Cour d'appel, 13 mars 2024. 22/01365

COUR D'APPEL DE RIOM Troisième chambre civile et commerciale ARRET N°136 DU : 13 Mars 2024 N° RG 22/01365 - N° Portalis DBVU-V-B7G-F23Z ACB Arrêt rendu le treize Mars deux mille vingt quatre Sur APPEL d'un jugement rendu le 05 avril 2022 par le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay (N°RG 20/00736) COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller Madame Anne-Céline BERGER, Conseiller En présence de : Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : M. [B] [N] artisan exerçant sous l'enseigne ORNEMENTS, inscrit sous le n° SIREN 813 157 013 [Adresse 3] [Localité 1] Représentant : Me Isabelle MABRUT de la SELARL KAEPPELIN-MABRUT, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006934 du 30/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND) APPELANT ET : S.C.I. [Localité 5] 1 immatriculée au RCS du PUY EN VELAY sous le numéro 449 339 738 [Adresse 4] [Localité 2] Représentant : Me Ladislas MAZUR CHAMPANHAC, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE INTIMÉE DÉBATS : Après avoir entendu en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, à l'audience publique du 25 Janvier 2024, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame BERGER, magistrat chargé du rapport, en a rendu compte à la Cour dans son délibéré. ARRET : Prononcé publiquement le 13 Mars 2024 par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Exposé du litige : La SCI [Localité 5] 1 est propriétaire de locaux professionnels situés sur la commune de [Localité 2]. Suivant acte sous seing privé du 1er juin 2018, la SCI [Localité 5] 1 a consenti à M. [B] [N] un bail commercial à compter du 1er juin 2018 pour une période de neuf ans devant se terminer le 1er juin 2027. Les locaux loués étaient désignés en ces termes : ' au 1er étage : - un emplacement à usage de dépôt de stockage de marchandises et de fabrication d'objets métalliques ou semi-métalliques. Superficie : 183 m² Emplacement signé sur le plan'. Le loyer annuel était de 3 623,40 euros HT, payable mensuellement le 1er de chaque mois. Le 7 janvier 2020 la SCI [Localité 5] 1 a fait délivrer à M. [N] un commandement de payer les loyers. Par acte d'huissier du 13 octobre 2020, la SCI [Localité 5] 1 a fait assigner M.[N] devant le tribunal judiciaire du Puy- en-Velay pour voir prononcer la résiliation du bail commercial en date du 1er juin 2018 aux torts exclusifs de celui-ci, son expulsion et sa condamnation à lui payer les loyers impayés, outre une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges ainsi qu'une demande en dommages-intérêts au titre de la perte de temps. Le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay par jugement contradictoire du 5 avril 2022 a: - prononcé la résiliation du bail commercial en date du 1er juin 2018 aux torts exclusifs de [B] [N] ; - ordonné que [B] [N] libère les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 2] dès la signification de la présente décision ; A défaut de départ volontaire, - ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; - condamné [B] [N] à payer à la SCI [Localité 5] 1 l la somme de 7 196,16 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu'au mois de septembre 2020 inclus, en deniers et quittances valables, outre les loyers impayés jusqu'à la date du jugement définitif ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; - débouté [B] [N] de l'intégralité de ses demandes ; - débouté la SCI [Localité 5] 1 1 de sa demande de libération des lieux loués sous astreinte; -débouté la SCI [Localité 5] 1 de sa demande de dommages-intérêts formée au titre de la perte de temps ; - condamné [B] [N] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers ; - condamné [B] [N] à payer à la SCI [Localité 5] 1 la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a rejeté le moyen tiré du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance au motif qu'il n'est pas établi par les pièces produites que M. [B] [N] ne pouvait pas accéder aux locaux loués par l'entrée dédiée aux piétons. Elle a estimé, ensuite, que M. [B] [N] ne rapporte pas la preuve d'un manquement de la SCI [Localité 5] 1 justifiant que la résolution du contrat soit prononcée à ses torts exclusifs. Elle a considéré, au regard des arriérés de loyers, que M. [B] [N] a failli à ses obligations justifiant la résiliation du bail à ses torts exclusifs. M. [N], par une déclaration reçue au greffe de la cour le 30 juin 2022, a interjeté appel de ce jugement, en toutes ses dispositions. Par conclusions déposées et notifiées le 16 novembre 2023, l'appelant demande à la cour, au visa des articles 1104, 1217 et suivants du code civil, de : - réformer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la SCI [Localité 5] 1 de sa demande en dommages-intérêts et statuant à nouveau de : - prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la SCI [Localité 5] 1; - à titre principal de : - débouter la SCI [Localité 5] 1 de l'intégralité de ses demandes ; - juger que la SCI [Localité 5] 1 n'a pas respecté ses obligations contractuelles ; - juger qu'il était bien fondé à suspendre le règlement de ses loyers pour la période du 1er janvier 2019 au 30 septembre 2020 ; - condamner la SCI [Localité 5] 1 à lui régler le coût des travaux réalisés à sa demande, soit la somme de 23 360 euros TTC ; - à titre subsidiaire de : - condamner la SCI [Localité 5] 1 à lui payer la somme de 23 360 euros au titre des travaux effectués ; - ordonner la compensation des sommes dues au titre des loyers impayés et les travaux effectués ; - en tout état de cause de : - condamner la SCI [Localité 5] 1 à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 2° du code de procédure civile ; - de condamner la SCI [Localité 5] 1 aux dépens et autoriser la SELARL KAEPPELIN MABRUT, avocat, à recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu de provision. Il expose que la SCI [Localité 5] 1 a manqué à son obligation de délivrance et à l'entretien de la chose louée en lui louant des locaux délabrés qui ne respectent pas les règles élémentaires de sécurité. Il affirme qu'il a signé ce bail afin d'y installer son activité professionnelle de sorte que l'existence d'une sortie et d'un monte-charge étaient essentiels pour exercer son activité. Il soutient qu'il avait été convenu entre les parties qu'il procéderait à la réalisation de divers travaux de remise en état du local à charge pour le bailleur d'effectuer les travaux sur le monte-charge. En second lieu, il fait valoir qu'il a été empêché d'accéder aux locaux loués, le bailleur ayant soudé les portes d'accès au local loué. Enfin, il fait valoir qu'il a subi une perte financière en raison de son impossibilité d'accéder aux locaux professionnels. Au regard des travaux qu'il a entrepris, il sollicite la compensation des loyers avec les travaux qu'il a réalisés et dont il justifie. Il affirme qu'il ne s'agit pas d'une demande nouvelle puisque la demande au titre du trouble de jouissance a été effectuée en première instance et que cette demande est effectuée à titre subsidiaire aux fins de compensation. Par conclusions déposées et notifiées le 20 juin 2023, la SCI [Localité 5] 1 demande à la cour au visa des articles 12,16 et 564 du CPC, R.145-23 du code de commerce et 1103, 1104, 1217, 1224, 1227, 1342-6, 1719 et 1728 du code civil de : - écarter des débats les pièces 8 et 10 (attestations de M. [P] et de Mme [E]) ; - déclarer irrecevables les demandes de M. [B] [N] tendant à obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 23 360 euros au titre des travaux effectués ; - débouter M. [B] [N] de toutes ses demandes ; - de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages-intérêts pour perte de temps ; - statuant à nouveau de condamner M. [B] [N] à lui payer la somme de 3 000 euros pour perte de temps; - de condamner M. [B] [N] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui comprendront ceux de l'incident. La SCI [Localité 5] 1 conclut à la confirmation du jugement et des moyens retenus pour prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de M. [B] [N] compte tenu du défaut de paiement de ses loyers. Elle fait valoir principalement s'agissant de l'obligation de délivrance de la chose louée, que les lieux loués servaient exclusivement, en application du bail signé, à la réception et au dépôt des marchandises et qu'ils étaient donc adaptés à cette activité. S'agissant de la garantie d'éviction, elle expose que les éléments de soudure, qui sont intérieurs, ne sont pas de son fait et qu'il s'agit d'une issue de secours, l'accès au local loué se faisant par l'intérieur du bien. Elle relève que la demande au titre de la réalisation des travaux est une demande nouvelle et est donc irrecevable en application de l'article 564 du code civil. Sur le fond, elle conteste cette demande et sollicite le rejet des attestations produites (pièces 6 et 10), ces attestations n'étant pas régulières au regard des dispositions de l'article 202 du code de procédure civile. Il sera renvoyé pour l'examen complet des demandes et moyens des parties à leurs dernières conclusions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 novembre 2023. Motifs de la décision : Sur la demande de nullité des attestations de M. [P] et de Mme [E] : La SCI [Localité 5] 1 sollicite la nullité des attestations de M. [P] et de Mme [E] au motif qu'elles ne sont pas conformes aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile. Néanmoins, les dispositions de l'article 202 ne sont pas prescrites à peine de nullité et il appartient au juge d'apprécier souverainement si une attestation non conforme aux prescriptions de ce texte présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction. Il n'y a pas lieu, en conséquence, de prononcer la nullité de ces deux attestations. Sur les manquements invoqués par M. [N] : L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée (...) 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour laquelle elle a été louée ; 3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Pour justifier le non-paiement des loyers à leurs échéances, M. [N] oppose au bailleur un manquement à ses obligations au titre de la délivrance et à l'entretien de la chose louée et au titre de la jouissance paisible du local donné à bail. - sur le manquement du bailleur au titre de la délivrance et à l'entretien de la chose louée : M. [N] soutient, en premier lieu, que les lieux loués étaient insalubres, que les sanitaires étaient hors service, qu'il n'y avait pas d'accès à l'eau potable, ni d'évacuation d'eau. Pour en attester, il verse aux débats un procès-verbal de constat établi par la SELARL HUIS 43 le 13 novembre 2018. Néanmoins, ce constat concerne certes des locaux loués par la SCI [Localité 5] 1 à la même adresse mais à un autre emplacement et par un autre locataire. Ce constat n'est corroboré par aucun élément matériel établissant que l'emplacement loué par M. [N] serait affecté des mêmes défauts. En outre, il convient de relever que depuis la signature du bail M. [N] n'a jamais écrit à son bailleur pour lui faire part de défauts importants affectant les lieux loués. Il n'est donc pas établi que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrer des locaux en bon état d'entretien. En second lieu, M. [N] affirme qu'il avait été convenu entre les parties qu'un monte-charge soit installé par le bailleur pour lui permettre de rentrer la matière première commandée et de sortir les ouvrages lourds réalisés, et ce, en contrepartie de la réalisation par lui de divers travaux au profit de la SCI [Localité 5] 1. Pour en justifier, M. [N] produit aux débats deux attestions l'une de M. [I] [P] et l'autre de Mme [X] [R], sa compagne. Tous deux affirment que la SCI [Localité 5] 1 s'était engagée envers M. [N] à réaliser des aménagements pour faciliter son travail. Cependant, il convient de relever que l'attestation de M. [P] est dactylographiée, qu'elle ne comporte pas les mentions requises par l'article du code de procédure civile et n'est pas accompagnée de sa pièce d'identité. L'attestation de Mme [R] est régulière en la forme mais doit être prise avec circonspection compte tenu de sa qualité de conjointe. Dès lors, ces seules attestations ne sont pas suffisamment probantes pour établir la réalité de cet engagement du bailleur. Il convient de relever que le contrat de bail signé entre les parties ne mentionne pas l'existence d'un monte-charge et l'engagement de la SCI [Localité 5] 1 d'installer cet équipement et M. [B] [N] n'a jamais, en cours de bail, sollicité l'existence de ces travaux qui n'ont pas été évoqués devant le premier juge. En conséquence, aucun manquement de ce chef ne peut être reproché au bailleur. M. [N] ne rapporte ainsi pas la preuve d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de l'entretien de la chose louée. - sur la jouissance paisible du local donné à bail : M. [N] fait valoir qu'il a été empêché par son bailleur d'accéder aux locaux loués à l'étage du bâtiment situé [Adresse 4]. Il verse aux débats un constat d'huissier réalisé par Maître [T] le 21 mai 2020 qui établit que l'accès au local loué par l'escalier extérieur est impossible, au moins trois pointes de soudure condamnant l'ouverture de la porte. Néanmoins, aucun élément ne permet d'établir que la condamnation de la porte par trois points de soudure à l'intérieur du local loué est du fait du bailleur. En outre, M. [N] ne conteste pas que le local est également accessible par un escalier intérieur du bâtiment, comme le plan produit par la SCI [Localité 5] 1 le démontre, étant relevé, comme le premier juge l'a précisé, que le contrat de bail ne précise pas les conditions d'accès au local loué. Ensuite, il est établi que par courrier recommandé du 27 janvier 2021 la SCI [Localité 5] 1 a précisé à M. [N] qu'il tenait à sa disposition les nouvelles clefs du local loué suite au remplacement des serrures opéré après un cambriolage. Or, il force est de constater que M. [N] n'a jamais contacté le bailleur pour en prendre possession. Enfin, comme le premier juge l'a constaté, les premiers défauts de paiement de loyer datent de janvier 2019 soit à une date bien antérieure où M. [N] aurait été empêché d'accéder au local. Dès lors, ce moyen sera également rejeté. Sur la demande au titre des travaux réalisés : Sur la recevabilité de cette demande : L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. En première instance M. [N] avait sollicité la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 193'363,80 € à titre de préjudice économique et de trouble de jouissance. L'appelant sollicite désormais, à titre principal, la somme de 23 360 euros au titre de travaux réalisés et, à titre subsidiaire, forme cette même demande à titre de compensation des loyers impayés. À ce dernier titre, cette prétention, opposée à une demande de la partie adverse, sera déclarée recevable en application des dispositions de l'article 564 précité. Sur la demande en compensation des loyers impayés : M. [N] affirme qu'il avait été convenu entre les parties qu'il effectuerait des travaux de remise en état du local au profit de son propriétaire. L'appelant affirme qu'il a notamment effectué des travaux de désamiantage du plafond, de réhabilitation électrique, qu'il a remplacé les vitres cassées, changé des serrures et a motorisé le portail d'entrée du bâtiment pour un montant qu'il chiffre à la somme de 23'360 € TTC. Pour justifier de la réalité de ces travaux il verse aux débats des attestations de son beau-père Monsieur [H] [R], de Madame [X] [R], sa compagne, de Monsieur [Y] [U], son cousin, de Mme [S] [E] et de M. [P]. Les attestations de Mme [E] et M. [P] sont dactylographiées et ne sont pas conformes aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile. Les attestations de M. [R], Mme [R] et de M. [U] sont régulières en la forme mais émanent de la famille proche de l'appelant de sorte que ces attestations, à elles seules, n'apparaissent pas suffisantes pour établir que M. [N] aurait réalisé dans les locaux loués des travaux d'envergure à la demande de son bailleur M. [C]. Dès lors, la preuve de la réalisation des travaux n'étant pas apportée, M. [N] sera débouté de sa demande de compensation avec les sommes dues au titre des loyers impayés. Sur la résiliation du bail commercial : L'article 1217 du Code civil énonce que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou n'a été parfaitement peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - solliciter une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. Il n'est pas contesté que M. [N] a cessé de payer son loyer à compter de l'année 2019 et celui-ci n' a pas contesté le montant des loyers sollicités dans son quantum. Dès lors, le jugement déféré qui a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur au regard du manquement à ses obligations, a prononcé son expulsion et l'a condamné au paiement des loyers et charges impayées ainsi qu'à une indemnité d'occupation sera confirmé. Sur la demande en dommages-intérêts pour perte de temps : La SCI [Localité 5] 1 sollicite la somme de 3 000 euros pour perte de temps. Cependant, elle ne produit aucune pièce pour justifier de la réalité et l'étendue du préjudice qu'elle estime avoir subi. Le jugement qui l'a déboutée de sa demande en dommages-intérêts sera donc confirmé. Sur les autres demandes : M. [N], qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel. L'appelant sera en outre condamné à payer à la SCI [Localité 5] 1 une somme de 1 300 € au titre des frais irrépétibles d'appel . PAR CES MOTIFS : La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ; Confirme le jugement déféré ; Y ajoutant, Juge recevable la demande formée par M. [B] [N] à l'encontre de la SCI [Localité 5] 1 à lui régler le coût des travaux qu'il aurait réalisés ; Déboute M. [B] [N] de sa demande en compensation au titre de travaux réalisés ; Condamne M. [B] [N] à payer la SCI [Localité 5] 1 la somme de 1 300 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; Condamne M. [B] [N] aux dépens d'appel. Le Greffier La Présidente