Tribunal judiciaire, 18 décembre 2025. 25/01134

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE M I N U T E (Décision Civile) JUGEMENT : [K] [O], [S] [O] c/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] N° 25/ Du 18 décembre 2025 4ème Chambre civile N° RG 25/01134 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QWPD Grosse délivrée à la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES la SELARL SYLVIE CASTEL expédition délivrée à le mentions diverses Par jugement sur omission de statuer de la 4ème Chambre civile en date du dix huit décembre deux mil vingt cinq COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame VALAT, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier. Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ; DÉBATS A l'audience publique du 18 septembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. PRONONCÉ Par mise à disposition au Greffe le 18 décembre 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. DEMANDEURS: Monsieur [K] [O] [Adresse 7] [Localité 2] représenté par Maître Sylvie CASTEL de la SELARL SYLVIE CASTEL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant Madame [S] [O] [Adresse 7] [Localité 2] représentée par Maître Sylvie CASTEL de la SELARL SYLVIE CASTEL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant DÉFENDEUR: Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice Chez son Syndic CABINET PICADO [Adresse 4] [Localité 1] représentée par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant EXPOSÉ DU LITIGE M. [K] [O] et Mme [S] [O] sont propriétaires du lot n°8 constitutif d’un local commercial dans l’immeuble soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 5]. Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 25 février 2021. Par acte d’huissier du 3 mai 2021, les époux [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] pour obtenir principalement la nullité de la résolution n°7-2 de cette assemblée générale. Par ordonnance du 8 mars 2024, le juge de la mise en état, saisi par le syndicat des copropriétaires d’un incident, a rejeté une fin de non-recevoir tirée de la forclusion, a déclaré recevable le recours des époux [O] à l’encontre de l’assemblée générale du 25 février 2021 et a condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [O] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’incident. Par conclusions récapitulatives notifiées le 18 juin 2024, les époux [O] ont demandé au tribunal de : juger nulle et de nul effet la résolution 7-2 de l’assemblée générale du 25 février 2021 de la copropriété [Adresse 5],juger en conséquence que M. [O] n’est redevable d’aucune participation aux charges de copropriété de quelque nature que ce soit,juger que M. [O] sera remboursé de l’ensemble des sommes qu’il aurait éventuellement été amené à payer de ce chef sur les cinq dernières années à compter de l’assignation,condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [O] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Par conclusions récapitulatives et en réponse n°2 notifiées le 28 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a demandé au tribunal de : juger le syndicat des copropriétaires recevable et fondé en ses demandes,juger nulle et non-écrite la clause figurant à l’article 10 alinéas 2, 3 et 4 du règlement de copropriété,condamner les époux [O] au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner les époux [O] aux entiers dépens,juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit. Par jugement rendu le 12 juin 2025, le tribunal judiciaire de Nice a : prononcé la nullité de la résolution n°7-2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 février 2021,condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [O] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance,rappelé que les époux [O] doivent être dispensés de participation à la dépense commune des frais de procédure,débouté les parties de leurs autres demandes,rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Par requête en omission de statuer déposée au greffe le 15 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sollicite qu’il soit : jugé que  le syndicat des copropriétaires est recevable à agir et fondé en ses demandes,statué sur la demande en nullité de la clause figurant à l’article 10 alinéa 2, 3 et 4 du règlement de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires,jugé qu’est nulle et non écrite la clause figurant à l’article 10 alinéas 2, 3 et 4 du règlement de copropriété,dit que la décision rectificative sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement du 12 juin 2025 rendu par la 4ème chambre civile du tribunal judiciaire de Nice en application de l’article 463 du code de procédure civile,que les dépens soient mis à la charge du Trésor public. Il fait valoir que le tribunal a omis de statuer sur sa demande tendant au prononcé de la nullité et le caractère non-écrit de la clause figurant à l’article 10 alinéa 2, 3 et 4 du règlement de copropriété. Il soutient sur le fondement des articles 10 alinéa 2 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 que cette clause doit être réputée non écrite au motif que les charges communes générales de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes ne sont pas réparties en fonction de leur utilité que le lot concerné retire d’un service mais en fonction des tantièmes de copropriété et que l’utilisation commerciale du lot est indifférente. Il estime que la clause 10 alinéas 2, 3 et 4 du règlement de copropriété est illicite et doit être déclarée nul et non-écrit en ce qu’elle exonère le lot des époux [O] de toute participation aux charges d’entretien et d’éclairage ainsi qu’aux frais de ravalement. Il explique que le lot n°8 fait partie de la copropriété et n’est pas indépendant comme le soutiennent les époux [O]. Par message RPVA du 3 septembre 2025, les époux [O] ont notifié des conclusions récapitulatives identiques à celles notifiées le 18 juin 2024. Ils soutiennent que le lot n°8 appartient juridiquement à la copropriété dès son origine, mais qu’il n’a jamais participé aux frais de la copropriété en contrepartie d’une prise en charge totale des frais d’entretien de ce lot, en ce compris ceux qui concernaient les parties communes afférentes à celui-ci. Ils notent que cette situation est expressément prévue par le règlement de copropriété, que l’adresse du local commercial constitutif du lot n°8 est [Adresse 3] et non [Adresse 5] et que le lot est cadastré à la première adresse. Ils exposent qu’un statut particulier a dès l’origine de la copropriété été attribué au local commercial constitutif du lot n°8 et destiné à la vente de produits alimentaires puisqu’il n’est pas situé dans le bâtiment principal à usage d’habitation et dispose d’une entrée distincte. Ils expliquent que le local est complètement indépendant du reste de la copropriété située [Adresse 5] tant par son entrée que par les éléments d’équipement comprenant la desserte en eau, assainissement, électricité qui font l’objet de branchement indépendants aux réseaux ainsi que des compteurs indépendants. Ils précisent que le local est assuré de façon indépendante et que ses propriétaires en assument la totalité des travaux comprenant les frais d’entretien des murs, des réseaux, des façades et de la toiture ainsi que la partie privative de la cour. Ils indiquent n’avoir jamais été convoqués aux assemblées générales pendant plus de cinquante ans et qu’ils n’ont participé à aucun frais ni charge, sans que cela ne pose aucune difficulté jusqu’à ce qu’ils envisagent de sortir juridiquement de la copropriété. Ils précisent que les charges qui ont posé difficulté en particulier sont celles relatives aux honoraires du syndic et aux frais d’une procédure judiciaire. L’affaire a été retenue à l’audience du 18 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 27 novembre 2025 prorogé au 18 décembre 2025. MOTIFS DE LA DECISION Sur l’omission de statuer En vertu de l’article 463 du code de procédure civile, la juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut également compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir, s’il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens. La demande doit être présentée un an au plus tard après que la décision est passée en force de chose jugée ou, en cas de pourvoi en cassation de ce chef, à compter de l'arrêt d'irrecevabilité. Le juge est saisi par simple requête de l'une des parties, ou par requête commune. Il statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées. La décision est mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement. Elle est notifiée comme le jugement et donne ouverture aux mêmes voies de recours que celui-ci. Les conclusions en réponse n°2 notifiées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] le 28 octobre 2024 demandaient au tribunal de juger nulle et non-écrite la clause figurant à l’article 10 alinéas 2, 3 et 4 du règlement de copropriété. Le jugement rendu le 12 juin 2025 ne se prononce toutefois pas sur cette demande, ce qui constitue une omission de statuer au sens des dispositions de l’article 463 susvisé et qu’il convient de réparer en examinant la demande omise. Sur la demande de réputée non écrite l’article 10 alinéas 2, 3 et 4 du règlement de copropriété En vertu de l’article 10 alinéas 1er, 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. L’article 43 de la même loi précise que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. En l’espèce, le cahier des charges et le règlement de copropriété dressés le 24 juin 1965 précisent : en page 8 que le lot n°8 situé au rez-de-chaussée constitue un magasin ayant « deux entrées [Adresse 6], avec un arrière-magasin à usage de dépôt, communiquant avec la cour »,en page 10 que le « magasin au rez-de-chaussée pourra se faire brancher des compteurs particuliers pour l’électricité, le gaz et l’eau », en page 12 : « 4° Contribution aux chargesLes acquéreurs acquitteront les contributions et charges de toute nature grevant ou pouvant grever les appartements et locaux à eux vendus, à compter du jour de l’entrée en jouissance. » en pages 18 et 19 : « Article Neuf Droits et obligations des copropriétaires […] le propriétaire du rez-de-chaussée devra assurer la propreté du couloir d’entrée de l’immeuble et du trottoir. » en page 16 : « Article Huit Répartition des parties communes A chacun des appartements et locaux désignés sous le chapitre deux, il est affecté une quotité des parties communes dans les proportions suivantes : […] Huitième lot : cent neuf / millièmes : 109/1.000 […] » en page 21 : « Article Dix Répartition des charges communes Toutes les dépenses nécessaires pour l’entretien de l’immeuble ainsi que les impositions, contributions et taxes de toute nature auxquelles sont et seront assujetties les choses communes, les frais nécessités par l’éclairage les primes d’assurance pour l’immeuble, les frais de gestion du syndic seront supportés par les co-propriétaires, dans les proportions établies à l’article huit précédent. Toutefois, il est expressément stipulé : Que le propriétaire du magasin situé au rez-de-chaussée formant le huitième lot ne participera pas aux charges d’entretien et d’éclairage de l’entrée de l’immeuble et de l’escalier. Qu’il ne participera pas non plus aux frais de ravalement de l’immeuble, mais assurera à sa charge exclusive, l’entretien de la devanture de son magasin. » Il ressort de l’examen de ces dispositions que le lot n°8 n’est pas exonéré de toutes les charges générales de copropriété, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, mais uniquement de trois catégories de charges spécifiques et prévues de façon limitative en raison des branchements séparés autorisés expressément compte tenu de la configuration particulière des lieux, de la destination commerciale du lot n°8 et de sa situation autonome par rapport au bâtiment principal dans lequel sont situés des appartements à usage d’habitation. Ensuite, le règlement de copropriété prévoit que le propriétaire du rez-de-chaussée devra assurer la propreté du couloir d’entrée de l’immeuble et du trottoir. Les parties n’apportent pas de précisions sur cette disposition. Elle peut être interprétée comme visant le propriétaire du lot n°8 situé au rez-de-chaussée ayant à sa charge l’entretien de la propreté du couloir d’entrée de l’immeuble et du trottoir. Enfin, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le fait que les frais de ravalement de la façade du lot n°8, constitutive d’une partie commune, sont à la charge du propriétaire de ce lot. En considération de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande tendant à voir juger nulle et non-écrite la clause figurant à l’article 10 alinéas 2, 3 et 4 du règlement de copropriété. Les dépens afférents à la présente procédure sur requête seront laissés à la charge du Trésor public. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats publics, par décision sur requête contradictoire mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort, COMPLETE le dispositif du jugement rendu 12 juin 2025 par le tribunal judiciaire de Nice (n° RG 21/01766 et minute n° 25/568) affecté d’une omission de statuer par la mention suivante : « DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de sa demande tendant à voir juger nulle et non-écrite la clause figurant à l’article 10 alinéas 2, 3 et 4 du règlement de copropriété » DIT que le présent jugement sera notifié et porté en marge de la minute n° 25/568 et des expéditions du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 12 juin 2025 dans l’affaire RG 21/01766 ; LAISSE les dépens de la présente procédure sur requête à la charge du Trésor Public ; Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT