Cour d'appel, 14 décembre 2022. 19/14424

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 14 DECEMBRE 2022 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/14424 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CALGW Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Juin 2019 -Tribunal de Grande Instance de paris - RG n° 17/06405 APPELANTES SCI MARECHAL JUIN immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 398 886 465 [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me François DE LASTELLE de la SELARL DE LASTELLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0070 SCI WAGRAM PEREIRE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 331 270 603 [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me François DE LASTELLE de la SELARL DE LASTELLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0070 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la Société MAVILLE IMMOBILIER, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 445 339 351 C/O Société MAVILLE IMMOBILIER [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, toque : L158 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * * * FAITS ET PROCÉDURE Au sein de l'immeuble du [Adresse 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et administré par son syndic en exercice, le cabinet RMBG, la SCI Maréchal Juin est propriétaire des lots suivants pour un total de 225/1.000èmes : - lot 7, situé au rez-de-chaussée, à gauche du hall d'entrée, en façade sur la place du Maréchal Juin et sur l'avenue de Niel, consistant en : un local commercial aménagé en boutique avec une pièce à l'entresol desservie par un escalier intérieur privatif, constituant les deux cent cinq mille/millièmes des parties communes, soit 205/1.000èmes , - lot 24, situé au quatrième étage, consistant en : une chambre de service, porte n°13, constituant les quatre/millièmes des parties communes, soit 4/1.000èmes , - lot 25, situé au quatrième étage, consistant en une chambre de service, porte n° 14, constituant les dix/millièmes des parties communes, soit 10/1.000èmes , - lot 32, situé au sous-sol, consistant en une cave reliée au local commercial situé en façade sur l'avenue de Niel par un escalier privatif intérieur, constituant les six/millièmes des parties communes, soit 6/1.000èmes. La SCI Wagram Pereire est quant à elle propriétaire du lot 26 consistant en une cave, constituant les un/millièmes des parties communes, soit 1/1.000èmes. Par jugement du 15 avril 1976, le tribunal de grande instance de Paris a ordonné une modification de la répartition des charges communes générales. Le règlement de copropriété du 7 mai 1982 prend en compte la modification des tantièmes de charges communes générales, conformément au jugement du 15 avril 1976. Lors de l'assemblée générale du 2 février 2017, les copropriétaires ont adopté l'ensemble des résolutions de l'ordre du jour, dont les résolutions n°24 et n°25 auxquelles étaient notamment opposantes la SCI Marechal Juin et la SCI Wagram Pereire. Arguant de la violation des prescriptions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 prise en particulier en ses articles 22 et 43 afférents aux modalités de calcul des voix, la SCI Marechal Juin et la SCI Wagram Pereire ont fait assigner le syndicat des copropriétaires par exploit du 28 avril 2017 aux fins de solliciter : - la nullité de l'intégralité de l'assemblée générale du 2 février 2017, - à titre subsidiaire, la nullité des seules résolutions n°24 et 25. Par jugement du 11 juin 2019, le tribunal de grande instance de Paris a : - débouté les sociétés de leur demande en annulation de l'assemblée générale du 2 février 2017, - débouté les sociétés de leur demande en annulation des résolutions n°24 et 25 de l'assemblée générale du 2 février 2017, - débouté les sociétés de leur demande de dommages et intérêts, - condamné in solidum les sociétés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir à les dispenser de la participation à la dépense commune des frais de procédure, - condamné in solidum les sociétés aux dépens dont distraction, - dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire. La SCI Marechal Juin et la SCI Wagram Pereire ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 12 juillet 2019. La procédure devant la cour a été clôturée le 7 septembre 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 10 juillet 2020 par lesquelles la SCI Marechal Juin et la SCI Wagram Pereire, appelantes, invitent la cour au visa des articles 22, 43 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à : - infirmer en tous points le jugement rendu le 11 juin 2019 A titre principal - dire nulle l'assemblée du syndicat des copropriétaires du 2 février 2017, A titre subsidiaire - déclarer nulles les résolutions n° 24 et 25 adoptées lors de l'assemblée du 2 février 2017, En tout état de cause,condamner le syndicat des copropriétaires à payer à : - la SCI Maréchal Juin les sommes de : o 2 000 € à titre de dommages et intérêts, o 5 000 € dans les termes de l'article 700 du cpc, - la SCI Wagram Pereire les sommes de : o 2 000 € à titre de dommages et intérêts, o 5 000 € dans les termes de l'article 700 du cpc, - dispenser les appelantes de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, outre des condamnations qui seront prononcées à l'encontre du syndicat des copropriétaires, - condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens, tant de première instance que d'appel, dont distraction en application de l'article 699 du cpc ; Vu les conclusions en date du 26 août 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], intimé, invite la cour à : - déclarer les appelantes irrecevables et mal fondées en leurs appels, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, En conséquence : - les débouter de leurs demandes, Y ajoutant - les condamner à payer chacune la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du cpc, et aux entiers dépens de première instance et d'appel ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 2 février 2017 en son entier La société Marechal Juin et la société Wagram Pereire sollicitent l'annulation de l'assemblée générale au motif d'une erreur des tantièmes appliqués pour les votes au cours de cette assemblée ; Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 2 février 2017, '... les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions ...' ; Un copropriétaire n'est pas fondé à demander l'annulation d'une assemblée générale en son entier alors qu'il a voté en faveur de certaines de ses décisions ; En l'espèce, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 2 février 2017 que la société Marechal Juin et la société Wagram Pereire ne sont pas opposantes à l'égard de toutes les décisions de l'assemblée générale en ce qu'elles ont voté en faveur de certaines résolutions de cette assemblée ; elles ne sont donc pas fondées à demander l'annulation de l'assemblée générale dans son entier et le fait qu'il y aurait une erreur des tantièmes appliqués pour les votes et que ceux-ci ne correspondraient pas à l'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet pas de déroger aux dispositions de l'article 42 précité ; En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré la société Marechal Juin et la société Wagram Pereire irrecevables à demander la nullité de l'ensemble de l'assemblée générale du 2 février 2017 ; Sur la demande d'annulation des résolutions n°24 et n°25 de l'assemblée générale du 2 février 2017 La société Marechal Juin et la société Wagram Pereire sollicitent l'annulation des résolutions n°24 et n°25, sur le fondement des articles 22 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, au motif qu'il a été utilisé, pour le vote de ces résolutions, les tantièmes de charges et non ceux des quotes-parts de propriété du sol et des parties communes de chaque lot, prescrites par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et par les dispositions du règlement de copropriété, et qu'en appliquant les tantièmes des quotes-parts de propriété du sol et des parties communes, la majorité n'est pas obtenue ; Aux termes de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 2 février 2017, 'Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant ...' ; Aux termes de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, '... chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ...' ; Les votes des copropriétaires aux assemblées générales sont répartis en fonction des tantièmes de quote-part dans les parties communes ; En l'espèce, le règlement de copropriété du 7 mai 1982 stipule dans son article 32 'Quorum-Majorité I Principe : Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix égal à ses droits dans la copropriété...' ; Il en ressort que le règlement de copropriété, conformément à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, fixe que pour le vote en assemblée générale, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix égal aux tantièmes de sa quote-part dans les parties communes ; Le procès-verbal de l'assemblée générale du 2 février 2017 mentionne ainsi qu'il suit le vote des résolutions n°24 et n°25 dont il n'est pas contesté par les parties qu'il relève des modalités de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : - 24 : A la demande de Mme [M] : création d'un lot de copropriété (n°36) issu des parties communes (ancienne loge du gardien) ... Ont voté pour 9 copropriétaires représentant 7049 tantièmes Ont voté contre 3 copropriétaires représentant 2951 tantièmes M. [V] [P] (1730), SCI Marechal Juin (1213), SCI Wagram Pereire (8) En vertu de quoi, cette résolution est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires soit 7049/10000 -25 : Vente du lot n°36 aux consorts [M]-[R] ... 115.000 € ... Ont voté pour 9 copropriétaires représentant 7049 tantièmes Ont voté contre 3 copropriétaires représentant 2951 tantièmes M. [V] [P] (1730), SCI Marechal Juin (1213), SCI Wagram Pereire (8) En vertu de quoi, cette résolution est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires soit 7049/10000" ; Il ressort du règlement de copropriété du 7 mai 1982 que les tantièmes de parties communes et les tantièmes de charges communes générales des copropriétaires ayant voté contre sont les suivants : - la société Marechal Juin propriétaires des lots 7, 24, 25, 32 : tantièmes de parties communes 225/1.000èmes (205 + 4 + 10 +6) tantièmes de charges communes générales 1.213/10.000èmes (1022 + 36 + 94 + 61) - la société Wagrame Pereire propriétaire du lot 26 : tantièmes de parties communes 1/1.000èmes tantièmes de charges communes générales 8/10.000èmes - M. [V] [P] propriétaire des lots 9, 17, 18, 30, 33 : tantièmes de parties communes 125/1.000èmes (111 + 6 + 6 + 1 + 1) tantièmes de charges communes générales 1.730/10.000èmes (1.582 + 62 + 60 + 15 + 11) Il en ressort que le calcul du vote des résolutions n°24 et n°25 de l'assemblée générale du 2 février 2017 est basé sur les tantièmes de charges et non les tantièmes de quote-part de parties communes ; Le calcul du vote selon les tantièmes de quote-part de parties communes est le suivant : Ont voté pour 9 copropriétaires représentant 649 tantièmes Ont voté contre 3 copropriétaires représentant 351 tantièmes M. [V] [P] (125), SCI Marechal Juin (225), SCI Wagram Pereire (1) ; Il en ressort que la majorité des deux tiers de voix de tous les copropriétaires de 667 (1.000 x 2/3 = 666,66) n'est pas atteinte puisque les voix des copropriétaires ayant voté Pour s'élève à 649 ; En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a débouté les sociétés de leur demande en annulation des résolutions n°24 et 25 de l'assemblée générale du 2 février 2017 ; Et il y a lieu d'annuler les résolutions n°24 et n°25 de l'assemblée générale du 2 février 2017 ; Sur la demande de dommages et intérêts des sociétés La société Marechal Juin sollicite la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts et la société Wagram Pereire la somme de 2.000 € au même titre, au motif que 'à l'évidence, elles subissent un préjudice' ; En l'espèce, la société Maréchal Juin et la société Wagram Pereire ne justifiant pas en quoi elles subissent un préjudice, en conséquence de l'irrégularité du calcul du vote des résolutions qui ont décidé de la création d'un lot de copropriété issu des parties communes puis de sa vente à l'un des copropriétaires, le jugement est confirmé en ce qu'il les a déboutées de leur demande de dommages et intérêts ; Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; En l'espèce, la société Maréchal Juin et la société Wagram Pereire voyant leur prétention déclarée fondée, le jugement est infirmé en ce qu'il les a déboutées de leur demande de dispense ; Et il y a lieu de faire droit à leur demande ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à la société Marechal Juin la somme de 2.000 € et à la société Wagram Pereire la somme de 2.000 €, par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement, excepté en ce qu'il a : - déclaré la société Marechal Juin et la société Wagram Pereire irrecevables à demander la nullité de l'ensemble de l'assemblée générale du 2 février 2017, - débouté la société Maréchal Juin et la société Wagram Pereire de leur demande de dommages et intérêts ; Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant, Annule les résolutions n°24 et n°25 de l'assemblée générale des copropriétaires du 2 février 2017 ; Dispense la société Maréchal Juin et la société Wagram Pereire de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ; Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société Marechal Juin la somme de 2.000 € et à la société Wagram Pereire la somme de 2.000 €, par application de l'article 700 du même code en cause de première instance et d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT