Tribunal judiciaire, 25 juin 2024. 24/00049

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON [Adresse 10] [Localité 4] MINUTE : N° RG 24/00049 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y22D [T] [I] C/ [Y] [N] Copie exécutoire à Maître MAZERES Le 25/06/2024 Copie à Me Jérôme DIROU le 25/06/2024 JUGEMENT EN DATE DU 25 juin 2024 PRÉSIDENT : Madame Christine ROUSSEL, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de Proximité d’Arcachon GREFFIER : Marie-Laure COURTALHAC DEMANDEUR : Monsieur [T] [I] né le 20 Janvier 1941 à [Localité 7] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 6] Représenté par Maître Caroline MAZERES de la SELARL CAROLINE MAZERES DEFENDERESSE : Madame [Y] [N] née le 20 Juin 1956 à [Localité 8] [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Jérôme DIROU (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 30 Avril 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. QUALIFICATION DU JUGEMENT : Contradictoire FAITS : Selon contrat en date du 12 juin 1998, Mr [T] [I] a pris à bail une maison d'habitation appartenant à Mme [Y] [N] situé [Adresse 3] à [Localité 9]. Le bail prenait effet le 1erjuillet pour une durée de trois ans et moyennant un loyer initial de 3 200 francs, un dépôt de garantie de 6 440 francs soit 735 € par mois et 975,67 € de dépôt de garantie. Le locataire n'a eu de cesse que de réclamer à la propriétaire la réalisation de travaux, le logement s'avérant insalubre et indécent. Le 15 septembre 2022, le Slime a établi un compte rendu de l'état du domicile qui a confirmé son caractère indécent. Relogé par les services sociaux, Mr [T] [I] a adressé son préavis à la bailleresse par courrier du 2 juin 2023 laquelle a refusé de lui restituer son dépôt de garantie prétextant des frais de remise en état. Une tentative de conciliation est intervenue à l'initiative de Mr [I] qui s'est soldée par un constat d'échec établi le 20 octobre 2023. Par acte d'huissier en date du 17 février 2024, Mr [T] [I] a assigné devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité d'ARCACHON à l'audience du 19 mars 2024 Mme [Y] [N] aux fins de voir : -déclarer recevable Mr [T] [I] sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989,t du décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2022 et de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; -condamner Mme [Y] [N] à lui payer la somme de 1 337,64 € au titre du remboursement du dépôt de garantie majorée des intérêts de retard ; -condamner la défenderesse à lui payer la somme de 5 000 € au titre du préjudice moral et de jouissance subis en raison du caractère indécent du logement loué ; -condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1 979,54 € au titre du remboursement des frais de réparation engagés par Mr [T] [I] ; -la condamner au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens. A l'audience du 30 avril 2024 à laquelle cette affaire a été retenue après un renvoi, Mr [T] [I] est représenté par Maître Caroline MAZERES qui maintient les demandes initiales. Mme [Y] [N] est représentée par Maître Jérôme DIROU, qui conteste le caractère insalubre de l'habitation, réclame la compensation entre le remboursement du dépôt de garantie et la reprise des dégradations relevées après le départ du locataire soit la condamnation de Mr [I] au paiement de la somme de 836,16 € outre 3 000 € sur le fondement de l'article 700 et aux dépens. Le jugement sera rendu contradictoirement. L'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2024 par mise à disposition au greffe. EXPOSE DES MOTIFS Sur la demande en paiement Au soutien de sa demande Mr [T] [I] produit le contrat de location, les états des lieux d'entrée et de sortie, le rapport de visite du logement, le préavis du 2 juin 2023, le courrier de Mme [Y] [N] du 5 septembre 2023, des attestations, la facture du changement du portail, le devis du changement de la porte PVC. En l'espèce, le contrat de location a été conclu le 12 juin 1998, soit antérieurement à la date d'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, cependant il a été renouvelé depuis cette date. Il est donc soumis aux dispositions nouvelles dispositions légales. S'agissant de la décence du logement, il est rappelé qu'aux termes de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes : il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage, - la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisation et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. Par ailleurs, l'article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Ainsi, le compte rendu de visite effectué par le Slime a dénoncé : " des infiltrations d'eau par la toiture n'ont pas été réparées. L'installation électrique n'est pas conforme aux normes en vigueur. Le renouvellement d'air n'est pas assuré dans le logement. Monsieur se chauffe avec un radiateur électrique d'appoint qu'il place au centre du logement...Les consommations électriques liées aux appareils ménagers sont bien plus faibles que la moyenne. Par contre le chauffe-eau consomme le double de ce qui est attendu. Cela peut s'expliquer par la température de consigne trop élevée et la faible isolation du logement ". Par ailleurs, il n'est pas nécessaire que le locataire ait mis préalablement son bailleur en demeure de respecter son obligation de délivrance (Cass., Civ. 3ème, 4 juin 2014, n° 13-12.314) comme cela le lui est reproché. En l'espèce, il ressort de l'ensemble de ces éléments que depuis le 15 septembre 2022, le logement donné à bail à Mr [T] [I] ne répond pas aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002. Dès lors, la non-conformité du logement a nécessairement causé à Mr [T] [I] un préjudice de jouissance particulièrement important en ce que le locataire très âgé a vécu dans un logement anormalement humide et ne répondant pas de ce fait aux normes sanitaires en vigueur, comme le confirment les attestations circonstanciées qu'il verse aux débats. La bailleresse n'ayant jamais engagé de travaux de rénovation horsmis le changement de la porte d'entrée en 2006. L'importance du préjudice et la durée du trouble constaté justifient que Mr [T] [I] soit indemnisé à hauteur de 1 500 € au titre du préjudice de jouissance. Mme [Y] [N] sera donc condamnée à lui versée la somme de 1 500 € à ce titre. Sur les autres demandes 1)-Le dépôt de garantie : Mr [T] [I] réclame le remboursement du dépôt de garantie de 1 337,64 € au titre du remboursement du dépôt de garantie majorée des intérêts de retard ; Aux termes des dispositions l'article 22 alinéa 3 et de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie "est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées" En l'espèce, il ressort des pièces, et notamment du contrat de bail, qu'un dépôt de garantie d'un montant de 975,67 € a été versé par le locataire le 12 juin 1998. Par ailleurs, il n'est pas contesté que Mr [I] est à jour de tous les loyers et charges. Les services sociaux ont permis à Mr [I] de trouver un nouveau logement en juin 2023 dès lors, par courrier recommandé en date du 2 juin 2023 le locataire a adressé à la bailleresse sa lettre de préavis. Par courrier en date du 5 septembre 2023, Mme [Y] [N] a refusé la restitution du dépôt de garantie au motif que le logement a été restitué dégradé. Que la bailleresse évalue ces dégradations à la somme de 1 811,83 € soit 836,16 € après déduction du dépôt de garantie de 975,67 €. L'état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le 9 juillet 2023 avec les commentaires suivant: " le logement est laissé sale. Il manque un placard dans une chambre. Il reste du mobilier à mettre à la poubelle. Le jardin n'a pas été entretenu. L'abri voiture a été modifié sans accord et une alimentation électrique non conforme a été mise sans accord du propriétaire. 2 portillons sans accords " En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 "le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement; de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et les menues réparations du logement ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure". La comparaison des états des lieux d'entrée du 12 juin 1998 et de sortie du 9 juillet 2023, la durée de l'occupation par Mr [I] permette de considérer que les dégradations ou les défauts d'entretien notés dans les commentaires de l'état de sortie peuvent être reprochés au locataire. Mme [Y] [N] justifie par des factures, devis et tickets de caisse des frais qu'elle a dus engager, cependant rien ne permet d'affirmer que ces frais ont été affectés à la reprise des désordres de son habitation louée, d'autant que dans son courrier du 5 septembre 2023 elle affirme ne pas réclamer de frais de nettoyage, de démontage des meubles et autres frais pour le mobilier laissé sur place. Cependant, il n'y a lieu de considérer le devis portant l'adresse du bien loué et concernant la reprise d'un placard pour la somme de 1 732,71 € lequel n'étant pas suivi de facture ne peut être valablement retenu. S'agissant de la facture de la SARL JDP menuiserie pour un montant de 902,65 € correspondant au changement de la porte d'entrée de l'habitation louée qui a été effectué le18 janvier 2006, il doit être considéré comme des travaux d'amélioration de son bien par la propriétaire durant la location dont le locataire ne peut se prévaloir. Enfin, il est incontestable que Mr [T] [I] doit la somme de 79,12 € au titre des ordures ménagères. En conséquence, Mme [Y] [N] sera condamnée à rembourser à Mr [T] [I] le montant du dépôt de garantie majoré des intérêts de retard soit : 1 337,64 € déduction faite de la somme de 79,12 € d'ordures ménagères, soit 1 258,52 €. 2)-Les frais de réparation : Mr [T] [I] réclame la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 1 979,54 € au titre du remboursement des frais de réparation qu'il a engagé cependant il ne démontre pas la réalité de cette demande. En conséquence, Mr [T] [I] sera débouté de cette demande. Sur la demande formulée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile Attendu que l'article 700 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu'en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation. En l'espèce, l'équité commande de condamner Mme [Y] [N] à ce titre à hauteur de 500 €. Sur les dépens Attendu qu'aux termes de l'article 696 du Code de Procédure Civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Qu'en l'espèce, il paraît équitable de faire supporter la charge des dépens à Mme [Y] [N]. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal de Proximité d'ARCACHON, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, DECLARE recevable en son action Mr [T] [I] sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur le fondement du décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2022 et de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; CONDAMNE Mme [Y] [N] à verser à Mr [T] [I] la somme de 1 500 € au titre de son préjudice de jouissance ; CONDAMNE Mme [Y] [N] à rembourser à Mr [T] [I] le montant du dépôt de garantie majoré des intérêts de retard soit 1 337,64 € déduction faite de la somme de 79,12 € d'ordures ménagères, soit à la somme de 1 258,52 € ; DEBOUTE Mr [T] [I] de sa demande de remboursement des frais de réparation engagés ; CONDAMNE Mme [Y] [N] à payer à Mr [T] [I] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Mme [Y] [N] aux dépens ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé et prononcé à ARCACHON, les jour, mois et an figurant en tête de ce jugement, signé par le Magistrat et le greffier. Le greffier, Le Magistrat, LE GREFFIERLE JUGE