] [J] et Madame [H] [J] soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [L] [D] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 18 août 2023. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [K] [J] et Madame [H] [J] soulignent qu’il n’y a eu aucun paiement de la part de de Madame [L] [D]. Madame [L] [D], régulièrement assignée à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIVATION DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Madame [L] [D], assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 20 février 2024, soit au moins six semaines avant l'audience du 29 avril 2024. Par ailleurs, Monsieur [K] [J] et Madame [H] [J] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, les demandes de Monsieur [K] [J] et Madame [H] [J] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 juillet 2021, du commandement de payer délivré le 18 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 28 avril 2024 que Monsieur [K] [J] et Madame [H] [J] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [D] à payer à Monsieur [K] [J] et Madame [H] [J] la somme de 10.200 euros, au titre des sommes dues au 28 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 août 2023 sur la somme de 3.400 euros, de l’assignation du 16 février 2024 sur la somme de 5.100 euros et du présent jugement sur le surplus. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, à l’article 7, qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 18 août 2023. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 juillet 2021 à compter du 29 septembre 2023. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [L] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Par ailleurs, Monsieur [K] [J] et Madame [H] [J] ne justifient d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée. Sur la demande de condamnation à une indemnité d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 septembre 2023. Madame [L] [D] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au vu des différents éléments versés aux débats, la pénalité de 30% sollicitée apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner la locataire au paiement de cette indemnité jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [D] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner Madame [L] [D] à payer à Monsieur [K] [J] et Madame [H] [J] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de Monsieur [K] [J] et Madame [H] [J] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 juillet 2021 entre Monsieur [K] [J] et Madame [H] [J] d'une part, et Madame [L] [D] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5], sont réunies à la date du 29 septembre 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [L] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [L] [D] à compter du 29 septembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Madame [L] [D] à payer à Monsieur [K] [J] et Madame [H] [J] la somme de 10.200 euros (dix mille deux cent euros) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 28 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 août 2023 sur la somme de 3.400,00 euros, de l'assignation du 16 février 2024 sur la somme de 5.100,00 euros et du présent jugement sur le surplus, CONDAMNE Madame [L] [D] à payer à Monsieur [K] [J] et Madame [H] [J] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 28 avril 2024, échéance de mai 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, CONDAMNE Madame [L] [D] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 août 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, CONDAMNE Madame [L] [D] à payer à Monsieur [K] [J] et Madame [H] [J] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE Monsieur [K] [J] et Madame [H] [J] de leurs autres demandes et prétentions. LE GREFFIER LE JUGE Page