Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES
CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2025
Jugement du :
28 NOVEMBRE 2025
MINUTE N°:
N° RG 22/00105 - N° Portalis DBWV-W-B7F-EHNF
NAC :50A
COMMUNAUTE DE COMMUNE D’ARCIS MAILLY RAMERUPT
c/
S.A.S. FRUITS DE LA TERRE anciennement dénommée WALL-GC
Grosse le
à
DEMANDERESSE
LA COMMUNAUTE DE COMMUNE D’ARCIS MAILLY RAMERUPT
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentée par Maître Jean-baptiste ROUGANE DE CHANTELOUP, avocat au barreau de l’AUBE
DEFENDERESSE
S.A.S. FRUITS DE LA TERRE anciennement dénommée WALL-GC
Siège social
[Adresse 10]
[Localité 2]
représentée par Maître Julien FROMGET de la SELARL SF CONSEIL ET ASSOCIES, avocat au barreau de l’AUBE substitué à l’audience par Maître DIGOUTTE
* * * * * * * * * * * * * * * * *
L’affaire a été plaidée à l'audience publique du 24 octobre 2025 tenue par Monsieur MEMETEAU Bastien, juge placé par délégation par ordonnance du 27 juin 2025 du Premier Présidernt de la Cour d’appel de [Localité 8], statuant à juge unique, assistée de Madame Charlyne DESSELIER, greffière lors des débats et de BISSON Laura, greffière lors de la mise à disposition de la décision.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que la décision serait rendue le 28 Novembre 2025.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte notarié des 3 et 4 juillet 2019 reçu par Maître [Z], la COMMUNAUTE DE COMMUNES D'ARCIS MAILLY RAMERUPT a vendu à la SAS WALL-GC, désormais dénommées SAS FRUITS DE LA TERRE (ci-après " la SAS FRUITS DE LA TERRE ") la pleine propriété d'un terrain nu cadastré section ZK n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] lieudit [Adresse 6] à [Localité 9], au prix de 799.244,20 euros.
Outre une partie du prix payée comptant, soit la somme de 79.924,45 euros, les parties ont convenu que le prix serait payé en quatre annuités de 179.830,10 euros le 3 juillet de chaque année.
Par acte d'huissier du 16 août 2021, la COMMUNAUTE DE COMMUNES D'ARCIS MAILLY RAMERUPT faisait délivrer à la SAS FRUITS DE LA TERRE commandement de payer la deuxième annuité dans le délai d'un mois. Aucun versement n'a été réalisé par la SAS FRUITS DE LA TERRE dans ce délai.
Par exploit d'huissier en date du 13 janvier 2022, la communauté de communes d'ARCIS MAILLY RAMERUPT, a fait assigner la SAS FRUITS DE LA TERRE devant le tribunal judiciaire de TROYES, aux fins de résolution de la vente du fait d'un défaut de paiement du prix.
Par décision du 15 octobre 2024, le juge de la mise en état a, notamment, débouté la SAS FRUITS DE LA TERRE de ses demandes.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 octobre 2025, auxquelles il est fait expressément référence, la COMMUNAUTE DE COMMUNES D'ARCIS MAILLY RAMERUPT sollicite de :
- PRONONCER la résolution de l'acte de vente en date du 4 juillet 2019 ;
- ORDONNER la restitution par la SAS FRUITS DE LA TERRE de la parcelle cadastrée section ZK n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] lieudit [Adresse 6] à [Localité 9];
- CONDAMNER la SAS FRUITS DE LA TERRE au paiement d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à défaut d'exécution dans un délai de de deux mois suivant le remboursement du prix de vente par la COMMUNAUTE DE COMMUNES D'ARCIS MAILLY RAMERUPT ;
- ORDONNER la publication de la décision à intervenir à la conservation des hypothèques ;
- ORDONNER la publication de la décision à intervenir au service de la publicité foncière ;
- RENVOYER les parties à saisir le Tribunal judiciaire de Troyes pour la fixation des conséquences pécuniaires éventuelles de la résolution de la vente ;
- CONDAMNER la SAS FRUITS DE LA TERRE à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- CONDAMNER la SAS FRUITS DE LA TERRE aux entiers dépens ;
- DEBOUTER la SAS FRUITS DE LA TERRE de sa demande visant à ce que soit écartée l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 3 octobre 2025, auxquelles il est fait expressément référence, la SAS FRUITS DE LA TERRE sollicite de:
A titre principal,
- DEBOUTER la COMMUNAUTE DE COMMUNES D'ARCIS MAILLY RAMERUPT de ses demandes ;
A titre subsidiaire,
- ECARTER l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
En tout état de cause,
- CONDAMNER la COMMUNAUTE DE COMMUNES D'ARCIS MAILLY RAMERUPT au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- CONDAMNER la COMMUNAUTE DE COMMUNES D'ARCIS MAILLY RAMERUPT aux entiers dépens.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci.
La clôture de la procédure a été fixée à la date du 7 octobre 2025 par ordonnance du même jour, l'affaire ayant été renvoyée à l'audience du 24 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la résolution du contrat de vente
Selon l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l'article 1654 du Code civil, " Si l'acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente ".
L'article 1656 du Code civil ajoute que " S'il a été stipulé lors de la vente d'immeubles que, faute du paiement du prix dans le terme convenu, la vente serait résolue de plein droit, l'acquéreur peut néanmoins payer après l'expiration du délai, tant qu'il n'a pas été mis en demeure par une sommation ; mais, après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder ce délai ".
Selon l'article 1225 du même code " La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ".
L'article 1188 du Code civil dispose que " Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.
Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ".
L'article 1189 du Code civil mentionne que " Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier ".
Sur la clause pour non-paiement du prix
En l'espèce, le contrat conclu entre les parties les 3 et 4 juillet 2019 stipule en page n°7 que " à défaut de paiement exact à son échéance d'un seul terme du principal ou des intérêts, et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux les sommes qui resteront alors dues, deviendront immédiatement et de plein droit exigible si bon semble au vendeur sans qu'il soit besoin de remplir aucune autre formalité judiciaire, ni de faire prononcer en justice la déchéance du terme nonobstant toutes offres de paiement et consignations ultérieures.
Qu'au surplus, le défaut de paiement de tout ou partie du solde du prix dans les termes convenus, et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, la vente sera résolue de plein de droit, conformément aux dispositions de l'article 1656 du Code civil, si le commandement contient déclaration formelle par le vendeur de son intention de profiter de la présente clause.
Cette résolution aura lieu sans préjudice du droit du vendeur à tous dommages et intérêts".
Il ressort précisément dudit contrat de vente que la SAS FRUITS DE LA TERRE a payé comptant la somme de 79.924,45 euros lors de la conclusion du contrat et qu'il lui revenait de payer la somme de 179.830,10 euros le 3 juillet 2020, 3 juillet 2021 et 3 juillet 2022 en sus.
Par acte d'huissier du 16 août 2021, la COMMUNAUTE DE COMMUNES D'ARCIS MAILLY RAMERUPT a fait délivrer à la SAS FRUITS DE LA TERRE commandement de payer la deuxième annuité dans le délai d'un mois, ledit acte visant explicitement la clause de déchéance du terme prévue au contrat de vente.
Ce commandement de payer est intitulé " commandement visant la clause de déchéance du terme et les clauses convenues pour le paiement du prix à terme " et contient la mention de la clause susmentionnée notamment " vous déclarant en outre que faute de règlement intégral dans un délai d'un mois à compter de la date indiquée en tête du présent acte, la requérante se prévaudra de la déchéance du terme conformément à l'acte de vente précité et exigera la totalité des sommes restantes sur le solde du prix ".
Aucun versement n'a été réalisé par la SAS FRUITS DE LA TERRE dans ce délai, soit avant le 17 septembre 2021.
Il n'est pas contesté par la SAS FRUITS DE LA TERRE que si elle a honoré le paiement de la première annuité, la seconde annuité n'a pas été payée avant le 3 juillet 2021 mais par virement bancaire du 1er mars 2022, soit bien postérieurement au délai ouvert par le commandement de payer.
Précisément, force est de constater que le commandement de payer délivré le 16 août 2021 par la COMMUNAUTE DE COMMUNES D'ARCIS MAILLY RAMERUPT ne prévoit pas de mention in extenso indiquant sa volonté de profiter de ladite clause.
Il convient de préciser que précisément, la clause prévue en page n°7 doit s'interpréter comme comprenant véritablement deux parties distinctes, la première s'analysant en une clause de déchéance du terme, la seconde en une clause résolutoire, lesquelles visent précisément des buts distincts et répondent ainsi à un régime différencié.
Justement, ainsi qu'il a été dit, le commandement de payer délivré le 16 août 2021 comporte effectivement mention de cette seconde partie de la clause prévue en page n°7 du contrat de vente. Pour autant, cette seule mention doit être comprise comme résultant de la volonté de cibler cette clause dans sa globalité. Aussi, le commandement de payer vise dans son intitulé la " clause de déchéance du terme et les clauses convenues pour le paiement du prix " ce qui est une mention générale et qui comporte véritablement une référence explicite à la clause de déchéance du terme et non à la clause résolutoire. Également, le commandement de payer mentionne expressément qu'à défaut de paiement de la part de la SAS FRUITS DE LA TERRE, " la requérante se prévaudra de la déchéance du terme " et non pas de la clause résolutoire.
Il ressort de ces éléments qu'il ne saurait se dégager du commandement de payer mention explicite de la COMMUNAUTE DE COMMUNES D'ARCIS MAILLY RAMERUPT d'une déclaration formelle de son intention de profiter de la clause résolutoire dès lors que son intention pourrait uniquement se déduire d'indices, notamment le fait que la clause soit recopiée dans son intégralité, que l'intitulé du commandement mentionne les autres clauses concernant le paiement du prix et le fait que la SAS FRUITS DE LA TERRE n'avait pas payé la somme due pour l'année en cours. Pour autant, ces éléments ne sauraient suffire à estimer que le commandement de payer litigieux contient déclaration formelle par le vendeur de son intention de recourir à la clause résolutoire, quand bien même la clause résolutoire serait donc visée au commandement de payer, cette seule mention étant insuffisante, au-regard des autres éléments, pour caractériser son intention d'en faire usage alors que l'intitulé même du commandement est porteur d'ambiguïté. Justement, il apparaît de l'appréciation globale et circonstanciée dudit acte d'huissier que l'intention de la demanderesse était plutôt d'obtenir paiement du prix intégral en cas d'absence de paiement par la SAS FRUITS DE LA TERRE de l'annuité due.
Sur la clause pour non-construction du bâtiment
En l'absence de dispense expresse et non équivoque, la clause résolutoire ne peut être acquise au créancier sans la délivrance préalable d'une mesure en demeure restée infructueuse.
La clause résolutoire ne peut pas jouer si elle n'a pas été invoquée de bonne foi et la bonne foi du débiteur est inopérante dès lors que le manquement spécialement sanctionné par la clause résolutoire est avéré.
En l'espèce, le contrat de vente contient une clause intitulée " clause résolutoire " et rédigée ainsi " L'acquéreur envisage la construction sur le terrain objet des présentes d'une usine de frites surgelées avec unités de stockage de pommes de terre.
A titre de condition essentielle et déterminante des présentes, il est expressément convenu entre les parties que cette construction devra être achevée au plus tard dans un délai de 4 ans à compter de ce jour.
A défaut, la vente sera considérée comme n'ayant jamais existé et chacune des parties sera déliée de ses engagements après restitution du prix par le vendeur à l'acquéreur et remise en état sur le terrain d'origine ".
Le délai de quatre ans ainsi mentionné se terminait ainsi le 4 juillet 2023, date à laquelle il revenait à la SAS FRUITS DE LA TERRE de terminer les travaux.
Par acte d'huissier du 3 avril 2023, postérieur à l'assignation, la COMMUNAUTE DE COMMUNES D'ARCIS MAILLY RAMERUPT a fait délivrer sommation de faire à la SAS FRUITS DE LA TERRE, laquelle visait cette clause résolutoire.
Si la SAS FRUITS DE LA TERRE argue de la mauvaise foi de la COMMUNAUTE DE COMMUNES D'ARCIS MAILLY RAMERUPT du fait de l'absence d'information de sa volonté d'user de la clause résolutoire, ce moyen ne saurait aucunement prospérer.
Il apparaît que des négociations se sont ensuite ouvertes entre la COMMUNAUTE DE COMMUNES D'ARCIS MAILLY RAMERUPT et la SAS FRUITS DE LA TERRE.
La COMMUNAUTE DE COMMUNES D'ARCIS MAILLY RAMERUPT verse aux débats un constat d'huissier du 11 août 2023 aux termes duquel l'usine de frites n'est pas construite.
Au surplus, si la SAS FRUITS DE LA TERRE soutient que les travaux n'ont pas pu être réalisés entre 2020 et 2021 en raison de la pandémie de Covid-19, force est de constater que l'acte de vente a été conclu les 3 et 4 juillet 2019 et qu'aucun travaux n'a été réalisé entre cette date et 2020, de même qu'entre la mi-mai 2021 et 2022. Aussi, la SAS FRUITS DE LA TERRE ajoute que les travaux n'ont pas pu être réalisés en raison de l'assignation du 13 janvier 2022, laquelle a fragilisé son droit de propriété à l'égard de ses partenaires, lesquels ont alors refusé de réaliser les travaux de construction.
Pour autant, force est de constater que la SAS FRUITS DE LA TERRE se borne à énoncer ces vérités sans aucunement en justifier : il ne justifie aucunement en quoi la pandémie de Covid-aurait concrètement empêché tout travaux de construction. Aussi, si la SAS FRUITS DE LA TERRE produit effectivement un courrier de la société BEYNEY CAPITAL du 18 décembre 2023 mentionnant le souhait de celle-ci d'investir dans le projet de construction mais à la condition que " les procédures judiciaires en cours soient éteintes avant de confirmer mon engagement ferme et définitif ", il ne saurait être tiré de ce seul élément la démonstration de la mauvaise foi de la demanderesse.
En effet, s'il ressort de la pièce produite par la défenderesse que l'action en justice engagée par la COMMUNAUTE DE COMMUNES D'ARCIS MAILLY RAMERUPT rend de facto impossible la construction projetée et rendu obligatoire sous peine d'acquisition de la clause résolutoire, ce seul courrier ne saurait suffire à caractériser la mauvaise foi de la demanderesse dès lors qu'il s'agit d'un courrier daté de fin 2023, bien postérieur à la sommation de faire et que ce seul courrier ne démontre pas l'impossibilité absolue pour la SAS FRUITS DE LA TERRE d'avoir pu procédé à la construction de l'usine projetée. Notamment, de larges périodes de temps ont existé durant lesquelles la SAS FRUITS DE LA TERRE aurait pu débuter les opérations de construction et il ressort de l'ensemble des pièces qu'il n'en a rien été.
Aussi, il ressort précisément des explications fournies par la SAS FRUITS DE LA TERRE lors de l'audience de plaidoirie que l'investissement proposé par la société BEYNEY CAPITAL ne représente qu'une partie, moins de la moitié, du budget nécessaire pour la construction de l'usine projetée. Dès lors, ce seul document est bien insuffisant pour pouvoir démontrer que la seule procédure judiciaire actionnée par la demanderesse il y a plus de trois ans a entièrement restreint les capacités de la SAS FRUITS DE LA TERRE.
Il s'ensuit que les conditions fixées par la clause résolutoire sont objectivement remplies en l'absence de réalisation des travaux de construction dans le délai de quatre ans sans que la SAS FRUITS DE LA TERRE ne démontre une quelconque mauvaise foi de la part de la COMMUNAUTE DE COMMUNES D'ARCIS MAILLY RAMERUPT alors que les éléments de contexte invoqués par la défenderesse ne sont pas de nature à priver la clause résolutoire d'effet.
En conséquence, il convient de constater la résolution du contrat de vente des 3 et 4 juillet 2019 reçu par Maître [Z] entre la COMMUNAUTE DE COMMUNES D’ARCIS MAILLY RAMERUPT et la SAS FRUITS DE LA TERRE.
Dès lors, il convient d'ordonner la restitution du prix de vente par la COMMUNAUTE DE COMMUNES D’ARCIS MAILLY RAMERUPT et du bien immobilier par la SAS FRUITS DE LA TERRE dans le délai de deux mois de la restitution du prix de vente.
Il y a lieu également d'ordonner la publication de la présente décision au service de la publicité foncière par la partie la plus diligente.
Sur le prononcé de l'astreinte
L'article L. 131-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que " tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision ".
Selon l'article L. 131-3 du même code, " l'astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l'exécution, sauf si le juge qui l'a ordonnée reste saisi de l'affaire ou s'en est expressément réservé le pouvoir ".
En l'espèce, la COMMUNAUTE DE COMMUNES D’ARCIS MAILLY RAMERUPT sollicite que la SAS FRUITS DE LA TERRE soit condamnée au paiement d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard après ce délai de deux mois à défaut de restitution du bien immobilier en état.
Au-regard de la situation dégradée entre les parties et du temps écoulé depuis le contrat de vente, il y a lieu de prononcer une mesure d'astreinte afin de s'assurer de l'exécution de la décision par la SAS FRUITS DE LA TERRE.
En conséquence, la SAS FRUITS DE LA TERRE sera condamnée au paiement d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard en cas d'inexécution après le délai de deux mois suivant la restitution par la COMMUNAUTE DE COMMUNES D'ARCIS MAILLY RAMERUPT du prix de vente, et ce pour un délai de trois mois.
Sur les demandes en dommage et intérêts
S'agissant de la " demande " formulée par la COMMUNAUTE DE COMMUNES D'ARCIS MAILLY RAMERUPT, il convient de rappeler qu'aucune prétention juridique n'est formulée au sens des articles 4 et 5 du Code de procédure civile dès lors qu'il ne s'agit pas d'une prétention à trancher et il ne revient aucunement à la juridiction de renvoyer les parties à saisir ultérieurement la juridiction. Il ne sera donc pas répondu sur ce point.
Précisément, il revenait à la COMMUNAUTE DE COMMUNES D'ARCIS MAILLY RAMERUPT de chiffrer une demande ou de s'abstenir et d'assigner de nouveau, si elle le désire, la SAS FRUITS DE LA TERRE.
Sur les demandes accessoires
Succombant à l'instance, la SAS FRUITS DE LA TERRE sera condamnée aux entiers dépens.
La SAS FRUITS DE LA TERRE sera également condamnée à payer à la COMMUNAUTE DE COMMUNES D'ARCIS MAILLY RAMERUPT la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.
Selon l'article 514 du Code de procédure civile " Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ".
L'article 514-1 du même code ajoute que " Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire ".
En l'espèce, si la SAS FRUITS DE LA TERRE sollicite que l'exécution provisoire soit écartée en ce que des travaux ont déjà été réalisés sur le terrain, elle ne justifie aucunement sa demande. En outre, quand bien même certains travaux auraient été réalisés, ce seul état de fait ne paraît pas incompatible l'exécution provisoire de la présente décision.
En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la décision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONSTATE la résolution du contrat de vente des 3 et 4 juillet 2019 reçu par Maître [Z] entre la COMMUNAUTE DE COMMUNES D'ARCIS MAILLY RAMERUPT et la SAS FRUITS DE LA TERRE ;
ORDONNE la restitution par la COMMUNAUTE DE COMMUNES D'ARCIS MAILLY [Adresse 7] du prix de vente et par la SAS FRUITS DE LA TERRE du terrain nu cadastré section ZK n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] lieudit [Adresse 6] à [Localité 9] dans l'état où elle l'avait reçu au jour de la vente dans le délai de deux mois à compter de la réception du prix de vente ;
CONDAMNE la SAS FRUITS DE LA TERRE au paiement d'une astreinte provisoire, en cas d'inexécution dans ce délai, de 100 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois ;
ORDONNE la publication de la présente décision au service de la publicité foncière par la partie la plus diligente ;
CONDAMNE la SAS FRUITS DE LA TERRE à payer à la COMMUNAUTE DE COMMUNES D'ARCIS MAILLY RAMERUPT la somme de 2.500 au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE la SAS FRUITS DE LA TERRE aux entiers dépens ;
ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision.
Ainsi prononcé le 28 novembre 2025.
En foi de quoi la présente décision a été signée par le juge et le greffier.
Le greffier Le juge
