Cour d'appel, 29 novembre 2022. 21/01409

ARRÊT N° JFL/FA COUR D'APPEL DE BESANÇON - 172 501 116 00013 - ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2022 PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE Contradictoire Audience publique du 27 septembre 2022 N° de rôle : N° RG 21/01409 - N° Portalis DBVG-V-B7F-ENAE S/appel d'une décision du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BESANCON en date du 15 juin 2021 [RG N° 19/02600] Code affaire : 50G Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente [L] [V] C/ [J] [G], [T] [G] PARTIES EN CAUSE : Monsieur [L] [V] né le 03 Octobre 1968 à [Localité 4] ([Localité 4]), de nationalité française, demeurant [Adresse 2] Représenté par Me Corinne BUGNET-LEVY de la SCP LEVY - BUGNET LEVY, avocat au barreau de BESANCON APPELANT ET : Monsieur [J] [G] né le 12 Octobre 1972 à [Localité 3] (SYRIE), de nationalité française, demeurant [Adresse 1] Représenté par Me Benoît MAURIN de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON Madame [T] [G] née [W] née le 15 Décembre 1971 à [Localité 4] ([Localité 4]), de nationalité française, demeurant [Adresse 1] Représentée par Me Benoît MAURIN de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON INTIMÉS COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats : PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre. ASSESSEURS : Messieurs Jean-François LEVEQUE et Cédric SAUNIER, Conseillers. GREFFIER : Madame Fabienne ARNOUX, Greffier. Lors du délibéré : PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre ASSESSEURS : Messieurs Jean-François LEVEQUE, magistrat rédacteur et Cédric SAUNIER, conseiller. L'affaire, plaidée à l'audience du 27 septembre 2022 a été mise en délibéré au 29 novembre 2022. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe. ************** Exposé du litige M. [L] [V] s'est engagé à acquérir une maison vendue par M. [J] [G] et par son épouse Mme [T] [W], au prix de 910 000 euros, par acte du 10 février 2019 qui contenait d'une part une clause suspensive pour permettre à l'acquéreur d'obtenir un financement sous la forme d'un prêt bancaire de 574 000 euros au taux d'intérêt maximum de 1,50 % hors assurances et pour une durée maximale de 20 ans, et d'autre part une clause pénale l'obligeant à payer la somme de 91 000 euros en cas de manquement à sa promesse. Sur assignation délivrée le 6 décembre 2019 par les consorts [G] à M. [V] aux fins de paiement de l'indemnité prévue à la promesse de vente en cas de non réalisation, le tribunal judiciaire de Besançon, par jugement du 15 juin 2021, a : - condamné M. [V] à payer aux consorts [G] 91 000 euros de dommages et intérêts ; - et l'a condamné à leur payer encore 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et à payer les dépens. Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que l'acquéreur n'avait pas justifié de ses recherches de financement infructueuses dans le délai convenu à la clause suspensive et que la clause pénale lui était applicable dès lors qu'il avait été régulièrement mis en demeure d'en acquitter le montant. M. [V] a interjeté appel de cette décision par déclaration parvenue au greffe le 26 juillet 2021. L'appel critique expressément tous les chefs de jugement. Par conclusions transmises le 18 juillet 2022 visant les articles 1103, 1104, 1231-5 et 1304-6 du code civil, l'appelant demande à la cour de : - infirmer le jugement en toutes ses dispositions ; à titre principal, - dire le compromis de vente non-avenu  ; - subsidiairement prononcer sa résolution ; - débouter les consorts [G] de toute demande ; à titre subsidiaire, - réduire la clause pénale à l'euro symbolique ; en toute hypothèse, - condamner les consorts [G] à lui payer 3 500 euros pour ses frais irrépétibles, et à payer les dépens. L'appelant soutient que les vendeurs n'ont pas exécuté au plus tard le 30 septembre 2019 les obligations qui leur incombaient au titre des conditions suspensives stipulées dans l'intérêt de l'acheteur ; que lui-même avait respecté ses obligations contractuelles en matière de recherche de financement ; que les vendeurs ne peuvent invoquer la clause pénale faute de l'avoir préalablement mis en demeure de régulariser l'acte authentique comme stipulé au contrat ; et qu'au demeurant le montant de la clause est manifestement excessif et doit être réduit par application de l'article 1231-5 du code civil. Les consorts [G], par conclusions transmises le 7 janvier 2022 demandent à la cour de : - confirmer le jugement ; - débouter l'appelant de toute demande ; - et le condamner à leur payer 4 000 euros pour leurs frais irrépétibles, ainsi qu'à payer les dépens. Les intimés soutiennent que M. [V] n'a pas fait ses demandes de financements dans les délais et formes prévues au contrat ; que les refus bancaires sont des simulacres frauduleux destinés à renoncer à la vente sans frais, dès lors que M. [V], qui dispose d'un patrimoine important, a obtenu un prêt de montant comparable quelques mois plus tard au Crédit Agricole ; que les obligations pesant sur les vendeurs n'avaient pas à être remplies avant la signature de l'acte, les documents concernés ayant au demeurant été réunis par leur notaire qui en atteste ; que la clause pénale ne peut que s'appliquer puisque M. [V] a notifié de lui-même aux acquéreurs le 10 août 2019 sa décision de ne pas donner suite à la vente ; qu'ils ont subi un préjudice du fait de la non réalisation de la vente, qui les a contraints à louer la maison pour financer la construction de la nouvelle. Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'instruction a été clôturée le 6 septembre 2022. L'affaire a été appelée à l'audience du 27 septembre 2022 et mise en délibéré au 29 novembre suivant. Motifs de la décision Sur la validité du contrat Les intimés ne produisent par l'attestation de leur notaire selon laquelle ils avaient réuni au plus tard le 30 septembre 2019 les documents d'urbanisme et les justificatifs de la purge du droit de préemption, de l'absence de servitudes, d'une origine de propriété trentenaire et régulière, et de l'état des inscriptions de privilèges ou d'hypothèques sur le bien, ainsi qu'ils s'y étaient obligés. Toutefois, contrairement à ce que soutient l'appelant, l'inexécution par les vendeurs de cet engagement contractuel n'était pas de nature à rendre le contrat non avenu, aucune clause ne le prévoyant, ni aucune disposition légale. Ces mêmes manquements ne peuvent davantage entraîner la résolution judiciaire du contrat, faute pour l'acquéreur d'avoir mis en demeure les vendeurs de remplir les engagements litigieux, comme exigé à l'article 1225 du code civil préalablement à toute résolution, lorsque les parties n'ont pas convenu de se dispenser de cette formalité. En conséquence, ajoutant au jugement car le premier juge n'était pas saisi de ces chefs, la cour déboutera M. [V] des ses demandes tendant à déclarer le contrat non-avenu et subsidiairement à prononcer sa résolution. Sur l'accomplissement des obligations de l'acquéreur Adoptant les motifs par lesquels le premier juge a exactement retenu que M. [V] avait manqué à son obligation de justifier du dépôt de demandes de financement avant le 4 mars 2019, à son obligation d'informer au plus le tard le 17 avril 2019 les vendeurs de l'obtention ou de la non obtention de son financement, et à son obligation de présenter aux banques des demandes accompagnées des justificatifs nécessaires pour qu'elles se prononcent, la cour constate que le contrat prévoit en pareil cas que la condition suspensive d'obtention des prêts est réputée réalisée, de sorte que M. [V] restait engagé par sa promesse d'achat nonobstant le prétendu refus des banques de lui accorder leur crédit. Il ne pouvait donc s'en dédire, comme il a tenté de le faire par le bais d'un courrier du 11 juillet 2019 par lequel son notaire, Me Achard, a informé le notaire des vendeurs, Me [B], du prétendu refus de financement de la banque Palatine et de l'abandon du projet d'acquisition. Sur la clause pénale Le contrat stipule que dans le 'cas où l'une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie à titre de pénalité, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil (anciens articles 1152 et 1226), une somme de (...) 91 000 €' Une telle clause, contrairement à ce qu'à retenu le premier juge, subordonnait l'exigibilité de la pénalité à une préalable et vaine mise en demeure de régulariser l'acte authentique. Les vendeurs, qui ne soutiennent pas avoir procédé à cette formalité, n'en étaient pas exonérés par la connaissance qu'ils avaient de l'abandon du projet par l'acquéreur, cet abandon n'ayant pas rendu caduque l'exigence d'une mise en demeure prévue à la clause pénale. Dès lors, ayant omis de mettre en demeure l'acquéreur de venir signer l'acte authentique et s'étant bornés, par courrier d'avocat du 23 août 2019, à le mettre en demeure de payer la pénalité, qui pourtant n'était pas exigible en raison de la précédente omission, les acquéreurs seront déboutés au titre de la clause pénale, après infirmation du jugement en toutes ses dispositions. Par ces motifs La cour, statuant publiquement et contradictoirement ; Infirme le jugement rendu entre les parties le 15 juin 2021 en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Déboute M. [L] [V] de ses demandes tendant à déclarer le contrat non-avenu et subsidiairement à prononcer sa résolution ; Déboute M. [J] [G] et par son épouse Mme [T] [W] de leur demande en paiement de la somme stipulée à la clause pénale ; Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum M. [J] [G] et son épouse Mme [T] [W] aux dépens de première instance et d'appel. Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier. La greffière Le président de chambre