Cour d'appel, 28 mars 2023. 20/05871

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 28 MARS 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05871 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWVR Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Novembre 2019 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 18/00514 APPELANTS Monsieur [V] [K] [Adresse 10] [Localité 7] né le 25 Mai 1982 à ELESKIRT (turquie) N° SIRET : 509 584 199 00012 représenté par Me Fabienne MOUREAU-LEVY de l'AARPI MLP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0073 Madame [H] [I] épouse [K] [Adresse 10] [Localité 6] née le 30 Septembre 1985 à ELESKIRT (turquie) représentée par Me Fabienne MOUREAU-LEVY de l'AARPI MLP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0073 INTIMEES Madame [Y] [J] [Adresse 5] [Localité 4] née le 18 Novembre 1933 à [Localité 8] ([Localité 8]) représentée par Me Virginie VARAS de la SELARL DV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS Madame [L] [W] [Adresse 2] [Localité 1] née le 29 Avril 1960 à [Localité 9] ([Localité 9]) représentée par Me Virginie VARAS de la SELARL DV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Nathalie RECOULES, Présidente de chambre Monsieur Douglas BERTGE, Conseiller Mme Emmanuelle LEBEE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier, lors des débats : Madame Laurène BLANCO ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par Madame Nathalie RECOULES, Présidente de chambre - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par Laurène BLANCO, Greffière présent lors du prononcé. Exposé du litige  Par acte du 07 mars 1987 M. [W], aux droits duquel viennent sa veuve, Mme [Y] [J] et Mme [L] [W] (les consorts [W]), a consenti à la société Établissements Schwebel Père et Fils, tapissiers, un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3]). Le bail a été renouvelé par acte du 22 juin 1996, puis, devenu «  tous commerces » par acte du 20 septembre 2006 pour une durée de neuf années se terminant le 31 mars 2014. Par acte du 15 juillet 2008, le bail a été cédé à M. [K] et à son épouse, Mme [I], le bailleur autorisant l'exercice de l'activité de « sandwicherie, salon de thé » dans les lieux. Le 6 février 2016, les bailleresses, reprochant à leurs locataires d'utiliser la cour et les locaux annexes sans autorisation, ainsi que d'avoir installé une cheminée générant des nuisances sans les en avoir avertis au préalable, leur ont fait sommation de : - leur communiquer les pièces et autorisations relatives aux travaux réalisés, le certificat de conformité de la cheminée d'évacuation ainsi que tous leurs justificatifs relatifs à la conformité de leurs installations avec les normes de construction, d'hygiène et de sécurité, dont la justification de la souscription de leurs contrats d'entretien et leurs attestations de vérification des installations ; - débarrasser la cour et le local y annexé de tous objets leur appartenant, de démolir les constructions effectuées sans autorisation dans la courette et de remettre les lieux en l'état d'origine, de ne plus utiliser la cour commune à des fins personnelles et professionnelles et de libérer de manière effective les locaux annexes. La sommation indiquait qu'à défaut d'exécution de la sommation dans un délai d'un mois les bailleresses entendaient mettre en 'uvre la clause résolutoire figurant au contrat de bail. Par acte du 17 juin 2016, les bailleresses ont fait délivrer aux locataires un congé pour le 31 décembre 2016 avec refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime tenant au refus des locataires de communiquer les éléments réclamés. Le 27 août 2016, les bailleresses ont fait assigner les preneurs devant le tribunal de grande instance d'Évry afin de voir valider le congé, ordonner l'expulsion, condamner les preneurs à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle de 362,97 euros jusqu'à la libération effective des lieux, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts des preneurs, condamner ceux-ci à leur payer une somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, le tout avec le bénéfice de l'exécution provisoire. Les preneurs se sont opposés à la demande et ont demandé reconventionnellement le paiement d'une indemnité d'éviction. Par jugement assorti de l'exécution provisoire, en date du 28 novembre 2019, le tribunal de grande instance d'Évry les a déboutés, a ordonné leur expulsion, les a condamnés à payer une indemnité d'occupation d'un montant de 362,97 euros à compter du 1er janvier 2017 et jusqu'à la libération effective des lieux, une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens Les preneurs ont interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 3 avril 2020. Ils déclarent avoir cessé leur activité à la suite du premier confinement. Après signification par les bailleresses de deux commandements de quitter les lieux en date des 16 mars 2020 et 4 août 2020 les bailleresses ont repris les lieux le 6 octobre 2020. Moyens et prétentions en cause d'appel Pour leur exposé complet, il est fait renvoi aux écritures visées ci-dessous : Vu les conclusions récapitulatives des époux [X], en date du 23 décembre 2020, tendant à voir la cour infirmer le jugement entrepris, dire que le congé offre droit au paiement d'une indemnité d'éviction, fixer à la somme de 72 223 euros, sauf à parfaire, le montant de l'indemnité d'éviction, à titre subsidiaire, désigner un expert avec pour mission de rechercher tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, en tout état de cause, déclarer les bailleresses irrecevables en leurs demandes de fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 550 euros par mois ainsi qu'en leur demande de dommages et intérêts, subsidiairement les déclarer mal fondées et les débouter ainsi que de toutes leurs demandes, les condamner à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont la distraction est demandée ; Vu les conclusions récapitulatives des consorts [W], en date du 6 décembre 2022, tendant à voir la cour confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné les preneurs à payer une indemnité d'occupation d'un montant de 362,97 euros, statuer à nouveau, fixer le montant de l'indemnité d'occupation «  en deniers ou quittances »  à la somme de 550 euros à compter de 1er janvier 2017, condamner les preneurs à régler une somme de 7 000 euros au titre de la remise en état du toit endommagé par l'enlèvement de la cheminée, à parfaire lorsqu'un état des lieux de sortie pourra être dressé , ainsi qu'à leur payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Discussion Sur la validité du congé sans offre de renouvellement : Le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux objets d'un bail commercial bénéficie en vertu de l'article L.145-8 du code de commerce d'un droit de renouvellement dudit bail. Selon l'article L.145-14 de ce code, le bailleur qui refuse ce renouvellement doit lui verser une indemnité d'éviction égale au préjudice qui en résulte pour celui-ci, sauf dans le cas des exceptions prévues par l'article L.145-17. Ce dernier texte dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. En l'espèce, à l'appui de leur demande tendant à constater qu'elles peuvent leur donner congé sans indemnité d'éviction, le congé sans offre de renouvellement signifié à la requête des bailleresses reprochait aux preneurs : -l'occupation et l'encombrement d'une cour commune sans autorisation ; -l'installation d'une cheminée d'extraction sans les avertir préalablement, provoquant des nuisances aux occupants de l'immeuble, outre le fait de n'avoir pas justifié de la mise aux normes de leur établissement. Sur l'occupation de la cour commune : La cour adopte les motifs du premier juge lequel, pour écarter ce grief fait aux preneurs, a relevé que les bailleresses ne produisaient à l'appui de leur prétention aucun élément démontrant que cette occupation avait perduré et était encore effective un mois après la délivrance de la sommation en date du 6 février 2016, étant ajouté qu'en cause d'appel les intimées ne produisent aucune autre pièce. Sur la cheminée d'extraction : Le bail du 20 septembre 2006 prévoit notamment dans la clause 8 « jouissance » que le locataire « devra pour l'exploitation de son commerce se soumettre aux prescription légales et réglementaires pouvant s'y appliquer ». À ce titre, les preneurs devaient s'assurer de la conformité de leur établissement aux normes, notamment d'hygiène et de sécurité, et en justifier à la demande des bailleresses. Les preneurs, à l'appui de leur demande d'infirmation, soutiennent qu'ils n'ont pas installé la cheminée, mais qu'ils ont seulement procédé à son remplacement, qu'ils ont régulièrement été autorisés par la mairie à effectuer des travaux, que le local commercial est conforme aux normes en vigueur en matière d'hygiène, de sécurité, et de risque contre les incendies, s'agissant d'un établissement dit ERP de cinquième catégorie, que si le 8 avril 2009, le Service départemental d'incendie et de secours leur a rappelé la nécessité d'assurer un isolement entre l'établissement et les locaux tiers par des parois coupe-feu, de réaliser l'installation électrique conformément aux dispositions des réglementations en vigueur et de répartir judicieusement, dans l'ensemble des locaux, des extincteurs de nature et de capacité appropriée aux risques à défendre, ils démontrent que l'isolement est assuré par des parois coupe-feu, que l'installation électrique est conforme en son ensemble, qu'ils ont fait procéder à la vérification des extincteurs et ont conclu un contrat de ramonage afin de procéder au dégraissage et au ramonage du système d'extraction du local commercial. Cependant, ainsi que le relèvent les bailleurs, les rapports [C] sur l'installation électrique ont été établis en 2019 et 2020, la vérification de l'extincteur est en date du 17 juin 2020, le certificat de ramonage n'établit pas la conformité de la cheminée, que celle-ci ait été construite par les preneurs ou que ceux-ci aient procédé à son remplacement, et aucun document n'est produit établissant l'existence de pare-feu dans le mois qui a suivi la signification du congé sans offre de renouvellement. Les preneurs n'ayant pas justifié être en conformité avec les normes de sécurité relatives à l'incendie dans le mois qui a suivi la mise en demeure du 6 juin 2016, il convient d'approuver le premier juge qui a estimé que l'absence de respect des normes constituait un motif grave et légitime de refuser le renouvellement du bail. Sur le montant de l'indemnité d'occupation : Les preneurs soutiennent que la demande des bailleresses de voir fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 550 euros est irrecevable, puisque le tribunal a fait droit à leur demande limitée à hauteur la somme de 362,97 euros et qu'elle est au surplus mal fondée. Cependant, l'augmentation du montant de l'indemnité d'occupation sollicitée ne constitue pas en elle-même une prétention nouvelle, de sorte qu'elle est recevable. Par ailleurs, les preneurs ayant admis aux termes de leurs écritures, que le dernier loyer, dont ils produisent la quittance, était d'un montant de 543,27 euros TTC et charges comprises, la demande des bailleresses est fondée à hauteur de ce montant. Sur la demande en paiement de la somme de 7 000 euros : Les preneurs soulèvent l'irrecevabilité de cette demande, sans développer de moyens à l'appui de cette prétention qui ne sera donc pas examinée. Les bailleresses soutiennent que les locataires en quittant les lieux en août 2020 ont endommagé la toiture de l'immeuble, comme en atteste le procès-verbal de constat dressé par l'huissier lors de la reprise des lieux et qu'ils sont donc redevables des frais de remise en état afférents à ce titre, estimés d'ores et déjà estimés à une somme de 7 000 euros. Cependant, les bailleresses ne démontrent ni l'imputabilité de ces dégâts aux locataires ni le coût de la remise en état alléguée. Sur les demandes accessoires : Le jugement entrepris sera confirmé sur l'indemnité de procédure allouée. Les appelants qui succombent doivent être condamnés aux dépens, déboutés de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnés à payer auxintimées, en application de ces dernières dispositions, la somme dont le montant est précisé au dispositif. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 362,97 euros ; Statuant à nouveau de ce chef, Déclare recevable la demande des bailleresses relative au montant de l'indemnité d'occupation ; Fixe le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [K] et Mme [I] à compter du 1er janvier 2017 jusqu'à la libération des lieux à la somme de 543,27 euros TTC et charges comprises ; Y ajoutant, Déboute Mme [G] et Mme [W] de leur demande en paiement de la somme de 7 000 euros ; Condamne par M. [K] et Mme [I] à payer à Mme [G] et Mme [W] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ; Rejette toute autres demandes. LE GREFFIER Laurène BLANCO LA PRESIDENTE Nathalie RECOULES