Tribunal judiciaire, 26 mars 2024. 20/06267

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 20/06267 N° Portalis 352J-W-B7E-CSL7B N° MINUTE : 4 contradictoire Assignation du : 26 Juin 2020 JUGEMENT rendu le 26 Mars 2024 DEMANDEURS Monsieur [E] [B] [Adresse 3] [Adresse 3] Madame [V] [B] [Adresse 1] [Adresse 1] Madame [I] [B] [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] (CANADA) Monsieur [A] [B] [Adresse 5] [Adresse 5] Tous représentés par Maître Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E0794 Décision du 26 Mars 2024 18° chambre 1ère section N° RG 20/06267 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSL7B DÉFENDEURS S.A.R.L. LA GIFFOISE [Adresse 2] [Adresse 2] Monsieur [G] [W] [Adresse 6] [Adresse 6] Tous deux représentés par Me Natalia YANKELEVICH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1183 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DÉBATS A l’audience du 23 Janvier 2024, tenue en audience publique devant Madame GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 mars 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 23 juin 2004, Mme [D] [T] épouse [C], M. [E] [B] et M. [O] [P] [B] aux droits desquels viennent M. [E] [B] Mme veuve [O] [B], Mme [I] [B] et M. [A] [B] ont donné à bail en renouvellement à Mme [D] [S] épouse [U] aux droits de laquelle se trouve la SARL Giffoise, des locaux commerciaux désignés comme étant “une boutique au rez-de-chaussée ouvrant sur la rue Rennequin, une arrière boutique avec fenêtres sur cour et water closet”, dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2], pour une durée de 10 ans prenant effet à compter du 1er août 2001 et moyennant un loyer de 16 216,35 euros hors taxes hors charges ; les lieux sont loués à destination de “laverie-libre service". Ce bail a été renouvelé à effet au 1er août 2011, et moyennant un loyer annuel en principal fixé à la somme de 20.500 euros par la cour d’appel de Paris le 28 juin 2017. Par acte en date du 4 juin 2019, les consorts [B] ont fait délivrer à la société La Giffoise une sommation d’avoir à démonter l’enseigne drapeau installée en façade extérieure de l’immeuble sans aucune autorisation du bailleur et sans contrôle, et de rétablir la façade dans son état antérieur. L’acte rappelait que les bailleurs entendaient se prévaloir de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail à défaut de restitution des lieux dans leur état antérieur dans le délai d’un mois à compter de sa signification. Puis par acte d’huissier en date du 4 septembre 2019, les consorts [B] ont fait assigner la société La Giffoise devant le Président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en matière de référé, afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et de ce fait, la résiliation du bail à effet au 4 juillet 2019, et voir ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la société La Giffoise des locaux. Par ordonnance rendue le 22 mai 2020, le juge des référés a relevé l’existence de contestations sérieuses, dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes des consorts [B], déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de la société La Giffoise et rejeté le surplus des demandes. C’est dans ce contexte que par acte en date du 13 juin 2020, les consorts [B] ont fait assigner la société La Giffoise et son gérant, M. [G] [W], devant le tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 avril 2022, les consorts [B] demandent au tribunal, outre de faire divers constats sans valeur décisoire et qui ne font que reprendre leurs moyens développés dans leurs conclusions, de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat à effet au 4 juillet 2019, A titre complémentaire et subsidiaire : - prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société La Giffoise, - ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la société La Giffoise des locaux sis à [Adresse 9], au besoin avec l’assistance de la force publique - juger que l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération du local sera égale au dernier loyer majorée de 10 %, outre les charges à compter du 4 juillet 2019 ou du prononcé de la résiliation du bail et qu’elle subira la variation annuelle de l’indice ILC à compter du 4 juillet 2020, l’indice de référence étant le dernier indice ILC du 1er trimestre 2019, soit 114,64. Y ajoutant, - condamner la société La Giffoise à leur rembourser les deux factures de travaux qu’ils ont effectués en 2019 en conséquence des fuites provenant de la laverie, pour un montant total de 23.210 euros HT, soit 25.531euros TTC, avec intérêts “de droit” à compter de la demande, - condamner la société La Giffoise au paiement de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour un comportement abusif et de mauvaise foi et sa volonté manifeste de ne pas respecter les clauses et conditions du bail, - débouter la société La Giffoise de sa demande reconventionnelle d’accès sous astreinte au local privatif en sous-sol, - débouter la société La Giffoise de sa demande en paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la société La Giffoise au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens dont distraction au profit de la SELARL Bernard Bessis représentée par Maître Bernard Bessis en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, - ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir compte tenu du non-respect volontaire manifeste par la société La Giffoise des clauses et conditions du bail. Au soutien de leurs demandes, les consorts [B] font exposer en substance : - que l’assignation mentionne M. [W], uniquement car l’acte a été délivré, par précaution, à la société [Adresse 8] et au domicile de M. [G] [W], son gérant ; que la demande de mise hors de cause de ce dernier est donc sans objet, - que la société La Giffoise a modifié l’enseigne fixe existante en installant une nouvelle enseigne bandeau, plus large que la précédente, sans autorisation des bailleurs et en infraction à l’article 5 du contrat de bail puisque l’installation a supposé une intervention sur la façade de l’immeuble; que pour procéder à ce remplacement, la société La Giffoise devait également faire au préalable une demande auprès de la Préfecture, laquelle n’a jamais été faite, - que la société La Giffoise a également installé en façade une enseigne drapeau qui n’existait pas auparavant, en procédant au percement du mur de façade extérieure sans leur autorisation ; - que la sommation signifiée le 4 juin 2019 est parfaitement claire et sans équivoque quant à leur demande de dépose immédiate de l’enseigne drapeau et de remise des lieux dans leur état antérieur ; que l’enseigne drapeau a été déposée après l’expiration du délai d’un mois, en laissant un raccord de mortier inesthétique en façade que la société La Giffoise refuse de réparer ; que la remise en état antérieur, à savoir le remplacement de l’enseigne bandeau par l’ancienne et la réfection de la façade n’a pas été effectuée, - que la demande de prononcé de la résiliation concerne à la fois les infractions visées à la sommation mais également une autre infraction concernant l’exécution de travaux effectués dans le local touchant au gros œuvre de l’immeuble, sans aucune autorisation des bailleurs et endommageant celui-ci ; qu’ils rapportent la preuve de l’exécution de ces travaux par des photos datées de l’intérieur du local avant, pendant et après travaux; que le carrelage a été changé et qu’aucune étanchéité du sol du local occupé par la laverie n’a été réalisée alors que de nombreuses infiltrations d’eau sont déjà survenues à partir de ce local, endommageant les caves et la structure de l’immeuble et obligeant les propriétaires à effectuer en 2019 des travaux en sous-sol pour permettre de l’assainir et d’évacuer l’humidité ; qu’en outre un tuyau a été inséré dans le gros oeuvre de l’immeuble, - que la demande d’accès de la société La Giffoise dans un sous-sol privatisé sous astreinte est totalement injustifiée, alors qu’elle dispose d’un robinet d’arrêt d’eau dans la laverie et que le relevé du compteur, dont l’entretien est assuré par la compagnie assurant la distribution de l’eau, se fait à distance. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 février 2022, la société La Giffoise et M. [G] [W], demandent au tribunal de : A titre principal : Sur l’acquisition de la clause résolutoire : - constater que la clause du bail n’interdit pas explicitement le changement ou le remplacement de l’enseigne bandeau existante, et n’interdit pas non plus la pose d’une enseigne drapeau, - constater que la sommation du 4 juin 2019 qui enjoint “une remise en état antérieur” est trop vague et ne peut pas faire jouer la clause résolutoire du bail, - déclarer la sommation du 4 juin 2019 nulle et de nul effet, - constater que la clause résolutoire ne vise pas expressément l’infraction de changement d’enseigne existante et pose d’une enseigne drapeau, - dire que la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi, et qu’elle ne peut pas produire d’effet ; - débouter les consorts [B] de leur demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ; - Subsidiairement, suspendre la clause résolutoire et lui accorder 12 mois de délai rétroactifs pour lui permettre de se mettre en conformité si par extraordinaire le tribunal estimait les demandes des bailleurs fondées ; A titre subsidiaire, sur la résiliation judiciaire : - constater que les travaux de rénovation mis en œuvre par ses soins ne relèvent pas de l’autorisation à donner par les bailleurs, et ne sont pas de nature à relever du gros œuvre, - juger qu’elle n’a commis aucune violation grave des clauses du bail pouvant entraîner la résiliation judiciaire du bail, - juger que les consorts [B] ne démontrent aucune infraction aux clauses du bail au jour où le juge statue ; En tout état de cause : - débouter en conséquence les consorts [B] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - mettre hors de cause M. [G] [W] - enjoindre aux consorts [B] de lui laisser l’accès au sous-sol sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter d’un délai de huit jours à compter de la signification de “l’ordonnance” à intervenir, et lui communiquer le code d’accès ; - condamner solidairement les consorts [B] au paiement d’une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés directement par Maître Natalia Yankelevich, avocat au barreau de Paris, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile. Au soutien de leurs demandes, la société La Giffoise et M. [W] font valoir pour l’essentiel : - que l’indivision bailleresse a assigné M. [G] [W] mais qu’à aucun moment elle ne précise à quel titre et sur quel fondement, - qu’elle n’avait pas à obtenir l’autorisation du bailleur pour le changement de l’enseigne bandeau, alors même qu’aucune clause du bail ne l’y oblige et qu’une telle enseigne existe depuis de nombreuses années, - que la pose d’une enseigne drapeau n’est pas non plus explicitement interdite par le bail, - que la clause relative à l’interdiction de percement et démolition est d’une portée générale, qu’en déduire l’interdiction pour le locataire de remplacer son enseigne est contraire à la liberté d’exploitation du commerce et dénaturerait alors la portée de la clause de pose d’enseigne, - que les bailleurs invoquent de mauvaise foi l’esthétique de l’immeuble et le fait que la remise en état n’aurait pas été refaite alors même que la façade sur rue présente des fissures et que les marques de l’ancienne enseigne drapeau antérieures à son arrivée sont toujours présentes, - que la clause résolutoire fait référence d’une façon générale aux clauses et conditions du bail, qui ne contiennent aucune interdiction explicite de changement ou de remplacement de l’enseigne existante, ni même l’interdiction de poser une enseigne drapeau ; que l’injonction de rétablir la façade en son état antérieur est imprécise, - que les travaux qu’elle a réalisés dans le local, consistant en la rénovation et modernisation de l’intérieur des locaux, n’ont engendré aucune démolition ou percement; que les travaux ont été faits dans les règles de l’art tel que cela ressort du rapport établi par la société Qualiconsut le 31 juillet 2021 ; qu’aucun désordre en lien avec ces travaux ne peut lui être imputé ; - que le coût des travaux dont les bailleurs sollicitent le remboursement incombe à ces derniers, - à titre reconventionnel, qu’elle a besoin d’un accès au sous-sol pour vérifier son compteur d’eau, accéder au robinet d’arrêt et nettoyer les canalisations desservant la laverie. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2022 et l’affaire fixée au 31 octobre 2023, reportée, suivant avis du 16 mai 2023, au 23 janvier 2024 en raison de la réorganisation de la 18ème chambre liée au départ de magistrats et aux sessions d’assises. MOTIFS DU JUGEMENT A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif ; pas plus il n’appartient au tribunal de donner acte à l’une ou l’autre des parties de déclarations qui n’ont aucun caractère juridictionnel. Sur la demande de mise hors de cause de M. [W] L’assignation délivrée à la requête des consorts [B] l’a été comme suit : “J’AI, HUISSIER SOUSSIGNÉ L’HONNEUR D’INFORMER A : 1/ La société LA GIFFOISE Société à Responsabilité Limitée au capital de 52.560 euros, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 487 649 964, en son siège social [Adresse 2] 2/ Et au domicile de Monsieur [G] [W], son gérant, demeurant [Adresse 7]” Ces mentions sont ambiguës en ce qu’elles ne permettent pas d’affirmer avec certitude que M. [G] [W] est ou non attrait à la cause, à titre personnel ; au cours de la mise en état, cette ambiguïté n’a pas été levée, M. [W] figurant comme partie défenderesse à l’instance. Cependant, les consorts [B] reconnaissent expressément dans leurs écritures que leur intention était uniquement de faire assigner la société La Giffoise, au domicile de son siège social et par précaution au domicile de son gérant, et aucune demande n’est formulée à son encontre. Il y a donc lieu de mettre hors de cause M. [W]. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, s'agissant d'un bail conclu le 1er août 2011, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause. Si la clause résolutoire est régulièrement mise en oeuvre, le juge est tenu de constater son acquisition sans avoir à se prononcer sur la gravité de l'infraction. Le contrat de bail liant les parties comporte une clause résolutoire applicable “à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance, ou “d’inexécution d’une seule des clauses et conditions du présent bail.” La sommation signifiée à la société La Giffoise le 4 juin 2019 à étude d’huissier vise cette clause. Elle indique en préambule “Que les requérants ont constaté que le Mercredi 15 mai 2019, la société LA GIFFOISE a fait installer dans les lieu et place de l’enseigne fixe « LAVE’ CLUB NET A SEC LIBRE SERVICE » surmontée de 5 spots électriques un nouveau bandeau mentionnant « LAVERIE S.B.S. LIBRE SERVICE. « Qu’ils ont par ailleurs constaté que la société LA GIFFOISE a fait installer une enseigne drapeau en façade extérieure de l’immeuble perpendiculaire à celle mentionnant également «LAVERIE S.B.S LIBRE SERVICE. « Aucune autorisation du bailleur n’a été sollicitée pour cette modification de façade et son architecte n’a pas été consulté.” L’acte mentionne ensuite les dispositions de l’article 5 du contrat de bail, qui prévoit que le preneur a l’obligation : “ De ne pouvoir faire de travaux de quelque nature que ce soit et notamment de percements ou de démolition sans le consentement express ou par écrit du bailleur. De ne pouvoir placer en quelque endroit que ce soit aucune enseigne en dehors sur lesquelles ne devront être apposées ni calicot, ni affiche, ni publicité lumineuse, sauf autorisation du bailleur. (...) Tous travaux autorisés par le bailleur seront effectués sous le contrôle de son architecte dont les honoraires seront à la charge du preneur.” La sommation enjoint enfin au preneur “d’avoir à démonter immédiatement l’enseigne drapeau installée en façade extérieure de l’immeuble sans aucune autorisation du bailleur et sans contrôle et de rétablir la façade dans son état antérieur.” Invoquant cette sommation délivrée le 4 juin 2019, les consorts [B] sollicitent l’acquisition de la clause résolutoire ; ils font valoir que la sommation fait injonction au preneur non seulement de déposer l’enseigne drapeau, mais aussi de remettre les lieux en leur état antérieur, ce qui implique selon eux d’une part “le rétablissement de l’enseigne telle qu’elle existait dans son libellé initial et dans son texte” et d’autre part la remise en état du mur, présentant des traces de ciment. Pour autant, et contrairement à ce que font soutenir les consorts [B], il ne se déduit pas clairement des énonciations de l’acte l’obligation pour la locataire de déposer la nouvelle enseigne bandeau aux fins de rétablir l’enseigne antérieure, les termes “remise en état antérieure” étant généraux et non suffisamment précis. De même, la sommation ne mentionne nullement la nécessité de procéder à la réfection de la façade, de sorte que les consorts [B] ne peuvent valablement s’en prévaloir au soutien de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire. S’agissant de l’enseigne drapeau, il n’est pas contesté qu’elle a été installée par la société La Giffoise sans autorisation préalable des consorts [B]. La société locataire a ainsi contrevenu à ses obligations contractuelles, et plus précisément à l’article 5 sus visé, en ce qu’elle aurait dû recueillir l’autorisation du bailleur. Cependant, la société La Giffoise a procédé à la dépose de cette enseigne, comme en atteste le procès verbal de constat d’huissier établi le 24 octobre 2019 versé aux débats. Cette dépose est intervenue passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’acte visant la clause résolutoire de sorte que celle ci a été acquise au 4 juillet 2019 à 24H. Pour autant, la société La Giffoise a fait preuve de sa bonne foi en procédant à cette dépose dans un délai de moins de cinq mois suivant la signification de la sommation, de sorte qu’il convient de faire droit à la demande de délais rétroactifs formée par la locataire. Il sera donc constaté que la clause résolutoire insérée au bail a joué à la date du 4 juillet 2019 à 24h00, que des délais sont rétroactivement accordés à la société La Giffoise jusqu'au 24 octobre 2019 inclus pour s'acquitter des obligations visées dans la sommation, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ce délai, que la société La Giffoise a satisfait à ses obligations dans le délai ainsi accordé, ce qui fait que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. Les consorts [B] seront en conséquence déboutés de leur demande formée de ce chef. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail Selon les articles 1134, devenu 1103, et 1720 du code civil, le preneur est tenu d'user raisonnablement de la chose louée et de respecter les clauses du bail, un manquement à ces obligations pouvant justifier, en vertu de l'ancien article 1184 du même code, le prononcé de la résiliation du contrat si ce manquement est suffisamment grave pour compromettre la poursuite des relations contractuelles ; Aux termes de l'article 1315 devenu 1153 du même code, il appartient à celui qui sollicite la résiliation du bail de prouver la réalité des manquements qu'il invoque. En l’espèce, les consorts [B] reprochent tout d'abord à la société La Giffoise d’avoir changé l’enseigne bandeau du local loué sans autorisation. Il ressort des photographies produites réalisées avant travaux et il n’est pas contesté que la société La Giffoise a modifié son enseigne, en substituant “Net A libre service LAV’CLUB laverie libre service"” à “LAVERIE SBS LIBRE-SERVICE”", sans justifier de l'accord de son bailleur. Cependant, l’article 5 du contrat de bail liant les parties sus énoncé ne fait pas interdiction au locataire de modifier une enseigne existante sans autorisation du bailleur puisque la clause fait uniquement référence à l’obligation de “ne pas placer aucune enseigne”, ce qui suppose la pose d’une enseigne nouvelle. En tout état de cause, il convient de relever que le nom de l'enseigne est en rapport avec l'activité autorisée, que les consorts [B] affirment, mais ne justifient pas, qu’elle est d’une taille supérieure à l'ancienne, et que le changement opéré, qui modernise la devanture apparaît, au vu des photographies, favorable au standing de l'immeuble. Dès lors, ce manquement ne revêt pas de caractère de gravité tel qu'il justifie la résiliation du bail. Les consorts [B] font en second lieu grief à la société La Giffoise d’avoir installé une enseigne drapeau sans autorisation. Si ce fait n’est pas contesté par la société La Giffoise, il résulte des observations sus visées que l’enseigne drapeau a été déposée à la demande des bailleurs moins de cinq mois après la délivrance de la sommation en faisant injonction à la locataire, de sorte que la gravité du manquement n’est pas suffisamment caractérisée pour justifier la résiliation du bail liant les parties. Les consorts [B] reprochent enfin à la société La Giffoise d’avoir effectué courant mars 2020, sans leur autorisation, à l’intérieur des lieux loués des travaux de rénovation qui auraient touché au gros oeuvre, caractérisant d’une part une infraction à la clause du bail qui prévoit que le locataire a interdiction de faire des travaux de quelque nature que ce soit et notamment des percements ou de démolition sans le consentement express et par écrit du bailleur, d’autre part un défaut d’entretien incombant au preneur. Ils soutiennent notamment que la dépose du carrelage existant et la pose d’un nouveau carrelage nécessitait la pose d’une étanchéité qui nécessitait leur accord et qu’en outre, cette pose n’a été que partielle, générant infiltrations et désordres. La société La Giffoise ne conteste pas avoir fait réaliser des travaux mais soutient que ceux-ci sont de simples travaux de rénovation, qu’aucune démolition ou percement n’ont été effectués, que les rapports produits par les bailleurs sont de pure complaisance, et que les sinistres dont se plaignent les consorts [B] ne proviennent pas de la laverie. Elle produit à ce titre un devis de l’entreprise SBS, daté du 28 février 2020, faisant mention du remplacement du carrelage, avec la pose de l’ensemble du sol d’un produit d’étanchéité, du remplacement de panneaux et faux plafonds et de travaux de plomberie et menuiserie pour un montant de 28 000 euros HT, et une facture correspondante éditée le 15 mai 2020. Il incombe aux consorts [B], qui invoquent des manquements du preneur à ses obligations contractuelles, de rapporter la preuve de ces manquements et non à la société La Giffoise de rapporter la preuve, notamment, que les travaux ont été faits dans les règles de l’art comme le soutiennent à tort les bailleurs (page 12 de leurs conclusions). En l’espèce, les parties ont toutes deux fait diligenter des rapports ou avis dont les conclusions divergent : - pour les bailleurs : * un rapport et un avis de la société SFC, entreprise du bâtiment, établis respectivement les 1er et 2 février 2021, concluant à un défaut d’étanchéité du sol de la laverie et à la nécessité d’une réfection complète de celui-ci (chape, étanchéité et carrelage) par une entreprise qualifiée et assurée sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble ; la société SFC précise également que les travaux effectués par l’entreprise SBS “s’accompagnent nécessairement de travaux lourds de maçonnerie (...) et de plomberie” * un rapport du cabinet d’architecture Atelier 11 établi le 24 février 2021 concluant à la nécessité d’entreprendre des travaux de mise en conformité et des travaux préventifs dans la laverie, précisant que les travaux réalisés récemment dans la laverie ne permettent pas de garantir les infiltrations “qui semblent récurrentes” * un rapport établi le 9 novembre 2021 par la société Mesnil Service faisant état d’infiltrations en cave “en provenance de la laverie” constatées les 7 février 2014, 14 avril 2015, 1er et février 2021, qui perdurent et aggravent le délitement des joints de pierre. - pour la société La Giffoise : deux rapports établis par la société Qualiconsult les 31 juillet et 15 novembre 2021 qui pour le premier relève une absence de fuite dans la laverie et conclut à la nécessité de procéder à quelques corrections concernant les travaux réalisés par la société SBS et pour le second indique que des travaux correctifs ont été réalisés par la société La Giffoise “en vue de répondre à certains défaut dans le rapport de la société d’architecture L’Atelier 11.” Aucune des pièces versées aux débats ne permet de conclure avec certitude que les travaux réalisés en 2020 par la société La Giffoise conformément au devis et à la facture sus visés ont porté sur la structure même de l’immeuble et nécessitaient à ce titre l’autorisation du bailleur. S’agissant de l’installation de la gaine d’extraction dans un trumeau de l’immeuble, la fermeture d’un soupirail et l’installation d’une sorte de vapeur d’eau sur la façade en cour, au vu des photographies et rapports produits, ces interventions sont anciennes et connues des bailleurs ; en tout état de cause, il résulte du rapport établi par la société Qualiconsult le 31 juillet 2021 qu’il n’existe pas de risque structurel pour l’immeuble de sorte que la gravité des manquements imputables à la société La Giffoise n’est pas suffisamment caractérisée pour justifier la résiliation du bail. En outre, compte tenu des pièces produites, il n’est pas suffisamment rapporté la preuve en l’espèce que les travaux réalisés par la société La Giffoise en mars 2020 sont la cause, exclusive ou partielle, des infiltrations affectant l’immeuble, lesquelles existaient d’ailleurs bien avant ceux-ci, comme en attestent les nombreuses pièces versées aux débats par les parties. Etant précisé d’ailleurs que dans leurs conclusions, les consorts [B] indiquent eux-mêmes que les désordres, dont ils se plaignent aujourd’hui existent depuis 1996, date à laquelle il avait été fait injonction à la gérante de l’époque de retirer un tuyau d’évacuation installé sans leur accord, et que le défaut d’étanchéité du carrelage avait été relevé dès 2015 par un architecte. Or à cette date, la société La Giffoise a fait établir un rapport par la société d’ingénierie Wor, qui s’est déplacée le 28 septembre 2015 et a relevé l’absence de toute trace d’humidité dans la laverie mais un défaut d’étanchéité de la cour et le très mauvais état des chutes provenant des eaux pluviales et eaux usées des logements et de la cour. Il est également produit un constat d’huissier établi à la demande de la société La Giffoise le 3 août 2015 relevant une absence d’humidité dans la laverie et des traces d’humidité dans la partie gauche des caves qui se situent en dehors de l’emprise du bâti sous la cour intérieure de l’immeuble. Si la matérialité des désordres est incontestable, le tribunal, en l’absence d’expertise judiciaire et au regard des nombreux rapports divergents versés aux débats, ne dispose donc pas d’éléments suffisants pour dire si ceux ci relèvent d’un défaut d’entretien de la locataire ou d’autres causes, à savoir des malfaçons imputables aux différentes sociétés intervenues pour réaliser des travaux dans l’immeuble et dans le local loué, ou des défauts affectant les parties communes ou les autres parties privatives de l’immeuble. Ainsi les manquements imputés par les consorts [B] à la société La Giffoise ne sont pas suffisamment caractérisés ni ne sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail liant les parties. Les consorts [B] seront en conséquence déboutés de leur demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et de leurs demandes subséquentes d’expulsion de la société locataire, de séquestration du mobilier, et de fixation d’une indemnité d’occupation. Sur la demande en paiement des consorts [B] Les consorts [B] demandent au tribunal de condamner la société La Giffoise à leur rembourser les deux factures de travaux qu’ils ont effectués en 2019 en conséquence des fuites provenant de la laverie, pour un montant total de 23.210 euros HT, soit 25.531euros TTC, avec intérêts “de droit” à compter de la demande. La première facture, établie le 18 juillet 2019 et d’un montant de 8.080 euros TTC concerne la réfection de joints de pierre en cave suite “aux infiltrations d’eau en provenance de la laverie” et la seconde du 15 mars 2019, d’un montant de 16.643 euros TTC mentionne que “les travaux ont pour objet le renforcement de la voûte en pierre de la cave située au sous-sol, escalier gauche 1ère droite, suite à des infiltrations d’eau en provenance de la laverie”, et l’installation d’une VMC mécanique. Ces factures sont relatives à des travaux de gros oeuvre ainsi que les consorts [B] l’indiquent d’ailleurs dans leurs conclusions (page 29), travaux qui relèvent de l’article 606 du code civil et qui incombent contractuellement au bailleur. En l’absence de preuve de l’imputabilité des désordres ayant nécessité ces travaux à la société La Giffoise comme cela ressort des observations sus visées, les consorts [B] seront déboutés de leur demande en paiement formée de ce chef Sur la demande reconventionnelle de la société La Giffoise La société La Giffoise demande au tribunal d’enjoindre aux consorts [B] de la laisser accéder aux caves aux fins d’avoir accès à son compteur d’eau, au robinet d’arrêt d’eau général et aux canalisations desservant le local. Les consorts [B] font exposer que le sous- sol est “privatisé” et que le robinet d’arrêt au sous-sol est situé avant compteur et dépend donc du fournisseur d’eau, la laverie devant nécessairement avoir un robinet d’arrêt dans son propre local ; elle ajoute que si le compteur d’eau se situe au sous sol, son relevé se fait à distance et son entretien relève uniquement du fournisseur. Elle précise enfin que les canalisations en caves sont des canalisations communes à l’immeuble dont la maintenance appartient exclusivement aux propriétaires. C’est à juste titre que les consorts [B] opposent à la demande de la société La Giffoise la nécessaire existence d’un robinet d’arrêt d’eau propre au local et le caractère commun des canalisations en cave. En revanche, il résulte des constatations établies par la société SFC le 8 février 2021 à la demande des bailleurs que le compteur d’eau de la laverie se situe bien au sous-sol “comme ceux du restaurant et de l’ensemble des appartements “ et que le relevé se fait par la compagnie générale des eaux à distance, laquelle assure aussi son entretien.” La même société précise que “si la laverie le souhaite elle peut demander à la compagnie générale des eaux le déplacement de son compteur dans son local commercial.” Or, le bail prévoit que le locataire est tenu d’avoir un compteur particulier et de payer sa consommation d’eau au service de la compagnie des eaux (page 7 paragraphe 9), ce qui confère nécessairement à la société La Giffoise un droit d’accès à ce compteur, sans que le bailleur puisse lui opposer un déplacement de celui-ci aux frais de la locataire. Dès lors il sera enjoint aux consorts [B], qui ne donnent aucun élément sur le caractère “privatisé” des caves qu’ils invoquent, de laisser la société La Giffoise accéder au sous-sol, sous astreinte, selon les modalités prévues au présent dispositif. Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [B] Compte tenu des dispositions du présent jugement, rien ne vient établir en l’espèce que la société La Giffoise a eu un comportement abusif et fait preuve d’une quelconque absence de bonne foi justifiant l’octroi aux demandeurs de dommageset intérêts . Les consorts [B] seront donc déboutés de leur demande formée de ce chef. Sur les autres demandes Les consorts [B] qui succombent en grande partie supporteront in solidum la charge des dépens dont distraction au profit de Maître Natalia Yankelevich, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. En revanche l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Met hors de cause M. [G] [W], Constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant M. [E] [B], Mme veuve [O] [B], Mme [I] [B] et M. [A] [B] à la société La Giffoise à la date du 4 juillet 2019 à 24h00 par l'effet de la sommation de faire délivrée le 4 juin 2019, Accorde rétroactivement à la société La Giffoise des délais jusqu'au 24 octobre 2019 inclus pour exécuter les demandes faites dans la sommation, Suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai, Constate que la société La Giffoise a apuré les causes de la sommation du 4 juin 2019 dans le délai ainsi accordé, Dit que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, Rejette la demande de M. [E] [B], Mme veuve [O] [B], Mme [I] [B] et M. [A] [B] en prononcé de la résiliation judiciaire du bail les liant à la société La Giffoise, expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation, Rejette la demande de M. [E] [B], Mme veuve [O] [B], Mme [I] [B] et M. [A] [B] en paiement de la somme de 25531 euros TTC, Rejette la demande M. [E] [B], Mme veuve [O] [B], Mme [I] [B] et M. [A] [B] en paiement de dommages et intérêts, Ordonne à M. [E] [B] , Mme veuve [O] [B], Mme [I] [B] et M. [A] [B] de laisser à la société La Giffoise l’accès au sous-sol de l’immeuble situé [Adresse 2] où se trouve son compte d’eau, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours à compter de la signification du présent jugement, Dit que l’astreinte courra pendant quatre mois, Condamne in solidum M. [E] [B], Mme veuve [O] [B], Mme [I] [B] et M. [A] [B] aux dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Rappelle que l'exécution provisoire est de droit, Rejette toute demande plus ample ou contraire. Fait et jugé à Paris le 26 Mars 2024. Le GreffierLe Président Christian GUINANDSophie GUILLARME