Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 21/00979

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 04 N° RG 21/00979 - N° Portalis DBZS-W-B7F-VCRS JUGEMENT DU 29 FEVRIER 2024 DEMANDEUR : Le syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic CITYA DESCAMPIAUX [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE DEFENDERESSE : Mme [J] [T] [M] [P] épouse [I] venant aux droits de M. [N] [Z] en son nom personnel et comme venant aux droits de de son épouse [D] [Z] [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Sophie LAGAYETTE, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 janvier 2023. A l’audience publique du 01 Décembre 2023, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 06 Février 2024 puis prorogé au 29 Février 2024. Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 29 Février 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier. M. [N] [Z] et Madame [D] [P] épouse [Z] ont acquis les lots 6 et 26 consistant respectivement en un appartement et un garage au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 5]. M. et Mme [Z] ont loué ces lots à une société Someby à usage d’habitation pour une durée de 3 années à compter du 31 juillet 2019 et ont consenti au locataire le droit de sous-louer le bien à un ou plusieurs locataires. La société Someby, exerçant à l’enseigne Chez Nestor, a sous-loué le bien meublé dans le cadre de contrats de colocation. Les relations entre M. et Mme [Z] et la copropriété se sont tendues au sujet des modalités d’occupation de cet appartement. Le syndicat des copropriétaires a fait constater par huissier le 13 novembre 2020 que l’appartement était occupé par 4 colocataires ayant conclu un contrat de sous-location avec la société Someby. Lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires a autorisé le syndic à agir en justice afin d’obtenir la cessation de la sous-location du lot 6 et de toute location permettant la sous-location des lots 6 et 26 et de toute location permettant la sous-location du lot 6 en plusieurs chambres meublées à plusieurs sous-locataires. Par acte d’huissier du 4 février 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. et Mme [Z] devant le tribunal judiciaire de Lille. Les parties ont échangé leurs conclusions et l’instruction a été clôturée par ordonnance du 18 janvier 2023. Toutefois, [D] [Z] est décédée en cours d’instance, le 24 octobre 2021. Il est apparu ultérieurement que par acte notarié du 24 novembre 2022, un partage des biens de la succession de [D] [Z] a été reçu au terme duquel la propriété des lots de copropriété formant l’objet de l’instance a été attribué à sa fille, Mme [J] [I] née [P]. Lors de l’audience de plaidoirie, la clôture a donc été révoquée par mention au dossier pour admettre les dernières conclusions échangées par les parties et la clôture ordonnée au 1er décembre 2023. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : À titre liminaire : - Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture prononcée le 18 janvier 2023 au jour de l’audience de plaidoirie du 1er décembre 2023 ; - À titre principal, dire que la location à la société Someby du lot 6 et du lot 26 et toute location permettant la sous-location du lot 6 à titre meublé et du lot 26 à plusieurs colocataires constituent une violation de la clause d’habitation bourgeoise exclusive contenue dans le règlement de copropriété ; - À titre subsidiaire, dire que la location du lot 6 et du lot 26 et toute location permettant la sous-location du lot 6 à titre meublé et du lot 26 à plusieurs colocataires constituent une violation de l’obligation de louer la totalité du logement à une seule personne prévue par le règlement de copropriété ; En conséquence, - Condamner Mme [P] à cesser la sous-location du lot 6 et du lot 26 et toute location permettant la sous-location du lot 6 en plusieurs chambres meublées à plusieurs sous-locataires sous astreinte par 200 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois suivant la signification de la décision à intervenir ; En tout état de cause : - Dire licite le 2° de la clause B « À l’égard des parties privées » du règlement de copropriété ; - Débouter Mme [P] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions ; - La condamner à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - La condamner aux entiers frais et dépens de l’instance. Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 29 novembre 2023, Mme [P] demande au tribunal de : A titre liminaire : - Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture prononcée le 18 janvier 2023 au jour de l’audience de plaidoirie du 1er décembre 2023 ; A titre principal : - Déclarer réputée non écrite la clause d’occupation bourgeoise reproduite au 2°) paragraphe de la clause « B – A l’égard des parties privées » du règlement de copropriété ; - En conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Subsidiairement : - Juger que M. [Z] n’a commis aucune violation du règlement de copropriété ; - En conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions ; En tout état de cause, - Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens tant à l’égard de M. [Z] qu’à l’égard de Mme [P] ; - Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ainsi qu’à régler à M. [Z] une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à Mme [P] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dispenser Mme [P], nouvelle propriétaire, de participer à l’appel de charges qui sera fait à ce titre. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la location : L’action du syndicat des copropriétaires repose sur le règlement de la copropriété qui stipule notamment que : “ V Droits et obligations des copropriétaires 1°) Chacun des copropriétaires aura en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement le droit d’en jouir et d’en disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété, sauf l’effet des dispositions qui vont suivre et encore à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble. 2°) Les propriétaires des appartements devront habiter ou donner à loyer bourgeoisement et non autrement à l’exclusion de tout usage professionnel et commercial, les lieux dont ils seront propriétaires et en jouir en bon père de famille. Chaque copropriétaire pourra louer en totalité son ou ses appartements ou logementsà condition que ce soit en totalité à des personnes de bonne vie et mœurs et que les occupants se conforment au règlement applicable aux autres locataires. Il pourra louer son ou ses appartements ou logements en meublé sous condition que cette location porte sur la totalité de l’appartement ou du logement et soit effectuée à une seule personne, mais il ne pourra louer de chambres séparées qu’avec l’autorisation du syndic et sous réserve de continuer à habiter personnellement son appartement ou logement. [..] Concernant la clause de location bourgeoise, ce terme tel qu’employé dans la clause, prohibe toute activité professionnelle. Le terme bourgeois n’a pas d’autre signification dans cette clause et il ne signifie notamment ni une location longue, ni une location à des personnes présentant certains attributs. Cette clause n’a pas vocation à interdire la location à un professionnel mais à interdire un usage professionnel du local. S’il est manifestement exact que le locataire, la société Someby, fait profession de louer des biens immobiliers meublés, ce n’est pas lui qui occupe le lot et il n’est qu’un intermédiaire. Le bail de la société Someby est à usage exclusif d’habitation et les contrats de sous-location versés au débat sont pareillement à usage exclusif d’habitation. Il n’est d’ailleurs pas contesté que l’appartement litigeux est systématiquement loué à usage d’habitation. Le lot est donc bien “donné à loyer bourgeoisement” conformément au règlement de copropriété. Concernant la clause de location de la totalité de l’appartement, il est exact que le bail est conclu non meublé avec une personne unique, la société Someby. Toutefois, pour les motifs précédemments retenus, ce locataire unique n’est qu’un intermédiaire et il est constant que l’appartement est sous-loué, meublé, à plusieurs personnes, chacune titulaire d’un bail de sous-location portant sur sa chambre et l’accès aux parties “communes” de l’appartement. Celui-ci est donc loué meublé mais pas à “une seule personne” sans justification de l’accord du syndic et sans qu’il soit, en même temps, occupé par le propriétairelui-même. Le bail contrevient donc au règlement de copropriété et il convient d’examiner l’exception soulevée par Mme [P] relativement à la licéité de cette clause au regard des articles 8 et 9 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copopriété des immeubles bâtis : “ [...] Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. [...]” “ Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. [...]” La clause de location meublée apparaît comme restrictive des droits du propriétaire puisqu’il ne peut valablement louer meublé que tout l’appartement à une seule personne ou alors louer une chambre tout en continuant d’occuper personnellement le logement. La destination de l'immeuble, telle qu’elle est définie aux actes donc en l’espèce au règlement de la copropriété est mixte, deux locaux au rez-de-chaussée étant des magasins, les autres étant à usage d’habitation, avec caves et garages. Il n’est fait aucune description de l’immeuble, de ses caractères et de sa situation dans les pièces et conclusions du syndicat des copropriétaires. Cependant, la place [W] est assez connue à [Localité 5] comme une vaste place rectangulaire dans le quartier Cormontaigne traversée en son centre par une voie pour les véhicules automobiles bordées d’immeubles d’apparence unitaire au pied desquels se trouvent des emplacements de stationnement. C’est à juste titre que Mme [P] relève que le règlement a été rédigé en 1950 par les propriétaires des parcelles sur lesquelles s’érigeaient alors des maisons endommagés par la guerre et qui ont décidé d’édifier un immeuble front à rue (plus précisément sur la place), de sept étages. Il peut donc être présumé comme elle le fait que la construction date du début des années 1950. Le règlement de la copropriété mentionne que les appartements sont à chaque étage, l’un “grand”, l’autre “petit”. Le lot 6 est un grand appartement dont il n’est pas contesté qu’il mesure environ 137 m². Sans méconnaître les mérites architecturaux du style des années 1950, sa proximité avec la jolie chapelle [6], classée monument historique, et le calme non discuté de cette résidence, la copropropriété du [Adresse 1] à [Localité 5] ne justifie pas qu’elle pourrait se comparer à un immeuble haussmanien, doté de vastes appartements, de standing particulièrement cossu, situé à proximité de la [Adresse 8] à [Localité 7] dont il a été jugé, que la clause visant à interdire la location à plusieurs personnes distinctes se justifiait par les caractères de l’immeuble, sa situation, et le souhait de conserver un aspect d’appartements spacieux et résidentiels ainsi que la tranquilité des occupants. Le syndicat des copropriétaires présume qu’une colocation par plusieurs personnes nuit à la tranquilité des occupants. Toutefois, il ne peut être présumé que les grands appartements auraient une vocation à n’être occupés que par un nombre très restreint de personnes mais plutôt par des familles. Sans verser au débat une étude sociologique, il postule que les colocataires qui font pourtant choix de vivre ensemble seraient nécessairement des individus juxtaposés dans le logement et vivraient de manière singulière et indépendante, par opposition (implicitement) au bon père de famille qui formerait, avec les membres de sa famille, une communauté stable et tranquile. Il n’en rapporte cependant aucune preuve. D’autant qu’en l’espèce, les sous-locations ne sont pas des contrats à la journée ou à la semaine mais des baux de 6 mois renouvelables même s’ils sont résiliables à tout moment moyennant un préavis de 30 jours. Le syndicat des copropriétaires prétend démontrer par ses pièces 2,3 et 9 que les colocataires apportent des nuisances. Toutefois, la pièce 2 est un courrier du syndic indiquant avoir appris que le logement serait “prochainement” loué en colocation et meublé. Il ne fait donc état d’aucune nuisance avérée. La pièce 3 est un courrier du gestionnaire immobilier du bien immobilier relatif à la nature du bail conclu par les copropriétaires. Tout au plus fait-il état de ce que la résidence est particulièrement calme. Il ne fait évidemment état d’aucune nuisance. La pièce 9 est une note de trois copropriétaires, possiblement membres du conseil syndical à l’ensemble des membres de l’assemblée générale dans la perspective de la réunion du 15 décembre 2020. Elle mentionne, outre leur analyse du règlement de la copropriété, les “va-et-vient incessants et journaliers” et le fait que les colocataires reçoivent “régulièrement et à tout heure” des personnes qui elle-mêmes créent une gène importante dans le voisinnage et les parties communes. Cette note évoque ensuite l’isolation accoustique relative de la résidence et des craintes d’une transformation de l’immeuble en “résidence universitaire” ainsi que d’autres perspectives négatives pour l’évolution de l’immeuble. Les allégations de circulation majorée dans les parties communes par les colocataires et leurs invités ne sont nullement circonstanciées et exposées en termes particulièrement génériques. Une seule pièce (17) est utilement versée au débat à ce sujet et il s’agit d’un courriel adressé par un copropriétaire non identifiable au syndic qui l’a fait suivre le lundi 14 septembre 2020 au propriétaire et à la société Someby faisant état d’une occupation de l’appartement litigieux depuis “une ou deux semaines” par des “fêtards” faisant du bruit jusque 2 à 3 heures du matin tous les soirs. A celle-ci peut s’ajouter la reconnaissance par la société Someby qu’une soirée bruyante a eu lieu le 6 novembre 2020 et donné lieu à un rappel des colocataires à leurs obligations (PC défendeur 13). Ces seuls événements ne peuvent suffire à démontrer que plusieurs colocataires d’un appartement meublé, qui n’ont donc pas à déménager du mobilier, occuperaient différemment les lieux que le ferait un bon père de famille au sens du règlement de copropriété et à caractériser une atteinte à la destination de l’immeuble. En conséquence, la clause 2° du paragraphe B “A l’égard des parties privées” de l’article V du règlement de copropriété doit être réputée non écrite. Partant, les demandes du syndicat des copropriétaires se trouvent dépourvue de fondement et doivent être rejetées. Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile : Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.” “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. D’autre part, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, énonce que : “ [...] Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.” Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de le condamner également à payer à Mme [P], défendeur unique à l’instance à l’issue de sa reprise de celle initiée contre sa mère et le mari de celle-ci, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [P] sera en outre dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. PAR CES MOTIFS Le tribunal, Rejette toutes les demandes formées par le syndicat des copropriétaires ; Condamne le syndicat des copropriétaires à supporter les dépens de l’instance ; Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [P] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Le Greffier,La Présidente,